Дело 2-201/2023
64RS0044-01-2022-006508-19
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
20 февраля 2023 года г. Саратов
Заводской районный суд г. Саратова в составе:
председательствующего судьи Ореховой А.В.,
при помощнике ФИО1,
с участием представителя истца адвоката Ерофеева А.С.,
истца ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,
установил:
ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3, ФИО4 о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, недействительным.
В обоснование заявленных требований истец указал, <Дата> между ФИО2 и ФИО3, ФИО4 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Ответчики в нарушение п.4 Договора купли-продажи не сообщили истцу о том, что указанная квартира находится в аварийном и подлежащем сносу, сокрыв указанные сведения от покупателя. Указанные обстоятельства истец считает нарушением своих прав как собственника. В добровольном порядке ответчики не желают разрешить спор, что вынудило истца обратиться в суд с указанным иском.
Ссылаясь на положения ст.166, 167, 179 ГК РФ, обратился с иском в суд с указанными требованиями.
Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования, просил их удовлетворить по доводам иска.
Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования, просил их удовлетворить, указав, что ответчики намеренно не сообщили о том, что дом признан аварийным и подлежащим сносу, относя указанные обстоятельства к существенным, о которых ему стало известно только после регистрации права собственности, поскольку данная информация не содержится в выписке из ЕГРН.
Ответчики, третьи лица в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении не заявляли, извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении не заявляли.
Изучив материалы дела, проверив доводы, изложенные в исковом заявлении, заслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.
Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, <Дата> между ФИО2 и ФИО3, ФИО4 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
Указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.
На основании распоряжения администрации МО «Город Саратов» <№>-р от <Дата> многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.
Согласно п.4 Договора, продавец гарантирует покупателю, что до подписания договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не отчуждена иным лицам, не заложена, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободна от прав третьих лиц.
Истец в обоснование требований ссылается сокрытие информации ответчиками о состоянии предмета договора, полагая, что ответчики нарушили п.4 Договора.
На основании п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Как предусмотрено п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).
На основании ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Согласно п.п. 1-2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 179 Гражданского кодекса сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации). Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки.
Заявляя о признании сделки недействительной по мотиву обмана ФИО2 ссылается сокрытие информации ответчиками о состоянии предмета договора.
Законом совершение сделок с помещениями, расположенными в многоквартирных домах, признанных аварийными, не запрещено.
Напротив, правила продажи недвижимости, установленные в параграфе 7 главы 30 ГК РФ, позволяют сделать вывод о том, что указание в договоре факта признания дома аварийным и подлежащим сносу не является обязательным условием договора.
Напротив, частью 10 ст. 32 ЖК РФ установлено, что признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.
Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).
В соглашении определяются размер возмещения за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).
В соответствии с ч. 5 ст. 32 ЖК РФ собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению.
Следовательно, собственник вправе в указанный период совершать сделки купли-продажи в отношении принадлежащего ему аварийного жилого помещения.
Согласно ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.
Вместе с тем данной нормой установлены определенные ограничения для лиц (кроме наследников), приобретших право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным, а именно:
- размер возмещения за жилое помещение не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения;
- указанным гражданам не может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение;
- в отношении указанных лиц не применяются дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями при условии, что на дату признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции у них отсутствуют иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, находящиеся в их собственности либо занимаемые на условиях социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.
Такие ограничения распространяются на новых собственников - покупателей аварийного жилья.
Таким образом, действующее законодательство не содержит запрета на продажу собственником такого жилья до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо до вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии данного жилого помещения, как и требований об обязательном указании данного обстоятельства в договоре купли-продажи недвижимости.
Напротив факт обращения ФИО2 в администрацию МО «Город Саратов» за получением жилья взамен аварийного свидетельствует о том, что сторона истца знала об указанных обстоятельствах и соглашалась с ними.
Не может повлиять на выводы суда довод ФИО2 на то, что после заселения в указанное жилое помещение были выявлены недостатки, свидетельствующие непригодности проживания, поскольку ФИО2, действуя в собственном интересе, проявляя должную осмотрительность, должен был проверить качество приобретаемого имущества, убедиться, что оно соответствует желаемому предмету сделки.
В ходе рассмотрения дела было установлено, что истец до заключения сделки имел возможность осматривать дом и проверить его качество, приобретая квартиру, действовал добровольно, согласившись принять помещение на указанных условиях. На обстоятельства, препятствующие до принятия решения о покупке более тщательному осмотру квартиры, в том числе, с участием специалиста, истец не ссылался. Доказательств того, что между ним и продавцом имелось соглашение о приобретении дома с иными характеристиками, чем те, которые существовали на момент передачи имущества, не представлено.
Разрешая спор, суд приходит к выводу о том, что при заключении оспариваемого договора волеизъявление сторон было направлено на заключение именно договора купли продажи, на момент подписания договора купли-продажи и передачи недвижимого имущества разногласий по качеству жилого дома между продавцами и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию дома истец не предъявлял.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований о признании сделки купли-продажи от <Дата> недействительной, поскольку каких-либо доказательств подтверждающих, что оспариваемый договоры купли-продажи был заключен истцом под влиянием обмана со стороны ответчиков, не представлено.
Руководствуясь ст.ст.194, 197-199 ГПК РФ суд,
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,-отказать
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Заводской районный суд города Саратова.
Мотивированное решение будет изготовлено 27.02.2023
Судья А.В. Орехова