86RS0001-01-2022-001231-56

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

23.03.2023 года город Ханты - Мансийск

Ханты-Мансийский районный суд Ханты-Мансийского автономного Ханты – Мансийский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе:

председательствующего судьи Вахрушева С.В.,

при секретаре судебного заседания Белоусове Р.В.,

с участием:

истцов ФИО1 и ФИО2,

представителя ответчика ФИО3 – ФИО4, действующего на основании нотариально удостоверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (зарегистрировано в реестре №-№),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-37/2023 по иску ФИО1 и ФИО2 к ФИО3 о возмещении убытков и затрат по устранению недостатков переданного имущества,

установил:

истцы ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к ответчику ФИО3 о возмещении убытков и взыскании затрат по устранению недостатков переданного имущества.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ истцами ФИО1 и ФИО2 у ответчика ФИО3 по договору купли-продажи приобретены: земельный участок и жилой дом по адресу: <адрес>. <адрес> Право собственности (общая совместная собственность) истцов зарегистрирована, соответствующие сведения внесены в ЕГРН. Весной 2021 года истцами был выявлен недостаток, выражающийся в затоплении жилых помещений. В целях установления причин затопления истцами ФИО1 и ФИО2 была организована экспертиза. Согласно заключению эксперта причиной образования воды и затопления является дефект системы вентиляции, а именно не обеспечена вентиляция пространства холодного чердака и нарушена укладка утепляющего слоя, не обеспечена пароизоляция от диффузии водяного пара из помещений. Истцы ФИО1 и ФИО2 считают, что данные недостатки имели место до приобретения жилого дома и были выявлены уже после его приобретения в процессе эксплуатации. Истцы не проводили каких-либо работ, полагают, что ответчиком ФИО3 был скрыт данный недостаток. В процессе осмотра дома перед его приобретением не могли быть выявлены недостатки вентиляционной системы. Истцы не являются специалистами в области инженерии и строительства. При заключении договора и передачи объекта недвижимости ответчик ФИО3 не сообщала и не уведомляла истцов ФИО1 и ФИО2 о данных недостатках. В результате затопления истцам причинены убытки. Так, истцам необходимо осуществить ремонт и восстановление жилых помещений, имущества в них, поврежденного в результате затопления. Истцам также необходимо провести работы по устранению выявленных дефектов. В целях определения стоимости восстановительных работ истцам специалистами составлена смета. Общая сумма убытков истцов составляет 190 500 рублей. На основании изложенного, истцы ФИО1 и ФИО5 просят суд: взыскать с ответчика ФИО3 в пользу ФИО6 в счёт возмещения возмещение убытков сумму в размере 95 250 рублей; взыскать с ответчика ФИО3 в пользу ФИО2 в счёт возмещения возмещение убытков сумму в размере 95 250 рублей.

Истцы ФИО1 и ФИО2 в судебном заседании настояли на удовлетворении иска, изложив суду доводы искового заявления. Не согласны с выводами судебной экспертиза, подали жалобу на действия судебного эксперта.

Ответчик ФИО3, надлежаще извещённая о времени и месте судебного заседания, по вызову суда не явилась, о причинах своей неявки суд не известила. Суд, руководствуясь ч.4 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ) определил рассмотреть гражданское дело в отсутствие ответчика.

Представитель ответчика ФИО3 - ФИО4 в судебном заседании иск не признал, в соответствии с доводами письменных возражений суду показал, что согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ покупатели (истцы) ФИО1 и ФИО2 были удовлетворены качественным состоянием объектов недвижимости. Условий о качестве и гарантийном сроке между сторонами установлено не было. Покупатели получили всю документацию и информацию об объекте недвижимости. Покупателям приведено полное, всестороннее разъяснение об эксплуатации дома. Первичный осмотр объектов недвижимости состоялся в начале сентября 2020 года, фактически передача состоялась ДД.ММ.ГГГГ. На момент покупки покупатели неоднократно, в том числе с привлечением третьих лиц, осматривали и изучали объекты недвижимости. Доступ к объектам недвижимости был обеспечен беспрепятственно и круглосуточно. Стороны пришли к соглашению об отсутствии претензий к состоянию объектов недвижимости. Все риски и ответственность, связанные с эксплуатацией имущества с момента передачи его покупателям по передаточному акту, полностью лежат на покупателях. Выводы заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Сургутский Независимый Экспертно-Оценочный Центр», предоставленного истцами, сделаны без обоснований, сравнений и доказательств (т.1 л.д.115, 116).

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавец) и ФИО1, ФИО2 (покупатели) заключен договор купли-продажи (т.1 л.д.9-11).

Согласно п.1 договора продавец обязуется передать, а покупатели обязуются принять в общую совместную собственности и оплатить в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество: жилой дом, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, <адрес>, СОК «Родник», 63А, общей площадью 200 кв.м., кадастровый №; земельный участок, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, <адрес>, <адрес> <адрес>, общей площадью 400 кв.м., кадастровый № (объекты недвижимости).

Стороны оценивают объекты недвижимости в 8 500 000 рублей. Соглашение о цене является существенным условием договора и изменению не подлежит (п.3 договора).

В соответствии с п.8 договора покупатели удовлетворены качественным состоянием объектов недвижимости, установленным путем осмотра объектов недвижимости перед заключением настоящего договора и не обнаружили при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых не сообщил продавец.

Согласно п.1 передаточного акта продавец в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ передал покупателям в собственность недвижимое имущество: жилой дом, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, <адрес>, СОК «Родник», 63А, общей площадью 200 кв.м., кадастровый №; земельный участок, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, <адрес>, <адрес> общей площадью 400 кв.м., кадастровый № (объекты недвижимости).

В соответствии с актом продавец передал покупателям вышеуказанные объекты недвижимости в том состоянии, какие они есть на день подписания настоящего акта (п.2 передаточного акта).

Покупатели приняли от продавца вышеуказанные объекты недвижимости в том состоянии, в котором они есть на день подписания акта (п.3 передаточного акта). Претензий к состоянию объекта недвижимости у покупателей нет (п.4).

Риск случайно гибели или случайного повреждения объектов недвижимости переходит на покупателей с момента подписания настоящего акта (п.5) (т.1 л.д.12).

В соответствии с выписками из ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права общей совместной собственности ФИО2, ФИО1 в отношении жилого дома, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, <адрес>, <адрес> общей площадью 200 кв.м., кадастровый №; земельного участка, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, <адрес>, <адрес>, общей площадью 400 кв.м., кадастровый № (т.1 л.д.22-25, 26-29).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (заказчик) и ООО «Сургутский Независимый Экспертно-Оценочный Центр» (исполнитель) заключен договора №, в соответствии с которым заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязательство по проведению строительно-технической экспертизы жилого дома, которая является частью двухквартирного жилого <адрес> А, находящегося по адресу: <адрес>, СОК «Родник», стоимость услуг составила 30 000 рублей (т.1 л.д.30,31).

Согласно выводам экспертного заключения № ООО «Сургутский Независимый Экспертно-Оценочный Центр» от ДД.ММ.ГГГГ причиной затопления жилых помещений в квартире, расположенный в многоквартирном двухэтажном жилом доме с мансардным этажом, расположенным по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, <адрес>, является диффузия водяного пара, которая происходит по причинам: нарушение укладки утепляющего слоя, не обеспечена пароизоляция от диффузии водяного пара из помещений; не обеспечена вентиляция пространства холодного чердака. Конструкция крыши нарушает требования Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» (т.1 л.д.36-45).

В соответствии с локальным сметным расчётом стоимость работ по устранению выявленных дефектов составляет в размере 670 000 рублей, стоимость восстановительного ремонта потолков и стен составляет в размере 93 500 рублей (т.1 л.д.46-52).

ДД.ММ.ГГГГ истцом ФИО1 в адрес ответчика ФИО3 направлена претензия об устранении недостатков объекта недвижимости и проведение экспертизы по выявлению имеющихся дефектов (т.1 л.д.53-54).

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком ФИО3 в лице представителя ФИО4 в адрес истца направлен ответ на претензию, согласно которого до момента продажи дома не было выявлено каких-либо недостатков, повреждений, которые могли бы привести к затоплению. Скрытые недостатки и причиненные убытки ввиду необходимости восстановительного ремонта стен и потолков не доказаны (т.1 л.д.55).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ судебно-строительная-экспертиза, проведение которой поручено ООО «КБИ АРХПРОЕКТ» (т.1 л.д.166-170).

Согласно выводам экспертного заключения ООО «КБИ АРХПРОЕКТ» №ХМ-068.2022 от ДД.ММ.ГГГГ установлено следующее:

1.Имеются ли дефекты (недостатки) в доме по адресу: <адрес>?

Установлены следы намокания отделочного слоя потолочных покрытий в двух помещениях мансардного этажа в виде сухих темных пятен. В остальном техническое состояние строительных конструкций и дома в целом оценивается как нормативное, при котором количественное и качественное значение параметров всех критериев оценки технического состояния строительных конструкций соответствуют требованиям нормативных документов (СНиП, ТСН, ГОСТ, ТУ и т.д.).

2. Если имеются недостатки, дефекты в доме по адресу: <адрес> то являются ли они строительными недостатками, либо возникли в результате ненадлежащего ремонта, эксплуатации, проведенного собственником, после приобретения жилого помещения ДД.ММ.ГГГГ?

Строительные дефекты при устройстве кровли не установлены, причиной намокания потолочных покрытий в двух помещениях мансардного этажа являются возникшие в ходе эксплуатации механические повреждения гидроизоляционной пленки на стропильном каркасе, задачей которой является сбор конденсата с металлического кровельного покрытия из профилированного листа и его отвод в водосточный желоб посредством капильника. При этом появление конденсата при устройстве кровли с металлическим покрытием является неизбежным процессом, устройство кровли выполнено надлежащим образом и обеспечивает вентиляцию чердака и отвод конденсата в окружающую среду. Механические повреждения гидроизоляционной пленки на стропильном каркасе возникли не в ходе строительства, поскольку пленка в местах появления повреждений не имеет контакта с какими либо предметами (гвоздь, кровельный саморез) или элементами самой кровли. При отсутствии протечек в осенне- зимний период 2020 года, а истцы утверждают об их появлении только весной 2021 года, позволяют сделать вывод о появлении механических повреждений гидроизоляционной пленки зимне-весенней период 2021 года. Кроме того, наличие механических повреждений гидроизоляционной пленки на стропильном каркасе возможно было установить в момент приобретения жилого дома.

3. Какие необходимо провести работы, использовать материалы для устранения недостатков в доме по адресу: <адрес> <адрес>

Устранение механических повреждений гидроизоляционной пленки на стропильном каркасе возможно путем герметизации посредством наклеивания на места механических повреждений специальной кровельной ленты на основе полиэтилена с армирующей сеткой, такой как DELTA-MULTI-BAND производитель doerken. Данная лента специально создана для герметизации деталей и ремонта повреждений в пленках и является лидером в данной отрасли. Стоимость рулона, которого будет достаточно для устранения механических повреждений гидроизоляционной пленки на стропильном каркасе в доме, на момент составления заключения составляет 2100 рублей,

4. Какова стоимость устранения выявленных недостатков, возникших до приобретения жилого помещения ДД.ММ.ГГГГ, в доме по адресу: <адрес>?

Техническое состояние строительных конструкций и дома в целом, как до приобретения так и после приобретения оценивается как нормативное, при котором количественное и качественное значение параметров всех критериев оценки технического состояния строительных конструкций* соответствуют требованиям нормативных документов (СНиП, ТСН, ГОСТ, ТУ и т.д.). Недостатки, возникшие до приобретения жилого помещения ДД.ММ.ГГГГ, в доме по адресу: <адрес> не установлены.

5. Какие повреждения причинены затоплением весной 2021 года дома по адресу: <адрес> <адрес> является ли указанное затопление следствием строительных недостатков либо следствием ненадлежащего ремонта, эксплуатации, проведенного собственником, поле приобретения жилого помещения ДД.ММ.ГГГГ, каков размер в стоимостном выражении причинённого затопления убытка?

Установлены следы намокания отделочного слоя потолочных покрытий в двух помещениях мансардного этажа в виде сухих темных пятен. Строительные дефекты при устройстве кровли не установлены, причиной намокания потолочных покрытий являются возникшие в ходе эксплуатации механические повреждения гидроизоляционной пленки на стропильном каркасе, задачей которой является сбор конденсата с металлического кровельного покрытия из профилированного листа и его отвод в водосточный желоб посредством капильника. При этом появление конденсата при устройстве кровли с металлическим покрытием является неизбежным процессом, устройство кровли выполнено надлежащим образом и обеспечивает вентиляцию чердака и отвод конденсата в окружающую среду. Механические повреждения гидроизоляционной пленки на стропильном каркасе возникли не в ходе строительства, поскольку пленка в местах появления повреждений не имеет контакта с какими либо предметами (гвоздь, кровельный саморез) или элементами самой кровли. При отсутствии протечек в осенне-зимний период 2020 года, а истцы утверждают о их появлении только весной 2021 года, позволяют сделать вывод о появлении механических повреждений гидроизоляционной пленки зимне-весенней период 2021 года. Кроме того, наличие механических повреждений гидроизоляционной пленки на стропильном каркасе возможно было установить в момент приобретения жилого дома. Устранение механических повреждений гидроизоляционной пленки на стропильном каркасе возможно путем герметизации посредством наклеивания на места механических повреждений специальной кровельной ленты на основе полиэтилена с армирующей сеткой, такой как DELTA-MULTI-BAND производитель doerken. Данная лента специально создана для герметизации деталей и ремонта повреждений в пленках и является лидером в данной отрасли. Стоимость рулона, которого будет достаточно для устранения механических повреждений гидроизоляционной пленки на стропильном каркасе в доме, на момент составления заключения составляет 2100 рублей, стоимость поклейки составляет 50 рублей за погонный метр. Следы намокания отделочного слоя потолочных покрытий в двух комнатах мансардного этажа в виде сухих темных пятен возможно устранить ошкуриванием поверхности с последующим нанесением шпаклевочного слоя и покраской. Стоимость материалов и работ составит 26 000, из них 5000 материалы. Всего с учетом наклеивания на места механических повреждений специальной кровельной ленты стоимость составит 27 200 рублей (т.1 л.д.191-250).

Суд, установив фактические обстоятельства дела, при принятии решения руководствуется следующими основаниями.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением права требовать замены товара ненадлежащего качества, товаром, соответствующим договору.

В соответствии с п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору требовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. При существенных недостатках переданной недвижимости покупатель вправе помимо вышеперечисленных вариантов защиты, отказаться от договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

Согласно п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавец) и ФИО1, ФИО2 (покупатели) заключён договор купли-продажи земельного участка и жилого дома. Передача отчуждаемого недвижимого имущества осуществлена путём составления передаточного акта.

ДД.ММ.ГГГГ истец направила в адрес ответчиков претензию о возмещении расходов на устранение недостатков дома, требования которой не удовлетворены.

В обоснование заявленных требований истцом представлено экспертное заключение «Сургутский Независимый Экспертно-Оценочный Центр» № от ДД.ММ.ГГГГ, локально-сметный расчет.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству ответчика по делу назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «КБИ-АРХПРОЕКТ».

Согласно заключению судебного эксперта при обследовании дома истца выявлены недостатки: следы намокания отделочного слоя потолочных покрытий в двух помещениях мансардного этажа в виде сухих темных пятен. Причиной намокания потолочных покрытий являются возникшие в ходе эксплуатации механические повреждения гидроизоляционной пленки на стропильном каркасе, задачей которой является сбор конденсата с металлического кровельного покрытия из профилированного листа и его отвод в водосточный желоб посредством капильника. Появление конденсата при устройстве кровли с механическим покрытием является неизбежным процессом, устройство кровли выполнено ненадлежащим образом и обеспечивает вентиляцию чердака и отвод конденсата в окружающую среду.

Учитывая заключение эксперта ООО «КБИ АРХПРОЕКТ», суд исходит из того, что на момент подписания договора купли-продажи разногласий по качеству объекта недвижимости между сторонами не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию истец ответчикам не предъявляла, заявленные могли быть обнаружены истцом при осмотре дома перед заключением договора купли-продажи, выявленные недостатки не влияют на пригодность жилого дома и возможность его использования для проживания.

Таким образом, у покупателей до заключения договора имелась объективная возможность установить наличие недостатков, указываемых истцами, однако покупатели были удовлетворены качественным состоянием объектов недвижимости, поэтому отсутствуют основания для возложения ответственности на ответчика (п. 1 ст. 476 ГК РФ).

Причиной намокания потолочных покрытий являются возникшие в ходе эксплуатации механические повреждения гидроизоляционной пленки на стропильном каркасе, при этом доказательств того, что указанные повреждения возникли до приобретения жилого дома истцами, материалы дела не содержат.

Доказательств наличия строительных недостатков жилого дома в ходе рассмотрения дела суду не представлено.

Оснований сомневаться в правильности выводов экспертного заключения ООО «КБИ АРХПРОЕКТ» от ДД.ММ.ГГГГ №№2022 у суда не имеется, поскольку оно научно мотивировано, эксперт имеет необходимую квалификацию и несёт ответственность за недостоверность результатов проведённой им экспертизы.

Судом выносился на обсуждение сторон вопрос о назначении дополнительной либо повторной экспертизы, поскольку истцы не согласились с выводами судебного эксперта, однако истцы соответствующего ходатайства не заявили, указав, что действия эксперта ими обжалованы в ведомственном порядке.

Таким образом, заявленные доводы истцов не подтверждают того, что ответчиком была скрыта какая-либо информация относительно передаваемого недвижимого имущества, а также наличие на момент передачи недвижимого имущества каких-либо недостатков, о которых истцы не были осведомлены и не могли не знать, действуя добросовестно и с должной степенью осмотрительности, в связи с чем, суд приходит выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований и присуждения истцам понесённых ими судебных расходов согласно правилам ст.98 ГПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.98, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

отказать в удовлетворении иска ФИО1 и ФИО2 к ФИО3 о возмещении убытков и затрат по устранению недостатков переданного имущества.

Решение может быть обжаловано в суд Ханты – Мансийского автономного округа – Югры в течении месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Ханты-Мансийский районный суд.

Мотивированное решение составлено и принято в окончательной форме 30.03.2023 года.

Председательствующий подпись С.В. Вахрушев

копия верна:

Судья Ханты – Мансийского

районного суда С.В.Вахрушев