Решение по делу № 2-406/2023 от 06.03.2023 - о взыскании выкупной цены нежилого помещения.

57RS0027-01-2022-007213-65

2-406/2023 (2-5544/22)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

6 марта 2023 года г.Орел

Советский районный суд города Орла в составе:

председательствующего судьи Михеевой Т.А.,

при секретаре судебного заседания Глазовской Н.В.,

с участием истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело дела № 2-406/23 (2-5544/22) по иску ФИО1, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО3, ФИО2, по иску ФИО4, ФИО5 к муниципальному образованию г.Орёл» в лице администрации г.Орла о взыскании выкупной цены нежилого помещения,

установил:

В производстве Советского районного суда г.Орла находится указанное гражданское дело. Основанием исковых требований являются следующие обстоятельства: истец ФИО1 является сособственником – 1/6 доля в праве собственности – жилого помещения №*** по адресу: <...>, общей площадью 18,6 кв.м., кадастровый №***; сособственниками комнаты также являются её несовершеннолетние дети ФИО2 (1/18 доля в праве), ФИО3 (1/6 + 1/18 доля в праве), ФИО2 (1/6 + 1/18 доля в праве), а также совершеннолетние дети ФИО4 (1/6 доля в праве), ФИО5 (1/6 доля в праве).

На основании заключения Орловской городской межведомственной комиссии № 1068 от 21.06.2018 года постановлением администрации г.Орла № 3160 от 17.07.2018 года данный многоквартирный жилой дом в установленном порядке признан аварийным и подлежащим сносу; срок расселения дома установлен до 30.12.2024 года. На настоящее время состояние дома таково, что проживание в нём и пользование помещениями угрожает жизни и здоровью людей. В связи с этим истцы обратились в суд с иском об изъятии у них указанного нежилого помещения, с выплатой им его выкупной цены.

В судебное заседание явилась истец ФИО1, с заключением судебной экспертизы согласилась, на её основании уточнили исковые требования – просила суд взыскать в пользу истцов стоимость принадлежащей ему на праве собственности комнаты в суммах, определённых судебным экспертом.

Представитель ответчика в судебное заседание не явилась, ответчик судом извещался.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при признании дома аварийным и подлежащим сносу определен статьей 32 Жилищного кодекса РФ.

Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (ч.1).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч.2).

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения (ч.5).

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (ч.6).

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч.7).

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч.8).

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (ч.8).

В соответствии с ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме на основании пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Статьей 24 Устава города Орла установлено, что изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, является полномочиями администрации города Орла.

В соответствии с частью 4 статьи 37 Правил землепользования и застройки городского округа «Город Орел» решение об изъятии земельных участков и иных объектов недвижимости, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, принимается администрацией города Орла.

В судебном заседании установлено, что истец ФИО1 является сособственником – 1/6 (3/18) доля в праве собственности – жилого помещения №*** по адресу: <...>, общей площадью 18,6 кв.м., кадастровый №***; сособственниками комнаты также являются её несовершеннолетние дети ФИО2 (1/18 доля в праве), ФИО3 (4/18 доля в праве), ФИО2 (4/18 доля в праве), а также совершеннолетние дети ФИО4 (1/6 (3/18) доля в праве), ФИО5 (1/6 (3/18) доля в праве); право собственности приобретено на основании договора купли-продажи в 2012 году и в порядке наследования в 2020 году (после смерти отца несовершеннолетних детей, супруга ФИО1) (л.д.59-106).

В 2016 года ООО «Петрополис» осуществлено обследование данного дома. В результате обследования установлено следующее: конструкции наружных и внутренних стен и междуэтажных перекрытий дома находятся в аварийном техническом состоянии; для обеспечения нормальной дальнейшем эксплуатации и предотвращения разрушения здания необходимо незамедлительно выполнить мероприятия по доведению технического состояния обследуемых конструкций до работоспособного, все мероприятий было необходимо выполнить в ближайшее время, так как существовала угроза обрушения несущих конструкций; техническая эксплуатация здания на момент обследования небезопасна для жизни и здоровья людей, конструкции стен и перекрытий подлежат усилению, инженерные системы водопровода и канализации – полной замене.

На основании данного Заключения Заключением межведомственной комиссии № 1068 от 21.06.2018 года выявлены основания для признания многоквартирного жилого <...> аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации г.Орла № 3160 от 17.07.2018 года данный дом признан аварийным и подлежащим сносу, установлен срок расселения дома – до 30.12.2024 года.

Доказательств фактического выполнения ответчиком работ по укреплению основных строительных конструкций дома, выполнению иных восстановительных работ в отношении данного дома суду не представлено.

Заключением судебной экспертизы ИП ФИО6 № 01 от 14.01.2021 года, проведённой по гражданскому делу № 2-1098/21, установлено, что на 2002 год (начало приватизации жилых помещений в данном доме) продолжительность эксплуатации жилого дома составила 30 лет, тем самым превысив минимальную продолжительность эффективной эксплуатации здания на 12 лет, а его отдельных конструкций, элементов, систем или участков в интервале от 1 года до 27 лет, таким образом, капитальный ремонт отдельных конструкций, элементов, систем и участков необходимо было выполнить в период с 1976 года по 2001 год, а необходимость капитального ремонта здания в целом могла наступить в период 1989-1990 годы; в указанные периоды, с учётом минимальной продолжительности эффективной эксплуатации, конструктивные элементы могли находиться в удовлетворительном состоянии и в целом могли быть пригодны для эксплуатации, но уже требовали некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен на данной стадии, так как предотвратит их дальнейших износ и износ жилого здания в целом; постепенное разрушение (износ) жилого здания и его отдельных конструкций, элементов, систем или участков происходило в течение общего срока службы здания и с разной скоростью, длительный период эксплуатации здания, продолжающийся в течение многих десятилетий, характеризовалось весьма медленным (нормальным) износом здания, однако, в условиях несвоевременно проведённого капитального ремонта жилого дома и его элементов износ стал более интенсивным, общая долговечность здания значительно сократилась, а элементы пришли в неудовлетворительное, ветхое и негодное состояние; следовательно, капитальный ремонт мог требоваться ранее указанных периодов, по причине несвоевременно устранённых неисправностей всех изношенных элементов и невыполнения работ по их восстановлению или замене (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели исследуемого здания; в этих условиях наступил период эксплуатации, характеризующихся ускоренных разрушением ослабленных элементов здания из-за повышенного износа, к концу которого здание пришло в аварийное техническое состояние с угрозой обрушения несущих конструкций, до наступления которого длительное время постепенно образовывались нарастающие по сложности признаки износа, а также разрушающие процессы, предшествующие им, что также являлось основанием для проведение капитального ремонта на момент первой приватизации – 17.05.2002 года; по результатам проведённого исследования установлено, что капитальный ремонт данного дома на момент первой приватизации – 17.05.2002 года – требовался.

Проанализировав все указанные доказательства, которым подтверждается, что основные конструктивные элементы дома № 40 по ул.Металлургов г.Орла находятся в аварийном состоянии, дальнейшая эксплуатации дома создаёт угрозу жизни, здоровью и безопасности людей, находящихся в нём, и окружающих его людей, также учитывая, что срок переселения данного дома установлен до 31.12.2024 года, с момента проведения обследования дома в 2016 году и позднее какие-либо восстановительные мероприятия с целью укрепления основных конструкций дома не проводились, суд приходит к выводу, что истцы на настоящий момент вправе в судебном порядке требовать изъятия указанного жилого помещения и выплаты выкупной цены за него.

Соглашение об определении выкупной цены изымаемого жилого помещения истцом и ответчиком не заключалось.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ.

Согласно ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, пп. з п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», выкупная цена изымаемого жилого помещения включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (ст. 79 ГПК РФ).

Статья 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 №-1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-. тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за не произведенный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч.7 ст.32 ЖК РФ.

Для возложения на орган местного самоуправления обязанности произвести собственникам жилых помещений в доме, признанном непригодным для проживания и подлежащим сносу, выплату компенсации за непроизведённый капитальный ремонт, в результате которого произошло снижение уровня надёжности здании, являются установленные основания возникновения права собственности у граждан в отношении изымаемого объекта недвижимости, а также наличие обязанности наймодателя по проведению капитального ремонта как на дату приватизации жилого помещения в многоквартирном доме, так и на дату его изъятия. Отсутствие одного из перечисленных обстоятельств является основанием для отказа в удовлетворении требований о данной компенсации.

Как следует из представленных документов, <...> 1971 года постройки; дата приватизации первого жилого помещения – 17.05.2002 года.

Поскольку право собственности на квартиру было приобретено истцами до признания дома аварийным – на основании договора купли-продажи в 2012 году и далее, в 2020 году, в прядке наследования по закону (после смерти отца несовершеннолетних детей супруга истца ФИО1), суд приходит к выводу, что компенсация за непроизведённый капитальный ремонт подлежит включению в выкупную цену изымаемого у истца жилого помещения.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленным по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленным законодательством Российской Федерации, или судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной.

В ходе судебного разбирательства по делу была проведена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ИП ФИО7

Согласно заключению ИП ФИО7 № 08-12-22/1 рыночная стоимость принадлежащей истцам комнаты № 181, с учётом в её составе стоимости доли в общем имуществе многоквартирного дома, включая земельный участок, оценена экспертом на сумму 1 016 000 руб. (стоимость 1/6 доли в праве – 169 333 руб., 4/18 долей – 225 778 руб., 1/18 доли в праве – 56 444 руб.), размер убытков истцов, связанных с переездом, был определён экспертом в общей сумме 102 000 руб. (для 1/6 доли в праве – 17 000 руб., для 4/18 долей – 22 667 руб., для 1/18 доли в праве – 5 667 руб.), размер компенсации истцам за непроизведённый капитальный ремонт – в общей сумме 288 000 руб. для 1/6 доли в праве – 48 000 руб., для 4/18 долей – 64 000 руб., для 1/18 доли в праве – 16 000 руб.) С заключением судебной экспертизы истец согласилась, на его основании уточнила исковые требования.

На основании изложенного суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истцов о взыскании с муниципального образования «город Орел» в лице администрации г.Орла за счёт казны муницпального образования в пользу истца выкупной стоимости принадлежащей ему на праве собственности комнаты №*** <...>, с учетом стоимости их доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая рыночную стоимость доли в праве общей собственности на земельный участок, убытков, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения, расходов за непроизведённый капитальный ремонт, на основании заключения ИП ФИО7

В ходе судебного разбирательства по делу проводилась судебная экспертиза, расходы по проведению которой были возложены на администрацию г.Орла (л.д.57-58).. Согласно заявлению эксперта стоимость экспертизы составила 12 000 руб. и на момент возвращения дела в суд оплата произведена не была. В связи с этим, учитывая исход судебного разбирательства, с муниципального образования «город Орел» в пользу экспертного учреждения взыскиваются расходы по проведению судебной экспертизы в сумме 12 000 руб.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО3, ФИО2, ФИО4, ФИО5 к муниципальному образованию - удовлетворить.

Взыскать с муниципального образования «город Орел» в лице администрации г.Орла в пользу ФИО1 в качестве выкупной цены за принадлежащую ей 1/6 долю в праве собственности комнату №*** по адресу: <...>, общей площадью 18,6 кв.м., кадастровый №***; включая выкупную цену за долю в праве на земельный участок и общее имущество, сумму 169 333 руб., убытки, связанные с выкупом и изъятием жилого помещения, в сумме 17 000 руб.; компенсацию за непроизведённый капитальный ремонт в сумме 48 000 руб., уплаченную при обращении в суд государственную пошлину в сумме 300 руб.

Взыскать с муниципального образования «город Орел» в лице администрации г.Орла в пользу ФИО4 в качестве выкупной цены за принадлежащую ему 1/6 долю в праве собственности комнату №*** по адресу: <...>, общей площадью 18,6 кв.м., кадастровый №***; включая выкупную цену за долю в праве на земельный участок и общее имущество, сумму 169 333 руб., убытки, связанные с выкупом и изъятием жилого помещения, в сумме 17 000 руб.; компенсацию за непроизведённый капитальный ремонт в сумме 48 000 руб.

Взыскать с муниципального образования «город Орел» в лице администрации г.Орла в пользу ФИО5 в качестве выкупной цены за принадлежащую ему 1/6 долю в праве собственности комнату №*** по адресу: <...>, общей площадью 18,6 кв.м., кадастровый №***; включая выкупную цену за долю в праве на земельный участок и общее имущество, сумму 169 333 руб., убытки, связанные с выкупом и изъятием жилого помещения, в сумме 17 000 руб.; компенсацию за непроизведённый капитальный ремонт в сумме 48 000 руб.

Взыскать с муниципального образования «город Орел» в лице администрации г.Орла в пользу ФИО2, в интересах которой действует законный представитель ФИО1, в качестве выкупной цены за принадлежащую ей 1/18 долю в праве собственности комнату №*** по адресу: <...>, общей площадью 18,6 кв.м., кадастровый №***; включая выкупную цену за долю в праве на земельный участок и общее имущество, сумму 56 444 руб., убытки, связанные с выкупом и изъятием жилого помещения, в сумме 5 667 руб.; компенсацию за непроизведённый капитальный ремонт в сумме 16 000 руб.

Взыскать с муниципального образования «город Орел» в лице администрации г.Орла в пользу ФИО3, в интересах которого действует законный представитель ФИО1, в качестве выкупной цены за принадлежащие ему 4/18 долей в праве собственности комнату №*** по адресу: <...>, общей площадью 18,6 кв.м., кадастровый №***; включая выкупную цену за долю в праве на земельный участок и общее имущество, сумму 225 778 руб., убытки, связанные с выкупом и изъятием жилого помещения, в сумме 22 667 руб.; компенсацию за непроизведённый капитальный ремонт в сумме 64 000 руб.

Взыскать с муниципального образования «город Орел» в лице администрации г.Орла в пользу ФИО2, в интересах которого действует законный представитель ФИО1, в качестве выкупной цены за принадлежащие ему 4/18 долей в праве собственности комнату №*** по адресу: <...>, общей площадью 18,6 кв.м., кадастровый №***; включая выкупную цену за долю в праве на земельный участок и общее имущество, сумму 225 778 руб., убытки, связанные с выкупом и изъятием жилого помещения, в сумме 22 667 руб.; компенсацию за непроизведённый капитальный ремонт в сумме 64 000 руб.

После выплаты выкупной цены прекратить право собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО2, ФИО4, ФИО5 на <...> по адресу: <...>, общей площадью 18,6 кв.м., кадастровый №***.

Признать право собственности муниципального образования «Город Орел» на комнату <...> по адресу: <...>, общей площадью 18,6 кв.м., кадастровый №***.

Взыскать с муниципального образования «город Орел» в лице администрации г.Орла за счёт казны муниципального образования «город Орёл» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО7 расходы по проведению судебной экспертизы в сумме 12 000 руб.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Орловский областной суд через Советский районный суд г.Орла в течение месяца с момента изготовления мотивированного текста решения.

Судья Т.А. Михеева

Мотивированное решение изготовлено 06.03.2023 года.