№2-271/2023
УИД03RS0003-01-2022-005595-54
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
16 февраля 2023 года г. Уфа
Октябрьский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Проскуряковой Ю.В.
при секретаре Захаренковой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о возложении обязанности заключить договор купли – продажи земельного участка,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о возложении обязанности заключить договор купли – продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:020525:6, общей площадью 248 кв.м. по адресу: <адрес> по выкупной цене в соответствии с действующим законодательством в размере 3% от кадастровой стоимости земельного участка.
В обоснование исковых требований указала, что с 1999г. является собственником жилого дома с кадастровым номером 02:55:020525:103, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 22.11.1999 внесена запись. Расположенный по данному адресу земельный участок с кадастровым номером 02:55:020525:6, общей площадью 248 кв.м., принадлежит истцу на праве аренды на основании договора № 875-18 от 21.12.2018 года для обслуживания индивидуального жилого дома.
Истцу было отказано в предоставлении земельного участка в собственности по тем основаниям, что он находится в границах красных линий. Не согласившись с отказом, истица указала, что все правовые акты Администрации ГО г.Уфа и введенные ограничения на участок состоялись намного позже, чем она стала собственником объекта недвижимости на нем.
В судебном заседании представитель истца исковые требования и просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчика Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в судебном заседании в удовлетворении исковых требований просил отказать по доводам, изложенным в письменных возражениях.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и дате рассмотрения уведомлена надлежащим образом.
Согласно ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.
Суд считает возможным в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу статьи 8 Конституции Российской Федерации, в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.
Как следует из статьи 36 Конституции Российской Федерации, граждане вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.
К числу основных принципов земельного законодательства отнесены платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, а также единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" (статья 25 Земельного кодекса Российской Федерации).
Так, статьей 35 ч.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
ФИО1 является собственником жилого дома с кадастровым номером 02:55:020525:103 площадью 90,1 кв.м. по адресу: <адрес> с 22.11.1999, о чем в Едином государственном реестре недвижимости внесена соответствующая запись. Право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН.
Расположенный по данному адресу земельный участок с кадастровым номером 02:55:020525:6, общей площадью 248 кв.м., принадлежит истцу на праве аренды на основании договора № 875-18 от 21.12.2018 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Земельный участок поставлен на кадастровый учет 28.11.2004, имеет вид разрешенного использования- для индивидуального жилого дома и хозяйственных построек, относится к землям населенных пунктов.
Согласно договору аренды № 875-18 от 21.12.2018 срок его действия – до 22.11.2067.
Статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании, в частности, договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.
По смыслу закона, договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка. Земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на основании предоставляемого кадастрового паспорта земельного участка.
В силу ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9.-11 настоящего кодекса.
В соответствии со ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах. Без проведения торгов осуществляется продажа (в том числе) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений, в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ.
Согласно статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации также установлено, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В частную собственность не предоставляются земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается настоящим Кодексом, федеральными законами.
Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в частности, земельные участки, расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд (п.13 ч.5 ст.27 ЗК РФ).
Согласно пункту 4 статьи 70.1 Земельного кодекса Российской Федерации порядок резервирования земель для государственных или муниципальных нужд определяется Правительством РФ.
В силу пункта 8 Положения о резервировании земель для государственных и муниципальных нужд, утвержденного постановлением Правительства РФ от 22 июля 2008 г. N 561, решение о резервировании земель для государственных нужд субъекта РФ принимается уполномоченным исполнительным органом государственной власти субъекта или органом местного самоуправления.
Согласно статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции на момент заключения договора аренды) красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее - линейные объекты).
Исходя из общих положений градостроительного законодательства, красные линии отделяют территории общего пользования, которыми может беспрепятственно пользоваться неограниченный круг лиц, от других территорий, которые находятся или могут находиться в собственности физических и юридических лиц. При этом, участки общественных, жилых и других зданий должны размещаться в пределах красных линий, установленных в проектах планировки, разработанных на основании генеральных планов и правил землепользования и застройки поселений.
Красные линии отображаются на чертежах, входящих в состав документов планировки территории, а также на содержащихся в генеральных планах картах (схемах) существующих и планируемых границ зон и территорий города (глава 5 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статья 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Объект недвижимости не должен выходить за пределы красных линий и, соответственно, не должен пересекать их, в противном случае он окажется на территории общего пользования. Вследствие этого собственник здания, строения, сооружения не вправе будет приватизировать или приобрести в собственность за плату земельный участок, на котором расположено такое здание (строение или сооружение), поскольку земельные участки общего пользования в частную собственность не передаются.
Пунктом 2 Постановления Правительства РБ от 29 декабря 2014 г. N 629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках" установлено, что цена земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках, устанавливается в размере трех процентов от их кадастровой стоимости, действующей на момент обращения заявителя в случае, в частности, продажи их гражданам, являющимся собственниками объектов индивидуального жилищного строительства, расположенных на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, индивидуальных гаражей (отдельно стоящих гаражей и гаражных боксов) в составе гаражных потребительских кооперативов, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законодательством и настоящим Постановлением.
Истец 4.03.2022 обратилась к ответчику с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в собственность.
По результатам рассмотрения заявления ответчик письмом от 1.04.2022 отказал в предоставлении в связи с тем, что земельный участок расположен на территории общего пользования в границах красных линий.
В соответствии с п.17 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований: земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов.
Согласно информации Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации го г.Уфа земельный участок с кадастровым номером 02:55:020525:6, частично расположен на территории общего пользования в границах красных линий улицы Ватутина, которые установлены проектом планировки Лихачевской промзоны с прилегающими к ней территориями в Октябрьском, Калининском и Орджоникидзевском районах го г.Уфа, утвержденным постановлением Администрации го г.Уфа от 8.08.2011 №4537 в целях формирования улично-дорожной сети.
В подтверждение прикладывается схема расположения земельных участков.
Также согласно перечню кадастровых номеров земельных участков, которые полностью либо частично расположены в границах резервируемых земель, являющемуся приложением № 2 к решению Совета го г.Уфа №55/4 от 30.12.2015 г. «О внесении изменений в решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 28 января 2015 года № 41/6 «О резервировании земель в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан для муниципальных нужд» в проекте планировки Лихачевской промзоны с прилегающими к ней территориями в Октябрьском, Калининском, Орджоникидзевском районах городского округа город Уфа Республики Башкортостан значится земельный участок с кадастровым номером 02:55:020525:6. (указанный документ размещен в свободном доступе на сайте Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации го г.Уфа в разделе «Градостроительство Информация о резервировании»).
Кроме того, согласно выписке из ЕГРН от 3.08.2022 земельный участок с кадастровым номером 02:55:020525:6 расположен в границах зоны с реестровым номером 02:55-6.17601 от 18.03.2022, ограничение использования земельного участка в пределах зоны: СанПин № 2.1.4.1110-02 от 1.06.2002. Предусмотрены мероприятия на территории ЗСО поверхностных источников водоснабжения.
Из системного толкования положений статей 39.16 и 39.17 Земельного кодекса усматривается, что земельный участок не предоставляется в собственность, если в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории он предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения.
Регламентация законодателем градостроительной деятельности направлена в первую очередь на обеспечение комфортной среды обитания, комплексного учета потребностей населения и территорий в развитии и необходима для согласования государственных, общественных и частных интересов в данной области в целях обеспечения благоприятных условий проживания.
С учетом этого, Градостроительный кодекс Российской Федерации отдельно выделяет такие объекты, как территории общего пользования, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц. К данным территориям относятся, в том числе, площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары (часть 12 статьи 1), которые могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (часть 12 статьи 85 Земельного кодекса).
Для обособления как существующих, так и планируемых территорий общего пользования от иных территорий, находящихся в собственности физических или юридических лиц, в градостроительной деятельности применяется порядок установления красных линий, выступающих в качестве линий регулирования застройки, за которыми не должны возводиться здания, строения и сооружения (часть 11 статьи 1, подпункт 2 части 5 статьи 43 Градостроительного кодекса). Порядок установления красных линий с учетом их правовых и технических характеристик требует разработки специального проекта на основе генеральных планов поселений и проектов детальной планировки территорий. Данный проект подлежит утверждению органами местного самоуправления по согласованию с органами государственного контроля и надзора, другими заинтересованными службами органов местного самоуправления.
Следовательно, юридически значимым обстоятельством для предоставления в собственность земельного участка лицу, владеющему объектом недвижимости, расположенным на данном участке, является, в том числе, установление факта принятия в отношении испрашиваемого земельного участка утвержденных по правилам Градостроительного кодекса документов территориального планирования и (или) документации по планировке территории для размещения на нем объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения. При этом исследование вопроса о резервировании земельного участка для государственных или муниципальных нужд не требуется, поскольку достаточным основанием для отказа в предоставление в собственность земельного участка является установление обстоятельств, изложенных в части 17 статьи 39.16 Земельного кодекса.
Такие обстоятельства судом установлены – спорный земельный участок в соответствии с проектом планировки Лихачевской промзоны предназначен для размещения объектов местного значения - улично-дорожной сети.
Названная правовая позиция изложена в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2017.
При этом, не имеет правового значения факт возникновения прав собственности истца на домовладение до утверждения документов территориального планирования, поскольку законодателем такой подход направлен на обеспечение правовой определенности рационального комплексного освоения земель, что не свидетельствует о нарушении прав истца ввиду проведения публичных слушаний при разработке проекта планировки и межевания территории общего пользования, которыми обеспечивается основополагающий принцип земельного законодательства - участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю, согласно которому граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) и религиозные организации имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством (подпункт 4 части 1 статьи 1 Земельного кодекса).
Более того, уже на момент заключения договора аренды от 21.12.2018 испрашиваемого земельного участка с истцом красные линии были установлены.
С учетом обстоятельств, свидетельствующих о невозможности предоставления данного участка в собственность физического лица, суд отказывает в удовлетворении требования ФИО1 о возложении на ответчика обязанности заключить договор купли – продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:020525:6 по адресу: <адрес>.
Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о возложении обязанности заключить договор купли – продажи земельного участка.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан в течение месяца с момента составления решения в окончательной форме.
Судья: Ю.В. Проскурякова
Решение изготовлено в окончательной форме 23.02.2023 г. Ю.В. Проскурякова