...

...

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

2 октября 2023г. г. Ноябрьск ЯНАО

Ноябрьский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи Мизиновой Л.Ю.

секретаря судебного заседания Бикмуллиной А.А.

с участием: истца ФИО1, ее представителя – адвоката Демченко Ж.А., ответчика Пихало Ю.П.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО3 к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры, взыскании судебных расходов,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Пихало Ю.П. о возложении обязанности заключить основной договор купли продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на условиях, согласованных в предварительном договоре от 01.04.2023г., определив стоимость <адрес> рублей, в срок не позднее даты вступления решения суда в законную силу, взыскании судебных расходов на представителя в сумме 50 000 рублей, государственную пошлину в сумме 300 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что 23.12.2023г. между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. В соответствии с его условиями стоимость квартиры была определена в размере 4300000 рублей. При подписании договора истцом был передан ответчику аванс в размере 3000000 рублей. Стороны согласовали, что основной договор купли-продажи будет заключен до 15.02.2023г. Истец передала аванс для того, чтобы ответчик смог погасить задолженность по кредитным обязательствам и снять обременение. 04.02.2023г. стороны заключили новый предварительный договор купли-продажи квартиры с той же ценой, с новым сроком заключения основного договора -25.02.2023г. При заключении договора покупатель передал продавцу в качестве аванса еще 330 000 рублей. 01.04.2023г. стороны заключили предварительный договор купли-продажи квартиры на тех же условиях с новым сроком заключения основного договора - 01.05.2023г. Поскольку ответчик уклонился от заключения основного договора купли-продажи ФИО3 26.05.2023г. направила в его адрес предложение о заключении основного договора, которое оставлено ФИО2 без исполнения. Расценив такое поведение ответчика как уклонение от принятых на себя обязательств, ФИО3, ссылаясь на положения статей 445,429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилась в суд с настоящим иском.

В судебном заседании истец ФИО3 и ее представитель – адвокат ФИО6 настаивали на удовлетворении иска по тем же основаниям (избранным способом защиты прав). Пояснили, что стороны длительное время вели переговоры по вопросу заключения договора купли-продажи и в пределах срока предварительного договора совершали действия, направленные на заключение основного договора, соответственно истец в течение 6 месяцев (с ДД.ММ.ГГГГ) вправе обратиться в суд с иском о понуждении ответчика к заключению договора купли-продажи квартиры.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании с иском не согласился, пояснил, что отказался от продажи квартиры истцу, поскольку ФИО3 ввела его в заблуждение. В период действия предварительного договора купли-продажи истец, не являясь собственником квартиры, заключила с ним договор аренды и сдавала ему квартиру за плату. Из-за недобросовестного поведения истца он не захотел более продолжать с ней договорные отношения, о чем сообщил ей. В ходе переговоров ФИО3 согласилась получить назад денежные средства и предлагала риэлтерские услуги по продаже квартиры третьим лицам. Заключить основной договор купли-продажи квартиры до 01.05.2023г. было невозможно, поскольку запись о залоге погашена только 05.06.2023г.

Третьи лица- Росреестр, Агентство по страхованию вкладов, АО «СтарБанк», будучи извещенными о рассмотрении дела, участия в судебном заседании не принимали.

В письменных пояснениях Агентство по страхованию вкладов указало, что по состоянию на 10.05.2023г. все обязательства ФИО2 перед банком были исполнены, 12.05.2023г. в адрес заемщика направлена справка об отсутствии задолженности по кредитному договору, а также оригинал закладной для снятия обременения -ипотеки.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ дело может быть рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

29.06.2007г. между АО «СтарБанк» и ФИО2 заключен кредитный договор <***> на сумму 1250000 рублей. Кредитный договор был обеспечен ипотекой квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

23.12.2022г. между ФИО3 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи указанной квартиры. В соответствии с его условиями стоимость квартиры была определена в размере 4300000 рублей. В силу пункта 1.7 предварительного договора цена за квартиру пересмотру не подлежит. Стороны согласовали, что основной договор купли-продажи будет заключен до 15.02.2023г.

При подписании предварительного договора ФИО3 передала ФИО2 по расписке в качестве авансового платежа 3000000 рублей.(л....). Предварительный договор был заключен в связи с тем, что квартира находилась в залоге у Агентства по страхованию вкладов. Стороны пришли к соглашению, что кредитная задолженность продавца перед АО «СтарБанк» будет погашена за счет денежных средств, предоставляемых ему покупателем, после чего будут отменено обременение - ипотека. (л.д....

В последующем (04.02.2023г.) стороны заключили новый предварительный договор, в котором изменили срок заключения основного договора купли-продажи до 25.02.2023г., а также изменили условия расчета по договору. 04.02.2023г. ФИО3 передала ФИО2 в качестве авансового платежа за квартиру еще 330 000 рублей. Передачу денежных средств стороны оформили распиской ( л.д...).

До 15.02.2023г. и 25.02.2023г. стороны не заключили основной договор купли-продажи. Ни одна из сторон предварительного договора предложение заключить основной договор другой не направила.

01.04.2023г. ФИО3 и ФИО2 вновь заключили предварительный договор купли-продажи той же квартиры, за ту же цену, со сроком заключения основного договора до 01.05.2023г.

До 01.05.2023г. стороны не заключили основной договор купли-продажи. Ни одна из сторон предварительного договора предложение заключить основной договор другой не направила.

Как следует из пояснений сторон и материалов дела, ФИО2 не мог осуществить отчуждение квартиры, поскольку недвижимое имущество находилось в залоге у банка, о чем истец была уведомлена.

Пунктом 3.1 предварительного договора предусмотрен отказ продавца от продажи квартиры, возврат авансового платежа в течение 2х дней и пеней в размере 200 000 рублей (л.д...). Также в силу пункта 2.9 предварительный договор не может быть подписан до снятия обременений, арестов, ипотеки в отношении квартиры.

В срок до 01.05.2023г. основной договор между сторонами подписан не был. После указанной даты, ответчик отказался от заключения договора купли-продажи о чем уведомил истца. Как следует из аудиозаписи разговора сторон, представленной ответчиком и признанной действительной истцом, по истечении срока для заключения основного договора (01.05.2023г.) ФИО3 выразила согласие на продажу спорной квартиры третьим лицам с возвратом ей денежных средств. Из разговора сторон явствовало отсутствие воли на заключение договора купли-продажи в отношении спорной квартиры.

26.05.2023г. ФИО3 направила в адрес ФИО2 предложение о заключении основного договора купли-продажи.Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора допускается только тогда, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 1, 3, 4 и 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются в будущем на его условиях заключить основной договор.

В нем указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, и только если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства по предварительному договору прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по его заключению (пункт 5 статьи 429, пункты 2, 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пунктах 27, 28, 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом только при наличии у ответчика соответствующей обязанности. Спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента истечения установленного предварительным договором срока в случае своевременного совершения сторонами действий, направленных на заключение основного договора, но не приведших к положительному результату. Несовершение ни одной из сторон таких действий в течение установленного срока свидетельствует об утрате ими интереса в заключении основного договора и влечет прекращение обязательства по его заключению.

В силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В рассматриваемом деле стороны в пункте 1.3 предварительного договора от 01.04.2023г. предусмотрели срок, до окончания которого должны были исполнить взятые на себя обязательства, по истечении которого такие обязательства считаются прекращенными.

Доводы о совершении сторонами действий, направленных на заключение основного договора, правового значения не имеют и основаны на ошибочном толковании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Материалами дела подтверждено, что до окончания срока, в течение которого стороны должны были заключить основной договор купли-продажи квартиры, то есть не позднее 15.02.2023г., 25.02.2023г., 01.05.2023г., ни одна из сторон предварительного договора предложение заключить основной договор другой не направила.

По истечении срока предварительного договора ( 01.05.2023г.) срок заключения основного договора сторонами не изменялся, новый предварительный договор не заключался.

Следовательно, исходя из положений пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительными договорами, прекращены, поскольку до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не был заключен, и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор.

При этом, предложение заключить договор после установленного предварительным договором срока не имеет правового значения в связи с прекращением соответствующего обязательства. Понуждение к заключению основного договора в этих условиях войдет в противоречие с принципом свободы договора.

Сами по себе обстоятельства согласования сторонами всех условий договора, передача ответчику денежных средств (аванса) по договору, вытекают из содержания предварительного договора купли-продажи, действие которого закончилось.

Оснований для иного толкования предварительного договора у суда не имеется, дело рассмотрено в пределах заявленных требований ( ч.3 ст.196 ГПК РФ).

С учетом изложенного, правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО3 о понуждении ФИО2 к заключению договора купли-продажи квартиры, у суда не имеется.

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ,суд

решил:

исковые требования ФИО3 к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры, взыскании судебных расходов,-оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Суд <адрес> в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи жалобы через Ноябрьский городской суд.

Кассационные жалоба, представление могут быть поданы в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного постановления путем подачи жалобы через Ноябрьский городской суд.

Решение принято в окончательной форме ...

Судья: ...

Подлинник решения хранится в Ноябрьском городском суде в деле №.