Дело № 2-555/2023
УИД 21 RS0015-01-2023-000582-55
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
07 ноября 2023 года г. Цивильск
Цивильский районный суд Чувашской Республики в составе: председательствующего судьи Крыловой В.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем Трофимовой П.В., с участием помощника прокурора Цивильского района ЧР Волкова М.Ю., представителя администрации Цивильского муниципального округа Чувашской Республики ФИО1, ответчика ФИО2 и его представителя ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску прокурора Цивильского района Чувашской Республики в интересах муниципального образования - Цивильский муниципальный округ Чувашской Республики и неопределенного круга лиц к ФИО2, администрации Цивильского муниципального округа Чувашской Республики о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки, признании недействительным постановления администрации Цивильского муниципального округа, исключении из ЕГРН записи о регистрации права собственности на земельный участок, признании отсутствующим права собственности на объект недвижимости – жилое здание, снятии с ЕГРН объекта недвижимости – жилого здания,
УСТАНОВИЛ :
Прокурор Цивильского района Чувашской Республики в интересах муниципального образования - Цивильский муниципальный округ Чувашской Республики и неопределенного круга лиц обратился в суд с иском с последующим уточнением требований к ФИО2, администрации Цивильского муниципального округа Чувашской Республики о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки, признании недействительным постановления администрации Цивильского муниципального округа, исключении из ЕГРН записи о регистрации права собственности на земельный участок, признании отсутствующим права собственности на объект недвижимости – жилое здание, снятии с ЕГРН объекта недвижимости – жилого здания.
Исковые требования мотивированы тем, что прокуратурой Цивильского района ЧР на основании поручения прокуратуры Чувашской Республики и обращения У. проведена проверка соблюдения требований земельного законодательства в деятельности администрации Цивильского муниципального округа при отчуждении земельных участков из муниципальной собственности. Проверкой установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Цивильского городского поселения Цивильского района ЧР и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка №. Согласно п.1.1 Договора аренды администрация Цивильского городского поселения предоставляет на основании протокола торгов по предоставлению в аренду земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № в соответствии с п.20 ст. 39.12 Земельного кодекса РФ, а ФИО2 принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью <данные изъяты> кв. метров, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Чувашская Республика, <адрес>, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок). Срок договора аренды земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в адрес администрации Цивильского городского поселения направлено уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома. Согласно вышеуказанному уведомлению сведения о площади застройки объекта капитального строительства составляют <данные изъяты> кв. метров. В последующем ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 составлена декларация об объекте недвижимости – жилой дом по адресу: ЧР, <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ данный объект недвижимости поставлен на государственный кадастровый учет, зданию присвоен кадастровый номер <данные изъяты>, в графе назначение здания указано – жилое, площадь жилого здания составляет <данные изъяты> кв. метров, правообладателем является ФИО2
ДД.ММ.ГГГГ главой Цивильского муниципального округа вынесено постановление № о предоставлении в собственность ФИО2 за плату земельного участка площадью <данные изъяты> кв. метров с кадастровым номером №.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и администрацией Цивильского муниципального округа заключен договор № купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, стоимостью <данные изъяты> рублей.
Прокурор указывает, что на спорном земельном участке ответчиком задекларирован объект недвижимости площадью <данные изъяты> кв.м., который <данные изъяты> раз меньше площади предоставленного земельного участка. Доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. для эксплуатации объекта площадью <данные изъяты> кв.м., не установлено.
09 июня 2023 года прокуратурой Цивильского района ЧР совместно с государственным инспектором Госжилинспекции проведено обследование данного земельного участка, в ходе которого установлено, что на земельном участке объект недвижимости отсутствует, имеется только фундамент для постройки.
Прокурор полагает, что учитывая совокупность установленных проверкой обстоятельств, целью ФИО2 при оформлении права собственности на объект недвижимости являлось получение в обход закона ( без проведения торгов ) в собственность земельного участка, а также его дальнейшая перепродажа.
Полагает, что сделка купли-продажи является ничтожной, указанная сделка нарушает требования закона и посягает на интересы муниципального образования, публичные интересы в области равного доступа граждан к приобретению прав на земельные участки.
Ссылаясь на ст. 45 ГПК РФ, ст. 168 ГК РФ, ст. 35, 39.3, 39.20 ЗК РФ просит признать недействительной регистрацию в ЕГРН права собственности ФИО2 на земельный участок площадью <данные изъяты> кв. метров с кадастровым номером №, исключить из ЕГРН запись о регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №, признать недействительным договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью <данные изъяты> кв. метров с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, применить последствия недействительности сделки по купле-продаже земельного участка в виде двухсторонней реституции с восстановлением первоначального положения сторон, признать недействительным постановление администрации Цивильского муниципального округа от ДД.ММ.ГГГГ № по предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером №, признать отсутствующим право собственности ФИО2 на объект недвижимости – жилое здание, площадью <данные изъяты> кв. метров, по адресу: <адрес> с кадастровым номером <данные изъяты>, снять с ЕГРН объект недвижимости – жилое здание, площадью <данные изъяты> кв. метров, с кадастровым номером №.
В судебном заседании помощник прокурора Цивильского района Чувашской Республики Волков М.Ю. исковые требования прокурора Цивильского района ЧР поддержал в полном объеме по изложенным в иске основаниям и вновь привел их суду.
Ответчик ФИО2 и его представитель ФИО3 исковые требования прокурора не признали в полном объеме и просили в удовлетворении иска отказать по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Администрация Цивильского муниципального округа Чувашской Республики в лице представителя ФИО1, действующей на основании доверенности, исковые требования прокурора не признала и просила в удовлетворении иска отказать, полагая, что процедура предоставления в собственность земельного участка была соблюдена.
Третье лицо – Управление Росреестра по Чувашской Республике своего представителя на судебное заседание не направило, в письменном отзыве на иск просило рассмотреть дело без их участия.
Выслушав участников судебного разбирательства, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
Согласно статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3).
В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 7 постановления от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1, 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По общему правилу продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов (пункт 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного кодекса.
Исходя из положений пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.
При этом возведение на земельном участке объекта, не отвечающего по назначению требованиям закона, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на него, не влечет возникновения у лица права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.
Равным образом, при предоставлении в собственность лица арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган местного самоуправления обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.
Следовательно, применительно к спорным правоотношениям собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования для эксплуатации расположенного на нем объекта.
По смыслу статей 35, 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый данным объектом и необходимый для его использования. Собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, не освобождается от обязанности представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимого имущества.Таким образом, размер испрашиваемого земельного участка должен быть обоснован.
Предоставление уполномоченным органом государственной власти земельного участка в большем размере, чем объективно необходимо для эксплуатации объекта недвижимости, может свидетельствовать о его выкупе собственником здания или сооружения в обход установленной законом процедуры (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Цивильского городского поселения Цивильского района ЧР и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ( на 20 лет) ( л.д. 14-16).
14 ноября 2022 года ФИО2 в адрес Цивильского городского поселения Цивильского района ЧР направлено уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома. Согласно вышеуказанному уведомлению сведения о площади застройки объекта капитального строительства составляют <данные изъяты> кв. метров.
16 ноября 2022 года администрация Цивильского городского поселения в адрес ФИО2 направила уведомление о соответствии указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта на земельном участке с кадастровым номером №.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 составлена декларация на объект недвижимости – здание, назначение –жилое, количество этажей -1, адрес: <адрес>, год завершения строительства – 2023, кадастровый номер земельного участка -№.
ДД.ММ.ГГГГ в результате проведенных кадастровых работ, кадастровым инженером ООО «МиТИ» Х. подготовлен технический план здания (л.д. 23-35). В соответствии с техническим планом здания от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 было возведено здание, назначение объекта недвижимости определено - жилое, материал наружных стен – из прочих материалов, площадь <данные изъяты> кв.м., год завершения строительства - ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ на основании технического плана здание по адресу: <адрес> поставлено на государственный кадастровый учет, с присвоением кадастрового номера №, за ФИО2 зарегистрировано право собственности на вышеуказанное здание в Едином государственном реестре недвижимости за №.
ДД.ММ.ГГГГ в администрацию Цивильского муниципального округа ЧР от ФИО2 поступило заявление о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в собственность без проведения торгов на основании п.п. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ (как собственнику здания, сооружения, помещения, расположенного на данном земельном участке).
ДД.ММ.ГГГГ главой Цивильского муниципального округа вынесено постановление № о предоставлении в собственность ФИО2 за плату земельного участка с кадастровым номером №.
ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Цивильского муниципального округа ЧР и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв. метров, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, выкупная цена земельного участка определена в сумме <данные изъяты> рублей.
Расчет стоимости земельного участка произведена на основании Постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 26.10.2007 №269 « О размерах платы за землю».
Факт оплаты ФИО2 стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> рублей подтверждается чеком по операции от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 68).
ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи земельного участка за ФИО2 зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, в Едином государственном реестре недвижимости за №
В настоящее время администрация Цивильского муниципального округа Чувашской Республики является правопреемником администрации Цивильского городского поселения Цивильского района Чувашской (ст.5 закона Чувашской республики от 29 марта 2022 года №27«О преобразовании муниципальных образований Цивильского района Чувашской Республики и о внесении изменений в Закон Чувашской Республики "Об установлении границ муниципальных образований Чувашской Республики и наделении их статусом городского, сельского поселения, муниципального района, муниципального округа и городского округа»).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в адрес администрации Цивильского муниципального округа ЧР направлено уведомление о сносе объекта капитального строительства по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.
На момент проверки, проведенной прокуратурой Цивильского района ЧР совместно с государственным инспектором Госжилинспекции ЧР ДД.ММ.ГГГГ на спорном земельное участке наличие объекта капитального строительства – жилого здания, не установлено. Снос объекта недвижимости ФИО2 осуществлен ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, объект недвижимости – жилой дом площадью <данные изъяты> кв. метров с кадастровым номером №, по адресу: ЧР, <адрес>, снят с кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ
Из материалов дела следует, что ответчиком ФИО2 на спорном земельном участке площадью <данные изъяты> кв. м задекларирован объект недвижимости общей площадью <данные изъяты> кв. м, то есть в <данные изъяты> раз превышающей площадь земельного участка.
Доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м для эксплуатации объекта недвижимости площадью <данные изъяты> кв. м, суду не представлены.
В подтверждение факта существования заявленного объекта недвижимости и его характеристик как жилого дома ответчик ФИО2 представил технический план, выполненный кадастровым инженером Х.
Технический план составлен в соответствии с декларацией ответчика об объекте недвижимости, который не позволяет установить индивидуальные характеристики объекта недвижимости, сделать вывод о его соответствии строительным нормам и требованиям безопасности применительно к жилому дому, поскольку на момент рассмотрения спора в суде объект недвижимости уже снесен ответчиком.
Таким образом, в судебном заседании установлено, что между регистрацией прав ответчика на здание (ДД.ММ.ГГГГ), выкупом земельного участка (ДД.ММ.ГГГГ) и последующим сносом дома (ДД.ММ.ГГГГ) прошел крайне незначительный период, что не может отвечать принципам разумного и добросовестного поведения.
Нарушение органом местного самоуправления условий и порядка предоставления земельных участков гражданам и последующая регистрация ФИО2 права собственности на земельный участок повлекли за собой незаконное отчуждение земельного участка и, как следствие, не поступление в бюджет муниципального образования денежных средств от продажи земельного участка на торгах, и нарушение прав неопределенного круга лиц на подачу заявления о приобретении прав на данный земельный участок.
Приведенные выше обстоятельства в своей совокупности: несоразмерность объекта недвижимости площади земельного участка, отсутствие доказательств того, что возведенный объект отвечал по назначению требованиям закона, и снос объекта практически сразу после выкупа земельного участка, указывают на то, что по существу оспариваемые прокурором действия ответчика были направлены на обход установленной законом процедуры.
При таких обстоятельствах и постановление администрации Цивильского муниципального округа ЧР от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером №» и заключенный на его основании договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым номером №, являются недействительными.
Пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Следовательно, на администрацию Цивильского муниципального округа ЧР следует возложить обязанность возвратить ФИО2 уплаченные по договору купли-продажи денежные средства в размере <данные изъяты>, а на М.Ю. - обязанность возвратить земельный участок в распоряжение администрации Цивильского муниципального округа ЧР.
Поскольку сделка, на основании которой в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности ФИО2, является недействительной, сведения о таком праве подлежат исключению из реестра.
Также суд учитывает, что договор аренды спорного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером № был заключен на срок по ДД.ММ.ГГГГ, никем не оспаривается, в связи с чем указанный договор является действующим между администрацией Цивильского муниципального округа Чувашской Республики как правопреемником администрации Цивильского городского поселения Цивильского района Чувашской Республики и ФИО2
Принимая во внимание, что на момент рассмотрения спора в суде объект недвижимости - здание площадью <данные изъяты> кв. метров, с кадастровым номером №, ответчиком снесено и объект недвижимости снят с кадастрового учета, производство по делу по иску прокурора к ФИО2, администрации Цивильского муниципального округа ЧР в части признания отсутствующим право собственности ФИО2 на спорный объект недвижимости и исключении из ЕГРН записи о регистрации права собственности на указанный объект недвижимости, подлежит прекращению.
На основании ст. 144 ГПК РФ суд считает необходимым отменить меры по обеспечению иска в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике – Чувашии совершать регистрационные действия в отношении недвижимого имущества: - земельный участок площадью <данные изъяты> кв. метров с кадастровым номером №, по адресу: Чувашская Республика, <адрес>.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд-
РЕШИЛ :
Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, заключенный между администрацией Цивильского муниципального округа Чувашской Республики и ФИО2, постановление администрации Цивильского муниципального округа от 01.03.2023 №157 «О предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером №».
Применить последствия недействительности сделки по купле-продаже земельного участка с кадастровым номером №.
Прекратить право собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства.
Взыскать с администрации Цивильского муниципального округа Чувашской Республики в пользу ФИО2 <данные изъяты>) руб. <данные изъяты> коп. в счет возврата стоимости земельного участка по недействительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ
Считать действующим между администрацией Цивильского муниципального округа Чувашской Республики как правопреемником администрации Цивильского городского поселения Цивильского района Чувашской Республики и ФИО2 заключенный между администрацией Цивильского городского поселения Цивильского района Чувашской Республики и ФИО2 договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, с внесением соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение является основанием для погашения записи о регистрации права собственности за ФИО2 на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства.
Прекратить производство по делу по иску прокурора Цивильского района Чувашской Республики к ФИО2, администрации Цивильского муниципального округа Чувашской Республики в части признания отсутствующим право собственности ФИО2 на объект недвижимости – жилое здание, площадью <данные изъяты> кв. метров, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, исключения из ЕГРН записи о регистрации права собственности ФИО2 на жилое здание площадью <данные изъяты> кв. метров, с кадастровым номером №.
Отменить меры по обеспечению иска в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике – Чувашии совершать регистрационные действия в отношении недвижимого имущества: - земельный участок площадью <данные изъяты> кв. метров с кадастровым номером №, по адресу: Чувашская Республика, <адрес>, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства.
Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Чувашской Республики путем подачи апелляционной жалобы или представления в течение 1 (одного) месяца со дня его принятия в окончательной форме, через Цивильский районный суд.
Решение в окончательной форме изготовлено 14 ноября 2023 года.
Председательствующий, судья В.М. Крылова