Дело № 2-4881/2023
74RS0031-01-2023-005520-43
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 ноября 2023 Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе:
председательствующего Грачевой Е.Н.
при секретаре Овинкиной О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 Н, ФИО2 И о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО6, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества.
В обоснование заявленных требований указал, на основании договора купли-продажи от 14 апреля 2022 года ему на правах собственности принадлежал земельный участок, общей площадью <данные изъяты> Указанный земельный участок истцом был разделен на два участка, в результате чего был образован земельный участок, с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> Так, он произвел застройку данного земельного участка, возвел жилой дом, площадью 76 кв.м., что подтверждается техническим планом на здание. 27 января 2023 года ФИО4, временно исполняющей обязанности нотариуса нотариального округа Магнитогорского городского округа Челябинской области ФИО5, удостоверена доверенность на имя ответчика ФИО6, в соответствии с которой ответчик получил полномочия действовать от его имени. 28 июня 2023 года указанная доверенность истцом была отменена, на основании нотариального распоряжения. Основанием обращения его с настоящим иском стало незаконное отчуждение спорного земельного участка в пользу ответчика ФИО3 Так, истцу стало известно позже, что ответчик ФИО6, действуя по доверенности от его имени, заключил фиктивный договор купли - продажи от 06 февраля 2023 года. На земельном участке на момент его продажи в пользу ответчика ФИО3 и совершения регистрационных действий находился объект недвижимости. Осуществляя регистрацию, третье лицо Росреестр не проверил законность договора от 06 февраля 2023 года на предмет соблюдения запрета, установленного пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации. В связи с этим действия Росреестра по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок следует признать незаконными, что является одним из оснований признания договора недействительным, в силу его ничтожности.
Просит признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером <данные изъяты>, заключенный 06 февраля 2023 года между ФИО6, действующим по доверенности от 27 января 2023 года, и ФИО3 Применить последствия недействительности сделки: прекратить право собственности ФИО3 на земельный участок, с кадастровым номером <данные изъяты>, восстановить право собственности на имя ФИО1 в отношении земельного участка, с кадастровым номером <данные изъяты> (л.д. 3-4).
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель истца - ФИО7, действующая на основании доверенности от 28 июня 2023 года <данные изъяты> (л.д. 6), на удовлетворении иска настаивала по доводам и основаниям, изложенным в иске.
Ранее в судебном заседании поясняла, что земельный участок продан без объекта недвижимости находящегося на нем, что нарушает требования ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации. Данной нормой установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий и сооружений. В материалы дела представлен оспариваемый договор купли-продажи, в котором предметом договора является земельный участок, проданный якобы за 500 000 руб. Ответчиком ФИО6 было подано заявление в Росреестр 06 февраля 2023 года о том, что на земельном участке отсутствует завершенное или незавершенное строительство. Только по этой причине Росррестр зарегистрировал право собственности.
В материалы дела представлен технический план от 11 ноября 2022 года, из которого следует, что на земельном участке на дату совершения сделки находился жилой дом.
До заключения сделки истец находился в <данные изъяты>» в период <дата обезличена>. Доверенность на имя ответчика ФИО6 выдана, поскольку спорный объект необходимо было поставить на кадастровый учет, и в последующем жилой дом и земельный участок необходимо было продать другим людям.
Истец узнал о совершенной сделке в мае 2023 года из выписки из ЕГРН.
Денежные средства от продажи участка ответчик ФИО6 истцу не передал. Доверенность, выданная на имя ответчика ФИО6, отменена 28 июня 2023 года.
Ответчик ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска. Пояснила, что по факту оспариваемый договор был договором дарения, т.к. она оплатила нахождение истца в реабилитационном центре «Атмосфера» в размере 400 000 руб., 100 000 руб. отдала истцу после его возвращения из реабилитационного центра.
На момент продажи земельного участка, на участке находился недостроенный жилой дом, на тот момент имелись стены, часть кровли, крыша, окон и коммуникаций не было. Она вставила окна в доме, потратила на улучшение дома 200 000 руб.
Брак между ней и истцом расторгнут в 2014 году. Она общалась с истцом, но совместное хозяйство не велось.
Ответчик ФИО6 в судебном заседании иск не признал.
Пояснил, что истец приходится ему отцом, а ответчик – матерью. Истец выдал ему доверенность на продажу земельного участка по собственной инициативе. После выдачи доверенности отец проходил лечение в реабилитационном центре, поскольку страдает алкогольной зависимостью.
Он на основании доверенности продал земельный участок матери по ее просьбе, т.к. она оплатила лечение отца в размере 400 000 руб.
Когда отец выдавал доверенность, он не говорил, кому должен быть продан участок.
Денежные средства ФИО3 ему не передавала.
Объект недвижимости, находящийся на земельном участке, был не достроен.
Он возражает против восстановления права собственности истца на земельный участок.
Представитель третьего лица - Управление Росреестра по Челябинской области извещен, не явился, представил письменный отзыв на иск (л.д. 40).
Дело рассмотрено в отсутствие не вившихся лиц.
Суд, заслушав представителя истца, ответчика ФИО3, исследовав материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении иска по следующим основаниям.
Часть 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации устанавливает, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
В соответствии с п. 1, п.2 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах (п. 1,2 ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п.1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (п. 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу п.4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
В соответствии с п.1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации)..
Согласно п.1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Установлено, что истцу на праве собственности принадлежал земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> на основании договора купли-продажи от 14 апреля 2022 года (л.д. 12-15).
27 января 2023 года ФИО1 уполномочил ответчика ФИО6 управлять и распоряжаться всем его имуществом, в том числе, покупать и продавать недвижимое имущество, в том числе земельные участки. Доверенность удостоверена 27 января 2023 года ФИО4 временно исполняющей обязанности нотариуса нотариального округа Магнитогорского городского округа Челябинской области ФИО5, зарегистрирована в реестре; <данные изъяты> (л.д. 43). Факт выдачи доверенности подтвержден сторонами в судебном заседании.
06 февраля 2023 года между ФИО6, действующим на основании доверенности от 27 января 2023 года от имени ФИО1, и ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.
Стоимость земельного участка составила 550 000 руб.
В результате заключения договора ФИО3 перешло право собственности на спорный земельный участок (л.д. 11). Право собственности на земельный участок зарегистрировано ФИО3 13 февраля 2023 года (л.д. 32-33).
Из материалов дела следует, что в период с 27 января 2023 года по 14 мая 2023 года истец находился в <данные изъяты>» на <данные изъяты>, в связи с чем, в заключении сделки купли-продажи от 06 февраля 2023 года не участвовал (л.д. 55).
Доверенность, на основании которой ФИО6 был уполномочен на продажу земельного участка, отменена 28 июня 2023 года (л.д. 16).
В момент совершения сделки от 06 февраля 2023 года на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> располагался объект недвижимого имущества общей площадью 76 кв.м., что следует из технического плана здания от 11 ноября 2022 года (л.д. 17-28).
Из материалов дела следует, что в момент заключения сделки и регистрации перехода права собственности, ФИО6 сообщил ложные сведения в Росреестр об отсутствии на земельном участке объектов недвижимого имущества (л.д. 56). Тогда как к моменту регистрации перехода права собственности на земельном участке находился объект незавершенного строительства.
Ответчики лично обратились в Росреестр с заявлениями регистрации перехода права собственности на земельный участок 06 февраля 2023 года (л.д. 76-78).
Как указано выше, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу (положения ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> продан без расположенного на нем объекта недвижимого имущества, то есть, в нарушение правил, установленных п.4 ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Стороны договора при его заключении нарушили требования закона к совершению сделки с земельным участком, земельный участок отчужден без объекта недвижимости, находящегося на нем.
Доводы стороны ответчика ФИО3 о том, что она заключила с сыном фактически договор дарения земельного участка следует признать несостоятельным, поскольку сторонами подписан договор купли-продажи, стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям договора, на основании именно договора купли-продажи осуществлена регистрация перехода права собственности на объект.
Доводы ответчика ФИО3 о том, что денежные средства от продажи земельного участка переданы в качестве платы за услуги реабилитационного центра и часть денежных средств передана истцу, не нашли своего подтверждения и не имеют юридического значения для разрешения спора.
Доводы истца о том, что оспариваемая сделка является мнимой, нашли свое подтверждение в ходе рассмотрения дела. Кроме как регистрация перехода права собственности от ФИО1 к ФИО3, сторонами не произведено никаких действий, свидетельствующих о действительности сделки.
Таким образом, договор купли-продажи земельного участка от 06 февраля 2023 года следует признать недействительной сделкой и применить последствия недействительности сделки. Следует прекратить право собственности ФИО3 на земельный участок, восстановить право собственности истца на земельный участок.
Истцом при подаче иска уплачена госпошлина в размере 300 руб.
В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
С ответчиков в пользу истца в возмещение расходов по уплате госпошлины следует взыскать 300 руб., по 150 руб. с каждого.
Руководствуясь ст. ст. 98, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Иск ФИО1 к ФИО2 Н, ФИО2 И о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи от 06 февраля 2023 года земельного участка, площадью 400 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства индивидуального жилого дома, находящегося по адресу: <данные изъяты> заключенный между ФИО6, действующим от имени ФИО1 по доверенности от 27 января 2023 года, удостоверенной ФИО4, временно и/о нотариуса нотариального округа Магнитогорского городского округа Челябинской области ФИО5, и ФИО3.
Прекратить право собственности ФИО3 на земельный участок, площадью 400 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства индивидуального жилого дома, находящегося по адресу: <...>.
Погасить регистрационную запись <данные изъяты> от 13 февраля 2023 года.
Восстановить право собственности ФИО2 О на земельный участок, площадью 400 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства индивидуального жилого дома, находящегося по адресу: <...>.
Взыскать с ФИО2 И, ФИО2 Н в пользу ФИО2 О в возмещение расходов по уплате госпошлины 300 руб., по 150 руб. с каждого.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области.
Председательствующий:
Мотивированное решение принято 21 ноября 2023 года.