77RS0026-02-2023-018681-82
решение
Именем Российской Федерации
16 декабря 2024 года город Москва
Таганский районный суд города Москвы в составе:
председательствующего судьи Синельниковой О.В.
при секретаре Елисеенковой Т.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1207/2024 по иску ************а ****** к ООО «Меркурий» об изменении условий договора купли-продажи, взыскании разницы в цене договора, неустойки,
УСТАНОВИЛ:
Истец ************ В.В. обратился в суд с иском к ответчику ООО «Меркурий», в котором просил изменить договор № НА-7-707 купли-продажи от 27 ноября 2021 года, заключенный между сторонами, изложив пункт 1.1.1 Договора в следующей редакции: «помещение, назначение: нежилое помещение, общей площадью 19,3 кв.м, адрес (местонахождения) объекта: Российская Федерация, г. Москва, ул. ************, дом 32, строение 15, номера на поэтажном плане: этаж 7, помещение 707, кадастровый номер ************ (далее – Помещение)», изложив пункт 3.1 Договора в следующей редакции: «Общая (продажная) цена помещения составила сумму в размере 6.018.705 рублей, включая НДС 20%»; взыскать с ответчика разницу между стоимостью объекта недвижимости в размере 654.885 рублей, неустойку в размере 5.131 рубля 43 копеек, расходы по оплате заключения кадастрового инженера в размере 7.000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 10.100 рублей 16 копеек и почтовые расходы; указывая в обоснование исковых требований, что на основании вышеуказанного договора, заключенного с ответчиком, истец приобрел названное нежилое помещение по цене 6.673.590 рублей; в соответствии с условиями договора площадь помещения составляет 21,4 кв. м; однако, согласно техническому описанию, составленному кадастровым инженером, площадь помещения составляет 19,3 кв. м; в связи с этим истец полагает, что условия договора о площади приобретенного помещения и его цене подлежат изменению с взысканием с ответчика разницы между установленной договором ценой помещения и ценой договора, определенной в соответствии с реальной площадью помещения; в добровольном порядке требования истца ответчиком не удовлетворены.
Истец ************ В.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
Представитель ответчика ООО «Меркурий» ФИО1 явилась, исковые требования не признала по доводам письменных возражений на иск.
Представитель третьего лица АО «Альфа-Банк» не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
Суд, исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителя ответчика, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что 27 ноября 2021 года между истцом ************ым В.В. (покупателем) и ответчиком ООО «Меркурий» (продавцом) заключен договор № НА-7-707 купли-продажи, согласно условиям которого продавец обязался передать покупателю в собственность, а покупатель обязался принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями Договора недвижимое имущество, находящееся в здании по адресу: город Москва, ул. ************, д. 32, стр. 15, а именно помещение, назначение: нежилое помещение, общей площадью 19,3 кв. м, адрес (местонахождения) объекта: Российская Федерация, г. Москва, ул. ************, дом 32, строение 15, номера на поэтажном плане: этаж 7, помещение 707, кадастровый номер ************, которое принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимости № 18-707 от 30 марта 2021 года, право собственности по которому зарегистрировано 13 апреля 2021 года (п. 1.1, 1.1.1, 1.1.2 Договора).
В соответствии с п. 2.2 договора покупатель заверяет, что помещение, здание и земельный участок им осмотрены, их состояние покупателя удовлетворяет; претензий к продавцу по качеству, техническому состоянию помещения покупатель не имеет.
Согласно пункту 2.4 договора помещение имеет нежилое назначение без возможности регистрации в нем граждан по месту постоянного или временного проживания.
Пунктами 3.1, 3.2 договора установлено, что общая (продажная) цена помещения составляет 6.673.590 рублей, из которых 673.590 рублей вносятся покупателем за свой счет, а 6.000.000 рублей – за счет кредитных денежных средств, предоставленных третьим лицом АО «Альфа-Банк».
Оплата цены договора произведена истцом в полном объеме, а помещение передано истцу по акту приема-передачи 01 декабря 2021 года, что подтверждается материалами дела и в ходе рассмотрения дела не оспаривалось.
02 декабря 2021 года произведена государственная регистрация права собственности истца на спорное помещение.
Из представленного истцом технического описания спорного помещения, составленного 20 июня 2023 года кадастровым инженером ФИО2, следует, что площадь спорного помещения составляет 19,3 кв. м, то есть на 2,1 кв. м меньше площади, указанной в отношении помещения в ЕГРН.
19 октября 2023 года истцом ответчику направлена претензия, в которой он просил заключить дополнительное соглашение об изменении условий договора купли-продажи в части уменьшения площади помещения и его цены и возвратить разницу цены помещения; данная претензия получена ответчиком 23 октября 2023 года.
В связи с наличием между сторонами спора относительно площади спорного помещения определением суда от 06 августа 2024 года по ходатайству ответчика назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы, производство которой поручено ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт».
В соответствии с выводами заключения экспертов № 24М/281-2-1207/24-СТЭ от 07 ноября 2024 года по результатам обмерных работ, площадь нежилого помещения (апартаментов) № 707, расположенного по адресу: г. Москва, ул. ************, д. 35, стр. 15, кадастровый номер ************, с учетом сантехнического короба составляет 20 кв. м, без него – 19,4 кв. м; по результатам проведенного исследования экспертами установлено, что фактические параметры указанного объекта недвижимости не соответствуют параметрам, указанным в договоре купли-продажи, поэтажном плане БТИ, правоустанавливающих документах; несоответствие обусловлено меньшей фактической площадью в сравнении с площадью, указанной в данных документах.
Оценивая данное заключение судебной экспертизы в совокупности с иными представленными по делу доказательствами, суд полагает возможным принять его в качестве относимого и допустимого доказательства. Суд исходит из того, что данное заключение выполнено в соответствии с требованиями статьи 86 ГПК РФ, судебная экспертиза проведена в порядке, установленном статьей 84 настоящего Кодекса. Заключение составлено специалистами, имеющими профильное образование, длительный стаж экспертной деятельности. Экспертами соблюдены требования Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Эксперты в установленном порядке предупреждены об уголовной ответственности. Оснований не доверять представленному заключению не имеется; сторонами выводы экспертов не опровергнуты.
Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующего.
Принимая во внимание, что приобретенное истцом помещение является нежилым помещением и сдаётся в аренду, что подтверждается представленной в материалы дела копией договора аренды, у суда не имеется оснований полагать, что помещение приобретено истцом исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в связи с чем в спорных правоотношениях истец не может быть признан потребителем, а заявленные истцом требования подлежат разрешению в соответствии с общими нормами гражданского законодательства.
В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ).
Ни положениями заключенного сторонами договора, ни положениями действующего законодательства истцу не предоставлено право изменения условий заключенного сторонами договора в связи с несоответствием фактической площади помещения площади, указанной в договоре, учитывая, что ответчик против такого изменения возражает.
То обстоятельство, что площадь приобретенного истцом помещения не соответствует площади, предусмотренной договором, не является основанием для изменения условий договора купли-продажи и цены помещения, поскольку сторонами согласована твердая цена договора (помещения), без привязки к площади помещения и без установления стоимости 1 кв. м помещения.
При этом истец до заключения договора был ознакомлен с состоянием помещения, имел возможность, в том числе, произвести измерения для определения его площади, однако каких-либо замечаний относительно состояния помещения не выразил, на что непосредственно указано в заключенном сторонами договоре.
С учетом изложенного суд отказывает в удовлетворении как требований истца об изменении условий договора купли-продажи, так и производных требований о взыскании разницы в цене квартиры, неустойки и судебных расходов.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ************а ** к ООО «Меркурий» об изменении условий договора купли-продажи, взыскании разницы в цене договора, неустойки – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Таганский районный суд города Москвы.
Судья:
Решение в окончательной форме составлено 12 марта 2025 года.