Дело № 3а-264/2022

УИД 76OS0000-01-2022-000173-32

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ярославль 15 июня 2022 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при секретаре Мурзиной И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Строй-Фаворит» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Строй-Фаворит» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: малоэтажная многоквартирная жилая застройка, магазин, общей площадью 6318 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 8 314 488 руб. по состоянию на 17.11.2020; обязать филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области внести изменения в сведения ЕГРН.

В обоснование требований ссылается на то, что ООО «Строй-Фаворит» является арендатором земельного участка с кадастровым номером № и плательщиком арендной платы, рассчитываемой на основании сведений о его кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость данного земельного участка утверждена по состоянию на 17.11.2020 и составляет 15 263 711,04 рублей.

Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно отчету № О-91-22 от 26.04.2022, выполненному ООО «ПРОоценщик» (оценщик ФИО3), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 17.11.2020 составляет 8 314 488 руб.

Пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Строй-Фаворит» по доверенности ФИО1 заявленные требования поддержала.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области о месте и времени судебного заседания извещен, своего представителя в судебное заседание не направил. В письменных возражениях на административный иск указывает, что представленный отчет составлен с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, вводит пользователя в заблуждение, является недопустимым оказательством по делу, в связи с чем основанные на данном отчете требования не подлежат удовлетворению.

Административный ответчик ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки и рекламы» о месте и времени судебного заседания извещен, своего представителя в судебное заседание не направил, возражений по иску не представил.

Заинтересованным лицом Управлением Росреестра по Ярославской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице Филиала по Ярославской области представлены письменные пояснения по административному иску, из которых следует, что данные лица не наделены полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, дополнительно указывают, что кадастровая стоимость спорного земельного участка определена на 17.11.2020 ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» и составляет 15 263 711,04 руб. (Акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости № АЗУ-76/2020/00489 от 08.12.2020); разрешение заявленных требований оставляют на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо администрация городского поселения Ростов о месте и времени судебного заседания извещена, своего представителя в судебное заседание не направила, возражений по иску не представила.

Дело рассмотрено судом в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО3, исследовав письменные материалы административного дела, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ООО «Строй-Фаворит» на основании договора № 14 аренды земельного участка от 14.12.2020 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу:

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно части 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 №710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Исходя из приведенных выше положений земельного законодательства, законодательства Ярославской области, а также принимая во внимание, что ООО «Строй-Фаворит» является арендатором земельного участка, арендная плата определяется на основании сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, следовательно, права и законные интересы ООО «Строй-Фаворит» затрагиваются установленной в отношении указанного объекта недвижимости кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах ООО «Строй-Фаворит» имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установленные в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Материалами дела подтверждается, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена Актом об определении кадастровой стоимости АЗУ-76/2020/000489 от 08.12.2020 ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки и рекламы» по состоянию на 17.11.2020 и составляет 15 263 711,04 руб.

Административным истцом представлен Отчет № О-91-22 от 26.04.2022 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , составленный оценщиком ООО «ПРОоценщик» ФИО3, согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 17.11.2020 составляет 8 314 488 руб.

Оценивая представленное административным истцом доказательство об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что отчет соответствует требованиям, предъявляемым к отчету законодательством об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Отчет выполнен лицом, имеющим право на проведение подобного рода исследований, в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Отчет содержит точное описание объекта исследования с указанием его количественных, качественных характеристик с учетом его индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объекта, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.

Согласно Отчету рыночная стоимость земельного участка рассчитана сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщиком были подобраны объекты-аналоги с известными ценами их предложений, данные объекты сопоставлялись с объектом оценки по ценообразующим факторам, были выявлены различия по данным факторам и скорректирована цена объектов-аналогов по выявленным различиям. Понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки.

Процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно изложена в Отчете и соответствует требованиям пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, пункта 22 ФСО Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611.

Доводы департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о неверном применении оценщиком корректировки на передаваемые права, судом отклоняются. Выбор соответствующих значений корректировки в Отчете обоснован и мотивирован. Согласно Отчету оценщиком использован «Справочник оценщика недвижимости-2020. Земельные участки. Часть 2», под редакцией ФИО2. С учетом дополнительных пояснений оценщика ФИО3 в судебном заседании оснований не согласиться с выводами в указанной части не имеется.

Применение понижающей корректировки в отношении объекта-аналога №1, с чем не согласен департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, в Отчете обоснованно. Дополнительно в судебном заседании оценщик ФИО3 пояснил, что объект-аналог №1 расположен в непосредственной близости от автомагистрали, фактически данный земельный участок примыкает к дороге, при этом между автомагистралью и земельным участком действительно проходит «полоса», которая предназначена для обслуживания дороги, данный земельный участок находится в собственности публичных образований и с учетом своих характеристик не может быть предоставлен в собственность или аренду; при этом земельный участок – аналог №1 не освоен и не застраивается, в связи с чем съезд к данному участку действительно отсутствует, однако какие-либо препятствия для организации указанного подъезда к участку отсутствуют. Таким образом, из содержания Отчета следует, что оценщиком ФИО3 проанализированы фактические данные об объекте оценки и объектах-аналогах, применение соответствующих корректировок на линию расположения мотивировано и экономически обосновано. С выводами оценщика в указанной части суд соглашается.

Иными лицами, участвующими в деле, доводов о несогласии с Отчетом № О-91-22 не представлено. Возражения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов. Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости, и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Представленный административным истцом отчет № О-91-22 оценки рыночной стоимости земельного участка соответствует закону, не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данного доказательства недопустимым (ст. 61 КАС РФ) не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результатов оценки, не выявлено.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

С учетом отсутствия убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета № О-91-22, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в нем рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. – 13.05.2022.

Требования административного истца о возложении на Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области обязанности внести изменения в сведения ЕГРН относительно кадастровой стоимости указанного земельного участка заявлены излишне, поскольку настоящее решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить по состоянию на 17 ноября 2020 года кадастровую стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: малоэтажная многоквартирная жилая застройка, магазин, общей площадью 6318 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 8 314 488 (восемь миллионов триста четырнадцать тысяч четыреста восемьдесят восемь) руб.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 13 мая 2022 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.И.Бисерова

Решение в окончательной форме изготовлено 17 июня 2022 года