УИД 89RS0006-01-2022-001474-20

Гражданское дело № 2-146/2023

Судья Е.С. Стрельцов

Апелляционное дело № 33-2021/2023

СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Салехард 08 августа 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего Шошиной А.Н.,

судей коллегии: Козловой М.В., Акбашевой Л.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Пановой Я.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Администрации города Муравленко на решение Муравленковского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 24 апреля 2023 года, которым постановлено:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Установить возмещение за изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, общей площадью 22,6 кв.м. в размере 3 321 115 руб.

Взыскать с Администрации города Муравленко за изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, в пользу ФИО1 денежное возмещение в размере 3 321 115 руб.

Прекратить право собственности ФИО1 на жилое помещение, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, после фактической выплаты возмещения за жилое помещение, определенного судом ко взысканию с Администрации города Муравленко.

Данное решение является основанием для внесения в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности ФИО1 на комнату <адрес>.

Взыскать с Администрации города Муравленко в пользу ФИО1 судебные расходы в размере 47 200 руб.

Заслушав доклад судьи суда Ямало-Ненецкого автономного округа Козловой М.В., судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Управлению муниципального имущества Администрации города Муравленко, Администрации города Муравленко о возложении обязанности на Администрацию города Муравленко произвести выкуп комнаты 26, расположенной по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, с установлением выкупной стоимости комнаты в размере 1 800 000 руб., взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 17 200 руб., указав о том, что спорное жилое помещение, общей площадью 22,6 кв.м, принадлежит истцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 23.06.2012, при этом жилой дом, в котором оно находится, распоряжением Администрации г. Муравленко от 29.03.2018 № 515 признан аварийным и подлежащим сносу, а постановлением Администрации города Муравленко от 21.11.2022 № 1246 принято решение об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости для муниципальных нужд. 30.11.2022 в адрес ФИО1 направлено соглашение об изъятии комнаты на условиях выплаты возмещения в размере 1 522 000 руб. согласно отчету об оценке ООО «Региональный экспертный центр» от 21.11.2022 № 1153/22, тогда как это не соответствует рыночной стоимости комнаты.

Истец ФИО1 при надлежащем извещении в судебное заседание суда первой инстанции не явилась.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании настаивала на удовлетворении заявленных требований по доводам, приведенным в исковом заявлении.

Представитель Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко, Администрации города Муравленко ФИО3 в судебном заседании исковые требования признала частично. Просила установить возмещение за изымаемое жилое помещение на основании отчета об оценке ООО «Региональный экспертный центр» от 21.11.2022 № 1153/22, произведенного.

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше. С указанным решением не согласен представитель ответчика - Администрации г. Муравленко ФИО4

В апелляционной жалобе (том 2 л.д. 175-178), он ставит вопрос об изменении решения суда, установив возмещение за изымаемое жилое помещение в размере 1 509 000 руб. на основании отчета об оценке ООО «Региональный экспертный центр» от 21.11.2022 № 1153/22. Ссылается на то, что в заключении эксперта ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» на дату первой приватизации квартиры в жилом доме № 45 по адресу: <адрес>, - 28.04.2009, срок проведения капитального ремонта не наступил, однако суд несмотря на это взыскал компенсацию за непроизведенный капитальный в размере 1 074 857 руб. Кроме этого расчет рыночной величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не содержит сметного расчета, подтверждающего необходимые затраты, не приведены обоснования применения удельного веса в указанных размерах. В таблицах 53 и 54 в разрез с Методикой определения физического износа гражданских зданий, утвержденной приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27.10.1970 № 404 определен размер физического износа объекта оценки пропорционально нормативному сроку службы и возрасту здания. Также экспертом необоснованно произведен расчет стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт по основным конструктивным элементам дома, где не истек нормативный срок службы на момент первой приватизации жилого помещения. Вместе с тем Отчет об оценке № 1153/22 от 21.11.2022 является достоверным, объективным, учитывает рыночную стоимость жилого помещения и общего имущества, стоимость убытков, при том, что оценщик имеет соответствующее образование, право на осуществление оценочной деятельности, является членом СРО региональной ассоциации оценщиков, а деятельность его застрахована надлежащим образом.

В возражении на жалобу (том 2 л.д. 187-191) представитель истца ФИО1 - ФИО2 полагает решение суда законным и обоснованным.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, в судебное заседание не явились.

Сведения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы заблаговременно размещены в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте суда Ямало-Ненецкого автономного округа. В этой связи, руководствуясь ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия признала возможным рассмотрение дела при данной явке.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении, возражениях относительно жалобы. Суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства.

Апелляционное производство как один из процессуальных способов пересмотра не вступивших в законную силу судебных постановлений, предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела, и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалоб, представления в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (ст. 330 ГПК РФ).

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, при отсутствии оснований для проверки решения суда в полном объеме, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что истец ФИО1 с 03.07.2012 является собственником комнаты №, общей площадью 22,6 кв.м, расположенной по <адрес> (том 1 л.д. 64), а также доли в праве собственности на общее имущество указанного многоквартирного жилого дома и доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2332 кв.м (том 1 л.д. 70-72), пропорционально площади ее жилого помещения.

Основание возникновения права собственности - договор купли-продажи комнаты от 23.06.2012 (том 1 л.д. 68-69).

Распоряжением Администрации города Муравленко от 29.03.2018 № 515 (том 1 л.д. 102) на основании заключения от 27.03.2018 № 35 межведомственной комиссии, действующей на территории муниципального образования город Муравленко по вопросам признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (том 1 л.д. 100-101), жилые помещения многоквартирного дома <адрес> признаны непригодными для проживания, а дом - аварийным и подлежащим сносу. Управлению жилищно-коммунального хозяйства Администрации города Муравленко поручено включить жилые помещения многоквартирного дома <адрес> в перечень непригодного для проживания и аварийного жилищного фонда на территории муниципального образования города Муравленко; в срок до 31.05.2018 направить собственникам, проживающим в жилых помещениях, уведомления о признании многоквартирного дома <адрес> аварийным и подлежащим сносу и требование об осуществлении сноса многоквартирного дома <адрес> в срок до 31.12.2025.

Распоряжением Администрации города Муравленко № 1755 от 08.11.2022 срок сноса дома установлен 18.11.2022 (том 1 л.д. 108).

В связи с фактическим отказом собственников от сноса вышеуказанного дома, постановлением Администрации города Муравленко № 1246 от 21.11.2022 было определено изъять земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2332 кв.м, а также жилые помещения, расположенные в жилом доме <адрес>, находящиеся на указанном земельном участке. УМИ Администрации города Муравленко было поручено в течение десяти дней со дня принятия настоящего постановления направить данный документ правообладателям изымаемой недвижимости и в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав; выступить заказчиком работ по оценке изымаемого земельного участка и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, а также по оценке недвижимого имущества, предоставляемого взамен изымаемого недвижимого имущества; осуществить переговоры с правообладателями изымаемой недвижимости относительно условий ее изъятия; направить проект соглашения об изъятии недвижимости сторонам такого соглашения для подписания (том 1 л.д. 120-121).

По сведениям Администрации г. Муравленко, жилой дом <адрес> не состоит в перечне многоквартирных домов, признанных аварийными до 01.01.2017, утвержденном постановлением Правительства ЯНАО от 05.04.2019 № 346-П «Об утверждении региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа в 2019 - 2025 годах» (том 1 л.д. 192), в отношении территории, на которой расположен жилой дом, решения о комплексном развитии территории не принималось (том 1 л.д. 194).

Согласно отчету об оценке ООО «Региональный экспертный центр» от 21.11.2022 № 1153/22, рыночная стоимость спорного жилого помещения и убытков, связанных с его изъятием, по состоянию на дату оценки составляет 1 509 000 руб., в том числе: стоимость жилого помещения (комнаты) - 957 329 руб., стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли в праве общей собственности на такое имущество - 485 275 руб., стоимость земельного участка под многоквартирным домом с учетом доли в праве на него - 66 396 руб., убытки, связанные с переездом - 13 000 руб. (том 1 л.д. 129-176).

УМИ Администрации города Муравленко был подготовлен проект соглашения, предусматривающий выплату ФИО1 за изымаемое у нее имущество в размере 1 522 000 руб., который 30.11.2022 был направлен истцу, с предложением подписать его в течение 90 дней. Также истцу направлены: отчет об оценке рыночной стоимости изымаемого недвижимого имущества № 1153/22 от 21.11.2022, составленный ООО «Региональный экспертный центр», выписки из Единого государственного реестра недвижимости на комнату и земельный участок (том 1 л.д. 127-128, 177-179, 180-182, 183, 184-188). Вместе с тем, соглашения об условиях изъятия комнаты между сторонами не достигнуто.

Разрешая спор по существу заявленных требований, суд первой инстанции пришел к верному выводу об обоснованности требований иска.

Как указано в п. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном ч.ч. 1 - 3, 5 - 9 названной статьи.

В соответствии с п.п. 4, 6, 7, 8 ст. 32 Жилищного кодекса РФ собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 названной статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан, в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, относится сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», относятся, в том числе, ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, требование о компенсации за непроизведенный капитальный ремонт может быть удовлетворено только в случае, если на момент приватизации жилого помещения жилой дом требовал проведения капитального ремонта.

Приведенные положения жилищного законодательства допускают возможность изъятия жилого помещения у его собственника в случаях изъятия земельного участка, на котором оно расположено, для государственных и муниципальных нужд, при условии предоставления собственнику равноценного возмещения стоимости жилого помещения, а также возмещения причиненных собственнику убытков изъятием жилого помещения. При этом рыночная стоимость жилого помещения, подлежащего сносу, определяется в соответствии с отчетом независимого оценщика об оценке изымаемого жилого помещения. В случае не достижения согласия о размере возмещения за жилое помещение, спор подлежит разрешению в судебном порядке.

Поскольку стороны не пришли к соглашению о выкупной цене спорного жилого помещения, основания для удовлетворения требований иска имелись.

Разрешая спор и устанавливая стоимость возмещения за изымаемое у ответчика жилое помещение, судом первой инстанции по инициативе истца была назначена судебная оценочная экспертиза по оценке принадлежащих ответчику объектов недвижимости, проведение которой было поручено экспертам ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» (том 1 л.д. 213-215).

Согласно выводам судебной экспертизы - заключение эксперта по гражданскому делу № 2-146/2023 от 16.03.2023 (том 2 л.д. 7-138), рыночная стоимость спорного жилого помещения и убытков, связанных с его изъятием, по состоянию на 16.03.2023 составляет 3 321 115 руб., в том числе: стоимость комнаты (с учетом площади вспомогательных помещений - 24,71 кв.м.) - 1 772 249 руб., стоимость вспомогательных помещений и общедомового имущества с учетом доли собственника оцениваемого жилого помещения - 281 093 руб., стоимость части земельного участка, относящегося к объекту оценки - 88 370 руб., стоимость убытков, которые понесут собственники объекта оценки, вследствие его изъятия - 104 546 руб., а также компенсация за непроизведенный капитальный ремонт по состоянию на дату проведения оценки - 1 074 857 руб.

Стоимость жилого помещения экспертом обоснованно установлена исходя, в том числе, из площади комнаты и приходящихся на неё вспомогательных помещений, что согласуется с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014.

При этом доводы представителя ответчиков о том, что указанное заключение не может являться надлежащим доказательством по делу, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, с учетом, в том числе, отсутствия доказательств порочности проведенной экспертизы, отвечающих требованиям относимости и допустимости.

Заключение эксперта ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» содержит подробные выводы о необходимости проведения капитального ремонта и размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт со ссылкой на техническую документацию относительно классификации жилых зданий по капитальности с указанием сроков проведения капитального ремонта, продолжительности эффективной эксплуатации зданий и объектов, а также их элементов, с учетом года постройки здания, в котором расположено принадлежащее ФИО1 жилое помещение, а также категории капитальности данного дома, с приведением расчета величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Оснований не согласиться с выводами эксперта судебная коллегия не находит.

Физический износ применялся экспертом только для расчета стоимости общедомового имущества, которая указана справочно, так как входит в стоимость жилого помещения и не влияет на итоговую стоимость. Между тем в таблицах № 53 и № 54 определен не физический износ, а количество замен элементов дома на момент его постановки на капитальный ремонт в соответствии с принятыми нормативами.

Как видно из материалов дела, с учетом конструктивных элементов здания, в котором расположен объект исследования, 1986 года постройки (материал ограждающих конструкций - деревянные, материал перекрытий - деревянные), принятый для расчета срок проведения капитального ремонта согласно ВСН 58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (таблица 51), составляет 10 лет, соответственно первый капитальный ремонт должен был быть произведен в 1996 году. Таким образом, капитальный ремонт вопреки доводам апелляционной жалобы, по состоянию на 28.04.2009 - на дату первой приватизации (том 1 л.д. 207-208), должен был быть произведен два раза.

В соответствии с пояснениями эксперта ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» ФИО5 от 12.07.2023, предоставленными по запросу судебной коллегии, в указанной выше судебной экспертизе, выполненной ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС», поскольку на 28.04.2009 многоквартирный дом №, расположенный по адресу: <адрес>, нуждался в проведении капитального ремонта, экспертом были произведены необходимые расчеты величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в ценах на дату проведения экспертизы с учетом объема повреждений, возникших в связи с непроведением капитального ремонта дома, что согласуется с приведенными выше положениями законодательства и разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы относительно актуальности представленного отчета об оценке ООО «Региональный экспертный центр» от 21.11.2022 № 1153/22, также не обоснованы, поскольку в нем отсутствуют выводы о подлежащей выплате истцу компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда соответствуют установленным судом обстоятельствам, материалам дела и требованиям закона, и оснований для признания их неправильными, о чем ставится вопрос в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе и тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено.

При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, соответствует требованиям ст. 198 ГПК РФ, основания к отмене решения суда, установленные ст. 330 ГПК РФ отсутствуют.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Муравленковского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 24 апреля 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его вынесения, и может быть обжаловано в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня его вынесения, через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи: