Дело № 3а-170/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 июня 2022 года город Челябинск

Челябинский областной суд в составе:

председательствующего судьи Жукова А.А.,

при ведении протокола помощником судьи Акимцевой Я.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущества Челябинской области о пересмотре результатов кадастровой стоимости земельных участков.

установил:

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением к Министерству имущества Челябинской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости 9 718 000 рублей; об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости 8 381 000 рублей по состоянию на 01 января 2020 года (том 1 л.д. 5-7).

В обоснование заявленных требований ФИО1 указала, что является собственником земельного участка с кадастровыми номерами №, а также владеет на праве аренды земельным участком с кадастровым номером №. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила 12 604 776,59 рублей; земельного участка с кадастровым номером № – 11 585 096,60 рублей, тогда как согласно отчету об оценке от 17 декабря 2022 года № рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила 9 718 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № – 8 381 000 рублей. По мнению административного истца, указанное обстоятельство является основанием для пересмотра кадастровой стоимости, поскольку, исходя из ее размера, земельный налог и арендная плата исчисляются в завышенном размере (том 1 л.д. 3-7).

Представитель административного истца ФИО1 и заинтересованного лица ФИО2 - ФИО3 в судебном заседании настаивала на удовлетворении административного искового заявления, с учетом уточнений.

Административный истец ФИО1, заинтересованное лицо ФИО2, представитель административного ответчика Министерства имущества по Челябинской области, представители заинтересованных лиц – ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области», Управления Росреестра по Челябинской области, Филиала ФГБУ «ФКП Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Челябинской области, Администрации г. Челябинска в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки не уведомили.

Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав лиц, принявших участие в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером №.

Вместе с тем, в отчете от 17 декабря 2022 года № об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленном обществом с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Техническая экспертиза и оценка», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила 9 718 000 рублей (том 1 л.д. 11-250).

Также ФИО1 на основании договора аренды от 02 сентября 2014 года № (том 2 л.д. 2-8) и Соглашения об уступке права требования от 12 октября 2015 года (том 2 л.д. 9) является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, находящегося в собственности Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями города Челябинска, относящегося к категории земель населенных пунктов – зона инженерной и транспортной инфраструктуры, расположенного по адресу: (том 2 л.д. 2). Факт заключения данного договора подтверждается также выпиской из ЕГРН от 11 апреля 2022 года (л.д. 9).

Исходя из расчета арендной платы, арендная плата исчисляется на основании кадастровой стоимости земельного участка (том 2 л.д. 7).

В выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 11 апреля 2022 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № отражена в размере 11585096,60 рублей по состоянию на 01 января 2021 года. Данная кадастровая стоимость была внесена в государственный кадастр недвижимости 17 января 2021 года (л.д. 9).

Вместе с тем, в отчете от 17 декабря 2022 года № об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленном ООО «Техническая экспертиза и оценка», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила 8 381 000 рублей (том 1 л.д. 11-250).

Части 1, 2 статьи 245 КАС РФ, часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке), части 1, 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) позволяют гражданам, юридическим лицам, а также органам государственной власти, органам местного самоуправления (в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности), оспорить в суде результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают права или обязанности этих лиц.

В порядке части 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Поскольку сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости в 2021 году, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков, кадастровая стоимость которого утверждена указанными выше актами, не пропущен.

Согласно пункту 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено данным пунктом.

Для налогоплательщиков – физических лиц налоговая база определяется налоговыми органами на основании сведений, которые представляются в налоговые органы органами, осуществляющими государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (пункт 4 статьи 391 НК РФ). Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет налогоплательщиками – физическими лицами, также исчисляется налоговыми органами (пункт 3 статьи 396 НК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 58 НК РФ подлежащая уплате сумма налога уплачивается налогоплательщиком в установленные сроки. В случаях, когда расчет налоговой базы производится налоговым органом, обязанность по уплате налога возникает не ранее даты получения налогового уведомления (пункт 4 статьи 57 НК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 397 НК РФ налогоплательщики – физические лица уплачивают налог на основании налогового уведомления, направленного налоговым органом.

В случае неисполнения налогоплательщиком – физическим лицом в установленный срок обязанности по уплате налога налоговый орган, направивший требование об уплате налога, вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании налога, пеней, штрафов за счет имущества этого физического лица в пределах сумм, указанных в требовании об уплате налога, пеней, штрафов в сроки, установленные статьей 48 НК РФ.

На основании пункта 1.1 статьи 391 НК РФ, в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Как указывается в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» содержит аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, заявленные требования могут быть удовлетворены в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №, №, по состоянию на 01 января 2021 года.

В отзыве ОГБУ «ГосКадОценка по Челябинской области» от 07 июня 2022 года указало, что на основании Приказа Министерства имущества Челябинской области от 20 ноября 2018 года № 202-П «О проведении государственной кадастровой оценки земельных участков категории «Земли населенных пунктов» на территории Челябинской области», Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12 мая 2017 года № 226 на территории Челябинской области была проведена кадастровая оценка и определена стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2021 года. Результаты определения кадастровой стоимости утверждены Приказом Министерства имущества Челябинской области от 09 ноября 2020 гола № 180-П (том 2 л.д. 52).

В то же время, согласно представленному административным истцом отчету от 17 декабря 2022 года № об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленном ООО «Техническая экспертиза и оценка», составленным оценщиком ФИО4, по состоянию на 01 января 2021 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила 9 718 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № составила 8 381 000 рублей (том 1 л.д. 11-250).

В силу части 1 статьи 248 КАС РФ, части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

На основании части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке, части 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности оспоренная кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит установлению как его рыночная стоимость, определенная на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» также разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Исходя из пункта 4 части 2 статьи 246 КАС РФ, пункта 20 упомянутого выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Как указывалось выше, в обоснование заявленного требования административным истцом представлен отчет от 17 декабря 2022 года № 2-2238/2-21-2 об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленном ООО «Техническая экспертиза и оценка». Отчет подготовлен оценщиком ФИО4, который является членом Ассоциации саморегулируемой организации оценщиков «Свободный оценочный департамент» (том 2 л.д. 242), имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности (л.д. 249), ответственность застрахована в СПАО «ИНГОССТРАХ» на основании договора от 23 августа 2021 года № (л.д. 240-241).

Принимая отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд исходит из того, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное образование, необходимый стаж оценочной работы, а также содержит все необходимые сведения: описание объектов оценки, анализ рынка объектов оценки и ценообразующих факторов, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки, расчеты и результаты определения рыночной стоимости земельных участков.

Из указанного отчета от 17 декабря 2022 года № следует, что для расчета рыночной стоимости объектов оценки оценщик использовал сравнительный подход методом сравнения продаж, выбор которого и отказ от других подходов аргументированно обосновал (л.д. 63-65).

Оценщиком были проанализированы 14 предложений о продажах земельных участков (л.д. 52), расположенных в г. Челябинске, из которых в качестве аналогов принято 3 объекта (л.д. 72). Сведения о выбранных объектах-аналогах приведены в табличном виде и подтверждены интернет-адресами объявлений с предложениями о продажах земельных участков, с указанием всей необходимой информации, данных о коммуникациях, о стоимости, а также источники информации, что обеспечивает проверяемость проведенного исследования (л.д. 68-72).

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога оценщик провел по 7 элементам характеристик (л.д. 54-59), из которых по 5 элементам применил корректировку, а именно: на передаваемые имущественные права (краткосрочная аренда), на время продажи, корректировка на уторгование, на местоположение, категорию автодороги, расположение относительно крупных автодорог, физические характеристики, наличие инженерных коммуникаций, на благоустройство, на наличие улучшений. По остальным ценообразующим факторам отличия у объектов-аналогов и объектов оценки отсутствуют, проведение корректировок не требуется (л.д. 73-88).

Выводы оценщика основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость земельных участков.

При этом, со стороны административного ответчика доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика, либо позволяющих усомниться в них, не представлено.

На основании изложенного, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов, содержащихся в представленном административным истцом отчете об оценке рыночной стоимости земельных участков.

Размер рыночной стоимости земельных участков подтвержден отчетом от 17 декабря 2022 года №, участвующими в деле лицами не оспорен. В порядке статьи 77 КАС РФ о назначении экспертизы лица, участвующие в деле, не заявили.

Оценивая в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ представленные административным истцом доказательства рыночной стоимости земельных участков, суд находит их достоверными, отвечающими принципам обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки и правилами оценочной деятельности, не установлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость спорных земельных участков существенно превышает его рыночную стоимость на ту же дату, требование административного истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и, представившего в обоснование своего требования, полученные в предусмотренном законом порядке, относимые, допустимые и достаточные доказательства, не доверять которым оснований не имеется, подлежат удовлетворению, кадастровая стоимость вышеуказанных земельных участков подлежит установлению в размере их рыночной стоимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 20 мая 2022 года (л.д. 4).

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью кв.м., расположенного по адресу: , равной его рыночной стоимости в размере 9 718 000 (девять миллионов семьсот восемнадцать тысяч) рублей по состоянию на 01 января 2020 года;

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью кв.м., расположенного по адресу: , равной его рыночной стоимости в размере 8 381 000 (восемь миллионов триста восемьдесят одна тысяча) рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

Датой подачи заявления установить 20 мая 2022 года.

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий А.А. Жуков