Дело № 2-29/2025 (2-2352/2024)

27RS0003-01-2023-005609-10

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 января 2025 года г. Хабаровск

Железнодорожный районный суд г. Хабаровска в составе:

председательствующего судьи Нелюбиной В.В.,

при ведении протокола секретарем Андреенковым Д.О.,

с участием представителя истца – ФИО1 на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ серии №,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Прайм Парк» о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к ОО «СЗ «Прайм Парк» о взыскании денежных средств в размере 4 406 195 руб. в счет соразмерного уменьшения покупной цены квартиры, а также о взыскании штрафа в размере 50 % исходя из положений Закона «О защите прав потребителей».

В обоснование заявленного иска ФИО3 указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ «Прайм Парк» и истцом заключен договор купли-продажи квартиры № по условиям которого продавец продает, покупателю в собственность <адрес>, площадью 159,50 кв.м., стоимостью 83 676 861 руб. 29 коп. В соответствии с приложением № к договору купли-продажи стороны определили комплекс отделочных работ в квартире. Истец с целью установить соответствие фактического состояния объекта долевого строительства требованиям качества ДД.ММ.ГГГГ заключил с ООО «ТехСтройЭксперт» договор №, и в соответствии с Актом осмотра от ДД.ММ.ГГГГ установлены дефекты оконных светопрозрачных конструкций (оконных блоков) квартиры, препятствующие ее эксплуатации. В соответствии с вышеуказанным Заключением эксперта по результатам исследования объекта установлено, что расположенные в <адрес> блоки оконные из алюминиевых сплавов имеют критические дефекты, которые необходимо устранить путем демонтажа дефектных блоков, произвести монтаж новых блоков. При производстве монтажных работ произвести устройство монтажных швов в соответствии с нормами СНиП, в том числе с соблюдением технических характеристик профильной системы, монтажного шва и уплотнителя в соответствии со СП и ГОСТ. Также в соответствии с вышеуказанным Заключением эксперта определены виды и стоимость устранения дефектов, отраженные в Приложении №, которая составила 4 406 195 руб., без учета стоимости самих конструктивных элементов. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлена претензия с требованием соразмерного уменьшения покупной цены квартиры, в связи с обнаружением в товаре недостатков, которые не были оговорены продавцом. В соответствии с отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № указанная претензия получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ. Заявляя иск в суд, истец сослался на неисполнение ответчиком требования, указанного в претензии.

Решением Железнодорожного районного суда г. Хабаровска от 07 декабря 2023 года (мотивированное решение от 14 декабря 2023 года) в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ООО «СЗ «Прайм Парк» отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 13 марта 2024 указанное решение от 07.12.2023 года отменено, гражданское дело направлено в суд первой инстанции для рассмотрения по существу заявленных требований.

При новом рассмотрении в суде первой инстанции определением суда от 13.05.2024 назначалось проведение строительно-технической экспертизы, производство которой поручалось экспертам ООО «КЭТРО».

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения которого уведомлен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, обеспечил явку своего представителя.

Представитель истца ФИО1, участвующий в судебном заседании на основании доверенности, суду пояснил, что на удовлетворении иска настаивает, просил иск удовлетворить и также на основании Закона о защите прав потребителей взыскать с ответчика штраф. При этом возражал относительно принятия в качестве допустимого доказательства заключения эксперта ООО «КЭТРО», просил назначить по делу повторную экспертизу, в удовлетворении данного ходатайства судом отказано ввиду отсутствия оснований, предусмотренных положениями ст. 87 ГПК РФ.

Ответчик ООО «СЗ «Прайм Парк» в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела уведомлено надлежащим образом, суду направило письменные возражения относительно исковых требований, ранее указывало на пропуск истцом срока обращения в суд с заявленными исковыми требованиями, а впоследствии в возражениях указало на отсу3тствие недостатков возникших по вине застройщика. Указал суду на то, что основания для взыскания стоимости фактически понесенных затрат на устранение недостатков также отсутствуют.

Заслушав в судебном заседании пояснения представителя истца, изучив доводы иска и возражений на него, оценив и исследовав материалы дела в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом при рассмотрении настоящего спора, между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ заключен предварительный договор № о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры, расположенной в многофункциональном жилом комплексе по почтовому адресу: <адрес>

Заключая Предварительный договор стороны предусмотрели возможность передать квартиру истцу в пользование до даты заключения Основного договора, при условии оплаты истцом обеспечительного платежа (п. 1.6, п. 2.2).

Принимая во внимание факт исполнения истцом обязательств по оплате обеспечительного платежа (платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ), ответчик передал, а ФИО3 принял спорную квартиру с выполненными в ней ремонтно-отделочными работами согласно Приложению № к Предварительному договору, на основании акта пользования, подписанного между сторонами ДД.ММ.ГГГГ.

В дату принятия квартиры в пользования, истец совместно с ответчиком квартиру осмотрел, о чем стороны подписали протокол замечаний от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому зафиксировали, что на момент осмотра квартиры замечания отсутствуют, претензий к качеству не имеется.

Таким образом, судом установлено, что объект недвижимости квартира фактически находится во владении и пользовании истца с ДД.ММ.ГГГГ.

Впоследствии, между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ

Право собственности ФИО3 на квартиру с кадастровым номером № зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись №.

Стоимость квартиры в сумме 83 676 861 руб. 29 коп., установленная в п. 2.1 Договора купли-продажи, оплачена истцом за счет собственных и представленных банком кредитных денежных средств, в полном объеме.

Акт приема-передачи Квартиры по Договору купли- продажи подписан между сторонами ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 2 Акта приема-передачи квартиры Истец (Покупатель) ДД.ММ.ГГГГ принял от Ответчика (Продавец) Квартиру в состоянии как она есть на день подписания Акта. Претензии к состоянию переданной (принятой) Квартиры у Истца (Покупателя) на дату подписания Акта отсутствовали.

Таким образом, из вышеуказанного следует, что обязательства сторон по Предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ и Договору купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ исполнены в полном объеме и надлежащим образом ДД.ММ.ГГГГ (т.е. в дату государственной регистрации права собственности Истца на Квартиру).

В соответствии с Приложением № к Договору купли-продажи квартиры № 1 стороны определили, что Продавец передал, а Покупатель принял объект недвижимости, в котором выполнен комплекс отделочных работ, который включает в себя: устройство внутренних перегородок; предварительную отделку стен (категория поверхности К2), кроме стен в помещении санузлов; выполнение черновой стяжки пола с предварительной звукоизоляцией; установка входной двери; электрические инженерные системы; механические инженерные системы.

При этом в соответствии с содержанием вышеуказанного акта Покупатель не принял от продавца оконные светопрозрачные конструкции (оконные блоки) и работы, связанные с монтажом оконных блоков и сопутствующие отделочные работы, поскольку отделочные работы фактически не окончены.

В связи с тем, что Продавец не исправил недостатки оконных светопрозрачных конструкций (оконных блоков), недостатки работ по их установке и недостатки отделочных г, в связи с обнаружением существенных нарушений требований к качеству указанных конструктивных элементов квартиры, а также с целью установить соответствие фактического состояния объекта долевого строительства требованиям качества ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО «ТехСтройЭксперт» заключен Договор №

В соответствии с Актом осмотра от ДД.ММ.ГГГГ установлены дефекты оконных светопрозрачных конструкций (оконных блоков) квартиры, препятствующие ее эксплуатации.

В соответствии с вышеуказанным Заключением эксперта по результатам исследования установлено, что расположенные в <адрес> блоки оконные из алюминиевых сплавов имеют критические дефекты, которые необходимо устранить путем демонтажа блоков с дефектами, произвести монтаж новых блоков. При производстве монтажных работ произвести устройство монтажных швов в соответствии с нормами СНиП, в том числе с соблюдением технических характеристик профильной системы, монтажного шва и уплотнителя в соответствии со СП и ГОСТ.

Также в соответствии с вышеуказанным Заключением ФИО2 определены виды и стоимость устранения дефектов, отраженных в Приложении №, которая составила 4 406 195 рублей, без учета стоимости конструктивных элементов.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлена претензия с требованием соразмерного уменьшения покупной цены квартиры, в связи с обнаружением в товаре недостатков, которые не оговорены продавцом.

В силу п. 1 ст. 18 Закона о защите прав потребителей потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе: потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула); потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены; потребовать соразмерного уменьшения покупной цены; потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом; отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками. При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим Законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В силу ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.

Согласно заключению эксперта ООО «ТехСтрлйЭксперт» по результатам исследования объекта, выполненному по заказу ФИО3, следует, что качество выполненных в жилом помещении (квартире) ремонтных и отделочных работ не соответствует требованиям нормативно-технической документации. В результате расчета стоимость ремонтных работ, необходимых для устранения выявленных дефектов и недостатков составила 4 406 195 руб.

Ответчик, не соглашаясь с данным заключением и оспаривая его, ходатайствовал о назначении и проведении судебной экспертизы, с целью установления стоимости устранения недостатков (дефектов).

Как следует из выводов заключения экспертов ООО «КЭТРО» т ДД.ММ.ГГГГ № в <адрес> с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, недостатки (дефекты) в светопрозрачных конструкциях (оконных блоках), в том числе, указанные в Заключении эксперта от ДД.ММ.ГГГГ., представленном Истцом в материалы гражданского дела - имеются, в объеме, представленном в исследовательской части настоящего заключения, в Таблице №.

Все выявленные, в ходе осмотра, недостатки в <адрес>, с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, являются явными, то есть, не являются скрытыми. Исходя из того, что все выявленные недостатки являются эксплуатационными, то есть, возникли не по вине Ответчика, выявленные недостатки не приводят объект исследования к нарушению условий Предварительного договора купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ. и Договора купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ. Нарушения требований технических регламентов, на объекте исследования, отсутствуют.

Проанализировав перечень недостатков, выявленных в ходе осмотра, а также материалы дела, эксперты приходят к выводу, что в <адрес>, с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, все выявленные недостатки, возникли в процессе эксплуатации квартиры. Причиной возникновения выявленных недостатков, является эксплуатация квартиры после ее принятия.

Часть недостатков, указанных в Заключении эксперта от ДД.ММ.ГГГГ представленном Истцом в материалы гражданского дела - отсутствует. Наиболее вероятной причиной отсутствия данных недостатков, являются проведенные работы по Договору подряда № от ДД.ММ.ГГГГ. Рыночная стоимость фактически выполненных работ и используемых материалов, в <адрес>, с кадастровым номером №, расположенной по адресу: № представлена в исследовательской части настоящего заключения, в Таблице №, и составляет:

- 929 330 руб. 69 коп.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

В силу ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.

Оценивая доказательства по делу в совокупности, принимая во внимание полноту и обоснованность заключения судебной экспертизы ООО «КЭТРО» т ДД.ММ.ГГГГ № суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания стоимости фактически выполненных работ и используемых материалов, в квартире ввиду того, что часть недостатков, указанных в Заключении эксперта от 14.04.2023г., представленном Истцом в материалы гражданского дела, устранены за счет истца и силами истца.

Таким образом, 929 330 руб. 69 коп. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в счет соразмерного уменьшения покупной цены объекта как стоимость фактически выполненных работ по устранению недостатков. В остальной части иск не подлежит удовлетворению ввиду того, что иные недостатки, выявленные в ходе осмотра <адрес>, с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, возникли в процессе эксплуатации квартиры после ее передачи ответчиком истцу.

В соответствие с ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

В судебном заседании установлено, что ответчик не исполнил в какой-либо части в добровольном порядке требования потребителя, изложенные в претензии от ДД.ММ.ГГГГ, которая подана истцом в адрес ответчика после окончания периода моратория, установленного Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2022 № 479, в связи с чем, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца штраф в размере 5% от суммы, присужденной судом – 929 330руб. 69 коп., что составляет 46 466 руб.53 коп.

Оснований для отказа в удовлетворении требований о взыскании штрафа, снижения его размера суд не усматривает, поскольку обстоятельств, исключающих применение норм Закона «О защите прав потребителей» к сложившимся между сторонами, отношениям, постановлением Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 №326, не предусмотрено, доказательств несоразмерности штрафа нарушенному праву и наличия исключительных обстоятельств, влияющих на его размер, не представлено и в ходе рассмотрения дела не установлено.

Учитывая положения постановления Правительства Российской Федерации от 26.12.2024 № 1916, суд полагает возможным предоставить ООО «СЗ «Прайм Парк» отсрочку исполнения решения до 30 июня 2025 года.

Довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям не нашел своего подтверждения в ходе рассмотрения дела по существу, в связи с чем подлежит отклонению, поскольку иск подан в пределах срока исковой давности в соответствии с ч.1 ст.196 ГК РФ с момента обнаружения строительных недостатков, и в том, числе в пределах срока, определенного в ст. 755 ГК РФ.

В соответствии и с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ судебные расходы в виде государственной пошлины в доход бюджета муниципального образования «Городской округ «Город Хабаровск», от уплаты которой истец освобожден в силу п. 4 ч. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации, подлежат взысканию с ответчика в размере установленном ст. 333.19 Налогового Кодекса Российской Федерации, что составляет 24 515 руб. 44 коп.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194–199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Прайм Парк» о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены – удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Прайм Парк» (ОГРН <***> ИНН <***>) в пользу ФИО3 денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены стоимость фактически выполненных работ по устранению недостатков в размере 929 330 рублей 69 копеек, штраф в сумме 46 466 рублей 53 копейки.

В остальной части требования ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Прайм Парк» - отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Прайм Парк» (ОГРН <***> ИНН <***>) в бюджет муниципального образования городской округ «Город Хабаровск» государственную пошлину в размере 24 515 рублей 44 копейки.

Предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Прайм Парк» отсрочку исполнения решения в части взыскания стоимости устранения недостатков, штрафа до 30 июня 2025 года.

Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд через Железнодорожный районный суд г. Хабаровска в течение месяца с момента вынесения решения судом в мотивированном виде.

Мотивированное решение изготовлено 11 февраля 2025 года.

Судья В.В. Нелюбина