Судья Полтинникова М.А. Дело № 2-894/2023
Докладчик Давыдова И.В Дело № 33-8505/2023
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
Председательствующего ДАВЫДОВОЙ И.В.
Судей ВАСИЛЬЕВОЙ Н.В., КРЕЙСА В.Р.
При секретарях ПАВЛОВОЙ А.Ю., МИТРОФАНОВОЙ К.Ю.
Рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Новосибирске 12 сентября 2023 года гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Первомайского районного суда города Новосибирска от 11 мая 2023 года, которым ему отказано в удовлетворении иска к ФИО2, Арбитражному управляющему ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя как приобретателя доли в праве общей долевой собственности, аннулировании записи о праве собственности.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Давыдовой И.В., объяснения ФИО1, его представителя ФИО4, ФИО2, представителя арбитражного управляющего ФИО3 ФИО5, судебная коллегия
УСТАНОВИЛ
А:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, Арбитражному управляющему Альбере Ю.С. о переводе прав и обязанностей покупателя как приобретателя доли в праве общей долевой собственности, аннулировании записи о праве собственности.
В обоснование своих требований истец ссылался на то, что является наследником по завещанию имущества ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умершей 25.11.22.
Как указывал истец, при жизни ФИО6 принадлежала 1/2 доля в праве общей долевой собственности на <адрес> доли на данную квартиру являлась ФИО7, которая решением Арбитражного суда <адрес> от 09.11.21. по делу № А45-25662/2021 признана банкротом, введена процедура реализации имущества гражданина- должника.
11.11.22. арбитражным управляющим ФИО3 проведены торги по продаже принадлежавшей ФИО7 ? доли в праве собственности на <адрес> торгов признан ФИО2, цена ? доли в праве собственности на квартиру установлена в размере 333 333 рублей. Сообщение о проведение торгов опубликовано 17.11.22 года на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве https://old.bankrot.fedresurs.ru.
По утверждению истца, ФИО6 не получала никакого извещения с предложением воспользоваться преимущественным правом выкупа доли. Продажа доли в спорной квартире состоялась 13.01.23., т.е. после смерти ФИО6, которая умерла 25.11.22.
Истец полагал, что в день смерти бабушки к нему перешли ее права на долю в праве собственности на квартиру, в связи с чем арбитражный управляющий ФИО3 обязана была в письменной форме известить его о намерении продать долю в спорной квартире с указанием стоимости и других условий, и лишь после отсутствия у истца намерения приобрести данную долю вправе была продать принадлежащую должнику ФИО7 долю в праве собственности ФИО2
Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил перевести на него права и обязанности покупателя ФИО2 как приобретателя 1/2 доли в праве общей долевой собственности на <адрес>, аннулировать в ЕГРП запись о праве собственности ФИО2 на ? доли в праве общей долевой собственности на данную квартиру.
Судом постановлено указанное выше решение, обжалуемое ФИО1, который просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении иска.
В апелляционной жалобе ее автор ссылается на неправильное определение судом имеющих значение для дела обстоятельств, неверную оценку доказательств, нарушение норм материального и процессуального права.
Апеллянт отмечает, что спор разрешен в отсутствие лица, не уведомленного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
По мнению апеллянта, внесение им денежных средств в сумме 333 333 рублей на банковский счет управления /отдела/ Судебного департамента Новосибирской области является основанием к отмене решения и удовлетворению иска.
При этом апеллянт находит не соответствующими действительности доводы ответчика о том, что со слов ФИО8 известно об отсутствии у истца денежных средств для приобретения ? доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру, поскольку в ходе рассмотрения дела истец неоднократно заявлял о том, что располагает необходимой суммой для приобретения ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру.
Проверив материалы дела в порядке ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно п. 4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Из разъяснений, содержащихся в п. 1 - 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г. N 4 /в редакции постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.07. № 6 /ред. от 29.05.14./ "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", следует, что, заявляя о переводе прав и обязанностей покупателя по сделке, участник долевой собственности в то же время должен создать для этого все необходимые условия, в частности, внести на соответствующий банковский счет денежные средства, необходимые для приобретения спорной доли.
При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано на замену покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также на взыскание с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.
Такое внесение денежных средств, в случае удовлетворения иска, способствует своевременному исполнению судебного решения и гарантирует защиту прав покупателя.
Как установлено положениями статей 110 и 139 Закона «О несостоятельности /банкротстве/», порядок, сроки и условия продажи имущества должника должны быть направлены на реализацию имущества должника по наиболее высокой цене и должны обеспечивать привлечение к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей.
При этом в положении о порядке и условиях продажи имущества должника должны быть указаны объективные сведения об имуществе, его составе, характеристиках и его описании, порядок ознакомления с имуществом, сведения о форме проведения торгов и форме представления предложений о цене имущества, а также иные существенные сведения, позволяющие эффективно реализовать это имущество.
На основании п. 8 ст. 110 Закона о банкротстве в качестве организатора торгов выступает арбитражный управляющий или привлекаемая с согласия собрания кредиторов или комитета кредиторов для этих целей специализированная организация. Организатор торгов выполняет следующие функции: опубликовывает и размещает сообщение о продаже имущества и сообщение о результатах проведения торгов; принимает заявки на участие в торгах, предложения о цене имущества; определяет участников торгов; осуществляет проведение торгов в случае использования открытой формы представления предложений о цене имущества; определяет победителя торгов и подписывает протокол о результатах проведения торгов; уведомляет заявителей и участников торгов о результатах проведения торгов; совершает иные действия, предусмотренные законом.
В соответствии с п. 1 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
Согласно п.п. 1 и 2 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.
Торги могут быть признаны недействительными в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 данного Кодекса.
В силу разъяснения, изложенных в абзаце третьем п. 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.15. № 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", приведенный в п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании /с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания/; нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене /п. 2 ст. 448 ГК РФ/.
Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов /в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов/ и привели к ущемлению прав и законных интересов заинтересованного лица.
Как разъяснено в абзаце третьем пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.10. № 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности /банкротстве/", требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения конкурсного производства по делу о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам названной главы.
Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Так, из материалов дела усматривается, что <адрес> принадлежала на праве общей долевой собственности по ? доле в праве ФИО6 и ФИО7, что подтверждено выпиской из ЕГРН.
25.11.22. ФИО6 умерла, о чем составлена актовая запись о смерти 170229540000920686009, выдано свидетельство о смерти.
Согласно материалам наследственного дела 16.01.23. с заявлением о принятии наследства по завещанию после смерти ФИО6 обратился ФИО1, в пользу которого наследодателем на основании завещания от 26.06.20. наследодателем завещано имущество, какое на момент смерти окажется ей принадлежащим, в чем бы таковое не заключалось и где бы оно не находилось.
Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. по делу № А45-25662/2021, ФИО7, являющаяся собственником ? доли в праве собственности на <адрес>, признана банкротом, введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утверждена ФИО3
В рамках банкротства финансовым управляющим выявлено имущество должника в виде ? доли в праве собственности на <адрес>, общей площадью 44 кв.м., расположенную на втором этаже <адрес>, кадастровый №.
ДД.ММ.ГГГГ. финансовый управляющий обратилась в Арбитражный суд <адрес> с ходатайством об утверждении положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества, пунктом 8 которого предусмотрено правило преимущественного право покупки.
Определением Арбитражного Суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. по делу № А45-25662/2021 утверждено положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества в представленной финансовым управляющим редакции.
13.07.22. на сайте ЕФРСБ опубликовано объявление № 9190597 о проведении торгов, назначенных на 25.08.22. с указанием даты окончания приема заявок 17.08.22. В связи с отсутствием поданных заявок торги признаны несостоявшимися.
24.08.22. на сайте ЕФРСБ опубликовано объявление № 9451381 о проведении торгов, назначенных на 06.10.22. Дата окончания приема заявок установлена 29.09.22. Данные торги также признаны несостоявшимися по причине отсутствия поданных заявок.
20.10.22. на сайте ЕФРСБ опубликовано объявление № 9873431 о проведении торгов посредством публичного предложения, победителем торгов признан ФИО2
17.11.22. финансовым управляющим было направлено заказное письмо с предложением воспользоваться преимущественным правом покупки в адрес ФИО6 № 63097976378348. Сведений о вручении данного письма адресату в деле не представлено.
29.12.22., т.е. более чем через месяц после смерти ФИО6, нотариусом ФИО9 на имя ФИО6 направлено повторное уведомление о продаже ? доли в праве собственности на квартиру.
В связи с истечением срока, установленного ч.2 ст. 250 ГК РФ и срока указанного в п. 8 положения о реализации и не поступления в адрес финансового управляющего информации от сособственника о намерении воспользоваться преимущественным правом покупки, Финансовый управляющий был обязан заключить договор купли-продажи с победителем торгов во исполнение своих обязанностей согласно ФЗ "О несостоятельности /банкротстве/" от 26.10.02. № 127-ФЗ и определению суда от 07.07.22. по делу № А45-25662/2021 об утверждении положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества и согласно условий указанных в положении о реализации.
13.01.23. был заключен и нотариально удостоверен ФИО10, временно исполняющей обязанности нотариуса ФИО11 договор купли-продажи с ФИО2
Отказывая ФИО1 в иске, суд первой инстанции исходил из того, что истец не внес на банковский счет управления /отдела/ Судебного департамента Новосибирской области уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов.
В то же время, судом не принят во внимание тот факт, что собственник ? доли в праве собственности на квартиру, доля в которой принадлежала должнику, не был надлежащим образом уведомлен о предстоящей продаже, поскольку уведомление нотариуса ФИО9 на имя ФИО6 о продаже ? доли в праве собственности на квартиру направлено 29.12.22., т.е. после смерти ФИО6 Сведений о том, что такое уведомление направлялось ее наследнику ФИО1, либо о розыске наследников ФИО6, в деле не представлено.
Таким образом, нельзя признать, что собственник ? доли в праве собственности на квартиру ФИО6 от сделки уклонилась, что позволяло бы отчуждать долю в квартире лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности.
Изложенное, безусловно, свидетельствует о нарушении прав истца на преимущественное право покупки и приобретение права собственности на долю квартиры.
При этом следует отметить, что сообщения на сайте ЕФРСБ были опубликованы 24.08.22. и 20.10.22., т.е. до смерти ФИО6, которая в силу своего возраста /95 лет/ не имела возможности ознакомиться с данной информацией. ФИО1, который принял наследство в виде ? доли в праве собственности на квартиру лишь после смерти ФИО6, не был уведомлен о продаже доли ФИО7 в праве собственности на квартиру.
Заявление о принятии наследства по завещанию после смерти ФИО6 ФИО1 подано нотариусу 16.01.23., т.е. в пределах установленного законом шестимесячного срока, который истекал 25.05.23.
26.01.23. ФИО2 уведомил истца о намерении продать приобретенную им долю в праве собственности на квартиру за 1 300 000 рублей. Следовательно, ответчику было известно о том, что ФИО1 является наследником ФИО6
Действия ФИО2 также свидетельствуют о том, что спорная доля в праве собственности на квартиру приобреталась ответчиком не для личного пользования, но для извлечения прибыли, т.е. перевод на истца прав и обязанностей покупателя прав ФИО2 не нарушит.
При этом в ходе рассмотрения спора судом не было предложено истцу внести денежные средства на депозит судебного департамента, не было предоставлено для этого время. Судом лишь были задан вопрос, внесены ли денежные средства, обязанность их внесения судом не разъяснена.
Материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих об отсутствии у ФИО1 денежных средств, необходимых для приобретения доли в праве собственности на квартиру, в сумме, за которую данную долю приобрел ФИО2
Напротив, в ходе рассмотрения спора ФИО8 заявлял о наличии у него денежных средств в необходимом размере, к апелляционной жалобе приложен чек-ордер, подтверждающий внесение на депозит Управления Судебного Департамента в Новосибирской области 333 333 рублей 01.06.23. /л.д.100/.
Учитывая изложенное, судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы жалобы ФИО1, а решение суда – подлежащим отмене с принятием по делу нового решения, поскольку из материалов дела, бесспорно, следует нарушение прав истца на приобретение в собственность ? доли в праве собственности на квартиру, доля которой перешла к нему в собственность на основании завещания ФИО6
При разрешении спора судебная коллегия находит подлежащими удовлетворению исковые требования ФИО1 о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи <адрес> с выплатой ФИО2 оплаченной им по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. суммы в размере 333 333 рублей.
При этом принимаются во внимание положения ст. 250 ГК РФ, которые по своему содержанию направлена на защиту и обеспечение баланса интересов всех участников общей долевой собственности.
Положения пп. 2 и 3 указанной статьи не лишают покупателя доли в праве общей долевой собственности возможности возвратить денежные средства, уплаченные ранее по договору купли-продажи, в случае перевода судом его прав и обязанностей на участника общей долевой собственности, обладающего преимущественным правом покупки.
Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю оплаченную им стоимость приобретенной доли.
Также в Едином государственном реестре прав подлежит аннулированию запись о праве собственности ФИО2 на ? долю в праве на указанную квартиру.
Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛ
А :
Решение Первомайского районного суда города Новосибирска от 11 мая 2023 года отменить.
Принять по делу новое решение об удовлетворении иска ФИО1.
Перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя ФИО2 как приобретателя ? доли в праве общей долевой собственности на <адрес>.
Аннулировать в Едином государственном реестре прав запись о праве собственности ФИО2 на <адрес>.
Апелляционную жалобу ФИО1 удовлетворить.
Денежные средства в размере 333 333 рублей, внесенные ФИО1 на счет Управления Судебного департамента в Новосибирской области, выплатить ФИО2.
Председательствующий
Судьи