Дело №33-5875/2023 (в суде первой инстанции №2-296/2023)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

21 сентября 2023г. г. Хабаровск

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:

председательствующего Хохловой Е.Ю.

судей Бисюрко Ю.А., Литовченко А.Л.

при секретаре Шадрине Б.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края о признании отказа в предоставлении земельного участка незаконным, заключении договора аренды по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от 13 апреля 2023 г.

Заслушав доклад судьи Литовченко А.Л., объяснения представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края (далее - Комитет) о признании незаконным решения, выраженного в письме №01-22/7196 от 29 сентября 2022г., об отказе в предоставлении истцу в аренду без проведения торгов сроком на три года земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу<адрес>, общей площадью 808 кв.м. заявленные требования оснвоаны на статье 39.6 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), и мотивированы наличием на спорном земельном участке объекта недвижимости и необходимостью испрашиваемого участка для завершения строительства индивидуального жилого дома усадебного типа.

Решением Хабаровского районного суда Хабаровского края от 13 апреля 2023г. в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись, ФИО1 подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить как незаконное.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ФИО2 доводы апелляционной жалобы поддержала.

Представитель ответчика ФИО3 просила оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о явке извещались по правилам статьи 113 ГПК РФ, сведений об уважительности причин неявки не представили и об отложении не ходатайствовали.

С учетом изложенного, судебная коллегия, руководствуясь статьей 167 ГПК РФ и разъяснениями, содержащимися в пункте 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 июня 2021г. № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», признает причины неявки вышеуказанных лиц неуважительными и считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и видно из материалов дела, что 11 ноября 2008г. между Комитетом по управлению имуществом и экономике Хабаровского муниципального района (арендодателем) и ООО «Солнечная поляна» (арендатором) заключён договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства №01ПА/08.

Согласно договору арендатору из состава земель населённых пунктов предоставлен земельный участок общей площадью 660000 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. Договор аренды заключен сроком на пять лет с 11 ноября 2008 по 11 ноября 2013г.

20 марта 2014г. сторонами договора аренды заключено соглашение об изменении его предмета. Ввиду раздела земельного участка с кадастровым номером №, в аренду ООО «Солнечная поляна» передано 55 вновь образованных земельных участков, в том числе земельный участок с кадастровым номером №, площадь. 808 кв.м, местоположение<адрес>, разрешенное использование земельного участка: для строительства и эксплуатации жилых домов усадебного типа.

Срок договора аренды в новой редакции согласован сторонами по 11 ноября 2016г., и впоследствии, при отсутствии возражений сторон, продлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.

21 декабря 2020г. между ООО «Солнечная поляна» (подрядчиком) и ФИО1 (заказчиком) заключен договор подряда №166-р, в соответствии с которым заказчик поручил, а подрядчик принял на себя обязательство своими силами и (или) с привлечением третьих лиц выполнить комплекс строительных работ, в том числе строительство каркасного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №.

При этом стороны согласовали следующую комплектность дома: габаритные размеры 8х8 м, один этаж, высота первого этажа 2,88 м.; фундамент - винтовые сваи D89; материал несущих стен – доска 40/150 мм; кровля – металлочерепица (один скат); входные двери (Китай), межкомнатные двери, окна пластиковые; полы, потолок ОСП 9 мм, утепление 15 см., фасад - металлический сайдинг.

Срок окончания строительства жилого дома - 3 квартал 2021г.

23 апреля 2021г. между ООО «Солнечная поляна» (арендатором) и ФИО1 (субарендатором) заключен договор субаренды земельного участка с кадастровым номером № сроком на 25 лет, прекративший своей действие 14 марта 2022г., ввиду признания налоговым органом ООО «Солнечная поляна» недействующим юридическим лицом и его исключения из ЕГРЮЛ.

Письмом от 21 июня 2022 № 01-22/4357 ФИО1 отказано в заключении договора аренды земельного участка в пределах оставшегося срока субаренды, с разъяснением права на обращение в Комитет с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на основании пп. 15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

30 июня 2022г. на основании обращения комитета Управлением Россреестра по Хабаровскому краю прекращена государственная регистрация заключенных с ООО «Солнечная поляна» и ФИО1 договоров аренды и субаренды, что явилось препятствием, для регистрации за ФИО1 права собственности на основании технического плана и декларации об объекте недвижимости от 12 августа 2022г., составленных для регистрации права собственности в упрощенном порядке в соответствии с частью 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

С учетом досрочного прекращения арендных отношений и погашения регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером № соответствующим правом, ФИО1 повторно обратилась к ответчику с заявлением о заключении с ней договора аренды данного земельного участка для завершения строительства, расположенного на нем индивидуального жилого дома.

05 сентября 2022г. Комитет уведомил ФИО1 о публикации извещения о предоставлении земельного участка в аренду, и заключении договора аренды при отсутствии заявления других лиц.

Письмом №01-22/7196 от 29 сентября 2022г. ФИО1 уведомлена об отказе в заключении договора без проведения торгов, ввиду поступления заявления другого лица о намерении участвовать в аукционе.

Посчитав, что указанное решение не соответствует земельному законодательству и нарушает ее права, ФИО1 обратилась в суд.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности в аренду на торгах и без проведения торгов, определены статьей 39.6 ЗК РФ.

В частности, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства (пункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ)

Как следует из представленных истцом технического плана объекта незавершенного строительств от 12 августа 2022г. и пояснительного расчета к нему на земельном участке с кадастровым номером № расположен незавершенный строительством индивидуальный жилой дом площадью 60 кв.м. и степенью готовности 25%.

Применительно к отдельным конструктивным элементам степень готовности определена кадастровым инженером следующим образом: фундамент – 100%, стены и перегородки – 32%, остальные конструктивные элементы (перекрытия, крыша, полы и тд.) - 0%.

Согласно акту осмотра земельного участка от 29 сентября 2022, составленному Комитетом, земельный участок не огражден, не охраняется, доступ на участок свободный, для закрепления поворотных точек восточной границы земельного участка на местности в северо-восточном углу установлен металлический штырь вместе с деревянным колышком с синей изолентой, в юго-восточном углу установлен деревянный колышек с синей изолентой (древесина используемая для изготовления колышков свежая и не имеет следов длительного природного воздействия), проведены земляные работы по снятию верхнего слоя грунта и частичной отсыпкой скальником (в месте проведения земляных работ имеется очаговое зарастание свежей травяной растительностью), имеются следы прохода техники, в северо-восточной части земельного участка расположено свайное поле, состоящее из восемнадцати отдельно стоящих вертикальных металлических винтовых свай, заглубленных в поверхность земли, какие –либо иные здания строения, сооружения а также объекты незавершенного строительства на земельном участке отсутствуют.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, опираясь на составленный ответчиком акт осмотра, пришел к выводу об отсутствии на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, и как следствие обращении в Комитет лица, не имеющего права на заключение договора аренды без проведения торгов.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции, положенными в основу принятого по делу решения, не соответствующими требованиям законодательства, регулирующего спорные отношения, а также противоречащими существенным для дела обстоятельствам.

Согласно статье 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к числу недвижимых вещей.

Возможность признания объекта незавершенного строительства недвижимостью была также разъяснена в пункте 38 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», согласно которому при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).Анализируя содержание акта осмотра, суд первой инстанции указал, заявленный объект незавершенного строительства, представляет собой несвязанные сваи заглубленные в землю, работы по сооружению фундамента не выполнены в полном объеме, в связи с чем данный объект не отвечает признакам объекта недвижимого имущества.

Вместе с тем СП 24.13330.2021 «СНиП 2ю.02.03.-85 Свайные фундаменты» предусмотрено устройство фундамента, в том числе с применением металлических винтовых свай. Свайный фундамент представляет собой комплекс свай, объединенных в единую конструкцию, передающую нагрузку на основание.

Разрешение вопроса о том имеют ли обнаруженные сваи признаки объекта капитального строительства, являются ли они единой конструкцией, возведены ли они в соответствии с условиями договора подряда и способны ли выдержать расчетную нагрузку, требует специальных познаний. Выводы специалиста по вопросам, требующим специальных познаний, не могут быть подменены выводами ответчика либо суда, которые такими знаниями не обладают.

Как указано судом, ходатайств о назначении судебной экспертизы в соответствии со статьей 79 ГПК РФ не заявлено. Результат кадастровых работ в виде технического плана и декларации об объекте недвижимости от 12 августа 2022г. ответчиком также не оспорены.

При этом представленные техплан и декларация соответствуют требованиям приказов Росреестра от 4 марта 2022 г. N П/0072 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведения», от 15 марта 2022 г. N П/0082 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений».

Данные документы отражают информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и регистрации в ЕГРН права собственности на объект незавершенного строительства, и единственным основанием для отказа в этом явилось отсутствие правоустанавливающих документов на землю.

С учетом изложенного, первоначальной цели предоставления земельного участка для комплексного жилищного строительства, а также принятия истцом обязательных и необходимых мер к легализации прав на объект недвижимости и земельный участок, наличие на нем незавершенного строительством объекта сомнений у судебной коллегии не вызывает.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируется главой V.1 ЗК РФ, а также статьей 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" (далее - Закон N 137-ФЗ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Тем самым достигается баланс публичных и частных интересов, призванный обеспечить целевое использование земли и предусматривающий гарантии для собственников объектов незавершенного строительства, связанные с возможностью использования ими земельных участков, относящихся к публичной собственности, в течение трех лет для завершения такого строительства (определения Конституционного Суда РФ от 28 февраля 2023 г. N 337-О, от 29 сентября 2022 г. N 2406-О и от 28 марта 2017 г. N 622-О).

В данном случае, истец являлся субарендатором земельного участка на основании договора аренды, заключенного до 01 марта 2015г. и на этом земельном участке расположен незарегистрированный объект незавершенного строительства, а потому имеет право заключить новый договор аренды на такой земельный участок однократно на три года для завершения строительства объекта.

Таким образом, у суда у суда первой инстанции не имелось оснований для вывода о законности решения Комитета от 29 сентября 2022г. №01-22/7196.

В связи с этим решение суда первой инстанции подлежит отмене как принятое с существенным нарушением норм материального права, с принятием нового решения об удовлетворении иска.

В силу части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ.

Согласно части 3 стать 98 ГПК РФ в случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов.

Статьей 88 (часть 1) ГПК РФ установлено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела, к числу которых относятся в том числе расходы на оплату услуг представителей (статья 94 ГПК РФ).

Из материалов дела видно, что 14 октября 2022г. между ФИО1 (заказчиком) и ФИО2 (исполнителем) заключен договор оказания юридических услуг.

В соответствии с договором заказчик поручил, а исполнитель принял на себя обязательство консультировать заказчика, подготовить проект искового заявления и представить интересы заказчика в суде первой инстанции по спору о признании отказа в предоставлении земельного участка незаконным, понуждении к заключению договора аренды земельного участка.

Стоимость услуг исполнителя по данному договору определена в размере 30000 рублей, и оплачена заказчиком в полном объеме.

Как разъяснено в пунктах 11-13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 г. № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" (далее - постановление Пленума №1) разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов.

Вместе с тем, в целях реализации задач судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон, суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Из материалов дела видно, что дело иску ФИО1 рассматривалось в суде первой инстанции с 24 октября 2022 по 13 апреля 2023г.

С момента возбуждения гражданского дела представитель истца ФИО2 приняла участие в подготовке дела к судебному разбирательству и пяти судебных заседаниях (13 декабря 2022, 10 января, 02 февраля, 23 марта,13 апреля 2023г).

Помимо участия в судебных заседаниях, представителем осуществлялись подготовка заявления о предоставлении земельного участка в досудебном порядке, искового заявления, консультирование истца.

При таких обстоятельствах заявленная истцом стоимость юридических услуг соответствует разумным пределам, объему оказанных юридических услуг, времени, необходимому на подготовку процессуальных документов квалифицированному специалисту, характеру и сложности спора, в связи с чем подлежит взысканию в полном объеме.

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от 13 апреля 2023г. отменить, принять новое решение.

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Отказ в заключении договора аренды, выраженный в письме Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края №01-22/7196 от 29 сентября 2022г., признать незаконным.

Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края (ИНН <***>) заключить с ФИО1 (СНИЛС №) договор аренды земельного участка с кадастровым номером № без проведения торгов для завершения строительства индивидуального жилого дома сроком на три года.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (СНИЛС №) расходы на оплату услуг представителя - 30 000 рублей, госпошлину - 300 рублей.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий:

Судьи: