Дело № 2-45/2023

47RS0004-01-2021-005847-69

РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 января 2023 г.

г. Всеволожск

Всеволожский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Кораблевой Н.С.,

при секретаре Прохорове Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО "Санкт-Петербургская Ипотечная Компания" к ФИО1 об истребовании имущества из чужого незаконного владения,

УСТАНОВИЛ :

ООО "Санкт-Петербургская Ипотечная Компания" (ООО «СПИК») в лице конкурсного управляющего ФИО2 обратился во Всеволожский городской суд Ленинградской области с иском к ФИО1 об истребовании имущества из чужого незаконного владения. В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СПИК» и ФИО3 было заключено соглашение об отступном, по условиям которого ООО «СПИК» в пользу ФИО3 было передано принадлежащее ООО «СПИК» имущество: земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, а также расположенное на данном участке здание с кадастровым номером №. Впоследствии указанное имущество было передано по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ ООО «СПИК» было признано несостоятельным (банкротом). В связи с тем, что соглашение об отступном от ДД.ММ.ГГГГ по иску конкурсного управляющего было признано недействительным, истец просит признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО1, истребовать из чужого незаконного владения имущество и возвратить его в конкурсную массу; внести в ЕГРН записи о прекращении права собственности на указанное имущество.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Ответчик ФИО1, представитель ответчика ФИО4 в судебное заседание явились, против удовлетворения исковых требований возражали по основаниям, изложенным в письменных пояснениях, указав, что ФИО1 является добросовестным приобретателем, в связи с чем у него не может быть истребовано имущество.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещалась надлежащим образом, о причинах неявки не сообщила.

В порядке ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СПИК» и ФИО3 было заключено соглашение об отступном, по условиям которого ООО «СПИК» в пользу ФИО3 было передано принадлежащее ООО «СПИК» имущество: земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> а также расположенное на данном участке здание с кадастровым номером №. Право собственности ФИО3 на указанное имущество было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем здания. Право собственности ФИО1 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ ООО «СПИК» было признано несостоятельным (банкротом), в отношении него было открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО2

Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ соглашение об отступном, заключенное между ООО «СПИК» и ФИО3 было признано недействительным. Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ определение оставлено без изменения.

Обращаясь в суд с требованиями о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от 09.03.2017г., заключенного между третьим лицом по настоящему делу ФИО3 и ответчиком ФИО1, истец в исковом заявлении указал, что такой договор не имеет юридической силы и является недействительным, так как продавец ФИО3 не обладала правом на отчуждение имущества, поскольку сделка, на основании которой она стала собственником имущества, была признана недействительной определением Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.10.2020г. по делу №1. Кроме того, истец указал, что договор купли-продажи жилого дома с земельным участком от 09.03.2017г. отвечает признакам мнимой сделки.

Вместе с тем, истец не является стороной оспариваемого договора купли-продажи жилого дома с земельным участком.

В такой ситуации суд полагает необходимым руководствоваться правой позицией Конституционного суда Российской Федерации, изложенной в постановлении КC РФ от 21.04.2003г. №-П, согласно которой права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.). Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

В развитие указанного подхода КС РФ в п.34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации № от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» суды указали, что в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

Аналогичное положение содержится в п.16 постановление Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 23.12.2010г. №, в соответствии с которым если первая сделка будет признана недействительной, должник вправе истребовать спорную вещь у ее второго приобретателя только посредством предъявления к нему виндикационного иска вне рамок дела о банкротстве по правилам статей 301 и 302 ГК РФ.

С учетом изложенного суд полагает, что требование истца о признании договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от 09.03.2017г., заключенного между ФИО3 и ответчиком недействительным не подлежат удовлетворению.

Разрешая требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 5 статьи 10 названного кодекса добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Из установленных судом обстоятельств дела следует, что право собственности ООО "СПИК" на спорное имущество перешло к ФИО3 на основании заключенной и исполненной органом управления этого общества сделки.

При таких обстоятельствах, пока не доказано иное, имущество следует считать выбывшим по воле собственника, а последующего приобретателя – добросовестным, что согласуется с позицией, изложенной в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 78-КГ16-66.

В отличие от перехода права собственности на движимые вещи, если иное не установлено законом, право собственности на недвижимое имущество возникает у покупателя в момент регистрации перехода права собственности, за исключением предусмотренных статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя (статья 233 названного кодекса).

Из установленных судом обстоятельств следует, что регистрация перехода права собственности на спорное имущество к ФИО3 произошла по воле органов управления ООО "СПИК".

Впоследствии сделка купли-продажи между ООО "СПИК" и ФИО3 признана арбитражным судом недействительной по специальному основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, как причиняющая ущерб интересам кредиторов данного общества.

Последствия признания сделки недействительной по этому основанию предусмотрены специальной нормой - статьей 61.6 главы III.1 Закона о банкротстве, согласно пункту 1 которой все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с данной главой, подлежит возврату в конкурсную массу. В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения.

По смыслу указанной нормы, обязанность по возврату имущества возникает в таком случае у лица, приобретшего имущество по этой сделке непосредственно у продавца, в отношении которого впоследствии открыто конкурсное производство, а в случае невозможности возврата имущества в натуре у такого покупателя возникает обязанность возместить убытки.

При этом лицо, возвратившее имущество, приобретает право требования к названному продавцу в процедуре банкротства после удовлетворения требований кредиторов третьей очереди (пункт 2 статьи 61.6 Закона о банкротстве).

Из установленных судом обстоятельств следует, что ФИО1 участником признанной арбитражным судом недействительной сделки не являлся, в отношения с ООО "СПИК" не вступал, права в отношении спорного имущества приобрел по договору купли-продажи, заключенному со ФИО3, и кредитором этого общества вследствие изъятия спорного имущества быть не может.

В исковом заявлении, а также в письменных объяснениях истец в обоснование требования о виндикации спорного имущества указал, что ответчик является недобросовестным приобретателем, поскольку не представил каких-либо документов для подтверждения финансовых возможностей для приобретения истребуемого имущества, цена такого имущества была существенно занижена по сравнению с рыночной стоимостью имущества, ответчик обладал информацией о наличии у Истца задолженности перед кредиторами, в частности на основании решения Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 19.01.2017г. по делу №.

Вместе с тем данные обстоятельства не нашли своего подтверждения.

Ответчик по настоящему делу приобрел право собственности на спорное имущества на основании договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ

Как следует из п.2.1 договора стоимость жилого дома и земельного участка составляет 4000000,00 руб. Часть стоимости в размере 1000000,00 руб. оплачивается наличными в момент подписания договора купли продажи. Оставшаяся часть стоимости в размере 3000000,00 рублей оплачивается после государственной регистрации перехода права собственности в течение одного дня.

Ответчик полностью произвел оплату по договору, что подтверждается расписками от 07.03.2017г. и от 14.03.2017г. (т.1 л.д.86-89).

В ходе заключения договора ответчик действовал добросовестно и осмотрительно, совершая действия по проверке чистоты сделки, проверки полномочий продавца на ее совершение, а именно:

- запросил у продавца документы, подтверждающие право собственности на продаваемое имущество. По запросу были предоставлены свидетельства о регистрации права собственности от 27.11.2015г., выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающие право собственности ФИО3 на приобретаемые объекты недвижимости.

В ходе изучения данных документов было установлено, что объекты недвижимости приобретены на основании соглашения об отступном от 10.11.2015г. Никаких обременений, ограничений, запретов, отметок о судебном споре в отношении приобретаемых объектов недвижимости не значилось;

- запросил у продавца соглашение об отступном от 10.11.2015г.;

- запросил у продавца документы, удостоверяющие личность. Продавцом был представлен на обозрение оригинал паспорта гражданина РФ;

- проверил стоимость объекта недвижимости на предмет соответствия кадастровой/рыночной стоимости;

- запросил у продавца документы о том состоит ли она в зарегистрированном браке или нет. Продавец подтвердил, что не состоит;

- запросил документы, подтверждающие отсутствие/наличие зарегистрированных лиц в покупаемом объекте недвижимости;

- запросил документы, подтверждающие подключение объекта недвижимости к централизованным системам коммунального снабжения. Продавцом была представлена справка о выполнении условий долевого участия от 20.12.2016г., согласно которой для электроснабжения приобретаемых жилого дома и земельного участка выделено 15 кВт;

- проверил в банке данных исполнительных производств сведения о возбуждении в отношении продавца исполнительных производств. Данные о наличии возбужденных исполнительных производств не значились;

- проверил информацию о наличии судебных споров с участие продавца. Данные о наличии незавершённых судебных процессов с участие продавца отсутствовали.

Указанные действия, в полной мере подтверждают осмотрительность ответчика при заключении Договора, все разумные меры для выяснения правомочий по распоряжению имуществом продавцом ответчиком были предприняты.

Истец, в свою очередь, учитывая бремя доказывания недобросовестности приобретателя спорного имущества, не представил ни одного доказательства недобросовестности ответчика при заключении договора.

Как пояснил ответчик в ходе рассмотрения дела на момент приобретения спорных объектов недвижимости у Ответчика на руках были деньги, вырученные от продажи <адрес> по адресу <адрес>, а также от продажи автомобиля Infiniti fx35 Premium, регистрационный знак №. Этих денег не было достаточного для приобретения спорных объектов недвижимости, но у него и ФИО5, находящейся в фактических семейных отношения с ответчиком, были в собственности объекты недвижимости, которые планировалось продать, а вырученные деньги использовать для покупки загородного дома. Тем не менее, учитывая, что продавец спорных объектов недвижимости отказался ждать продажи Ответчиком и ФИО5 принадлежащих им объектов недвижимости, а наличных денег у Ответчика было недостаточно для приобретения, а также для его ремонта, так как жилой дом был без отделки, Ответчик вынужден был для приобретения спорных объектов недвижимости взять деньги в займы у ФИО6. После реализации ответчиком и ФИО5 принадлежащих им объектов недвижимости, вырученные от продажи денежные средства были использованы Ответчиком для погашения займа ФИО6.

В обоснование этого ответчик представил в материалы дела копии договора купли-продажи <адрес> по адресу <адрес> (Т.3 л.д.4-7), договора купли-продажи транспортного средства от 06.09.2015г. № (Т.3, л.д.8), договор займа от 15.02.2017г. (Т.3, л.д.9-11), расписки о получении денег Ответчиком по договору займа от 15.02.2017г. (Т.3, л.д.12), расписок о возврате денег, полученных Ответчиком по договору займа от 15.02.2017г. (Т.3, л.д.13-15), договора купли-продажи доли квартиры от 25.03.2017г. (Т.3, л.д.16-18), договора купли-продажи квартиры от 05.06.2017г. (Т.3, л.д.19-23).

Ни один из указанных документов не был опровергнут истцом.

Довод истца о том, что договор займа от 15.02.2017г. (Т.3, л.д.9-11), а также расписка о получении денег ответчиком по договору займа от 15.02.2017г. (Т.3, л.д.12) должны были быть нотариально удостоверен суд находит несостоятельным.

В соответствии со ст.808 ГК РФ договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает десять тысяч рублей, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от сумм. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

Ответчик в качестве доказательств финансовой возможности приобретения спорных объектов недвижимости представил, в том числе копии договора займа от 15.02.2017г. с расписками в получении денег и о их возврате.

Данные документы соответствуют требованиям ст.808 ГК РФ и подтверждают как заключение договора займа, так и его исполнение.

Требование же о соблюдении нотариальной формы договора займа и расписки, а также перечисление денежных средств по договору займа в безналичном порядке, не являются обязательными при заключении и исполнении договора займа.

Относительно же довода о том, что в материалах дела нет доказательств финансовой состоятельности займодавца для предоставления денег в займы договору займа от 15.02.2017г. (Т.3, л.д.9-11), то учитывая положения п.5 ст.10 ГК РФ о презумпции добросовестности участников гражданских отношений, а также бремени распределения доказывания, установленных в ч.1 ст.56 ГПК РФ, именно истец должен представить доказательства финансовой несостоятельности займодавца. Однако таковые им не были представлены.

Документы о продаже квартиры ФИО5 были представлены для подтверждения источника возврата денег по заключенному Ответчиком договору займа от 15.02.2017г. (Т.3, л.д.9-11), а не для подтверждения, что деньги от реализации указанной квартиры были использованы в оплату приобретения спорных объектов недвижимости.

Факт нахождения ответчика и ФИО5 в фактических семейных отношениях подтверждается тем, что они имеют общих детей, проживают все вместе в квартире, принадлежащей на праве собственности Ответчику, и ведут совместное хозяйство, в подтверждение чего были представлены: копии свидетельства о рождении детей (Т.3, л.д.24-25), свидетельства о регистрации права собственности и паспорта на квартиру (Т.3, л.д.27), справки о регистрации по форме 9 (Т.3, л.д.26), что не было оспорено Истцом.

Кроме того, ответчик представил в материалы дела выписки со счета в банке за период 18.07.2017г. по 18.07.2019г., из которых виден оборот денежных средств по счету, который позволял Ответчику возвратить долг по договору займа от 15.02.2017г. (Т.3, л.д.9-11).

Таким образом, суд приходит к выводу, что у Ответчика была финансовая возможность для приобретения спорных объектов недвижимости.

Довод истца о наличии в системе ГАС «Правосудие» информации о споре между первоначальным собственником ООО «СПИК» и физическим лицом – ФИО7, находящемся на рассмотрении Куйбышевского районного суда г. Санкт-Петербурга, на дату совершения сделки по покупке объектов недвижимости ответчиком у ФИО3, не свидетельствует о недобросовестности приобретателя, потому что, во-первых, в карточке движения дела не отображается существо спора, в том числе и размер имущественных требований, во-вторых, стороны по делу не являлись стороной по договору с ответчиком, последний не должен был проверять платёжеспособность предшествующих собственников объектов, иное возлагало бы на приобретателя недвижимости все риски, связанные с признанием недействительными сделок, совершенных третьими лицами, и тем самым подрывало бы доверие граждан к государственной регистрации недвижимости, в-третьих, решение по спору между истцом и ФИО7 было опубликовано в открытом доступе в системе ГАС «Правосудие» только 09.08.2017г., т.е. после заключения спорного договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от 09.03.2017г.

Кроме того, наличие спора между истцом и ФИО7 не означало, что истец обладает признаками неплатежеспособности, что в будущем истца признают несостоятельным, будет оспорено и признано недействительным соглашение об отступном от 10.11.2015г., и не влияет на добросовестность приобретения со стороны ответчика недвижимого имущества по спорному договору купли-продажи жилого дома с земельным участком от 09.03.2017г.

Довод истца о том, что итветчик должен был обратить внимание на паспортные данные представителя продавца по спорному договору купли-продажи жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ ФИО8, ранее ФИО9, суд также не принимает во внимание, поскольку ответчик не мог и не должен был знать о смене фамилии ФИО10 на ФИО11, так как стороной спорного договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от 09.03.2017г. была ФИО3. Кроме того, смена фамилии не свидетельствует о каких-либо мошеннических действиях представителя продавца, а также о недобросовестности приобретения спорного имущества.

В соответствии с ч.1 ст.79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

По ходатайству ответчика суд назначил судебную оценочную экспертизу для определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости без отделки, без подключения к централизованным системам подачи коммунальных ресурсов, на дату заключения договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от 06.03.2017г.

Необходимость проведения такой экспертизы была вызвана тем, что Истец и Ответчик ссылаются на отчеты об оценке, в которых стоимость спорных объектов недвижимости и аналогичных отличается.

В соответствии с заключением судебной экспертизы № рыночная стоимость спорных объектов недвижимости составила 4 970 000,00 руб.

По мнению истца данное заключение не является объективным на том основании, что эксперты не учли в процессе исследования стоимость объекта по адресу <адрес>, который был приобретен за 7000 000,00 руб., а также по причине того, что исследование проводилось в отношении спорных объектов недвижимости при условии отсутствия подключения к централизованным системам подачи коммунальных ресурсов, в то время как в ранее представленных в материалы судебного дела отчетах об оценке они был подключены.

Однако следует признать данные доводы истца несостоятельными.

Для исследования эксперты использовали информацию о трех объектах недвижимости (см. Т.3 л.д.123-124), стоимостью 6 800 000,00 руб., 16900000,00 руб. и 9 200 000,00 руб., стоимость которых в большинстве случаев выше стоимости объекта недвижимости по адресу <адрес>, указанного в отчете ООО «Стандарт оценка» № от 11.01.2017г. (см. Т.3 л.д.46-80), на который ссылается истец, и приобретенного за 7 000 000,00 руб.

В этой связи приведенная в заключении судебной экспертизы выборка стоимостей объектов недвижимости для проведения оценки репрезентативна и достаточна, и у экспертов не было необходимости дополнительно использовать в исследовании стоимость объекта недвижимости по адресу <адрес>, мкр. «Зеркальный», д. Васькелово, <адрес>, приобретенного за 7 000 000,00 руб.

Довод истца о том, что спорные объекты на дату проведения оценки были подключены к централизованным системам подачи коммунальных ресурсов, а исследование было проведено без учета данного обстоятельства, несостоятелен также. Так, в отчете ООО «Независимая оценочная компания «АСКО» № от 20.04.2015г. о рыночной стоимости спорных объектов недвижимости (см. Т.1 л.д.40-41) сведения о подключении спорных объектов недвижимости к централизованным системам подачи коммунальных ресурсов не соответствуют действительности. Оценка в отчете ООО «Асскона» № от 31.03.2020г. (см. Т.2 л.д.1-72) об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости проведена с учетом того, что на дату оценки данные объекты не были подключены к централизованным системам подачи коммунальных ресурсов, а оценка в отчете ООО «Стандарт оценка» № от 11.01.2017г. (см. Т.3 л.д.46-80) проведена в отношении иного объекта недвижимости и не может подтверждать факт подключения спорных объектов недвижимости к централизованным системам подачи коммунальных ресурсов на момент заключения договора купли-продажи.

В свою очередь, ответчик представил в материалы дела акт об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям от 03.10.2017г. (см. Т.1 л.д.126-130), согласно которому спорный жилой дом был присоединен к электрическим сетям 03.10.2017г. (п.2 Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, утвержденных постановлением Правительства РФ от 27.12.2004г. №), договор от 04.10.2017г. на бурение скважины (см. Т.1 л.д.167-170), согласно которому скважина для водоснабжения была пробурена 07.10.2017г., которые свидетельствуют, что на момент купли-продажи спорных объектов недвижимости они не были подключены к централизованным системам подачи коммунальных ресурсов. Доказательства обратного, отвечающие требованиям относимости и допустимости, истец не представил.

В соответствии со ст.8 ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001г. №73-ФЗ эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение судебной экспертизы № полностью отвечает требованиям ст.8 ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001г. №73-ФЗ. Доказательства обратного истец не представил.

Таким образом, следует признать, что заключение судебной экспертизы № является относимым и допустимым доказательством рыночной стоимости спорных объектов недвижимости на дату их приобретения.

Истец, в том числе с учетом результатов судебной экспертизы, указывает, что стоимость спорных объектов недвижимости в размере 4000000,00 руб., указанная в договоре купли-продажи от 06.03.2017г., существенно занижена, что свидетельствует о недобросовестности ответчика при приобретении данных объектов недвижимости.

Вместе с тем занижение стоимости является существенным, когда имеет место кратность, очевидность занижения стоимости над рыночной, т.е. двукратное или более отличие цены.

В абзаце третьем пункта 93 постановления пленума ВС РФ «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 23.06.2015г. №, абзаце седьмом пункта 2 постановления пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица» от 30.07.2013г. № приведены разъяснения о критерии кратности превышения цены сделки над рыночной, явном и очевидном для любого участника рынка, который составляет два и более раз, являющимся актуальным и для рассмотрения настоящего спора.

Применение кратного критерия значительно повышает вероятность доказывания осведомленности контрагента должника о противоправности последнего, поскольку необъяснимое двукратное или более отличие цены договора от рыночной должно вызывать недоумение или подозрение у любого участника хозяйственного оборота. К тому же кратный критерий нивелирует погрешности, имеющиеся у всякой оценочной методики. Иной подход подвергает участников хозяйственного оборота неоправданным рискам полной потери денежных средств, затраченных на покупку (см. определение ВС РФ от 23.12.2021г. №, п.12 Обзор судебной практики ВС РФ № (2022), утвержденный Президиумом ВС РФ 01.06.2022г.).

В данном случае цена спорных объектов недвижимости в договоре купле-продаже от 06.03.2017г. и рыночная цена в заключении судебной экспертизы №-ОЭНД отличается всего на 970 000,00 руб., что составляет всего 24%, т.е. некратно.

Таким образом, отличие цены в договоре купле-продаже и рыночной стоимости в заключении судебной экспертизы №-ОЭНД не является существенным и не может служить доказательством недобросовестности ответчика при приобретении спорных объектов недвижимости.

Суд принимает также во внимание, что спорное недвижимое имущество приобретено ответчиком для личного владения и пользования, в настоящий момент ответчик совместно с членами его семьи регулярно пользуется жилым домом, до заезда в жилой дом ответчик осуществил вынос в натуру границ земельного участка, провел в доме ремонтные и отделочные работы, обустроил участок, провел коммуникации, заключил договор энергоснабжения, застраховал жилой дом и купил мебель.

Кроме того, суд полагает, что истец пропустил срок исковой давности по требованию о виндикации спорного имущества.

В соответствии с п.1 ст.200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно правовой позиции ВС РФ в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 05.02.2019г. № по делу № применительно к статьям 301, 302 Гражданского кодекса срок давности по иску об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о том, что недвижимое имущество выбыло из его владения и его право на названное недвижимое имущество нарушено. Аналогичная позиция отражена в определении Верховного Суда РФ от 28.06.2016г. по делу №, №, постановлении Президиума ВАС РФ от 21.05.2013г. № по делу №/11, постановлении Президиума ВАС РФ от 11.10.2011г. № по делу №, постановлении Президиума ВАС РФ от 24.05.2011г. № по делу №, определении Верховного Суда РФ от 20.04.2010г. №-В10-3, определении Верховного Суда РФ от 20.04.2010г. №-В10-2 и постановлении Президиума ВАС РФ от 24.09.2013г. № по делу №А73-12317/2010.

Течение исковой давности по требованиям юридического лица начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 200 ГК РФ). Изменение состава органов юридического лица не влияет на определение начала течения срока исковой давности.

Истец узнал о выбытии спорного по настоящему делу недвижимого имущества и о нарушении его прав, когда оно выбыло из его обладания в 2015г. на основании соглашения об отступном от 10.11.2015г.

Назначение в рамках процедуры банкротства истца конкурсного управляющего, а также признание определением Арбитражного г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.10.2020г., вступившим в силу 09.02.2021г., недействительным соглашения об отступном от 10.11.2015г. не влияет на течение срока исковой давности.

Таким образом, срок исковой давности по требованиям об истребовании спорного имущества у Ответчика истек еще 11.11.2018г. При этом, исковая давность по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения при смене владельца этого имущества не начинает течь заново, а исчисляется со дня, когда заявляющий виндикационный иск собственник имущества должен был узнать о нарушении его владения (п. 13 «Обзора судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения», утвержденного Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 13.11.2008г. №).

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

По смыслу разъяснения, содержащегося в п.57 постановления Пленума ВС РФ № и Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», течение срока исковой давности в таком случае должно исчисляться со дня, когда истец узнал или должен был узнать о соответствующей записи в ЕГРП.

При этом в силу п.12 постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» от 29.09.2015г. № бремя доказывания наличия обстоятельств, свидетельствующих о перерыве, приостановлении течения срока исковой давности, возлагается на лицо, предъявившее иск. В соответствии со статьей 205 ГК РФ в исключительных случаях суд может признать уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца - физического лица, если последним заявлено такое ходатайство и им представлены необходимые доказательства. По смыслу указанной нормы, а также пункта 3 статьи 23 ГК РФ, срок исковой давности, пропущенный юридическим лицом, а также гражданином - индивидуальным предпринимателем по требованиям, связанным с осуществлением им предпринимательской деятельности, не подлежит восстановлению независимо от причин его пропуска.

Спорные объекты недвижимости были отчуждены по воле истца ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделана запись ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, истец мог узнать о переходе права собственности на объекты недвижимости не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, трехлетний срок для предъявления виндикационного требования истек ДД.ММ.ГГГГ, то есть ранее даты предъявления истцом в суд рассматриваемого искового заявления.

Кроем того, как следует из заявления конкурсного управляющего ООО «СПИК» о признании соглашения об отступном недействительным, обязательство по возврату суммы займа по договору от 03.03.2015г. перед кредитором – ФИО7 не было исполнено в согласованный срок - 03.09.2015г., обязательство по возврату суммы займа по договору от 26.03.2015г. и от 30.03.2015г. перед кредитором – ООО «Центр ипотечных услуг» не было исполнено в согласованный срок – ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, просрочка по исполнению обязательств возникла в период владения истцом спорным недвижимым имуществом, и своевременная забота кредиторов о взыскании просроченной задолженности позволила бы последним посредством предоставленных законом механизмов истребовать имущество либо у самого должника, либо у первого приобретателя посредство двусторонней реституции.

Между тем, кредиторы за защитой своих прав обратились в суд в 2017 и 2019 гг., соответственно, а заявление о признании должника банкротом поступило в суд только ДД.ММ.ГГГГ, требования о виндикации – ДД.ММ.ГГГГ, то есть за пределами общего срока исковой давности.

Столь длительное не обращение за защитой своих прав, не может быть признано уважительным, в виду того, что кредиторы ведут предпринимательскую деятельность, могли и должны были беспокоиться о платежеспособности своего контрагента, и быть осведомлены о необходимости своевременной защиты своих прав, в том числе в виду наличия риска пропуска срока исковой давности.

Толкование ст.ст. 195, 196, п.2 ст.199 и п.1 ст.200 ГК РФ, а также выводы Конституционного суда РФ, изложенные в определении от 03.11.2006г. №-О, позволяют констатировать, что институт исковой давности в гражданском праве имеет целью упорядочить гражданский оборот, создать определенность и устойчивость правовых связей, дисциплинировать их участников, способствовать соблюдению хозяйственных договоров, обеспечить своевременную защиту прав и интересов субъектов гражданских правоотношений, поскольку отсутствие разумных временных ограничений для принудительной защиты нарушенных гражданских прав приводило бы к ущемлению охраняемых законом прав и интересов ответчиков и третьих лиц, которые не всегда могли бы заранее учесть необходимость собирания и сохранения значимых для рассмотрения дела сведений и фактов. Применение судом по заявлению стороны в споре исковой давности защищает участников гражданского оборота от необоснованных притязаний и одновременно побуждает их своевременно заботиться об осуществлении и защите своих прав.

Исчисление срока исковой давности от даты вступления в законную силу решения о признании соглашения об отступном недействительным - ДД.ММ.ГГГГ не соответствует правовому регулированию и приводит к искусственному увеличению срока исковой давности и, как следствие, к дестабилизации гражданского оборота.

От даты заключения ответчиком договора купли-продажи спорных объектов недвижимости прошло четыре с половиной года.

При этом с целью нивелировать последствия подозрительных сделок в рамках дела о банкротстве предусмотрен правовой механизм, предусмотренный ст. 61.2 Закона о банкротстве, и при применении ст. 61.2 Закона о банкротстве срок исковой давности исчисляется со дня, когда конкурсный управляющий узнал или должен был узнать о наличии оснований, для признания сделки недействительной, предусмотренных Законом о банкротстве. Но, как было указано выше, конкурсный управляющий основывает свои требования на общегражданских принципах, а не на законодательстве о банкротстве.

В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Учитывая вышеизложенное, полагает заявленные истцом требования не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.12, 56, 67, 167, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении исковых требований ООО "Санкт-Петербургская Ипотечная Компания" отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Всеволожский городской суд Ленинградской области.

В окончательной форме решение принято 31 января 2023 г.

Судья