Дело 2-2180/2023 г.
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Якутск 03 апреля 2023 года
Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Макарова М.В., при секретаре Васильевой М.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело ФИО1, ФИО2 к ООО «Нидстрой» о взыскании денежных средств со встречным иском о признании сделки недействительной,
УСТАНОВИЛ:
Истцы обратились в суд к ответчику с вышеуказанным иском, пояснив, что истцы являются собственниками ___-комнатной квартиры, площадью ___ кв.м., расположенной по адресу: ____. В 2020 г. истцам вручили уведомление от застройщика ООО «Нидстрой» об освобождении земельного участка под домом для строительства многоквартирного дома. После согласования всех условий, стороны договорились, что взамен квартиры истцов будет предоставлена новая квартира по цене 1 000 000 руб., стоимость которой согласована с учетом передаваемой квартиры. ____ стороны заключили договор купли-продажи, согласно которому истцы оплачивают ответчику 1 000 000 руб., а ответчик предоставляет ___-комнатную квартиру №, площадью ___ кв.м. в строящемся многоквартирном доме по адресу: ____, в срок до ____. Согласно п.4 договора после передачи квартиры истец ФИО2 должна была передать застройщику 1 000 000 руб. в соответствии с графиком в четыре этапа. В декабре 2020 г. дом был сдан, однако застройщик свои обязательства не исполнил. ____ ответчик передал квартиру по указанному договору другому лицу ФИО5. В связи с неисполнением обязательств, истцы не стали выплачивать 1 000 000 руб.. Спорная квартира оценена ответчиком 2 580 000 руб.. Истцы имеют право требовать разницу между рыночной стоимостью и 1 000 000 руб.. В связи с чем, истцы просят взыскать с ответчика 1 580 000 руб..
Не согласившись с первоначальным иском, ООО «Нидстрой» заявило встречные исковые требования, в которых просит признать договор от ____, заключенный между ФИО3 и ФИО2, о купле-продаже квартиры по адресу: ____ недействительным в виду ничтожности, поскольку на момент заключения договора предмета договора – квартиры не существовало. Земельный участок с кадастровым номером № принадлежит на праве собственности ООО «Нидстрой», который не был обременен жилым фондом. Заключая указанный договор стороны не намеривались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия. ФИО3 как директор ООО «Нидстрой» и ФИО2 об этом знали. Ранее в судебном заседании истец ФИО2 указала, что квартиру по адресу: ____, приобрела у своего дяди, дом был старый, непригодным для проживания, в 2014-2015 годах переоборудовала в гараж. В 2019 году этот гараж был разобран, она вывезла крышу гаража, окна и ворота, а старые стены остались, и она разрешила ФИО3 их убрать. Оспариваемая сделка мнимая, совершенная для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия.
Истец ФИО1, третье лицо ФИО3, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте судебного заседания, не явились. С учетом мнения явившихся лиц и положений п.3 ч.2 ст.117 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
В судебном заседании истец ФИО2 и ее представитель ФИО4 исковые требования поддержали, со встречным иском не согласились. Также пояснили, что квартиру по адресу: ____, приобрели у своего дяди в 2012 году за 100 000 руб.. В последующем переделали дверь и стали использовать под гараж. При покупке квартиры перегородок и печи, которые указаны в техпаспорте, не было. Центральное отопление было отключено в 2018 году, дом был старый, образовалась сырость и стало невозможно проживать.
Представитель ответчика и третьего лица ФИО6 с иском не согласился, указав, что истцами не предоставлены доказательства исковых требований. Фактически право собственности на квартиру было прекращено в 2015 году, перестроили в гараж. ООО «Нидстрой» готовы были продать квартиру по адресу: ____, но договор не соответствовал требования закона, не прошел госрегистрацию. Условия по договору были не выполнимы. Встречный иск полностью поддерживает.
Изучив материалы дела, выслушав явившихся лиц, суд приходит к следующему выводу.
Согласно представленного свидетельства о государственной регистрации права от ____ истцы на основании договора купли-продажи квартиры от ____ приобрели ___-комнатную квартиру, общей площадью ___ кв.м., расположенную по адресу: ____.
Их технического паспорта жилого помещения от ____ следует, что дом ____ года постройки, наружные стены деревянные рубленые, полы дощатые, отопление центральное водяное, водоснабжения нет, канализации нет, ванны нет. Квартира состоит из ___ жилых комнат ___ кв.м и ___ кв.м., кухни ___ кв.м., веранды ___ кв.м..
Из Акта оценки инвентаризационной (действительной) стоимости вышеуказанной квартиры от ____ следует, что уровень износа 56%, фактическая стоимость 171 592,76 руб..
В ходе предварительного судебного заседания от ____ ФИО2 пояснила, что здание, в котором расположена квартира, являлось трехквартирным многоквартирным домом, ранее принадлежало Ростелекому, земельный участок на котором расположен дом находился в аренде у Ростелекома. Прежний собственник квартиры приватизировал жилое помещение. Жилье было ветхим, старым, истцы в нем не проживали. В 2014-2015 г. квартиры переделали в гараж без соответствующего разрешения и стали использование под хранение автотранспорта.
Из ответа ОАО «Сахателеком» филиала ОАО «Ростелеком» от ____ на имя ФИО2 и выписки из ЕГРН от ____ следует, что земельный участок с кадастровым номером №, площадью ___ кв.м., находился в аренде у ОАО «Сахателеком» с видом разрешенного использования «для производственной базы» по договору аренды от ____. В предложении ФИО2 о разделе земельного участка было отказано, т.к. часть здания занята филиалом ОАО «Сахателеком», был предложен другой вариант раздела земельного участка, который не был реализован.
В последующем, кадастровый номер земельного участка изменился на №, изменилась площадь ___ кв.м., собственником стал ФИО7, который на основании договора от ____ сначала сдал в аренду земельный участок ООО «Нидстрой» с последующим выкупом, ____ продал ООО «Нидстрой» земельный участок, что следует из договора купли-продажи №.
В октябре 2019 г. ООО «Нидстрой» на строении истцов разметило объявление о необходимости убрать строение в срок до ____, в противном случае вынуждены будут произвести демонтаж здания.
По пояснениям сторон, после встречи, договорились, что демонтаж будет произведен силами ООО «Нидстрой», при этом, сторона истца частично разобрала крышу строения, забрав кровлю. В последующем был произведен демонтаж оставшегося строения ООО «Нидстрой».
В этот же период ____ между ФИО3 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры истцов, в котором стороны пришли к соглашению, что стоимость недвижимого имущества составляет 300 000 руб.. По пояснениям обеих сторон в ходе предварительного судебного заседания от ____ данный договор ФИО3 подписывал как директор ООО «Нидстрой». Таким образом, суд расценивает заключение данного договора между ООО «Нидстрой» и ФИО2.
В тот же день между ООО «Нидстрой» и ФИО2 был подписан договор купли-продажи квартиры, согласно которого общество обязуется передать в собственность, а ФИО2 принять и оплатить однокомнатную квартиру № на ___ этаже, общей площадью ___ кв.м. по адресу: ____. Общество до ____ обязалось передать данную квартиру, а покупатель оплатить стоимость квартиры по графику.
Согласно п.3 данного договора по соглашению сторон стоимость квартиры определили в 1 000 000 руб., которая является окончательной и не подлежит изменению.
Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Таким образом, суд с учетом требований ст.431 ГК РФ считает, что стоимость квартиры № по договору от ____ определена сторонами как 1 000 000 руб..
Обе стороны обязательства свои не исполнили.
Доводы стороны истца о том, что по договору оплата должна произведена только после передачи квартиры №, суд считает несостоятельными, поскольку п.4 договора указывает лишь на график оплаты без условия что оплата будет произведена только в случае передачи квартиры.
По сути обе стороны отказались от исполнения вышеуказанного договора.
Нормы жилищного законодательства (статьи 2, 22 - 24 Жилищного кодекса Российской Федерации) предусматривают исключительно административный порядок перевода жилых помещений в категорию нежилых. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Перевод жилого помещения в нежилое помещение, сопровождающийся реконструкцией, переустройством или перепланировкой данного помещения, и связанный с изменением параметров общего имущества многоквартирного жилого дома и режима пользования этим имуществом, возможен только при наличии согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме. При этом, такое согласие должно было быть представлено уже на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое.
В данном случае, в отношении жилого помещения по адресу: ____, истцами самовольно без соответствующих разрешения и согласований совершено переустройство и перепланировка помещения. Так, по пояснениям истца ФИО2 увеличен дверной проем для въезда транспортного средства, внутренние перегородки квартиры также были ранее убраны, произошла замена кровли.
Стороны при заключении ____ договора купли-продажи данной квартиры знали, что предметом договора является не квартира, после заключения договора сразу был произведен демонтаж здания силами обеих сторон. В нарушение действующего законодательства государственную регистрацию договор купли-продажи не прошел.
Согласно ч.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно ч.1 ст.170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
С учетом вышеизложенного договор купли-продажи от ____ квартиры, расположенной по адресу: ____, подлежит признанию недействительным в силу ничтожности.
Согласно частей 3 и 4 ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Поскольку стороны пришли к соглашению о стоимости сносимого помещения в размере 300 000 руб., что они подтвердили в ходе разбирательства, суд считает правильным взыскать указанную сумму с ответчика в пользу истцов.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Взыскать с ООО «Нидстрой» (ИНН №, ОГРН №) в пользу ФИО2, ____ года рождения, уроженки ___ (паспорт № выдан ___ ____) и ФИО1, ____ года рождения, уроженца ___ (паспорт № выдан ___ ____) денежные средства в размере 300 000 рублей.
В остальной части первоначальных исковых требований отказать в удовлетворении.
Договор от ____, заключенный между ФИО3 и ФИО2, о купле-продаже квартиры по адресу: ____, признать недействительным.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Саха (Якутия) в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья: ___ М.В. Макаров
___
___