Судья: Ольмезов М.И. Дело № 33-1669/2023
дело № 2-1196/2023
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
6 июля 2023 года г. Нальчик
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:
председательствующего Шомахова Р.Х.
судей Савкуева З.У. и Тогузаева М.М.
при секретаре Узденовой Ф.Р.
с участием: прокурора Абдул-Кадырова А.Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Шомахова Р.Х. гражданское дело по иску прокурора г. Нальчика в интересах ФИО1 к ФИО2 о замене стороны в договоре об участии в долевом строительстве, признании договора об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома заключенным, возложении обязанности зарегистрировать договор,
по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Нальчикского городского суда КБР от 21 марта 2023 года,
УСТАНОВИЛА:
Прокурор г. Нальчика, действуя в интересах ФИО1, обратился к ФИО2 с исковым заявлением, в котором с учетом последующего уточнения исковых требований, просил признать ФИО2 застройщиком многоэтажного жилого дома по ул. Гагарина 20-Б в г. Нальчик и считать ее стороной «Застройщик» договора от 22.09.2017 года № 26 в отношении квартиры со строительным номером №, общей площадью 43,28 кв.м., вместо ООО «Строй-Проект»; признать договор от 22.09.2017 года № «Об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по <адрес> в отношении квартиры со строительным номером №, общей площадью 43,28 кв.м., заключенным в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; возложить на ФИО2 обязанность произвести государственную регистрацию договора № от 22.09.2017г. «Об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по адресу: <адрес>, 58-квартирный дом, в отношении квартиры со строительным номером №, общей площадью 43,28кв.м., расположенную на № этаже указанного дома, возведенного на земельном участке с кадастровым №.
Исковое заявление мотивировано тем, что 24.02.2017 года между ФИО2 и ООО «Строй-Проект» был заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>. Данный участок был предоставлен ООО «Строй-Проект» под строительство. 24 февраля 2017 года было заключено дополнительное соглашение, по которому вместо выкупной цены ООО «Строй-Проект» обязуется передать в собственность 250 квартир. Впоследствии, указанный договор аренды был расторгнут.
22.09.2017 года между ООО «Строй-Проект» и ФИО1 заключен договор № об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по <адрес>.
В соответствии с договором ООО «Строй-Проект» обязалось построить многоэтажный многоквартирный жилой дом общей площадью 6 737,4кв.м. со встроенными помещениями на земельном участке площадью 1 108кв.м. с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>Б и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать ФИО1 квартиру со строительным номером №, общей площадью 43,28кв.м., расположенную на № этаже, в срок не позднее 30.05.2018 года.
В пункте 4.5 договора указано, что договор аренды земельного участка с кадастровым № зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР в порядке, установленном Федеральным законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В соответствии с условиями договора ФИО1 оплатил предмет сделки стоимостью 750000 руб. в полном объеме.
Однако ООО «Строй-Проект» не исполнило обязательств по передаче вышеуказанной квартиры по состоянию на день обращения с иском в суд.
ФИО1 обращался к ФИО2 с просьбой зарегистрировать вышеназванный договор, что подтверждается ее объяснениями от 07.11.2022 года, однако последняя уклоняется от государственной регистрации.
В последующем истцу стало известно, что у ООО «Строй-Проект» отсутствует разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, договор аренды вышеупомянутого земельного участка заключен с ФИО2, которая одновременно является учредителем ООО «Строй-Проект».
При заключении этого договора, какого-либо обеспечения исполнения обязательств представлено не было, проектная декларация не утверждалась, и не размещалась в сети «Интернет».
В нарушение требований Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при заключении договора аренды отчисления в компенсационный фонд не производились.
Вышеприведенные обстоятельства являются основанием для государственной регистрации сделки, поскольку договор участия в долевом строительстве от 22.09.2017 года совершен в письменной форме, обязательство по оплате предмета сделки ФИО1 исполнено. ФИО2 своими действиями (бездействием) незаконно препятствует государственной регистрации договора.
В обоснование заявленных исковых требований прокурор ссылается на решение Нальчикского городского суда КБР от 20 января 2022 года, которым, с учетом его частичной отмены апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда КБР от 20.01.2022 года удовлетворены иски Д.З.Ж., С.В.А., К.З.Х., Ц.М.Г., Х.Л.М. к ФИО2 о государственной регистрации договоров об участии в долевом строительстве, возложении обязанности передать жилые помещения.
Определением Судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 23.03.2022 года состоявшееся по этому делу апелляционное определение оставлено без изменения.
Вышеуказанными судебными постановлениями, имеющими преюдициальное значение, установлено, что ООО «Строй-Проект» было создано 26.05.2015 года единственным учредителем - ФИО2, которая обладала 100% долей участия в уставном капитале ООО «Строй-Проект». 31.07.2018 года ФИО2 вышла из состава общества, передав часть доли в размере 50% С.Э.З., а 50 % - К.А.Х.
Тем самым на момент заключения договора участия в долевом строительстве от 23.07.2018 года и исполнения истцом своих обязательств в полном объеме, 23.07.2018 года, и фактического начала строительства многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, собственником земельного участка и единственным участником Общества, а, следовательно, и его владельцем, являлась ФИО2
Также установлено, что ФИО2 с 07.07.2016 года является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1108+/- 12 кв.м., с разрешенным использованием «многоквартирные многоэтажные дома», находящимся по адресу: <адрес>. Между ФИО2 и Обществом 20.02.2017г. заключен договор аренды данного земельного участка, который предоставлялся под строительство многоэтажного многоквартирного дома. 24.02.2017 года к упомянутому договору аренды было заключено дополнительное соглашение, согласно которому Общество в счет выкупной цены земельного участка обязалось передать в собственность ФИО2 250 квартир в построенном на этом участке многоквартирном жилом доме. Затем данный договор аренды был сторонами расторгнут.
24.02.2017г. было заключено дополнительное соглашение, по которому вместо выкупной цены ООО «Строй-Проект» обязуется передать в собственность ФИО2 250 квартир. Впоследствии, указанный договор аренды был расторгнут.
С марта 2017 года ФИО2 неоднократно обращалась в администрацию г. Нальчика с заявлением о выдаче ей разрешения на строительство, которая отказывала ей в предоставлении данного разрешения.
ФИО2 приобрела право собственности на земельный участок на нем объект незавершённого строительства – многоквартирный жилой дом, возведенный на принадлежащем ей земельном участке с кадастровым №, на основании решения Нальчикского городского суда от 25.02.2019 года с учетом определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда КБР от 26.10.2017 года, которым отказано в удовлетворении иска местной администрации о сносе ФИО2 и обществом объекта самовольной постройки, размещенной на земельном участке по адресу: <адрес>
29.10.2019 года ФИО2 выдано разрешение на строительство многоэтажного жилого дома по адресу: <адрес>. По результатам совещания у заместителя председателя Правительства КБР 18.06.2020 застройщику (ФИО2) указано на необходимость возобновить строительство жилого дома и урегулировать ситуацию с обманутыми дольщиками.
09.07.2019 года супругом ФИО2 – А.Д.А учреждено ООО «Граждан-Пром Строй», которое осуществляло реализацию квартир в строящемся многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии явной аффилированности между ООО «Строй-Проект» и ООО «Граждан-Пром Строй», у которых один общий выгодоприобретатель (бенефициар) - ФИО2, обладающая статусом застройщика в отношении принадлежащего ей на праве собственности объекта незавершенного строительства и земельного участка на котором он возводится.
Также ФИО2 сама заключала договора о передаче в будущем квартиры в строящемся многоквартирном жилом доме (договор займа) и получала от граждан деньги (А.А.Р. передала 780 000 руб. по договору займа от 13.04.2020).
Таким образом ответчик, являясь собственником земельного участка, на котором возводились спорные объекты, фактически привлекала денежные средства для строительства многоквартирного жилого дома через ООО «Строй-Проект».
При таких обстоятельствах отсутствие регистрации договора и отсутствие у ответчика статуса индивидуального предпринимателя не должно нарушать прав добросовестных участников строительства.
Прокурор также указал, что ФИО1 является инвалидом 3 группы, не имеет юридического образования, официально не трудоустроен, единственным источником его доходов является пенсия по инвалидности. Указанные обстоятельства и наличие заболеваний. Эти обстоятельства являются основанием для обращения прокурора в суд в интересах ФИО1
Решением Нальчикского городского суда КБР от 21.03.2023 года постановлено: Исковые требования прокурора г. Нальчика в интересах ФИО1 к ФИО2 удовлетворить.
Признать договор от 22.09.2017 № «Об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по <адрес>», в отношении квартиры со строительным номером 18 общей площадью 43,28 кв.м. заключенным в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Признать застройщиком многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по <адрес> ФИО2 и считать ее стороной «застройщик» вместо ООО «Строй-Проект» в договоре от 22.09.2017 № «Об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по <адрес>», в отношении квартиры со строительным номером №, общей площадью 43,28 кв.м.
Обязать ФИО2 в управлении Росреестра по КБР произвести государственную регистрацию договора 22.09.2017 № «Об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по <адрес>» в отношении квартиры со строительным номером №, общей площадью 43,28 кв.м. расположенную на 3 этаже указанного дома, возведенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: КБР, <адрес>.
Взыскать с ФИО2 в доход бюджета городского округа Нальчик, Кабардино-Балкарской Республики 300 рублей.
Не согласившись с решением, считая его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм процессуального и материального права, ФИО2 подала на него апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
В апелляционной жалобе указано, что с 31.07.2018 года ФИО2 не является участником ООО «Строй-Проект».
ФИО2 не вступала в договорные отношения с ФИО1, не принимала от него денежные средства в счет оплаты стоимости предмета сделки.
Выводы суда первой инстанции о том, что ФИО3 осуществлял реализацию квартир в строящемся многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, через ООО «Граждан-Пром Строй», не подтверждены материалами дела. Деятельность названного юридического лица не связана с реализацией квартир.
Заслушав доклад судьи Шомахова Р.Х., изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, выслушав возражавшего против удовлетворения жалобы представителя истца - прокурора Абдул-Кадырова А.Б., Судебная коллегия приходит к следующему.
Основания для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке указаны в ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Таких нарушений судом первой инстанции при разрешении настоящего дела не допущено.
Оценив имеющиеся доказательства в совокупности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости удовлетворения исковых требований.
В силу ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Выводы суда изложены в решении, достаточно мотивированы и доводами жалобы не опровергаются.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ФИО1 и ООО "Строй-Проект" 22.09.2017г. заключен договор № Об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по <адрес> в отношении квартиры со строительным номером 18, общей площадью 43,28кв.м., расположенную на 3 этаже указанного дома и стоимостью 750000 руб..
Истец, как это следует из приходных кассовых ордеров, согласно установленному в п. 5.7 графика оплатила в кассу Общества всего 750000 руб.
Со ссылками на положения ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, в решении суда отмечается, что признание преюдициального значения судебного решения, направленное на обеспечение стабильности и общеобязательности этого решения и исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если имеют значение для его разрешения.
В решении чуда отмечается, что такими судебными актами, имеющими преюдициальное значение по данному делу являются апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 09.06.2021 года по делу по иску Местной Администрации г.о.Нальчик к ФИО2 о возложении обязанности за свой счет снести самовольно возведенный объект капитального строительства на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, встречному исковому заявлению ФИО2 к Местной Администрации г.о.Нальчик о признании за права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, а также апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда КБР от 23.03.2022 года по гражданскому делу по аналогичным искам Д.З.Ж., С.В.А., К.З.Х., Ц.М.Г., Х.Л.Х. к ФИО2 о государственной регистрации договоров с указанными лицами об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по <адрес> в отношении квартир со строительными номерами №, в жилом доме, строящемся на земельном участке с кадастровым номером №, которыми установлено, что собственником земельного участка и фактическим застройщиком является ФИО2, спорный многоквартирный дом возведен на земельном участке с соблюдением целевого назначения и вида разрешенного использования, в пределах границ соответствующей территориальной зоны, строение отвечает требованиям безопасности и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а выявленное администрацией нарушение в виде превышения площади застройки участка, не является существенным и не повлечет нарушение прав и законных интересов третьих лиц, дополнительно указано на то, что лица, заключившие договоры с ООО "Строй-Проект" вправе претендовать на получение квартир в спорном многоквартирном доме при доказанности их оплаты, суд апелляционной инстанции исходил из того, что на момент заключения договоров участия в долевом строительстве собственником земельного участка и единственным учредителем ООО "Строй-проект" являлась ФИО2, установив, что подписанные истцами договоры об участии в долевом строительстве содержат все существенные условия, а также исполнение истцами обязательств по оплате объекта долевого строительства, пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований истцов о государственной регистрации договоров об участии в долевом строительстве.
Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 09.06.2021 года оставлено без изменения Определением Судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 08.11.2021 года по делу №88-7434/2021.
Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда КБР от 23.03.2022 года оставлено без изменения Определением Судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 23.03.2022 года по делу №88-8431/2022.
Поскольку вступившими в законную силу судебными постановлениями по ранее рассмотренным делам установлено, что застройщиком МКД и стороной договора фактически является ФИО2, суд первой инстанции удовлетворил иск прокурора.
Доводы жалобы фактически направлены на попытку опровергнуть обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными постановлениями по ранее рассмотренным гражданским делам,
Иных значимых обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, апелляционная жалоба не содержит.
Доводы жалобы не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Нальчикского городского суда КБР от 21 марта 2023 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО2 - без удовлетворения.
Мотивированное определение изготовлено 6 июля 2023 года.
Председательствующий Р.Х. Шомахов
судьи З.У. Савкуев
М.М. Тогузаев