Дело № Председательствующий – ФИО3

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ №

26 сентября 2023 г. <адрес>

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики ФИО2 в составе:

председательствующего – ФИО10,

судей – ФИО14

при секретаре ФИО6

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Министерства имущественных и земельных отношений Республики ФИО2 (далее – ФИО2) к администрации муниципального образования «<адрес>», ФИО1 о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи

по апелляционной жалобе представителя ФИО1 – ФИО7 на решение Сунженского районного суда Республики ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ

Заслушав доклад судьи ФИО10, судебная коллегия

установил а:

представитель ФИО2 Р.М. обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением к администрации МО «<адрес>» и ФИО1, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией «МО <адрес>» и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №, с кадастровым номером 06:02:0100006:1340, общей площадью 1261 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, вид разрешённого использования - объекты придорожного сервиса, срок договора 10 лет. ФИО1 зарегистрировал право собственности на недостроенный объект и после обратился в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка как собственник здания. ДД.ММ.ГГГГ между администрацией «МО <адрес>» и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка.

В ходе проверки законности выделения ФИО1 земельного участка были выявлены нарушения законодательства Российской Федерации, свидетельствующие о ничтожности договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ администрацией МО «<адрес>» выдано ФИО1 разрешение № RU 06502301-14-18 на строительство здания «Контрольно-пропускной пункт» в <адрес>», на основании которого им в нарушение условий договора аренды земельного участка и целевого назначения было построено небольшое здание, общей площадью 4,8 кв. м, из бетонных блоков, без окон, дверей, с крышей из асбестового шифера, без внутренней и внешней отделки, то есть строительство данного объекта не было завершенным (не завершено и по сей день) в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией.

В силу ст. 615 Гражданского кодекса РФ ФИО1, являясь стороной договора аренды, обязан пользоваться арендным имуществом в соответствии с условиями договора либо в соответствии с назначением имущества, выполнять условия договора, в том числе в части целевого использования участка. При этом указанное строение было представлено как объект завершенного строительства и в нарушении требований статьи 55 ГрК РФ, администрацией МО «<адрес>» на него выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU № от ДД.ММ.ГГГГ, которое в соответствии с ч. 10 ст. 40 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», послужило основанием для государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости за ФИО1

Градостроительный регламент, установленный для территориальной зоны ПК (производственно-коммерческая зона), в перечне основных объектов капитального строительства для вида разрешенного использования земельных участков «объекты придорожного сервиса» (код 4.9.1) не допускает строительство КПП. В дальнейшем, в соответствии со ст.ст. 39.3, 39.20 ЗК РФ, как собственнику здания на арендуемой земле, согласно договору купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, администрацией <адрес> ФИО1 был продан земельный участок, общей площадью 1261 кв. м, с кадастровым номером 06:02:0100006:1340 за 285 220,54 руб.

Таким образом, основным звеном в цепочке действий по реализации механизма вывода из муниципальной собственности земельного участка явились документы - разрешение на строительство № RU 06502301-14-18 от ДД.ММ.ГГГГ и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU № от ДД.ММ.ГГГГ.

Далее, администрацией МО «<адрес>» выдано разрешение на строительство № RU 06502301-06-19 от ДД.ММ.ГГГГ на строительство «склад строительство», которое также не соответствует виду разрешенного использования «объекты придорожного сервиса», а если о двухэтажном объекте говорить, как складская постройка-вспомогательный вид разрешенного использования п. 4.9.1. ПЗЗ, то для приобретения прав собственности в исключительном порядке без торгов на земельном участке должен был находиться объект технического обслуживания автомобилей, а не КПП. На строительство объекта вспомогательного вида не требуется разрешение на строительство (п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). Указанное разрешение отменено распоряжением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, а решением Сунженского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ объект капитального строительства общей площадью 622,08 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 06:02:0100006:1340, общей площадью 1261 кв. м, по адресу: <адрес>, б/н, признан самовольной постройкой.

Таким образом, возведение на публичном земельном участке объекта нецелевого использования, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, в отсутствие на этом земельном участке основного здания или сооружения не влечет возникновения у собственника объекта права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, с учетом заявления об уточнении исковых требований представитель истца просил суд:

признать недействительным в силу ничтожности заключенный между администрацией МО «<адрес>» и ФИО1 договор № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 06:02:0100006:1340, общей площадью 1261 кв. м, расположенного по адресу: Республика ФИО2, <адрес>;

применить последствия недействительности (ничтожности) сделок в виде возврата ФИО1 оспариваемого земельного участка и возврата администрацией МО «<адрес>» денежных средств ФИО1 в размере 285 220,54 руб.;

обязать ФИО1 в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить оспариваемый земельный участок от расположенных на нем объектов движимого и недвижимого имущества, в том числе забора;

обязать Управление Росреестра по Республике ФИО2 аннулировать записи о государственной регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ и о государственном кадастровом учете земельного участка с кадастровым номером 06:02:0100006:1340.

В заседании суда первой инстанции представитель истца ФИО2 Р.А. исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель администрации МО «<адрес>» ФИО8 исковые требования признала.

Решением Сунженского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление удовлетворено.

В апелляционной жалобе представитель ответчика ФИО1 – ФИО9 выражает свое несогласие с постановленным судебным актом от ДД.ММ.ГГГГ, просит его отменить и отказать в иске в полном объеме, ссылаясь на нарушением судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав ответчика ФИО1 и его представителя ФИО9, поддержавших доводы жалобы, представителя МО «<адрес>» ФИО8 и представителя ФИО2 Р.М., просивших решение суда оставить без изменения, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 2,3 Закона Республики ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ №-РЗ «О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований Республики ФИО2 и органами государственной власти Республики ФИО2» Правительство Республики ФИО2 осуществляет полномочия органов местного самоуправления муниципальных образований Республики ФИО2 по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, а также определяет исполнительный орган по распоряжению указанными земельными участками.

Постановлением Правительства Республики ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ № «Об уполномоченном органе исполнительной власти по распоряжению земельными участками государственная собственность на которые не разграничена» Министерство имущественных и земельных отношений Республики ФИО2 определено уполномоченным органом по осуществлению полномочий органов местного самоуправления муниципальных образований Республики ФИО2 по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с п.п. 1, 14 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

Согласно пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статьей 42 ЗК РФ установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N1152/1 следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом необходимый для его использования. Размер испрашиваемого земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта. Противоположное толкование ведет к тому, что злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГг. N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества.

Истцом заявлено требование о признании недействительным в силу ничтожности заключенный между администрацией МО «<адрес>» и ФИО1 договор № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 06:02:0100006:1340, общей площадью 1261 кв. м, расположенного по адресу: Республика ФИО2, <адрес>.

Из материалов дела следует, что между администрацией МО «<адрес>» и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого арендодатель передал, а арендатор принял в арендное пользование земельный участок, расположенный по адресу: Республика ФИО2, <адрес> с кадастровым номером 06:02:0100006:1340, общей площадью 1261 кв. м, вид разрешенного использования земельного участка сроком на 10 лет.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией МО «<адрес>» выдано ФИО1 разрешение № RU 06502301-14-18 на строительство здания «Контрольно-пропускной пункт» в <адрес>», на основании которого им было построено здание, общей площадью 4,8 кв. м, из бетонных блоков, без окон, дверей, с крышей из асбестового шифера, без внутренней и внешней отделки, то есть строительство данного объекта не было завершенным (не завершено и по сей день) в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией МО «<адрес>» на него выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU № от ДД.ММ.ГГГГ, которое в соответствии с ч. 10 ст. 40 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», послужило основанием для государственной регистрации права собственности в ЕГРН за ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «<адрес>» и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Республика ФИО2, <адрес>, с кадастровым номером 06:02:0100006:1340, общей площадью 1261 кв. м, вид разрешенного использования земельного участка: объекты придорожного сервиса, находящийся у ФИО1 в арендном пользовании на основании Договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ Стоимость земельного участка составляет 285 220,54 руб.

Из указанного договора следует, что на земельном участке имеется нежилое здание с кадастровым номером 06:02:0100006:1376, а также то, что продажа земельного участка произведена без проведения торгов.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ собственником земельного участка, расположенного по адресу: Республика ФИО2, <адрес> с кадастровым номером 06:02:0100006:1340 является ФИО1

Суд первой инстанции, разрешая заявленные требования указал, что в соответствии с вышеуказанными требованиями земельного законодательства, ответчик должен был использовать испрашиваемый им земельный участок в соответствии с его целевым назначением (объект придорожного сервиса) и обосновать необходимость предоставления ему земельного участка в той площади, которая установлена в договоре купли-продажи, а именно 1261 кв. м, при этом на спорном земельном участке было возведено нежилое помещение (контрольно-пропускной пункт) не по целевому назначению (объект придорожного сервиса) площадью 4.8 кв. м, остальная часть земельного участка на момент заключения договора № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 06:02:0100006:1340, общей площадью 1256,2 кв. м (1261-4,8), расположенного по адресу: Республика ФИО2, <адрес>, не использовалась, доказательств необходимости в предоставлении земельного участка размером 1261 кв. м представлено не было.

Учитывая, что оспариваемая сделка нарушает права неопределенного круга лиц, заинтересованных в предоставлении спорного земельного участка по результатам конкурентных процедур (торгов), а также права муниципального образования <адрес>, поскольку орган местного самоуправления полномочие по распоряжению земельными участками реализовал ненадлежащим образом, суд пришел к выводу о том, что договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям вышеуказанных норм гражданского и земельного законодательства, так как нарушена процедура предоставления ответчику земли, в связи с чем признал данную сделку недействительной.

Согласно положениям ч.ч. 1-4 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Общие положения о последствиях недействительности сделки установлены ст. 167-168 ГК РФ.

Частью 2 ст. 168 ГК РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

С учетом признания договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ недействительной сделкой, суд первой инстанции счел необходимым применить последствия признания сделки недействительной в виде возврата ФИО1 оспариваемого земельного участка и возврата администрацией МО «<адрес>» денежных средств ФИО1 в размере 285 220,54 руб., возложив обязанность на ФИО1 в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить оспариваемый земельный участок от расположенных на нем объектов движимого и недвижимого имущества, в том числе забора.

Установив, что указанный земельный участок в установленном порядке ответчику либо иному лицу не предоставлялся, данных о том, что ФИО1 выдавался земельный участок с соблюдением установленных законом требований, ответчиком суду не представлено, в связи с чем удовлетворил требование истца о возложении обязанности на Управление Росреестра по Республике ФИО2 по аннулированию записи о государственном кадастровом учете земельного участка с кадастровым номером 06:02:0100006:1340.

Судебная коллегия полагает, что выводы суда первой инстанции по обстоятельствам, имеющим значение для правильного разрешения исковых требований, подробно мотивированы, основаны на правильном применении норм гражданского законодательства, регулирующих спорные правоотношения, и соответствуют представленным по делу доказательствам, которым судом дана оценка, отвечающая требованиям ст. 67 ГПК РФ. Иной оценки представленным доказательствам судебная коллегия не усматривает.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции правильно разрешил возникший спор, а доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не являются основаниями для отмены решения суда в силу ст. 330 ГПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определил а:

решение Сунженского районного суда Республики ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ по делу по исковому заявлению Министерства имущественных и земельных отношений Республики ФИО2 к администрации муниципального образования «<адрес>», ФИО1 о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи оставить без изменения.

Апелляционную жалобу представителя ФИО1 – ФИО7 оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Подлинное за надлежащей подписью

Верно:

Судья ФИО10