51RS0009-02-2025-000085-29 № 02/2-43/2025

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

3 июня 2025 года пгт. Умба

Кандалакшский районный суд Мурманской области постоянное судебное присутствие в поселке городского типа Умба Терского района Мурманской области в составе – судьи Сосниной А.Ю.,

при секретаре Хохловой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Министерства имущественных отношений Мурманской области к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

установил:

Министерство имущественных отношений Мурманской области обратилось в суд с иском к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. В обосновании заявленных требований истец указывает, что ФИО1 на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства (далее по тексту - ОНС) со следующими характеристиками: кадастровый №, местоположение: <адрес>, <адрес>; площадь – данные отсутствуют; степень готовности – 10%; проектируемое назначение – жилой дом; вид, номер и дата государственной регистрации права – собственность, №-№, ДД.ММ.ГГГГ. ОНС расположен на земельном участке со следующими характеристиками: кадастровый №; местоположение – установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>, земельный участок №; площадь – <данные изъяты> категория земель – земли населённых пунктов; вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства; собственность – государственная неразграниченная. 21 сентября 2020 года между Министерством и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена с кадастровым № № на срок по 20.09.2023 (далее по тексту – договор аренды №). Договор аренды прошел государственную регистрацию, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись от ДД.ММ.ГГГГ №. 30 января 2024 года истцом в адрес ответчика направлено уведомление об окончании срока действия договора аренды земельного участка с кадастровым №. До настоящего времени ответчик не завершил строительство ОНС. На основании изложенного и в соответствии с положениями статьей 131-132, 139-140 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истец просит суд вынести решение об изъятии у ФИО1, принадлежащего ему на праве собственности объекта незавершенного строительства, кадастровый №, местоположение <адрес>, степень готовности 10%, проектируемое значение: жилой дом, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, путем продажи с публичных торгов.

Определением суда от 16 апреля 2025 года к участию в деле привлечено третье лицо, не заявляющее самостоятельного спора относительно предмета спора – муниципальное учреждение администрация <адрес>.

В судебном заседании представитель истца Министерства имущественных отношений Мурманской области не участвовал, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил, ходатайства об отложении не заявил.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании участия не принимал, о месте и времени слушания дела извещался судом надлежащим образом.

Представитель третьего лица – администрации Терского района Мурманской области в судебном заседании участия не принимал, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, направил в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя администрации, вынесение решения оставлял на усмотрение суда.

В соответствии с частью 1 статьи 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

В связи с отсутствием сведений об уважительных причинах неявки ответчика, отсутствием ходатайств о рассмотрении дела в его отсутствие, с учетом того, что истцом не представлено возражений против рассмотрения дела в порядке заочного производства, суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствии ответчиков в порядке заочного производства.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе, для строительства, с 1 марта 2015 года регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся, в том числе, отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Согласно части 33 статьи 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

В силу части 1 статьи 35 Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 марта 2015 года, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

На основании Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» утратил силу пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающий преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в пункте 21 статьи 3 Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в приведенном случае участок может быть предоставлен однократно в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как следует из пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 года № 1299 утверждены Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства (далее по тексу – Правила № 1299).

В соответствии с пунктами 2 и 3 Правил № 1299 публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.

Аукцион проводится исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами.

В соответствии с Законом Мурманской области от 27 декабря 2019 года № 2459-01-ЗМО «О перераспределении отдельных полномочий в области градостроительной деятельности и в области земельных отношений между органами местного самоуправления муниципальных образований Мурманской области и органами государственной власти Мурманской области», Постановлением Правительства Мурманской области от 3 февраля 2020 № 31-ПП «О мерах по реализации Закона Мурманской области от 27.12.2019 N 2459-01-ЗМО «О перераспределении отдельных полномочий в области градостроительной деятельности и в области земельных отношений между органами местного самоуправления муниципальных образований Мурманской области и органами государственной власти Мурманской области», Постановлением Правительства Мурманской области от 31 января 2020 года № 21-ПП «Об утверждении Положения о Министерстве имущественных отношений Мурманской области» министерство имущественных отношений Мурманской области является государственным органом, уполномоченным на предоставление расположенных на территории Мурманской области земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В силу пункта 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В судебном заседании установлено, что 22 июня 2010 года между администрацией Терского района и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № под строительство жилого дома с приусадебной территорией сроком действия до 22 июня 2013 года.

10 июля 2014 года между администрацией Терского района и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № под строительство жилого дома с приусадебной территорией сроком действия по 22 июня 2020 года.

26 мая 2020 года в адрес ФИО1 администрацией Терского района направлено уведомление № о соответствии указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> расположенном по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования: под строительство жилого дома с приусадебной территорией, с целью использования: под строительство жилого дома.

Как следует из Выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № №, ФИО1 является собственником ОНС с кадастровым номером №, степенью готовности – 10%, расположенном по адресу: <адрес>; проектируемое значение – жилой дом; кадастровая стоимость – 25 690 рублей 46 копеек; кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости – №; право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 49-52).

На основании постановления администрации Терского района от 31 августа 2020 года № изменен вид разрешенного использования земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> с «под строительство жилого дома с приусадебной территорией» на «для индивидуального жилищного строительства».

На основании постановления администрации Терского района от ДД.ММ.ГГГГ № изменен адрес земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>, с «<адрес> на «<адрес>

21 сентября 2020 года между Министерством имущественных отношений Мурманской области в лице администрации Терского района Мурманской области и ФИО1 в лице ФИО9 действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес> с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, для использования в целях – для завершения строительства жилого дома (пункт 1.1 договора аренды).

Согласно пункту 1.2 договора аренды на участке имеется объект незавершенного строительства: проектируемое; назначение – жилой дом с кадастровым номером №.

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды земельного участка срок аренды устанавливается на три года, начало действия договора аренды 21.09.2020 год, окончание 20.09.2023 год (л.д. 25-26).

Земельный участок передан ФИО1 в лице ФИО3, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, по акту приема-передачи от 21 сентября 2020 года (л.д. оборот. 31-32).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № <данные изъяты> вид объекта – земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>; площадь – <данные изъяты> кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости – №; категория земель – земли населенных пунктов; вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства; ограничение прав и обременение объекта недвижимости – аренда с 29.10.2020 года; лицо, в пользу которого установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости – ФИО1 (л.д. 53-56).

30 января 2024 года за номером № Министерством имущественных отношений Мурманской области в адрес ответчика направлено уведомление об окончании срока действия договора аренды земельного участка № от 21.09.2020 года (л.д. 33).

Согласно акту обследования земельного участка от 30 апреля 2025 года, проведенного консультантом отдела ЖКХ, ДД и ОС администрации Терского района ФИО4, начальником отделам ОУМСиЗО администрации Терского района ФИО5, в ходе осмотра, обследования территории установлено, что на испрашиваемом земельном участке располагается строительный мусор, в том числе бочки, доски; здания, строения, сооружения, в том числе объекты незавершенного строительства (возведенное сооружение надземного типа в виде стен и крыши) отсутствуют; определить наличие возведенного сооружения подземного типа (фундамент) как объекта незавершенного строительства под снежным покровом не представляется возможным (л.д. 94, 95, 96).

Ответчик ФИО1 направил в суд заявление, в котором просил суд рассмотреть вопрос о выделении земельного участка без его присутствия, с изъятием земельного участка не согласен (на лето-осень 2025 года запланировано закончить строительство и начать оформление недвижимости), просил продлить на 2 года разрешение на строительство, представил суду договор № от 24 мая 2025 года на строительные работы на участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, заключенного между ФИО3 и ФИО12 срок выполнения работ по договору 29 июня 2025 года.

Согласно ответа на запрос, представленном Министерством имущественных отношений Мурманской области от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик не обращался в Министерство с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № на новый срок. Кроме того, указывают, что гражданское и земельное законодательство признает ограничение срока договора аренды земельного участка, которое не может быть определено конклюдентными действиями сторон этого договора (л.д. 90-91)

Как следует из ответа администрации Терского района от ДД.ММ.ГГГГ №-ДА и от ДД.ММ.ГГГГ № Федеральным законом № 340-ФЗ от 3 августа 2018 года «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» прекращена выдача разрешений на строительство индивидуальных жилых домов; арендные платежи по договору аренды земельного участка № от 21.09.2020 поступили и поступают по настоящее время (л.д. 117, 118, 119).

Оценивая представленные в материалы дела доказательства в соответствии с правилами статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что ФИО1 на момент прекращения договора аренды земельного участка для завершения строительства без проведения торгов, строительство спорного объекта незавершенного строительства не завершил, в связи с чем, исковые требования подлежат удовлетворению.

При этом суд также исходит из того, что ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о том, что невозможность завершения строительства объекта связана действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления (пункт 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, подпунктом 8 пункта 1 статьи 333.20 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты государственной пошлины, в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

На основании подпункта 3 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, сумма государственной пошлины, подлежащей взысканию с ответчика в доход местного бюджета, составляет 3000 рублей.

Исходя из вышеизложенного и, руководствуясь статьями 194-198, 235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Министерства имущественных отношений Мурманской области (№) к ФИО1 (№) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов – удовлетворить.

Изъять у ФИО1 (<данные изъяты>) объект незавершенного строительства с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> степень готовности 10%, проектируемое значение: жилой дом, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с ФИО1 (<данные изъяты>) в доход соответствующего бюджета государственную пошлину в размере 3 000 (три тысячи) рублей.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения им копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мурманский областной суд через Кандалакшский районный суд Мурманской области постоянное судебное присутствие в пгт. Умба Терского района Мурманской области в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиками заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, – в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья А.Ю. Соснина