Дело №RS0№-83

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 сентября 2023 года <адрес>

Свердловский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи – Милуш О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО5,

с участием представителя истца/ответчика ФИО2 – ФИО16, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, представителя ответчика/истца ФИО3- ФИО17, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, представителя ответчика ФИО1 Н.Б., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО1 муниципального имущества и земельных отношений Администрации <адрес> о признании недействительным договора аренды, признании права собственности на земельный участок, по встречному иску ФИО3 к ФИО2, ФИО1 муниципального имущества и земельных отношений ФИО20 <адрес> о возложении обязанности изменить условия договора аренды, определении порядка пользования земельным участком,

УСТАНОВИЛ:

ФИО6 обратился с иском к ФИО3, ФИО1 ФИО19 <адрес> о признании недействительным договора аренды земельного участка, признании права собственности, требования мотивированы тем, что согласно распоряжению администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ утвержден проект границ земельного участка общей площадью 1361 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, занимаемого жилым домом. В дальнейшем земельный участок поставлен на кадастровый учет и предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора ФИО3, ФИО7, ФИО8, ФИО9 для эксплуатации жилого дома на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Жилой дом по адресу: <адрес> является двухквартирным домом. Собственником <адрес>, общей площадью 64,7 кв.м. является ФИО2, собственником <адрес>, общей площадью 32,2 кв.м. является ФИО3 Впоследствии ФИО3 построила на земельном участке 3-х этажный индивидуальный жилой дом, площадью 252,4 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>, строение 1 и зарегистрировала на него право собственности. После чего, ФИО3 решила разделить указанный земельный участок, пытаясь оформить себе под ижс 714 кв.м., а под двухквартирный дом оставить 617 кв.м., т.е. в совокупности ФИО3 решила завладеть 81% от земельного участка с кадастровым номером №, который изначально был сформирован под эксплуатацию двухквартирного жилого дома.

Согласно решению Свердловского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 было отказано в удовлетворении требований о возложении обязанности об утверждении схемы земельного участка, решение вступило в законную силу. В данном решении применимо законодательство, регламентирующее отношения по возникновению права общей долевой собственности, согласно, прежде всего, норм ГК РФ и ЖК РФ, а именно нормы по формированию, возникновению права собственности, эксплуатации земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома. Получив выписку из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером № местонахождение: <адрес>, площадь участка 1361 кв.м., истец узнал, что указанный земельный участок предоставлен в аренду на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО3. В дальнейшем истец обратился к ФИО3 с просьбой предоставить копию данного договора аренды. Согласно предоставленной копии договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ № выяснилось, что земельный участок с категорией земель — земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, с наложением на зоны с особыми условиями использования территории: водоохранную зону <адрес>, прибрежную защитную полосу <адрес>, -охранные зоны инженерных сетей: электроснабжения, находящийся по адресу: <адрес>, общей площадью 1361 кв.м., предоставлен для использования в целях эксплуатации жилых домов с кадастровыми номерами №. Согласно приложению к указанному договору, размер доли арендованного ФИО3 земельного участка с кадастровым номером № составил 81,5% (1108 кв.м.) от указанного земельного участка. Вместе с тем, дом с кадастровым номером № является многоквартирным домом, земельный участок в целях эксплуатации указанного дома был оформлен еще в 2006 <адрес>, заключение договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ № на земельный участок с категорией земель — земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, с наложением на зоны с особыми условиями использования территории: водоохранную зону <адрес>, прибрежную защитную полосу <адрес>, охранные зоны инженерных сетей: электроснабжения находящийся по адресу: <адрес>, г. `Красноярск, <адрес>, общей площадью 1361 кв.м., является незаконным, а сам договор -недействительным. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в ФИО1 муниципального имущества и земельных отношений администрации <адрес> с заявлением, в котором изложил обстоятельства и просил расторгнуть договор аренды земельного участка с множественностью лиц. В ответ на обращение ФИО1 уведомило об отсутствии оснований для прекращения аренды, предложено присоединиться к указанному договору аренды на 18,5% от общей площади указанного земельного участка.

Истец просит признать недействительным договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ № на земельный участок категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, г. `Красноярск, <адрес>, общей площадью 1361 кв.м с применением последствий недействительности сделок; признать за ФИО2 право на долю в размере 66,77% в праве общей долевой собственности на земельный участок категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, г. `Красноярск, <адрес>, общей площадью 1361 кв.м.

Впоследствии ФИО2 иск уточнил, просит признать недействительным договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 01.09.2020г. № на земельный участок с категорией земель — земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, общей площадью 1 361 кв.м; исключить сведения из ЕГРН о зарегистрированном договоре аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ № на земельный участок с категорией земель — земли населенных пунктов, с кадастровым номером ФИО21, находящийся по адресу: <адрес>, общей площадью 1 361 кв.м.; признать за истцом (ФИО2) право на долю в размере 54 % (731,34 кв.м.) в праве общей долевой собственности на земельный участок с категорией земель — земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, общей площадью 1 361 кв.м.

ФИО3 обратилась в суд со встречным иском, просит определить порядок пользования ФИО10 и ФИО2 земельным участком с кадастровым номером №, находящимся по адресу: <адрес>, г. `Красноярск, <адрес>, общей площадью 1361 кв.м, согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ с учетом фактического порядка землепользования на местности 15 лет и более, установив смежную границу между участками: 4. Х 626711,54 У 95608,52, 5. Х 626700,87 У 95614,88; 6. Х 626700,37 У95615,12; 7. Х 626700,29 У 95614,78; 8. Х 626694,78 У 95615,03; 9. Х 626693,31 У 95612,78; 10. Х 626691,57 У 95613,86; 11. Х 626690,94 У 95612,83; 12. Х 626682,58 У 95618,10, 13. Х 626680,87 У 95618,95, обязать ФИО1 подписать договор аренды с ФИО2 и ФИО11 в долях в соответствии с фактически занимаемой площадью земли 545 кв.м и 816 кв. м. соответственно. Требования мотивированы тем, что между ФИО3 и ФИО2, сложился более 15 лет порядок пользования спорным земельным участком, который отражен в акте полевого контроля от ДД.ММ.ГГГГ, а также закреплен в договоре аренды отДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок фактически разделен забором на два земельных участка, каждый из которых используется обособленно друг от друга. На указанном земельном участке находится два дома, один блокированной застройки, другой индивидуальный жилой дом.

Истец по первоначальному иску (ответчик по встречному) ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, обеспечил явку представителя ФИО16

Представитель истца по первоначальному иску (ответчика по встречному) ФИО16 в судебном заседании доводы, изложенные в первоначальном иске поддержала, просила иск удовлетворить, в удовлетворении встречного иска просила отказать, поскольку границы, о которых заявляет ФИО3 не существуют 15 лет и более, не соответствуют границам, которые установлены в 2006 г. при постановке земельного участка на кадастровый учет, координаты не являются достоверными, фактические границы имеют иную конфигурацию, существующая внутренняя граница не согласована собственниками многоквартирного жилого дома.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному) ФИО11 в судебное заседание не явилась, о дате времени и месте рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом, обеспечила явку представителя ФИО17

Представитель ответчика по первоначальному иску (истец по встречному) ФИО17 в судебном заседании в удовлетворении первоначального иска возражала, поскольку на момент заключения договора аренды на земельном участке № расположено два объекта жилой дом № и жилой дом №. Земельный участок используется для эксплуатации указанных жилых домов, не может являться общим имуществом собственников многоквартирного дома.

Представитель ответчика ФИО1 Н.Б. в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление, в котором просила в иске отказать за необоснованностью.

Третьи лица Министерство экологии и рационального природопользования <адрес>, Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены, ходатайств об отложении слушания дела не поступало.

Свидетель ФИО12 суду пояснила, что дом, в котором проживают стороны по <адрес> в <адрес> являлся двухквартирным.

Выслушав стороны, свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 13 ст. 39.20 ЗК РФ «Особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами».

Пункт 2 ст. 1 ЖК РФ гласит: «граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан».

Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно п.1. ст. 16 закона №189-ФЗ от 29.12.2004г. «О введении в действие жилищного кодекса РФ» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. ч. 2 - 5 адрес закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также исходя из разъяснений, данных в п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что в случае, если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Более того, статьей 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы объекта недвижимости и земельного участка.

Понятие жилого дома блокированной застройки содержится в части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которой под жилым домом блокированной застройки понимается жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Договор аренды земельного участка имеет сложный юридический состав, включающий акт органа местного самоуправления (постановление) и соглашение (договор), заключенный на основании этого акта.

При заключении в установленном порядке договора аренды публично-правовые отношения по предоставлению земли прекращаются (административный акт исполнен), а между сторонами возникают иные (обязательственные) правоотношения по владению и пользованию спорным земельным участком, которые основаны на самостоятельной гражданско-правовой сделке.

В соответствии с ч. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ч. 2 ст. 168 указанного кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией <адрес> в лице руководителя ФИО1 муниципального имущества и земельных отношений и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора №, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером № местонахождение: <адрес>, площадь участка 1361 кв.м, для эксплуатации жилых домов с кадастровыми номерами №, №.

Согласно сведениям ЕГРН вид разращённого использования земельного участка – в целях эксплуатации жилого дома.

Согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 540 и действовавшему до ДД.ММ.ГГГГ, вид разрешенного использования " жилая застройка" допускал размещение на участках с названным видом разрешенного использования многоквартирных домов.

В границах земельного участка с кадастровым номером №, расположены жилые здания с кадастровым номером № собственник ФИО3, с кадастровым номером №, в составе которого расположены жилые помещения: с кадастровым номером №, площадью 64,7 кв.м - собственность ФИО2, и с кадастровым номером №, площадью 32,2 кв.м. - собственник ФИО3

Право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером № зарегистрировано на основании решения Свердловского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившего законную силу.

Также ФИО3 обращалась в суд с иском к ФИО1 муниципального имущества и земельных отношений администрации <адрес>, ФИО2 о возложении обязанности об утверждении схемы земельного участка, поскольку возникла необходимость разделения земельного участка. Решением от ДД.ММ.ГГГГ Свердловского районного суда <адрес> ФИО3 отказано в удовлетворении иска.

Ранее земельный участок из земель поселений оценочной зоны №, общей площадью 1 361,0 кв.м., местонахождение: <адрес> был предоставлен по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора ФИО3, ФИО13, ФИО2, ФИО14, ФИО2, ФИО9 в целях эксплуатации жилого дома на 15 лет со сроком до ДД.ММ.ГГГГ, о чем в материалы дела представлено распоряжение администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-недв, договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. Проект границ земельного участка был утвержден.

Посчитав свои права нарушенными, ФИО2 обратился в ФИО1 заявлением о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

В ответ на обращение ФИО2, администрация города уведомила последнего об отсутствии оснований для прекращения договора аренды и предложила присоединиться к договору аренды.

Судом также установлено, что на момент образования земельного участка площадь <адрес> составляла 37,4 кв.м., площадь <адрес> составляла 32,2 кв.м. Указанное обстоятельство сторонами не оспаривалось. Приобретенные помещения в двухквартирном жилом доме не могут быть выделены в натуре вместе с частью земельного участка, на котором он расположен.

По ходатайству сторон определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная землеустроительная экспертиза.

Согласно экспертному заключению ФИО22» фактическое местоположение границ и площадь земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, закреплено на местности ограждением, в том числе существующими на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием объектов искусственного происхождения (ограждения деревянные, металлические и деревянные опоры, сетка рабица), что позволило определить местоположение данного земельного участка на момент проведения экспертного обследования. В целом фактическая граница в т.т № с допустимой погрешностью соответствует сведениям в ЕГРН ‚ в т.т. 9-10-11-12 не совпадает. Площадь по ЕГРН – 1361 кв.м., фактическая площадь - 1405 кв.м. Имеется наложение на смежный земельный участок (автодорога) с кадастровым номером № - 25,2 кв.м. Граница на местности на исследуемом земельном участке, определяющая фактический порядок пользования земельным участком с кадастровым — номером №, находящимся по адресу: <адрес>‚ 275 между ФИО2 и ФИО3 имеется. Историческая граница, существующая более 15 лет, была зафиксирована в марте 2005 года на топографическом плане, изготовленном ФИО23». При сравнении фактической границы между <адрес>, определенных во время экспертного обследования, граница, определенная в 2005, совпала с фактической. Раздел, выдел, исключение части земельного участка под индивидуальным жилым домом не возможен. Согласно правил землепользования и застройки минимальный размер земельного участка для ИЖС составляет 600 кв.м. Выделение такого участка из земельного участка, находящегося в общей долевой собственности существенно нарушает права иных собственников. Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером №, находящимся по адресу: <адрес> расположен в границах зоны с реестровым номером 24:00-6.18814 от ДД.ММ.ГГГГ – Зона санитарной охраны 2 пояса поверхностного водоразбора на <адрес>. Земельный участок с кадастровым номером №, весь находится в прибрежной защитной полосе, в территории водоохранной зоны. На земельном участке:ЗУ1 ( ФИО15, ) расположена часть дома кВ. 1 и баня, на земельном участке:ЗУ2 (ФИО3) расположены; часть дома, кв,2, жилой дом с кадастровым номером №, с адресом: г, Красноярск, ул, Базайская, 275, стр. 1 (собственник ФИО3), баня. Согласно Техническому заключению по результатам обследования объекта «Жилой дом» по адресу: <адрес>, вынесенного ФИО24 в мае 2022г установлено: жилой дом <адрес>, год постройки 1957, по инвентаризации БТИ на ДД.ММ.ГГГГг дом состоит из квартиры, площадью 80,2 кв.м. После инвентаризации 1986 г в жилом доме Базайская‚ 275 числилось 2 квартиры: <адрес> площадью 37,4 и <адрес> площадью 32,2 кв.м. То есть на момент образования земельного участка на ДД.ММ.ГГГГ (далее в момент постановки участка на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ) в жилом доме Базайская‚ 275 числилось 2 квартиры: <адрес> площадью 37,4 и <адрес> площадью 32,2 кв.м. Площадь земельного участка с кадастровым номером № <адрес>ДД.ММ.ГГГГ кв.м. Согласно занимаемой площади жилых помещений, доля в общей долевой собственности на земельный участок, согласно действующих норм расчета долей земельного участка согласно жилой площади, находящейся в собственности составляла на момент образования и постановки на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером №, <адрес>: - <адрес> - 1361:69,6х37,4=731.34 кв.м; <адрес> - 1361:69,6х32,2=629,66кв.м. На момент образования занимаемые части земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГг составляли : Кв.1 ЗУ1: - 545 кв.м; Кв.2 3У2; 816 кв.м. В настоящее время площади составляют: <адрес> ЗУ1: - 558,32 кв.м, <адрес> ЗУ2: 846,59 кв.м, в сумме составляет 1405 кв.м, что свидетельствует о неточности установления ограждения собственниками при обновлении ограждения :3У1 и ранее установленные: 3У2 ограждения с наложением на земли общего пользования. Согласно ч.5 ст.16 федерального закона «О введении в действие ЖК РФ» от ДД.ММ.ГГГГ №189-ФЗ земельный участок, сформированный после введения в действие указанного закона переходит в общедолевую собственность с момента его кадастрового учета, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ. Вес дальнейшие изменения в площади и в долях осуществляются в установленном порядке с согласия всех собственников. Эксперт полагает, что должен быть сохранен существующий порядок пользования земельным участком, а также пропорционально занимаемой жилой площади собственниками жилых помещений действие на момент образования земельного участка в границах кадастрового учета, координаты которого внесены в ЕГРН по линии разграничений определенной в 2005 г. и сохраненной в настоящее время Кв.1 ЗУ1: - 545 кв.м и Кв.2 3У2; 816 кв.м.

В силу части 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 данного Кодекса.

Суд оценивает указанное заключение эксперта в совокупности с другими доказательствами.

Основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества. Как установлено, здание двухквартирного дома по <адрес> в <адрес> имеет общую крышу, перекрытия, выстроено на общем фундаменте, согласно схематическому плану от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.174 оборот, т.2), спорный дом имеет общий двор, что также подтверждается заключением по закреплению участка домовладения (л.д.155, т.1), техническим заключением ООО «КСК-Проект» от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому обследуемый жилой дом не является объектом индивидуального жилищного строительства вследствие раздела одной квартиры на две квартиры, независимая эксплуатация <адрес> невозможна по своему архитектурно-планировочному и конструктивному решению, имеются общие крыша, подполье. При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что спорный дом не является индивидуальным жилым домом, домом блокированной застройки, имеет признаки двухквартирного жилого дома.

Согласно частям 2, 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Под квартирой понимается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Состав общего имущества в многоквартирном доме установлен статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, в который, в частности, включены: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) (пункт 1); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 3); земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, границы и размер которого определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (пункт 4).

Земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

Земельный участок, сформированный до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае если земельный участок не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (пп. 4 п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (абз.2 п. 7 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Положениями ст. 36 Жилищного кодекса установлено, что право собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом, возникает у собственников помещений в доме с момента постановки земельного участка на государственный кадастровый учет и орган государственной власти или орган местного самоуправления утрачивает право распоряжения таким земельным участком.

В указанной связи, заключение договора аренды на земельный участок, находящийся под многоквартирным жилым домом, законом не предусмотрено.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику и лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду. Администрация <адрес> в лице ФИО1 муниципальных и земельных отношений при заключении договора аренды распорядилась имуществом, которое в силу закона обременено правами иных лиц, а именно собственников жилых помещений в многоквартирном доме, в связи с чем указанная сделка является ничтожной, иных последствий данного нарушения законом не предусмотрено.

Вместе с тем, при предоставлении в аренду ФИО3 земельного участка общей площадью 1 361 кв. м с кадастровым номером № указанное обстоятельство не учитывалось, как и не учитывалось мнение второго собственника ФИО2

Кроме того, земельный участок по договору аренды был предоставлен для обслуживания жилых зданий дом с кадастровыми номерами №, тогда как изначально земельный участок был предоставлен под эксплуатацию двухквартирного жилого дома с кадастровым номером №.

Таким образом, поскольку договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ между администрацией <адрес> и ФИО3, заключен с нарушением прав истца ФИО2, суд признает договор аренды недействительным.

Нарушенные права истца могут быть восстановлены путем признания за ним права собственности на спорный земельный участок.

Соответственно, доля истца ФИО2 в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, каковым является земельный участок с кадастровым номером № площадью 1361 кв. метра по адресу <адрес> в <адрес>, пропорциональна размеру общей площади собственника помещения в этом доме на момент образования земельного участка и составляет 27/50 (731,34 кв.м.) в праве общей долевой собственности на земельный участок, доля ФИО3 праве общей долевой собственности на земельный участок составит 23/50.

В связи с признанием договора аренды недействительным, требования ФИО3 к ФИО2, ФИО1 муниципального имущества и земельных отношений Администрации <адрес> о возложении обязанности изменить условия договора аренды не подлежат удовлетворению.

Довод ФИО3 о необходимости определения порядка пользования земельным участком, предложенным экспертом ООО «Гипрозем» по сложившемуся фактическому землепользованию судом отклоняется.

При недостижении согласия участников долевой собственности в многоквартирном доме относительно владения и пользования относящимся к дому общим имуществом - земельным участком, порядок пользования таким имуществом подлежит определению исходя из долей собственников многоквартирного дома в праве общей долевой собственности с учетом фактически сложившегося порядка пользования имуществом, который не соответствует долям в праве общей долевой собственности и реальной возможности совместного пользования.

При этом, под сложившимся порядком пользования земельным участком следует понимать добровольное соглашение сторон (устное или письменное) о распределении земельного участка, которое необходимо отличать от фактического пользования земельным участком, когда в силу различных причин кто-либо из сособственников строения не осуществляет землепользование.

Предложенный ФИО3 вариант пользования земельным участком приведет к нарушению баланса интересов собственника ФИО2 При определении порядка пользования земельным участком по варианту, предложенному ФИО3, будут нарушены права, предусмотренные статьей 36 ЖК РФ.

Наличие отдельно стоящего жилого дома на спорном земельном участке, возведенном с согласия всех собственников земельного участка, не изменяет вида вещного права принадлежности земельного участка ФИО3 и ФИО2, определенного в силу нормативного регулирования.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречных требований ФИО3

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3, ФИО1 муниципального имущества и земельных отношений Администрации <адрес> о признании недействительным договора аренды, признании права собственности на земельный участок удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ № на земельный участок с категорией земель — земли населенных пунктов, с кадастровым номером № находящийся по адресу: <адрес>, общей площадью 1 361 кв.м.

Исключить сведения из ЕГРН о зарегистрированном договоре аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ № на земельный участок с категорией земель — земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, общей площадью 1 361 кв.м.

Признать за ФИО2 право на долю в размере 27/50 в праве общей долевой собственности на земельный участок с категорией земель — земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, общей площадью 1 361 кв.м.

В удовлетворении встречного иска ФИО3 к ФИО2, ФИО1 муниципального имущества и земельных отношений Администрации <адрес> о возложении обязанности изменить условия договора аренды, определении порядка пользования земельным участком, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Свердловский районный суд <адрес> в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья О.А. Милуш

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья О.А. Милуш