Решение по делу № 2-1796/2023 от 17.07.2023 - об уменьшении выкупной стоимости квартиры, взыскании стоимости восстановительного ремонта, компенсации морального вреда.

Дело № 2-1796/2023

УИД 77RS0033-02-2022-004986-40

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 июля 2023 года г. Ижевск

Октябрьский районный суд г.Ижевска в составе:

председательствующего судьи Шешукова Д.А.,

при секретаре Исламовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2 об уменьшении выкупной стоимости квартиры, взыскании стоимости восстановительного ремонта, компенсации морального вреда,

установил:

ФИО1 обратилась с иском к ФИО2 об уменьшении выкупной стоимости квартиры, взыскании стоимости восстановительного ремонта, компенсации морального вреда.

Требования мотивированы тем, что 08.06.2020 г. истец купила у ответчика квартиру по адресу: <...> д.1А-34. Данное жилое помещение распложено на мансардном этаже дома, где крыша многоквартирного дома является потолком квартиры. По результатам проведенного технического обследования установлено, что ограждающие конструкции (кровля) обследованной квартиры не соответствует нормативным требованиям. Стоимость работ по устранению обнаруженных недостатков составила 84 515 руб. Поскольку при совершении сделки купли-продажи квартиры указанные недостатки не были оговорены, то данная сумма подлежит возмещению с продавца. Добровольно возместить стоимость восстановительных работ ответчик отказывается, что послужило основанием для обращения ФИО1 в суд с настоящим иском.

Ссылаясь на положения ст.ст.15, 1064, 475 ГК РФ, истец просит взыскать с ответчика сумму в размере 84 515 руб. в счет соразмерного уменьшения покупной цены квартиры - стоимость устранения недостатков, 20 000 руб. в качестве компенсации морального вреда, расходы на оплату юридических услуг в размере 15 000 руб.

Истец ФИО1, извещенная надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дела без ее участия.

Ответчик ФИО2, извещенный надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в суд не явился, представил письменные возражения на исковое заявление, согласно которым с иском не согласен, по следующим основаниям. Непосредственно перед принятием решения о покупке данной квартиры покупателем неоднократно был произведен осмотр приобретаемого объекта недвижимости и его технического состояния, в том числе со специалистом Покупателя по строительно-ремонтным работам. При осмотре мастер отодвигал все откосы и внимательно изучал все стыки окон. Сразу же после этого Покупателем было принято решение о покупке. Цена по соглашению сторон после торга составила 2 000 000 (Два миллиона) руб., мною была сделана скидка более 100 тыс. руб. Таким образом, квартира была приобретена по цене за метр квадратный - 34,2 тыс. руб., что значительно ниже рыночной оценки (к примеру, кадастровая стоимость на тот момент определена в 2 463 668,40 руб.). Дополнительно за свой счет ответчик приобрел и установил в квартире деревянную лестницу. П. 5 Договора предусмотрено, что «Покупатель удовлетворен качественным и количественным состоянием получаемой недвижим ости, с которым ознакомлен путем осмотра, произведенного им перед заключением настоящего договора, претензий не имеет». Также 08 июня 2020 года в день передачи ключей был составлен фактический акт приема-передачи квартиры. Согласно п. 3 Акта квартира передана в пригодном для проживания состоянии (Квартира без ремонта. В квартире установлена лестница). П.4 Акта установлено, что Покупатель претензий по состоянию передаваемой квартиры не имеет. П. 5. Акта гласит: «с момента подписания настоящего передаточного акта риск случайной гибели или случайного повреждения указанной Квартиры несет Покупатель». Таким образом, никаких недостатков на момент передачи квартиры сторонами выявлено не было. Дом № 1а по ул. Ольховая введен в эксплуатацию в 2016 году. Т.е. на момент приобретения квартиры дому было 4 года. Никаких подтеков, конденсата, плесени, намокания или следов от них не было. Покупатель владеет квартирой два года и только сейчас возникла проблема с конденсатом. Кровля (и крыша) является частью общего имущества многоквартирного дома (МКД), которое должно содержаться так, чтобы МКД был надежен и безопасен, в том числе безопасен для жизни и здоровья граждан и сохранности их имущества (подп. "а" п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491. Причем содержание общего имущества включает в себя его осмотр для скорого выявления дефектов и угроз, а также текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации (подп. "з" п. 11 Правил). "Крышный" минимум (п. 7 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290), который Правительство РФ требует от УК, - это проверка кровли на отсутствие протечек; выявление деформации и повреждений несущих кровельных конструкций; проверка и очистка кровли от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод; при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, - незамедлительное их устранение. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), их проведение. Направленный технический отчет № 318 не содержит обязательных реквизитов документа ¬даты, подписей, печати. Цели составления технического отчета не соответствуют его заключению, также отсутствует локальный сметный расчет, фотографии протечек либо нанесенного ущерба. Деятельность по обследованию технического состояния зданий входит в сферу применения Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (п. 1 статьи 3). Статья 6 этого закона определяет, что Правительство Российской Федерации утверждает перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований этого закона. Любые документы, не соответствующие национальным стандартам и сводам правил, в том числе, часто используемые при проведении обследований и установлении категорий технического состояния отдельных конструкций и здания в целом, не являются нормативно-техническими документами и не могут применяться в таком качестве. Вероятно, покупателем были проведены ремонтные работы, связанные с отделкой помещения различными строительными смесями, т.к. квартира приобреталась без ремонта, при их высыхании также вымещается большое количество влаги, которая приводит к появлению сырости и выпадению конденсата. Возможна вероятность, что при ремонтных работах могла быть повреждена гидро- и паро- изоляции окна либо кровли. В зимний период мансардные окна необходимо плотно закрывать, регулярно очищать от снега и льда, как само окно (непосредственно собственнику помещения), так и кровлю (управляющей компанией дома), периодически производить замену резиновых уплотнителей окон, т.к. в случае неправильной эксплуатации, в условиях повышенной влажности и низкой температуры, либо использования помещения не по назначению, недостаточном уровне вентиляции и пр. может скапливаться конденсат. Считает, что именно по вышеназванным причинам (или одной из них) данная проблема «всплыла» спустя время, т.е. на момент передачи никаких недостатков, за которые я как бывший собственник жилого помещения, могу нести ответственность - не было.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса в порядке заочного производства.

Исследовав все полученные по делу доказательства и оценив их в совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд пришел к следующему.

Как следует из части 1 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Частью 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно положениям пунктов 1, 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В силу части 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пункту 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 того же Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

08.06.2020 г. истцом на основании договора купли-продажи квартиры от 08.06.2023 г. и акта приема-передачи квартиры от 08.06.2020 г., заключенных между ФИО1 и ФИО2, приобретена в собственность квартира, расположенная по адресу: <дата>.

27.02.2021 г. в квартиру истца произошла протечка с потолка на мансардном этаже и кухне, вода в натяжных потолках кухни и спальне, намокание потолка из ГКЛ на мансардном этаже.

01.03.2021 г. по обращению истца ООО «Управком» составлен акт обследования квартиры № 34, согласно которому причиной протечки явилось промерзание кровельного утепления, образование конденсата, установка мансардного окна выполнена с нарушениями (стеклопакет однокамерный), отсутствие вентиляции на мансардном этаже.

Для установления стоимости устранения недостатков истец обратилась в ООО "ВЭКС". Из заключения следует, что по результатам проведенного технического обследования установлено, что ограждающие конструкции (кровля) обследованной квартиры не соответствует нормативным требованиям по следующим критериям:

- пароизоляция выполнена из гидро-пароизоляции универсальной типа Изоспан D, не применяемой для утепленных кровель;

- в нарушение рекомендаций производителя окон слой гидро-ветрозащиты заведен во внутрь помещения;

- примыкание пароизоляции на откосе отсутствует;

- примыкание стеклопакета и каркаса мансардного окна выполнено негерметично.

Согласно заключения по результатам визуального обследования конструкций мансардного этажа, состав и узлы кровли над квартирой, расположенной по адресу: <...> 1А-34, не соответствует требованиям предъявляемым к утепленным кровлям.

В соответствии с локальным сметным расчетом №1 стоимость восстановительного ремонта в квартире истца составила 84 514,94 руб.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия с просьбой уменьшения выкупной стоимости купленной квартиры и возмещении расходов, понесенных по оплате ремонтных работ, которая оставлена без ответа.

Указанные обстоятельства в судебном заседании установлены представленными и исследованными доказательствами, в том числе результатами технического отчета, участниками процесса не оспариваются. Каких-либо объективных доказательств, дающих основание сомневаться в правильности и обоснованности заключения, не представлено.

Из части 1 статьи 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует, что доказательства предоставляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Согласно требованиям статьи 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд, оценивая достоверность каждого доказательства, приходит к выводу, что вышеуказанное заключение ООО "ВЭКС", является допустимым доказательством и может быть положено в основу настоящего решения.

Ответчиком размер причиненного истцам недостатков не опровергнут, иные заключения по определению стоимости устранения недостатков квартиры, сторонами не представлены, ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявлялось.

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества. Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

В ходе рассмотрения дела было установлено, что квартира была приобретена истцом с недостатками, не оговоренными в договоре и ее использование невозможно без их устранения, ФИО2 являясь стороной возмездного договора, передал истцам квартиру, не соответствующую указанным требованиям.

Разрешая заявленные исковые требования в порядке части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также принимая во внимание, что наличие недостатков объективно подтверждено заключением, в котором установлено на несоответствие жилого помещения условиям договора о качестве, локальный сметный расчет (смета) №1 ответчиком не опровергнут, указанное заключение не противоречит критериям относимости, допустимости и достоверности и может быть положено в основу решения, то суд приходит к выводу об обоснованности заявленных исковых требований о взыскании с ФИО2 в пользу истцов денежных средств в счет суммы соразмерного уменьшения покупной цены в размере 84 515 рублей.

Довод ответчика о том, что перед принятием решения о покупке данной квартиры покупателем неоднократно был произведен осмотр приобретаемого объекта недвижимости и его технического состояния, в том числе со специалистом Покупателя по строительно-ремонтным работам суд находит несостоятельным, поскольку указанные недостатки имеют сезонный характер и не могли быть установлены при приёмке жилого помещения.

Также отклоняется судом довод ответчика, о том что кровля (и крыша) является частью общего имущества многоквартирного дома (МКД), которое должно содержаться так, чтобы МКД был надежен и безопасен, в том числе безопасен для жизни и здоровья граждан и сохранности их имущества (подп. "а" п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, поскольку недостатки выявлены на мансардном этаже, являющимся частью квартиры.

Довод ответчика, что направленный технический отчет № 318 не содержит обязательных реквизитов документа даты, подписей, печати, судом отклоняется ввиду того, что данный отчет содержит указанные реквизиты. Ссылка ответчика на то, что цели составления технического отчета не соответствуют его заключению, также отсутствует локальный сметный расчет, фотографии протечек либо нанесенного ущерба не исключает факт установленного должным образом размера ущерба, расчет которого содержится в самом техническом отчете.

Доводы ответчика о том, что дело неподсудно Октябрьскому районному суду г. Ижевска суд также находит несостоятельными, поскольку на дату подачи искового заявления в суд 17.02.2022 ответчик, согласно сведениям отдела адресно-справочной работы УВМ МВД по УР был зарегистрирован по адресу: <...>, СНТ «Виктория», уч.373, что территориально относится к Октябрьскому району г. Ижевска.

Требования истца о компенсации морального вреда с ФИО2 подлежат оставлению без удовлетворения, поскольку возникшие правоотношения между сторонами Законом о защите прав потребителей не регулируются, а нормы Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривают взыскание денежной компенсации морального вреда в качестве ответственности при уменьшении покупной цены.

Рассматривая вопрос о возмещении судебных расходов суд приходит к следующему.

21.12.2021 г. между адвокатом Аршиновым А.Н. и ФИО1 заключено соглашение об оказании юридической помощи

Согласно пункту 3 указанного соглашения, размер вознаграждения адвоката за оказанные истцу услуги составил 15 000 руб.

Данная сумма оплачена ФИО1 в день заключения договора, что подтверждается представленной квитанцией к приходному кассовому ордеру от 21.12.2021 г.

Согласно статьям 88, 94 ГПК РФ расходы на оплату услуг представителей, а также другие, признанные судом необходимыми расходами, отнесены к издержкам, связанным с рассмотрением дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Правила, изложенные в части первой настоящей статьи, относятся также к распределению судебных расходов, понесенных сторонами в связи с ведением дела в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях (часть 2 приведенной статьи).

В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Исходя из вышеприведенной правовой нормы, судебные издержки в виде расходов на оплату услуг представителя могут быть возмещены судом, если они были фактически произведены, то есть услуги представителя реально оплачены, документально подтверждены и в разумных пределах, определенных судом.

Поскольку исковые требования ФИО1 удовлетворены, то расходы истца по оплате услуг представителя подлежат возмещению за счет ответчика.

Как разъяснено в п.11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов. Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер (пункт 11).

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (пункт 13).

Учитывая объем оказанных представителем юридических услуг, конкретные обстоятельства дела и характер спорных правоотношений, реальные затраты времени на участие представителя в деле, а также руководствуясь требованием разумности возмещения таких расходов, суд приходит к выводу, что заявленная истцом ко взысканию в счет возмещения расходов по оплате услуг представителя сумма в размере 15 000 руб. является разумной и подлежит возмещению истцу за счет ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил :

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 об уменьшении выкупной стоимости квартиры, взыскании стоимости восстановительного ремонта, компенсации морального вреда удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 (паспорт <дата>) в пользу ФИО1 в счет соразмерного уменьшения покупной цены стоимость устранения недостатков в размере 84 515 рублей, расходы по оплате юридических услуг в размере 15 000 рублей.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о компенсации морального вреда отказать.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Решение изготовлено в окончательной форме 10.08.2023 года.

Председательствующий судья: Шешуков Д.А.