11RS0001-01-2024-020796-76 дело №2-1789/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Сыктывкарский городской суд Республики Коми
в составе председательствующего судьи Саенко О.Л.,
с участием помощника прокурора Терентьевой К.С.,
при секретаре Крыжевской А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Сыктывкаре 6 мая 2025 г. гражданское дело по иску ФИО1 и ФИО2 к администрации МО ГО «Сыктывкар» об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения путем выкупа, определении выкупной цены, взыскании возмещения за изымаемую недвижимость,
установил:
ФИО1 и ФИО2 обратились в суд к администрации МО ГО «Сыктывкар», в котором с учетом уточнений (л.д.229) просили изъять путем выкупа принадлежащее им на праве общей долевой собственности жилое помещение по адресу: ..., определить выкупную цену равной 4905000 рублей и взыскать указанную сумму с администрации за счет казны МО ГО «Сыктывкар» с последующим прекращением права собственности.
В обоснование требований указали, что являются собственниками жилого помещения в аварийном доме, администрацией принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под аварийным домом и жилых помещений, после чего в их адрес направлен проект соглашения об изъятии недвижимости с выкупной ценой равной 3786518 рублей, которую они считают явно заниженной.
К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ООО «Лидер Оценка», Департамент финансов администрации МО ГО «Сыктывкар», ФИО3 и ФИО4
В судебном заседании представитель истцов требования поддержал.
Стороны и третьи лица в суд не явились.
Заслушав объяснения представителя истцов, заключение прокурора, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Установлено, что жилое помещение (квартира) по адресу: ..., площадью 50,4 кв.м., кадастровый №..., принадлежит на праве общей долевой собственности истцам.
В указанном жилом помещении по месту жительства зарегистрированы ФИО3 и ФИО4
Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... многоквартирный ... признан аварийным и подлежащим сносу.
** ** ** администрацией принято постановление №... об изъятии для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путем выкупа земельного участка с кадастровым номером ... площадью 1909 кв.м., находящегося в общей долевой собственности собственников жилых помещений, расположенного под многоквартирным (аварийным) домом по адресу: .... Этим же постановлением изъята для муниципальных нужд ....
** ** ** администрация МО ГО «Сыктывкар» направила в адрес истцов (собственников ...) проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с установлением размера возмещения 3786518 рублей, определенного на основании отчета об оценке, составленного ** ** ** оценщиком ООО «...».
Заключать соглашение на предложенных администрацией условиях истцы отказались и, полагая определенную ООО «Лидер Оценка» выкупную цену заниженной, обратились в суд.
Таким образом, фактически между сторонами имеется спор по определению выкупной цены изымаемой недвижимости.
Согласно части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
В обоснование выкупной цены жилого помещения по адресу: ... администрацией МО ГО «Сыктывкар» представлен отчет №... от ** ** **, подготовленный оценщиком ООО «ЛидерОценка», согласно которому размер возмещения жилое помещение составляет 3786518 рублей, и состоит из рыночной стоимости недвижимого имущества - 2277727 рублей (включая стоимость жилого помещения, доли общего имущества МКД и доли земельного участка), компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома – 1366142 рубля, убытков собственника, связанных с арендой жилья – 88349 рублей; убытков собственника, связанных с оплатой услуг риэлтора – 43300 рублей; убытков собственника, связанных с регистрацией прав на объект недвижимости – 2000 руб.; убытков собственника, связанных с переездом - 9000 рублей.
Истцы и их представитель считают отчет №... недостоверным.
В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 г. (вопрос 7), разъяснено, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.
Поскольку истцами оспаривалась предложенная администрацией выкупная цена, по их ходатайству судом назначалась оценочная экспертиза, проведение которой поручалось эксперту ФИО7
Согласно заключению эксперта ФИО7 №..., составленный ООО «...» отчет №... является недостоверным, оценщиком допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в частности:
-в разделе 5.1 Отчета «Определение рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода» отсутствует обоснование выбора используемых методов в рамках каждого из применяемых подходов как при расчете рыночной стоимости объекта оценки, так и при расчете рыночной стоимости земельного участка,
-в разделе 7 отсутствует указание на ограничения и пределы применения полученного результата,
-в размере 3 отсутствует определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект,
-в разделе 3.7 отсутствует указание по каким основным характеристикам, схожим с объектом оценки производится анализ сегмента рынка,
-размещенные в приложении к отчету копии изображений интернет страниц объявлений о продаже объектов-аналогов не отражают дату размещения объявлений и характеристик объектов,
-расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в части крыши выполнен по площади застройки жилого дома, тогда как такой расчет должен производится исходя из площади кровли.
По результатам проведенного исследования, экспертом ФИО7 рассчитаны и определены:
-рыночная стоимость жилого помещения №... в ... включая стоимость общего имущества в многоквартирном доме и доли в праве на земельный участок с учетом доли в праве общей собственности на указанное выше жилое помещение, в размере 3210000 рублей;
-компенсация за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного ... с учетом доли истцов в праве собственности на жилое помещение №..., - в размере 1520000 рублей;
-убытки, причиненные собственникам жилого помещения его изъятием, в размере 175000 рублей, из которых: 93170 рублей – расходы на аренду иного жилья, 11600 рублей – расходы на переезд, 66667 рублей – расходы на оплату услуг риэлтора, 4000 рублей – расходы на оплату государственной пошлины при регистрации права собственности.
Общий размер возмещения за жилое помещение №... в ... определен экспертом в сумме 4 905 000 рублей.
Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями в области оценки, имеющим значительный стаж работы по специальности и не заинтересованным в исходе дела. Оснований ставить под сомнение выводы эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда отсутствуют.
Оценив экспертное заключение эксперта ФИО7, суд находит его ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержащим подробное описание проведенного исследования. Сделанные в ходе экспертизы выводы предельно ясны и не допускают неоднозначного толкования. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определена экспертом по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ на момент рассмотрения дела.
С учетом изложенного, для определения выкупной цены принадлежащего истцу жилого помещения суд принимает в качестве достоверного и допустимого доказательства заключение эксперта ФИО7
Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, в дело не представлено.
В статье 15 ГК РФ закреплен принцип возмещения в полном размере причиненных потерпевшему лицу убытков в качестве установленной законом гарантии полного восстановления нарушенных прав этого лица и устранения повреждения его имущества.В то же время, по смыслу общих положений пункта 2 статьи 281 ГК РФ, пункта 2 статьи 56.8 ЗК РФ, указанные в них убытки не могут признаваться автоматически возникающими у правообладателя недвижимости в результате изъятия этой недвижимости. Вследствие чего эквивалентное этим убыткам возмещение не может присуждаться судом в пользу правообладателя недвижимости лишь в силу самого факта изъятия. Виды убытков и порядок их определения в указанных нормах закона не конкретизирован.
В части 7 статьи 32 ЖК РФ содержится примерный перечень убытков, которые могут возникнуть у собственника жилого помещения при определенных обстоятельствах, но также не являются непременно возникающими в отношении любого собственника. Поэтому причинение убытков изъятием недвижимости и их размер должны быть подтверждены в суде средствами доказывания, соответствующими критериям относимости и допустимости доказательств.
В связи с этим, сам факт причинения убытков или вероятность причинения в будущем таких убытков, а также соответственно конкретный или приблизительный размер этих убытков подлежат установлению судом при рассмотрении конкретного дела с учетом всех его обстоятельств.
Согласно данному в пункте 2 статьи 15 ГК РФ определению убытков, в состав реального ущерба включаются как понесенные потерпевшим лицом расходы на восстановление его нарушенного права, так и расходы, которые это лицо будет вынуждено понести для такого восстановления.
С учетом этого в рассматриваемом случае к реальному ущербу, причиняемому истцам как собственникам жилого помещения №... в ... изъятием этого помещения, на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ суд относит убытки, связанные с переездом (оплата услуг транспортировки грузов), поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него (оплата риэлтерских услуг) и оформлением права собственности на другое жилое помещение (оплата государственной пошлины по регистрации права собственности на это помещение).
Оснований для включения в состав убытков истцов расходов, связанных с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения другого жилья (оплата аренды иного жилого помещения) суд не усматривает, поскольку у них имеются иные благоустроенные жилые помещения для проживания.
Так, ФИО1 зарегистрирована и проживает в квартире по адресу: ..., приобретенной в ** ** ** г. на имя ФИО8, но в силу статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации являющейся совместной собственностью супругов.
ФИО2 зарегистрирован и фактически проживает в принадлежащей его матери (ФИО1) квартире в ...).
Необходимость несения расходов на аренду иного жилого помещения истцами не доказана.
Таким образом, в выкупную цену изымаемого у истцов недвижимого имущества подлежит включению определенная экспертом ФИО7:
-рыночная стоимость жилого помещения (с учетом доли общего имущества многоквартирного дома и земельного участка) в размере 3210000 рублей,
-компенсация за не произведенный капитальный ремонт дома в размере 1520000 рублей,
-затраты на переезд (транспортные услуги) в размере 11600 рублей,
-затраты на оплату риэлторских услуг в размере 66667 рублей,
-затраты на оплату государственной пошлины за оформление права собственности в размере 4000 рублей.
Общий размер возмещения составит 4 812 267 рублей.
С учетом изложенного, размер возмещения за жилое помещение №... в ... следует определить в сумме, равной 4 812 267 рублей, и возложить на администрацию обязанность выплатить истцам указанную сумму за счет казны МО ГО «Сыктывкар».
В силу пункта 9 статьи 56.8 ЗК РФ возмещение за изымаемую недвижимость подлежит распределению между истцами пропорционально их долям в праве общей собственности, что для каждого истца составит по 2406133,50 рублей (4812267 *1/2).
Исходя из положений части 6 статьи 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащиеся в подпункте «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 г. №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», удовлетворение требований о взыскании денежной компенсации стоимости жилого помещения является основанием для прекращения права общей долевой собственности истцов на спорное жилое помещение, и регистрации права собственности МО ГО «Сыктывкар».
В соответствии со статьями 88,94 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела, в том числе, расходов на оплату услуг представителей; связанных с рассмотрением дела почтовых расходов, понесенных сторонами.
Статьей 100 ГПК РФ установлено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Интересы истцов С-вых в ходе рассмотрения дела представлял адвокат Строганов Ю.А. на основании соглашения об оказании юридической помощи по гражданскому делу от ** ** **, за услуги которого ФИО1 уплачено 50000 рублей, что подтверждается квитанцией от ** ** **
Обоснованность и реальность понесенных истцом расходов на оплату услуг представителя в указанной сумме и относимость их к спорному вопросу у суда сомнений не вызывает.
Принимая во внимание объем оказанных Строгановым Ю.А. юридических услуг, конкретные обстоятельства дела и степень его сложности (не относится к категории сложных), характер спорных правоотношений, реальные затраты времени представителя на консультирование, подготовку искового заявления, ходатайства о назначении экспертизы, уточнений к исковым требованиям, участие в двух судебных заседаниях, соразмерность защищаемого права и суммы вознаграждения, суд приходит к выводу, что требования ФИО1 о взыскании расходов по оплате юридических услуг подлежат удовлетворению частично.
С учетом разумности и справедливости, суд считает, что указанные расходы должны быть присуждены ФИО1 в размере 30000 рублей
ФИО1 также заявлены к взысканию почтовые расходы на сумму 380 рублей, в подтверждение чего представлены квитанции.
Учитывая, что указанные расходы понесены истцом в связи с выполнением требований статьи 132 ГПК РФ, они подлежат возмещению администрацией на основании статей 94,98 ГПК РФ.
Кроме того в пользу истцов С-вых подлежат присуждению расходы по уплате государственной пошлины в размере по 1500 рублей каждому.
В ходе рассмотрения дела по ходатайству истцов судом назначалась экспертиза, проведение которой поручалось эксперту ФИО7
Расходы по оплате экспертизы были возложены на ФИО1
Стоимость экспертизы оплачена ФИО1 размере 15000 рублей.
Суд относит расходы ФИО1 на оплату экспертизы к издержкам, понесенным во время судебного производства и непосредственно связанным с собиранием доказательств по делу, в целях определения выкупной цены изымаемого жилого помещения.
Таким образом, размер обоснованных судебных расходов, понесённых ФИО1 и подлежащих взысканию с администрации, составит 46880 рублей (30000+380+15000); размер судебных расходов ФИО2 составит 1500 рублей.
Учитывая, что решением суда взыскание в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение произведено с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар», судебные расходы также подлежат взысканию за счет казны МО ГО «Сыктывкар».
Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Изъять у ФИО1 (...) и ФИО2 (...) для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путем выкупа принадлежащее им на праве общей долевой собственности жилое помещение с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ....
Определить размер возмещения за изымаемый объект недвижимого имущества в сумме 4 812 267 рублей.
Взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу ФИО1 2 406 133 рубля 50 копеек в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ....
Взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу ФИО2 2 406 133 рубля 50 копеек в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ....
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права общей долевой собственности ФИО1 и ФИО2 на жилое помещение с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ..., и записи о праве собственности на него МО ГО «Сыктывкар» после выплаты администрацией МО ГО «Сыктывкар» ФИО1 и ФИО2 возмещения за изымаемую недвижимость.
Взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу ФИО1 судебные расходы в размере 46 880 рублей.
Взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу ФИО2 судебные расходы в размере 1500 рублей.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме.
Решение в окончательной форме составлено 15 мая 2025 г.
Председательствующий О.Л. Саенко