55RS0026-01-2022-002224-82

Дело № 2а-1951/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский районный суд Омской области в составе председательствующего судьи Степановой Е.В., при секретаре судебного заседания Тихонове Д.С., помощнике судьи Чуевой А.О., рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Омске 17 августа 2022 года дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Администрации Омского муниципального района Омской области о признании незаконным отказ в предоставлении в аренду без проведения торгов, земельного участка,

УСТАНОВЛЕНО:

Административный истец ФИО1 обратился в Омский районный суд Омской области с вышеназванными требованиями, в обоснование указав, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 09.08.2021, заключенного между ФИО1 и Муниципальным унитарным предприятием «Водоканал Омского муниципального района Омской области» (сокращенное наименование - МУП «Водоканал ОМР») истец приобрел в собственность - нежилое здание котельной (школьной), общей площадью 198,40 кв.м., кадастровый №, по адресу: (далее Объект недвижимости). Право собственности подтверждается прилагаемой выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (далее - ЕГРН) от 12.10.2021.

Согласно прилагаемой выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 18.01.2022г. № КУВИ-001/2022-5664246 земельный участок с кадастровым номером № местоположение установлено относительно ориентира, расположенною за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 110 м, по направлению на северо-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: площадью 7000 кв.м., собственником которого является Омский муниципальный район Омской области, был образован для обслуживания Объекта недвижимости с кадастровым номером № и предоставлен МУП «Водоканал ОМР» на праве аренды сроком с 05.07.2019 по 05.07.2024.

С целью получения в собственность земельного участка с кадастровым номером №, необходимого ФИО1 для владения и пользования объектом недвижимости с кадастровым номером 55:20:100301:3001, истец обратился в Администрация Омского муниципального района Омской области с заявлением от 25.11,2021 № ВХ-21/ОМС-3690-Ч.

Административный ответчик, в ответе от 07.02.2022 отказал в предоставлении в собственность земельного участка, указав, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов

Отказывая в предоставлении земельного участка. Административный ответчик не учел следующие требования норм права.

В силу л. 1 ст. 35 ЗК РФ и и. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, запятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, ч то и прежний их собственник.

В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает нрава и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Более того, в ответе от 07.02.2022 года ИСХ-22/ОМС-928 Административный ответчик указал, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером № зарегистрировано обременение в виде аренды за третьим лицом, в связи с чем Администрацией осуществляются мероприятия по исключению сведений об обременении из Единого государственного реестра недвижимости в связи с истечением срока договора аренды земельного участка.» (абзац 3 лист 2 ответ от 07.02.2022 года ИСХ-22/ОМС-928).

Действуя добросовестно и осмотрительно, истец принял меры по пресечению противоправных действий Административного ответчика во внесудебном порядке, а именно, обратился к нему с требованием произвести перемену лица в договоре аренды земельного участка №, заключенного с МУП «Водоканал ОМР», зарегистрированного 05.07.2019, номер государственной регистрации № на ФИО1 (заявление от 25.02.2022 № ВХ-22/ОМС-549-Ч). На заявление был получен ответ Административного ответчика от 01.04.2022 ИСХ- 22/ОМС-2686 в котором указано, что согласно сведений Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером № отсутствуют ограничения прав и обременение объекта недвижимости в виде аренды. Учитывая изложенное, у Администрации отсутствуют правовые основания для внесения изменений в договор аренды земельного участка с кадастровым номером № в части перемены лица, являющегося арендатором..

Принимая во внимание необратимость противоправных действий Административного ответчика в части расторжения договора аренды, заключенного с МУП «Водоканал ОМР» в отношении земельного участка с кадастровым номером №, который был образован исключительно для обслуживания объекта недвижимости с кадастровым номером №, предпринимая попытки разрешить сложившуюся спорную ситуацию во внесудебном порядке, ФИО1 вновь обратился к Административному истцу с заявлением от 19.05.2022 № ВХ-22/ОМС-1472-Ч с требованием предоставить ему в аренду сроком на 5 лет без проведения торгов земельный участок с кадастровым номером №, площадью 7000 кв. м. в порядке, предусмотренном пп. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, так как он являюсь собственником объекта недвижимости с кадастровым номером №, который расположен на указанном земельном участке.

Письмом от 30.05.2022 ИСХ-22/ОМС-4804 истцу было отказано в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером № с указанием следующего основания: «В соответствии с п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ Администрация принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.-» (абзац 8 лист 1 и абзац 1 лист 2 Письма от 30.05.2022 ИСХ- 22/ОМС-4804).

Истец считает данный отказ не соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации поскольку, собственником земельного участка с кадастровым номером № является Омский муниципальный район в лице Административного ответчика. ФИО1 являюсь собственником объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного на указанном земельном участке. Согласно пп. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, собственникам зданий.

В Письме от 30.05.2022 ИСХ-22/ОМС-4804 Административный ответчик указал: «Таким образом, Вы вправе сформировать земельный участок под объектом, находящимся в Вашей собственности, площадью необходимой для его эксплуатации и обслуживания, а оставшуюся территорию приобрести по результатам торгов.

Учитывая, что земельный участок с кадастровым номером № является собственностью Омского муниципального района истец лишен правовых оснований образовывать какие-либо земельные участки из исходного. Более того, земельным законодательством РФ не предусмотрена возможность образования нового земельного участка в границах существующего (учитывая, что объект недвижимости с кадастровым номером № находится в границах земельного участка с кадастровым номером №).

Кроме того, земельный участок с кадастровым номером № был образован для обслуживания Объекта недвижимости с кадастровым номером № и предоставлен МУП «Водоканал ОМР» на праве аренды сроком с 05.07.2019 по 05.07.2024. В соответствии с действующим законодательством площадь образованного земельного участка была определена исходя из вида разрешенного использования объекта недвижимости. Па момент обращения истца к Административному ответчику, как и на текущий момент, характеристики объекта недвижимости не изменялись, в связи с чем, считает, отсутствующей необходимость повторного обоснования площади земельного участка, необходимого для его использования и обслуживания.

Па основании изложенного, просит: Признать незаконным отказ Администрации Омского муниципального района Омской области в предоставлении ФИО1 в аренду сроком на 5 лет без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером №, площадью 7000 кв. м. в порядке, предусмотренном пп. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, выраженный в письме от 30.05.2022 ИСХ-22/ОМС-4804; Обязать Администрацию Омского муниципального района Омской области в месячный срок, с момента вступления в силу судебного акта, рассмотреть заявление ФИО1 от 19.05.2022 № ВХ-22/ОМС-1472-Ч в установленном законом порядке.

В судебном заседании административный истец ФИО1 участия не принимал, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежаще, о причинах неявки суду не сообщил.

Представитель административного истца ФИО1 - ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал. Указал, что земельный участок с кадастровым номером № образован исключительно для обслуживания здания школьной котельной и предоставлен МУП «Водоканал ОМР» на праве аренды сроком с 05.07.2019 по 05.07.2024.

Довод Административного ответчика о необходимости расторжения договора аренды в силу его условия о расторжении договора аренды в случае прекращения права хозяйственного ведения считает несостоятельным. Наличие в договоре аренды данного условия свидетельствует о том, что земельный участок с кадастровым номером № образован исключительно для обслуживания здания котельной, проданной ФИО1, а его площадь обоснована самим Административным ответчиком. Более того, Административный ответчик не учел, что право хозяйственного ведения было прекращено не в следствие изъятия имущества, а в связи с продажей МУП «Водоканал ОМР» здания котельной истцу. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Также указал, что его доверитель в настоящее время еще не определился, как будет использовать нежилое здание, возможно в качестве котельной.

Представитель административного ответчика Администрации Омского муниципального района Омской области ФИО3, действующий на основании доверенности и диплома о высшем юридическом образовании, в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежаще, представил заявление, в котором просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Заинтересованные лица МУП «Водоканал ОМР» ФИО4, действующий на основании доверенности и представившим диплом о высшем юридическом образовании в судебном заседании участия указал, что договор купли-продажи заключен с ФИО1 только в отношении здания котельной, права на земельный участок по договору не передавались.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, оценив их в совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов, либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно пункту 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: 1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; 2) соблюдены ли сроки обращения в суд; 3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; 4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В силу пункта 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Как установлено судом и следует из материалов административного дела постановлением Администрации Лузинского сельского поселения от 30.09.2015 № 426 утверждена схема расположения земельных участков на кадастром плане территории, имеющих местоположения, в том числе - в 110 м. по направлению на северо-запад относительно здания, имеющего почтовый адрес: , площадью 7 000 кв.м. из состава земель населенных пунктов, находящегося в территориальной зоне с кодовым обозначением ОДЗ-общественно-деловая зона образовательных учреждений с видом разрешенного использования-для учебных целей, путем раздела земельного участка площадью 93 000 кв.м. в границах Лузинского сельского поселения , с кадастровым номером №, с сохранением его в измененных границах, из состава земель населенных пунктов для учебных целей, находящегося в постоянном бессрочном пользовании у МБОУ «петровская средняя общеобразовательная школа №2 ОМР Омской области» (Образование двух земельных участков).

Образованному земельному участку присвоен с кадастровый №.

Постановлением Администрации Лузинского сельского поселения от 28.06.2016 № 304 изменен вид разрешенного использования «для учебных целей» земельного участка с кадастровым номером № на вид «коммунальное обслуживание».

Согласно выписки из ЕГРН, собственником земельного участка с кадастровым номером № является Муниципальное образование - Омский муниципальный район Омской области.

Спорный земельный участок находился в аренде у МУП «Водоканал Омского муниципального района Омской области» с 07.11.2016 на основании договора аренды земельного участка №АЗ-741 от 07.11.2016, который соглашением сторон был расторгнут 25.06.2019.

25.06.2019 между Администрацией Омский муниципальный район Омской области (Арендодатель) и МУП «Водоканал ОМР» (Арендатор) заключен новый договор № АЗ-1104 аренды земельного участка. На участке находится здание котельной (школьной), назначение нежилое, общей площадью 198,4 кв.м. местоположение А, с кадастровым номером №, принадлежащее МУП «Водоканал Омского муниципального района Омской области» на праве хозяйственного ведения. Срок аренды составляет 5 лет с даты государственной регистрации настоящего договора, действия которого распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 11.10.2018 (п.1.3)

Согласно пункта 9.1 договора аренды земельного участка действия договора прекращаются по истечении срока указанного в п.1.3, а также в случае прекращения права хозяйственного ведения Арендатора МУП «Водоканал Омского муниципального района Омской области» на объект недвижимого имущества, расположенного в границах Участка.

В 2021 году на аукцион был выставлен объект недвижимости, находящегося в муниципальной собственности Омского муниципального района Омской области и закрепленного на праве хозяйственного ведения за МУП «Водоканал Омского муниципального района Омской области», а именно - нежилое здание котельной (школьной), общей площадью 198,40 кв.м., кадастровый №, по адресу:

09.08.2021 между МУП «Водоканал ОМР» (Продавец) и ИП ФИО1 (Покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости -нежилое здание котельной (школьной), общей площадью 198,40 кв.м., кадастровый №, по адресу:

Согласно п. 1.4 договора купли-продажи, здание школьной котельной расположено на земельном участке, по адресу: . Переход к Покупателю прав на указанный п.1.4 земельный участок будет осуществляться согласно действующему законодательству (п.1.5).

В судебном заседании установлено, что в 2022 году Администрация Омского муниципального района Омской области отменила ограничения прав и обременение земельного участка с кадастровым номером № в виде аренды, что подтверждается выпиской из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером №

Из пояснений представителя административного ответчика следует, что договор аренды № АЗ-1104 земельного участка от 25.09.2019 заключенный между Администрацией Омского муниципального района Омской области (Арендодатель) и МУП «Водоканал ОМР» (Арендатор) прекращен в связи с прекращением права хозяйственного ведения Арендатора на здание котельной.

19.05.2022 ФИО1 обратился в Администрацию Омского муниципального района Омской области с заявлением о предоставлении ему в аренду сроком на 5 лет земельного участка с кадастровым номером № площадью 7000 кв.м. без проведения торгов, на основании пп9 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Ответом от 30.05.2022 № ИСХ-22/ОМС-4804, административный ответчик отказал в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером № площадью 7 000 кв.м., поскольку площадь земельного участка значительно превышает площадь расположенного в его границах объекта недвижимости. Также указал, что согласно документации, приложенной к заявлению и данным, полученным из ЕГРН, не подтверждаются обстоятельства, дающие истцу права на предоставление в аренду сроком на 5 лет без проведения торгов земельного участка площадью 7 000 кв.м. для коммунальной деятельности. Разъяснено право сформировать земельный участок под объектом, находящегося в собственности ФИО1, площадью необходимой для его эксплуатации и обслуживанию, а оставшуюся территорию приобрести по результатам торгов.

Суд не находит оснований для признания решения об отказе в предоставлении ФИО1 земельного участка с кадастровым номером № площадью 7 000 кв.м. изложенный в ответе от 30.05.2022 № ИСХ-22/ОМС-4804 незаконным.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

Подпунктом 9 пункта 2 названной статьи к числу таких случаев отнесено предоставление земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

По общему правилу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрены в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 1 названной статьи уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В судебном заседании установлено, что школьная котельная перестала функционировать по своему назначению, осуществлять поставку теплоэнергии в здание школы, в связи с переходом школы на иной вид отопления.

Шлегель К.А приобрел нежилое здание - нежилое здание котельной (школьной), общей площадью 198,40 кв.м., кадастровый №, по адресу: как физическое лицо.

Из пояснения представителя административного истца следует, что ФИО1 не определился с видом использования здания, либо для личных целей, либо будет использовать как котельную.

Вместе с тем, предоставление прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, гражданину, имеющему в собственности расположенное на участке строение, здание, сооружение определяется не экономическими интересами собственника строения, его намерениями в будущем по использованию земельного участка, а вызвано необходимостью его эксплуатации.

Таким образом, сам по себе факт, что земельный участок с кадастровым номером № был образован площадью 7 000 кв.м. для функционирования объекта недвижимости - котельной, не свидетельствует об автоматическом переходе прав на него новому собственнику котельной.

Доказательств необходимости земельного участка площадью 7 000 кв. м для функционального использования и эксплуатации здания общей площадью 198,40 кв. м. суду не представлено.

Суд исходит из того, что собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение в аренду земельного участка, занятого этим объектом и необходимого исключительно для его использования и эксплуатации. Данные, свидетельствующие о необходимости всего земельного участка для этих целей, суду не представлены.

С учетом собранных по делу доказательств, суд, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца.

Оспариваемое решение об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположено здание котельной, находящееся в собственности Шлегель К.А, вынесено в соответствии с действующим законодательством и не нарушает прав и охраняемых законом интересов административного истца.

Руководствуясь ст.ст. 218 - 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ФИО1 к Администрации Омского муниципального района Омской области о признании незаконным отказ в предоставлении в аренду сроком на 5 лет без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером № площадью 7 000 кв.м., оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Омский районный суд Омской области в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Судья Степанова Е.В.

Мотивированное решение изготовлено 31 августа 2022 года