СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА
89RS0006-01-2022-001448-98
Гражд. дело № 2-128/2023
Судья Казановская Л.С.
Апелл. дело № 33-2322/2023
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
05 сентября 2023 года город Салехард
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего судьи Гниденко С.П.,
судей коллегии Долматова М.В., Акбашевой Л.Ю.,
при секретаре Рудяевой А.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Администрации города Муравленко на решение Муравленковского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 06 июня 2023 года, которым постановлено:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Установить возмещение за изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, общей площадью 31,1 кв.м. в размере 3 897 700 (три миллиона восемьсот девяносто семь тысяч восемьсот) руб.
Взыскать с Администрации города Муравленко за изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, комната 18, в пользу ФИО1 денежное возмещение в размере 3 897 700 (три миллиона восемьсот девяносто семь тысяч восемьсот) руб.
Прекратить право собственности ФИО1 на жилое помещение, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, после фактической выплаты возмещения за жилое помещение, определенного судом ко взысканию с Администрации города Муравленко.
Данное решение является основанием для внесения в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности ФИО1 на <...> Ямало-Ненецкого автономного округа.
Взыскать с Администрации города Муравленко в пользу ФИО1 судебные расходы в размере 20 700 (двадцать тысяч семьсот) руб.
Заслушав доклад судьи суда Ямало-Ненецкого автономного округа Гниденко С.П., мнение прокурора Давыдовой Л.А., полагавшей об отсутствии оснований для изменения и отмены решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа
УСТАНОВИЛА:
ФИО2 обратилась в суд с иском (с учётом увеличения требований) к Администрации города Муравленко, Управлению муниципальным имуществом Администрации города Муравленко о возложении обязанности по произведению выкупа жилого помещения, установлению выкупной стоимости жилого помещения.
В обоснование требований иска указала, что она на основании договора купли-продажи от 22 сентября 2012 года является собственником жилого помещения площадью 31,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. На основании распоряжения Администрации города Муравленко от 29 марта 2018 года № 515 жилой дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением Администрации города Муравленко от 21 ноября 2022 года № 1246 земельный участок, а также жилые помещения, в том числе её комната, расположенные в спорном многоквартирном доме, подлежат изъятию для муниципальных нужд. 30 ноября 2022 года в её адрес было направлено письмо о направлении соглашения об изъятии принадлежащей ей комнаты с приложением отчёта об оценке объекта от 21 ноября 2022 года № 1150/22, согласно которому, выкупная стоимость принадлежащей ей комнаты составляет 2 090 000 рублей. Считала предложенное ответчиком возмещение не соответствующим рыночной стоимости её комнаты, указав, что поскольку размер возмещения за подлежащее изъятию жилое помещение экспертом установлен в сумме 3 897 700 рублей, с ответчика в её пользу подлежит взысканию возмещение за подлежащее изъятию жилое помещение в указанном размере. В связи с чем, просила обязать Администрацию города Муравленко произвести у неё выкуп принадлежащей ей на праве собственности комнаты, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 31,1 кв.м., с кадастровым номером №, установив выкупную цену в размере 3 897 700 рублей; взыскать с Администрации города Муравленко в её пользу выкупную цену спорной комнаты в размере 3 897 700 рублей, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 700 рублей.
В судебном заседании суда первой инстанции истец ФИО2 участия не принимала, о времени и месте рассмотрения дела была извещена надлежащим образом.
Представитель истца ФИО2 - адвокат Однороженко Н.И., действующая по ордеру, на удовлетворении иска с учётом увеличения его требований настаивала, привела обстоятельства и доводы, изложенные в исковом заявлении и заявлении об увеличении исковых требований. Считала выкупную стоимость, установленную экспертом в заключении судебной экспертизы, соответствующей обстоятельствам дела.
Представитель ответчиков Администрации г. Муравленко и Управления муниципального имущества Администрации г. Муравленко - ФИО3, действующая на основании доверенностей, в судебном заседании исковые требования признала частично, просила установить возмещение за изымаемое жилое помещение на основании отчёта об оценке от 21 ноября 2022 № 1150/22, поддержав доводы, изложенные в ранее представленных возражениях на иск и на заключение эксперта. Считала, что заключение эксперта не отвечает критерию относимых и допустимых доказательств.
Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.
С указанным решением не согласен ответчик Администрация города Муравленко
В апелляционной жалобе представитель ответчика в лице Главы города Муравленко ФИО4 просит изменить решение суда в части возмещения выкупной стоимости жилого помещения, определив её в размере 1 509 000 рублей. В обоснование доводов жалобы полагает необоснованным принятие во внимание судом заключения ООО «Экспертно-оценочная палата» при определении выкупной стоимости изымаемого спорного помещения. Приводит доводы, аналогичные изложенным представителем ответчика в письменных возражениях на заключение эксперта и судебном заседании суда первой инстанции. Указывает, что выполненный экспертом расчёт величины компенсации за непроизведённый капитальный ремонт не содержит какого-либо сметного расчёта, подтверждающего затраты на производство капитального ремонта. Также многоквартирный дом отнесён экспертом к 5 группе капитальности, что не соответствует действительности. Считает, что размер физического износа объекта оценки произведён экспертом неверно.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель истца ФИО2 - адвокат Однороженко Н.И., действующая по ордеру, просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу, - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, в судебное заседание не явились, в связи с чем, судебная коллегия по гражданским делам суда ЯНАО находит возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц на основании статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений относительно неё, заслушав мнение прокурора, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что ФИО2к является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 31,1 кв.м. на основании договора купли-продажи комнаты от 22 сентября 2012 года, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от 11 октября 2012 года серии 89АА № 135386.
Распоряжением Администрации города Муравленко от 29 марта 2018 года № 515 на основании заключения межведомственной комиссии, действующей на территории муниципального образования город Муравленко по вопросам признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу от 27 марта 2018 года № 35, жилые помещения многоквартирного <адрес> признаны непригодными для проживания, а дом - аварийным и подлежащим сносу. Управлению жилищно-коммунального хозяйства Администрации города Муравленко поручено включить жилые помещения многоквартирного дома <адрес> в перечень непригодного для проживания и аварийного жилищного фонда на территории муниципального образования города Муравленко; в срок до 31 мая 2018 года направить собственникам, проживающим в жилых помещениях, уведомления о признании многоквартирного дома № 45 по ул. Губкина аварийным и подлежащим сносу и требование об осуществлении сноса многоквартирного дома <адрес> в срок до 31 декабря 2025 года.
Распоряжением Администрации города Муравленко от 08 ноября 2022 года № 1755 срок сноса дома установлен до 18 ноября 2022 года.
В связи с фактическим отказом собственников от сноса вышеуказанного дома, постановлением Администрации города Муравленко от 21 ноября 2022 года № 1246 было определено изъять земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2332 кв.м, а также жилые помещения, включая принадлежащую истцу комнату, расположенные в жилом доме <адрес>, находящиеся на указанном земельном участке. УМИ Администрации города Муравленко было поручено в течение десяти дней со дня принятия настоящего постановления направить данный документ правообладателям изымаемой недвижимости и в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав; выступить заказчиком работ по оценке изымаемого земельного участка и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, а также по оценке недвижимого имущества, предоставляемого взамен изымаемого недвижимого имущества; осуществить переговоры с правообладателями изымаемой недвижимости относительно условий ее изъятия; направить проект соглашения об изъятии недвижимости сторонам такого соглашения для подписания.
Согласно справке Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко от 31 декабря 2022 года № 213, а также письма Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Муравленко без номера и даты, жилой дом <адрес> не состоит в перечне многоквартирных домов, признанных аварийными до 01 января 2017 года, утвержденном постановлением Правительства ЯНАО от 05 апреля 2019 года № 346-П «Об утверждении региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа в 2019 - 2025 годах», в отношении территории, на которой расположен жилой дом, решения о комплексном развитии территории не принималось.
В соответствии с отчетом об оценке ООО «Региональный экспертный центр» от 21 ноября 2022 года № 1150/22, представленным ответчиком, рыночная стоимость спорного жилого помещения и убытков, связанных с его изъятием, по состоянию на дату оценки составляет 2 090 000 рублей, в том числе: стоимость жилого помещения (комнаты) - 1 316 867 рублей, стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли в праве общей собственности на такое имущество - 667 789 рублей, стоимость земельного участка под многоквартирным домом с учетом доли в праве на него - 91 344 рублей, убытки, связанные с переездом и оформлением права собственности - 14 000 рублей.
Управлением муниципального имущества Администрации города Муравленко был подготовлен проект соглашения, предусматривающий выплату ФИО2к за изымаемое у нее имущество в размере 2 090 000 руб., который 30 ноября 2022 года был направлен истцу, с предложением подписать его в течение 90 дней. Также истцу направлены: отчет об оценке рыночной стоимости изымаемого недвижимого имущества № 1150/22 от 21 ноября 2022 года, составленный ООО «Региональный экспертный центр», выписки из Единого государственного реестра недвижимости на комнату и земельный участок.
Вместе с тем, соглашения об условиях изъятия комнаты между сторонами не достигнуто.
Разрешая спор по существу заявленных требований, суд первой инстанции пришел к верному выводу об обоснованности требований иска.
Как указано в части 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
В соответствии с частями 4, 6, 7, 8 статьи 32 Жилищного кодекса РФ собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.
Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 названной статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан, в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29 апреля 2014 года, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, относится сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», относятся, в том числе, ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, требование о компенсации за непроизведенный капитальный ремонт может быть удовлетворено только в случае, если на момент приватизации жилого помещения жилой дом требовал проведения капитального ремонта.
Приведенные положения жилищного законодательства допускают возможность изъятия жилого помещения у его собственника в случаях изъятия земельного участка, на котором оно расположено, для государственных и муниципальных нужд, при условии предоставления собственнику равноценного возмещения стоимости жилого помещения, а также возмещения причиненных собственнику убытков изъятием жилого помещения. При этом рыночная стоимость жилого помещения, подлежащего сносу, определяется в соответствии с отчетом независимого оценщика об оценке изымаемого жилого помещения. В случае не достижения согласия о размере возмещения за жилое помещение, спор подлежит разрешению в судебном порядке.
Поскольку стороны не пришли к соглашению о выкупной цене спорного жилого помещения, основания для удовлетворения требований иска имелись.
Разрешая спор и устанавливая стоимость возмещения за принадлежащее истцу жилое помещение, судом первой инстанции по инициативе истца была назначена судебная товароведческая (оценочная) экспертиза по оценке принадлежащих истцу объектов недвижимости, проведение которой было поручено экспертам ООО «Экспертно-оценочная палата».
Согласно выводам судебной экспертизы - заключение эксперта № 17 от 27 апреля 2023 года, рыночная стоимость спорного жилого помещения и убытков, связанных с его изъятием, по состоянию на 27 апреля 2023 года составляет 3 897 700 рублей, в том числе: рыночная стоимость единого объекта недвижимости - 2 780 000 рублей (включая, в том числе стоимость вспомогательных помещений и общедомового имущества с учетом доли собственника оцениваемого имущества - 970 000 рублей; стоимость части земельного участка, относящегося к объекту оценки - 150 000 рублей); стоимость убытков, которые понесут собственники объекта оценки, вследствие его изъятия - 97 700 рублей, а также компенсация за непроизведенный капитальный ремонт по объему работ на дату первой приватизации - 1 020 000 рублей.
Стоимость жилого помещения экспертом обоснованно установлена исходя, в том числе, из площади комнаты и приходящихся на неё вспомогательных помещений, что согласуется с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29 апреля 2014 года.
При этом доводы представителя ответчиков о том, что указанное заключение не может являться надлежащим доказательством по делу, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, с учетом, в том числе, отсутствия доказательств порочности проведенной экспертизы, отвечающих требованиям относимости и допустимости.
Заключение экспертаООО «Экспертно-оценочная палата» содержит подробные выводы о необходимости проведения капитального ремонта и размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт со ссылкой на техническую документацию относительно классификации жилых зданий по капитальности с указанием сроков проведения капитального ремонта, продолжительности эффективной эксплуатации зданий и объектов, а также их элементов, с учетом года постройки здания, в котором расположено принадлежащее истцу жилое помещение, а также категории капитальности данного дома, с приведением расчета величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Оснований не согласиться с выводами эксперта судебная коллегия не находит.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, положения пункта 3 Методики определения физического износа гражданских зданий, утвержденной приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 года № 404, не содержат категорического запрета на определение величины физического износа пропорционально нормативному сроку службы и возрасту зданий, который был использован экспертом при определении размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Как видно из материалов дела, с учетом конструктивных элементов здания, в котором расположен объект исследования, жилой дом <адрес>, 1986 года постройки, относится к V группе жилых зданий. Нормативный срок службы 30 лет, физический износ составляет 40 %.
Исходя из категории группы здания эксперт пришел к выводу о том, что на дату первой приватизации - 2009 года срок службы здания составлял 23 года, в связи с чем, требовалось проведение как минимум трех выборочных капитальных ремонтов.
Вместе с тем, в 2010 году были выполнены лишь работы по ремонту внутридомовых инженерных систем канализации, следовательно, поскольку подобные объекты ставятся на капитальный ремонт с одномоментной заменой всех подлежащих ремонту конструктивных элементов, тогда как следующие сроки капитального ремонта не подошли, соответственно нуждаемость в проведении капитального ремонта не отпала.
Таким образом, на момент первой приватизации жилой дом нуждался в проведении капитального ремонта, экспертом были произведены необходимые расчеты величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в ценах на дату проведения экспертизы с учетом объема повреждений, возникших в связи с непроведением капитального ремонта дома, что согласуется с приведенными выше положениями законодательства и разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации.
Доводы апелляционной жалобы о том, что выполненный экспертом расчёт величины компенсации за непроизведённый капитальный ремонт не содержит какого-либо сметного расчёта, подтверждающего затраты на производство капитального ремонта, являлись предметом исследования суда первой инстанции и обоснованно отклонены им по мотивам, приведенным в оспариваемом решении, оснований не согласиться с которыми судебная коллегия не находит.
Вопреки доводам апелляционной жалобы жилой дом <адрес> имеет 5 группу капитальности, что следует из технической документации на жилой дом.
В целом, доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта, влияли на обоснованность и законность постановленного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, по существу сводятся к несогласию с той оценкой исследованных доказательств, которая дана судом первой инстанции, а также к иному толкованию норм материального права. Однако оснований для переоценки представленных доказательств и иного применения норм материального права у суда апелляционной инстанции не имеется, поскольку установленные статьёй 67 Гражданского процессуального кодекса РФ правила оценки доказательств судом нарушены не были, выводы суда первой инстанции полностью соответствуют обстоятельствам данного дела, нарушений норм материального и процессуального права, приведших к неправильному разрешению спора, судом не допущено, и спор по существу разрешен верно.
При таких обстоятельствах, выводы суда первой инстанции о размере возмещения за изымаемое жилое помещение и наличии оснований для удовлетворения требований иска судебная коллегия находит верными, оснований для отмены, либо изменения решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Муравленковского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 06 июня 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Муравленко, - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи