Решение по делу № 2-152/2023 от 10.02.2023 - о признании недействительными договора аренды земельного участка, дополнительного соглашения к договору аренды, применении последствий недействительности сделки.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Кабанск 10 февраля 2023 года

Кабанский районный суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Дмитриева А.Ю., при секретаре Баландиной Т.А., с участием представителя истца – ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело 2-152/2023 по иску ФИО2 к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Забайкальском крае и Республике Бурятия о признании недействительными договора аренды земельного участка, дополнительного соглашения к договору аренды, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истец просит признать недействительным договор аренды от 7.08.2014 г. №. Признать недействительным дополнительное соглашение № к договору аренды от 7.07.2014 г. №. Применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Требования мотивированы тем, что 7 августа 2014 г. между истцом - Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия и ФГУП «Бурятавтодор» был заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером №, категория земель – земли особо охраняемых территорий и объектов, находящийся по адресу: Республика Бурятия, Кабанский район, местность Култушная, общей площадью 4000 кв. м., для использования под базу отдыха, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемым к договору и являющемся его неотъемлемой частью. Срок аренды участка по договору установлен с момента государственной регистрации с 24 октября 2014 г. до 1 июля 2019 г. – п.1.3 договора. По акту приема-передачи от 7 августа 2014 г. арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок в пользование. Пунктами 4.1-4.6 договора установлены условия, сроки внесения, порядок расчета, размер арендной платы. Пунктом 4.1 месячный размер арендной платы на момент заключения договора аренды установлен в сумме 2293,00 рублей без учета НДС. Размер арендной платы определен в размере 2% от кадастровой стоимости в соответствии со ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с переоформлением права постоянного бессрочного пользования на право аренды. Распоряжением ТУ Росимущества в Республике Бурятия от 26.04.2016 г. №-р, ФГУП «Бурятавтодор» преобразован в АО «Бурятавтодор». Регистрация АО в ЕГРЮЛ произведена 29.07.2016 г. Земельный участок, переданный в аренду согласно указанному договору, не вошел в уставный капитал АО. Приказом № от 16.12.16 г. ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия реорганизовано в форме присоединения к ТУ Росимущества в Иркутской области с последующим переименованием в Межрегиональное территориальное управление Росимущества в Иркутской области, Республике Бурятия Забайкальском крае. 9 февраля 2018 г. ответчик - ФИО2 приобрел нежилые здания, на основании договора купли-продажи арестованного недвижимого имущества, расположенные на указанном земельном участке по адресу Кабанский район, местность Култушная: 1. Корпус № с кадастровым №, площадью 111,9 кв.м, 2. Корпус № с кадастровым №, площадью 92,7 кв.м. Государственная регистрация договора произведена 22.03.2018 г. и с этого момента к ФИО2 перешли права и обязанности по аренде земельного участка согласно договору. С учетом п. 2 «г», п.6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, ответчик направил в адрес истца дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 7.08.2014 г. №, которое ответчик получил лично 9.08.2019 г. Истец не согласен с предлагаемой стоимостью платы за арендуемый земельный участок. С учетом первоначально установленной суммы арендной оплаты для предыдущего арендатора – юридического лица. Предлагаемая истцу сумма как физическому лицу непосильна. Приобретенное недвижимое имущество на земельном участке не используется в целях извлечения прибыли. Полагает, что в соответствии со ст. 35 ЗК РФ условия аренды должны быть установлены на тех же условиях и в том же объеме, что и прежде. Полагает, что размер должен быть определен по п.5 (1) Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582.

Ссылаясь на ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ, истец отмечает, что договор является недействительным, поскольку договор аренды от 7.08.2014 г. № был заключен между ТУ Росимущество и ФГУП «Бурятавтодор», при этом ТУ Росимущество не было предоставлено дополнительное соглашение к договору аренды от 7.08.2014 г. №№ о смене арендатора в связи с приобретением в собственность ФИО2 объектов недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 03:09:760101:14. Кроме того, оспариваемый договор нарушает права и законные интересы, что выражается завышенной арендной плате, установленной с нарушением законодательства.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте был извещен надлежащим образом.

Представитель истца по доверенности ФИО1 исковые требования поддержал полностью и дополнил, что первоначальное решение Кабанского районного суда РБ от 17.07.2020 г. по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае к ФИО2 является верным, несмотря на его последующую отмену апелляционным определением Верховного суда Республики Бурятия от 2 июня 2021 г. Кроме того, дополнительным основанием признания договора аренды от 7.08.2014 г. № и дополнительного соглашения № к нему, служит также истечение срока аренды, установленного п.1.3. до 01 июля 2019 г. Дополнительного соглашения о продлении срока аренды к заключению ответчиком не предлагалось. В связи с истечением общего срока аренды по договору, его также следует признать недействительным.

Представитель ответчика по доверенности ФИО3 в судебное заседание не явилась, в возражении на иск просила в его удовлетворении отказать и рассмотреть дело в её отсутствие.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и представителя ответчика.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Статьи 166 ГК РФ предусматривает, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (п.2). Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия

В соответствии с ч.2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Установлено, что решением Кабанского районного суда Республики Бурятия от 17 июля 2020 г. по гражданскому делу 2-523/2020 иск Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае к ФИО2 о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка – оставлен без удовлетворения.

Установлено, что 7 августа 2014 г. между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия и ФГУП «Бурятавтодор» был заключен договор аренды земельного участка из земель особо охраняемых территорий и объектов с кадастровым номером №, находящийся по адресу: Республика Бурятия, Кабанский район, местность Култушная, общей площадью 4000 кв. м., для использования под базу отдыха, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемым к договору и являющемся его неотъемлемой частью. Срок аренды участка по договору установлен с момента государственной регистрации с 24 октября 2014 г. до 1 июля 2019 г. – п.1.3 договора.

Согласно пунктам 4.1, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6 договора аренды земельного участка № от 7 августа 2014 г. годовой размер арендной платы согласно расчету составил 27516,00 руб.

При преобразовании 26 апреля 2016 г. ФГУП «Бурятавтодор» в АО «Бурятавтодор», земельный участок, переданный в аренду согласно вышеуказанному договору, не вошел в уставный капитал акционерного общества. Приказом № от 16.12.16 г. ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия реорганизовано в форме присоединения к ТУ Росимущества в Иркутской области с последующим переименованием в Межрегиональное территориальное управление Росимущества в Иркутской области, Республике Бурятия Забайкальском крае.

9 февраля 2018 г. ФИО2 приобрел нежилые здания, на основании договора купли-продажи арестованного недвижимого имущества, расположенные на указанном земельном участке по адресу Кабанский район, местность Култушная: 1. Корпус № с кадастровым №, площадью 111,9 кв.м, 2. Корпус № с кадастровым №, площадью 92,7 кв.м. Государственная регистрация договора произведена 22.03.2018 г.

Исходя из отчета об оценке объекта № ООО «АЙРА ТОРРЕС», проведенной на основании государственного контракта, рыночная стоимость аренной платы спорного земельного участка составляет 373150,80 руб.

Исходя из определенной указанным отчетом стоимости, дополнительным соглашением № к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № от 7.08.2014 г., кроме прочего, пункт 4.1 договора изложен в следующей редакции: Арендная плата с 22.03.2018 г. устанавливается согласно расчету: Апз1=Р,Апз2=Апз1/12 мес., где Апз1-величина годовой арендной платы за земельный участок, Апз2-величина ежемесячной арендной платы, Р-рыночная стоимость права аренды земельного участка 373150,80 руб., определённая на основании отчета об оценке рыночной стоимости № от 7.11.2018 г. Апз1=373150,80 руб. без учета НДС; Апз=373150,80:12=31095,90 руб. без учета НДС.

Суд первой интенции пришел к выводу о том, что право ФИО2 на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, а потому стоимость аренды земельного участка вместо определения её размера спорным дополнительным соглашением по п. 2 «г», п.6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, подлежит определению в порядке п. 5(1) Правил.

Апелляционным определением Верховного суда Республики Бурятия от 02 июня 2021 г. решение Кабанского районного суда Республики Бурятия от 17 июля 2020 г. отменено, с вынесением нового решения об удовлетворении иска. Принято обязать ФИО2 заключить с Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению госимуществом в Забайкальском крае и РБ дополнительное соглашение № к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 07.08.2014г. № на условиях согласно дополнительному соглашению.

Судом апелляционной инстанции указано, что в настоящем случае применим способ определения размера арендной платы на основании рыночной стоимости права аренды земельного участка, т.к. иные способы к ФИО2 не относятся.

Истец фактически ссылается, на то, что спорный договор аренды нарушает его права и влечет неблагоприятные для него последствия ввиду изменения арендной платы в сторону увеличения.

Межу тем, ФИО2 не мог не понимать, что приобретая недвижимое имущество в особо охраняемой зоне озера Байкал, он будет нести определенные риски и затраты. Поэтому отсутствие у ответчика достаточных денежных средств не может служить основанием снижения размера арендной платы.

В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» дано разъяснение о том, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, ссылка представителя истца о том, что истечение договора аренды влечет признание спорного договора аренды и дополнительного соглашения к нему недействительным, является несостоятельной.

Кроме того, согласно пункту 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Из материалов дела следует, что истец, приобретя и приняв имущество на указанном земельном участке, одновременно подтвердил исполнение договора аренды, что влечет потерю права на возражение («эстоппель»).

По приведенным основаниям исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Иск ФИО2 – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кабанский районный суд РБ.

Судья Дмитриев А.Ю.