Решение по делу № 2-2676/2025 от 12.05.2025 - о взыскании денежных средств в качестве соразмерного уменьшения цены квартиры, компенсации морального вреда, штрафа.

УИД 12RS0003-02-2025-001848-10 Дело № 2-2676/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Йошкар-Ола 06 мая 2025 года

Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в составе:

председательствующего судьи Конышева К.Е.,

при секретаре Ивановой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску истца – ФИО1 к ответчику – ООО СЗ «Русагрострой» о взыскании денежных средств в качестве соразмерного уменьшения цены квартиры, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику, в котором просил о взыскании денежных средств в качестве соразмерного уменьшения цены квартиры в размере 254100 руб., компенсации морального вреда в размере 20000 руб., штрафа в размере 13705 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что <дата> заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик передает в собственность истца объект долевого строительства – квартиру. По условиям договора площадь квартиры составляла 20,84 кв.м, площадь лоджии/балкона - 4,62 кв.м. Общая стоимость квартиры составила 2292400 руб. из расчета 110000,00 руб. за кв.м. <дата> квартиры передан истцу по акту, где указано, что по результатам технической инвентаризации площадь квартиры с холодными помещениями составляет 20,90 кв. метров, а общая площадь квартиры снизилась до 16,20 кв. м. Таким образом, при заключении договора участия в долевом строительстве ответчик указал общую площадь квартиры равную 20.84 кв.м, включив в нее площадь лоджии, равную 4,62 кв.м, но не применил понижающий для лоджий коэффициент 0,5, что предусмотрено действующим законом. Таким образом, истец переплатил ответчику за площадь балкона, разница в цене подлежит взысканию.

В судебном заседании истец требования поддержал.

Представитель ответчика ФИО2 против иска возражала.

Выслушав явившихся лиц, изучив материалы данного гражданского дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что <дата> между ООО «СЗ «РУСАГРОСТРОЙ» (Застройщик) и истцом (Участник долевого строительства) заключен договор <номер> (далее - Договор).

В силу пункта 3.1 Договора Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц обеспечить строительство в создании Дома, и после получения разрешения на ввод Дома в эксплуатацию передать Квартиру Участнику долевого строительства собственность, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену в порядке и на условиях настоящего договора и принять Квартиру с оформлением соответствующих документов.

Согласно пункта 3.2 договора Объектом долевого строительства по договору является Квартира (жилое помещение), имеющая в соответствии с Проектной документацией следующие технические характеристики: Общая площадь квартиры площадью 20,84 кв.м., площадь лоджии/балкона: 4,62 кв.м.

Указанные в пункте 3.2 характеристики Квартиры являются проектными и подлежат уточнению по итогам технической инвентаризации, проводимой кадастровым инженером на основании технического паспорта на Многоквартирный жилой дом и Квартиру (пункт 3.3 договора).

По данным технической инвентаризации: площадь квартиры с холодными помещениями составляет 20,90 кв.м., в том числе общая площадь 16,2 кв.м.

С характеристиками предаваемого объекта долевого строительства (квартиры) участник долевого строительства обзнакомился, подписывая <дата> акт приема-передачи квартиры.

Согласно п. 4.1 договора общая стоимость (цена) Квартиры на момент подписания договора, подлежащая уплате Участником долевого строительства, составляет 2292400 руб. из расчета 110000 руб. за квадратный метр общей площади Квартира, которая складывается из: сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) Многоквартирного жилого дома; сумма денежных средств на оплату услуг Застройщика, предусмотренных настоящим договором.

Общая стоимость (цена) Квартиры является окончательной при выполнении пунктов 4.2., 4.4. настоящего договора в полном объеме.

Цена, указанная в пункте 4.1. настоящего договора, является фиксированной и изменению не подлежит, за исключением пункта 4.8. настоящего договора (абзац 2 пункт 4.2 Договора).

Условия договоров о цене объектов долевого строительства согласованы сторонами и недействительными не признаны.

Сведений о том, что стороны при определении характеристик объектов долевого строительства договорились использовать понижающий коэффициент для определения общей площади квартир с учетом лоджий, материалы гражданского дела не содержат.

Согласно ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Статьей 19 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Оценив по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, применяя приведенные нормы закона суд пришел к выводу, что сторонами при заключении условия договора долевого участия были согласованы и ответчиком переданы истцу квартира, соответствующая договору долевого участия.

Так, из договора долевого участия следует, что истцу подлежала передаче в собственность квартира площадью 20,84 кв.м., площадь лоджии/балкона: 4,62 кв.м.

В соответствии с актом приема-передачи <адрес> суда по адресу: <адрес> <адрес> по результатам технической инвентаризации площадь квартиры с холодными помещениями составила 20,9 кв.м, общая площадь 16,2 кв.м.

Согласно положениям пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы (без применения понижающего коэффициента) общей площади объекта долевого строительства, установленной в договоре, и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Судом не установлено, что стороны при определении характеристик объекта долевого строительства договорились использовать понижающий коэффициент для определения общей площади квартиры с учетом лоджии, таких сведений материалы дела не содержат.

Приказ Минстроя России от 25.11.2016 №584/пр, на который ссылаются истцы, определяет основные требования к технической инвентаризации жилищного фонда для расчета площади лоджии и квартиры, для отношений между дольщиками и застройщиками обязательного характера не носит, для определения цены договора долевого участия не может быть применен.

Условия договора участия в долевом строительстве, указывают на то, что цена договора была определена сторонами в размере 2292400 руб., т.е. 110000 руб. за 1 кв.м. При этом 110000*20,84 = 2292400 руб.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера, переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что цена объекта не предусматривала применение понижающих коэффициентов, что не противоречит требованиям части 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ. Данные условия договора, не устанавливают каких-либо дискриминационных положений для истца, а также необоснованных преимуществ для застройщика. Оснований для перерасчета стоимости объектов с применением соответствующих коэффициентов не имеется, поскольку иное противоречило бы согласованной воле сторон и свидетельствовало об одностороннем изменении договора по инициативе участника долевого строительства.

Указанные выводы согласуются с правовой позицией, приведенной в Определении Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 18.02.2025 №88-4016/2025.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения иска о взыскании денежных средств в качестве соразмерного уменьшения цены квартиры не имеется.

Поскольку права истца как потребителя не нарушены, следовательно, штраф и компенсации морального вреда по Закону РФ «О защите прав потребителей» не подлежат взысканию.

С учетом изложенного в иске следует отказать полностью.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении искового заявления истца – ФИО1 (паспорт гражданина РФ <номер>) к ответчику – ООО СЗ «Русагрострой» (ИНН <***>) о взыскании денежных средств в качестве соразмерного уменьшения цены квартиры, компенсации морального вреда, штрафа.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Марий Эл через Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья К.Е.Конышев

Мотивированное решение составлено 12.05.2025.