дело № 2-198/2025 УИД:48RS0022-01-2025-000192-17

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 мая 2025 года г.Елец

Елецкий районный суд Липецкой области в составе:

председательствующего судьи Юдаковой Л.В.,

при секретаре Пищулиной Ю.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Елецкого муниципального района Липецкой области к ФИО1 и ФИО2 о признании недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды и применении последствий недействительности сделки,

установил :

Администрация Елецкого муниципального района Липецкой области обратилась в суд с иском к ФИО1 и ФИО2 о признании недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды и применении последствий недействительности сделки, ссылаясь на те обстоятельства, что 01.11.2024 года на основании протокола подведения итогов аукциона 22000061090000000035 (лот №8) на право заключения договора аренды земельного участка в размере ежегодной арендной платы от 21.10.2024 года между администрацией Елецкого муниципального района Липецкой области (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 49. Согласно условиям договора аренды, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 20 лет земельный участок площадью 5000 кв.м., относящийся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным видом использования: для ведения личного подсобного хозяйства, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 14.03.2025г. данный земельный участок обременен арендой в пользу ФИО2 на основании договора аренды от 01.11.2024г. № 49 и соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.11.2024г. № 49, заключенного 28.01.2025г. между ФИО1 и ФИО2 Поскольку в силу положений пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) права арендатора земельного участка по договору аренды от 01.11.2024г., заключенному по результатам электронного аукциона, не подлежали передаче в порядке перенайма, соглашение от 28.01.2025г. является недействительной (ничтожной) сделкой, а, соответственно, ФИО2 используется земельный участок незаконно.

На основании изложенного администрация Елецкого муниципального района Липецкой области просит суд признать недействительным соглашение от 28.01.2025г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 49 от 01.11.2024г. земельного участка из земель населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 5000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенное между ФИО1 и ФИО2 и применить последствия недействительности вышеуказанного соглашения в виде погашения (аннулирования) в ЕГРН регистрационной записи № от 29.01.2025г. об обременении земельного участка с кадастровым номером № правами аренды в пользу ФИО2 и восстановлении записи государственной регистрации договора аренды земельного участка № 49 от 01.11.2024г. об обременении земельного участка с кадастровым номером № правами аренды в пользу ФИО1

В судебном заседании представитель истца администрации Елецкого муниципального района Липецкой области по доверенности ФИО3 исковые требования поддержала и просила удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, его представитель по доверенности ФИО4 исковые требования не признал и объяснил суду, что право на заключение соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора прямо предусмотрено п. 2 ст. 615 ГК РФ, п.9 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а также п.4.3.3 договора аренды земельного участка от 01.11.2024г. № 49. Его доверитель, руководствуясь п.9 ст. 22 ЗК РФ, уведомил администрацию (арендодателя) о переходе к нему прав и обязанностей по договору аренды. Запрет, установленный п.7 ст. 448 ГК РФ, не распространяется на случаи передачи прав и обязанностей арендатора в отношении земельных участков с видом разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, которые могут передаваться в аренду физическим лицам, как посредством торгов, так и без них. В данном случае подлежит применению п.9 ст. 22 ЗК РФ, поскольку данная норма является специальной по отношению к положениям п.7 ст. 448 ГК РФ. При государственной регистрации соглашения управлением Росреестра по Липецкой области нарушений закона не установлено. Нарушения прав администрации не произошло.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, представила письменные возражения на иск, ссылаясь на те же доводы, что и представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО4

Представитель третьего лица управления Росреестра по Липецкой области в судебное заседание по извещению суда не явился, письменных объяснений на иск не представили.

Суд с учетом мнения лиц, участвующих в деле, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся ответчиков ФИО1 и ФИО2, а также представителя третьего лица управления Росреестра по Липецкой области по имеющимся в нем доказательствам.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении иска администрации Елецкого муниципального района Липецкой области по следующим основаниям.

В силу п.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой (оспаримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды, при заключении которого был нарушен установленный законом, явно выраженный запрет, следует квалифицировать как ничтожную сделку, посягающую на публичные интересы, в связи с ее противоречиями закону (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п.1 ст. 167 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В отличие от указанного общего правила п. 9 ст. 22 ЗК РФ установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 данной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Вместе с тем, согласно п.7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, то победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Приведенное правило направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (п. 3 ст. 10 ГК РФ).

Таким запретом обеспечивается защита интересов публично-правового образования от уступки победителем торгов прав и обязанностей по заключенному на торгах договору аренды лицу, в силу различных причин не имеющему намерения лично реализовать договорные обязательства. Произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволила бы по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо (не участника торгов) без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Согласно п.1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов в случае его предоставления гражданам для ведения личного подсобного хозяйства (подп. 15 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Его заключению должны предшествовать подача заявления о предоставлении земельного участка, опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, обеспечение иным гражданам возможности подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды этого участка в течение тридцати дней со дня опубликования извещения (подп. 1 п.1, п. 4 ст. 39.18 ЗК РФ).

В отсутствие заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов (п. 5 ст. 39.18 ЗК РФ).

В случае поступления конкурирующих заявлений уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов и о проведении соответствующего аукциона (п.7 ст. 39.18 ЗК РФ).

Как установлено судом из материалов дела, на основании распоряжения администрации Елецкого муниципального района Липецкой области от 13.09.2024г. № 526-р объявлен аукцион и создана комиссия по определению условий на право заключения договоров аренды земельных участков и проведению аукциона, в том числе и в отношении земельного участка с КН № (лот №8).

По окончании срока подачи заявок было принято 6 заявок от претендентов (протокол от 18.10.2024г.).

По итогам аукциона победителем лота №8 признана ФИО1 (протокол от 21.10.2024г.).

01.11.2024г. между администрацией Елецкого муниципального района Липецкой области и ФИО1 заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка № 49 на срок 20 лет.

В соответствии с пунктом 4.3.3 данного договора арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.

28.01.2025г. между ФИО1 и ФИО2 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 49 от 01.11.2024г. земельного участка с КН №. Государственная регистрация обременения земельного участка в виде аренды в пользу ФИО2 произведена 29.01.2025г., запись №.

28.03.2025г. ФИО2 направил по почте в адрес администрации уведомление о заключенном соглашении.

Установив, что договор аренды спорного земельного участка с КН № с разрешенным использованием: для ведения личного подсобного хозяйства заключен путем проведения торгов, суд вопреки доводам ответчиков приходит к выводу о наличии оснований для применения в данном споре положений п.7 ст. 448 ГК РФ и удовлетворения исковых требований администрации Елецкого муниципального района Липецкой области.

В связи с признанием соглашения от 28.01.2025г. недействительным суд приходит к выводу о применении последствий его недействительности в виде погашения (аннулирования) в ЕГРН регистрационной записи № от 29.01.2025г. об обременении земельного участка с кадастровым номером № правами аренды в пользу ФИО2 и восстановлении записи государственной регистрации договора аренды земельного участка № 49 от 01.11.2024г. об обременении земельного участка с кадастровым номером № правами аренды в пользу ФИО1

Уведомление ФИО2 администрации о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на основании соглашения, заключенного 28.01.2025г. с ФИО1, не является основанием для отказа в иске, поскольку п.4.3.3 договора противоречит нормам действующего законодательства, нарушает установленный законом запрет на передачу права владения и пользования государственным или муниципальным имуществом, предоставленным на основании договора, заключенного по итогам проведенного аукциона.

Доводы ответчиков о необходимости применения в данном деле положений специальной нормы п.9 ст. 22 ЗК РФ подлежат отклонению.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам от 05.07.2022г. № 308-ЭС22-2357, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота.

Как указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022г. № 308-ЭС22-2357, между предписаниями пункта 9 статьи 22 ЗК РФ и пункта 7 статьи 448 ГК РФ отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи прав в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198, 320-321 ГПК РФ, суд

решил :

Иск администрации Елецкого муниципального района Липецкой области к ФИО1 и ФИО2 о признании недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды и применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать недействительным соглашение от 28.01.2025г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 49 от 01.11.2024г. земельного участка из земель населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 5000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенное между ФИО1 и ФИО2.

Применить последствия недействительности вышеуказанного соглашения в виде погашения (аннулирования) в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи № от 29.01.2025г. об обременении земельного участка с кадастровым номером № правами аренды в пользу ФИО2 и восстановлении записи государственной регистрации договора аренды земельного участка № 49 от 01.11.2024г. об обременении земельного участка с кадастровым номером № правами аренды в пользу ФИО1.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Липецкого областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Елецкий районный суд в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Председательствующий -

Решение в окончательной форме принято судом 03.06.2025г.

Председательствующий -