Решение по делу № 2-1217/2025 от 25.03.2025 - о признании договора инвестиционного займа договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, третье лицо Управление Росреестра по ХМАО-Югре, Администрация г.Ханты-Мансийска, Департамент градостроительства и архитектуры Администрации г. Ханты-Мансийска, Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства ХМАО-Югры.

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

25 марта 2025 года город Ханты - Мансийск

Ханты – Мансийский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в составе:

председательствующего судьи Ниловой Е.В.,

при помощнике судьи Марковой Ю.А.,

с участием: представителя истца ФИО1 – адвоката Исаковой Т.В., представителя ответчика ООО «Легенда» ФИО3, представителя третьего лица Администрации г.Ханты-Мансийска ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-4654/2024 по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Легенда» о признании договора инвестиционного займа договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, третье лицо Управление Росреестра по ХМАО-Югре, Администрация г.Ханты-Мансийска, Департамент градостроительства и архитектуры Администрации г. Ханты-Мансийска, Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства ХМАО-Югры,

установил:

истец ФИО1. обратился в суд с исковым заявлением к ответчику ООО «Легенда» о признании договора инвестиционного займа договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Исковые требования мотивированы тем, что 17.07.2020 истец заключила с ООО «Легенда» договор инвестиционного займа № 1 под залог строящегося объекта недвижимости и обременения земельного участка, согласно которого займодавец передал заемщику в пользование денежные средства в размере 3 120 000 руб. на срок по 31.10.2021 в качестве займа под залог строящегося объекта недвижимости – однокомнатной квартиры в чистовом исполнении, общей площадью 42,94 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, условный №, а заемщик обязался возвратить денежные средства в размере, срок и на условиях, обозначенных в договоре.

Согласно п. 5 договора заемщик возвращает займодавцу полученные по договору денежные средства одномоментно в срок не позднее 30.112021 с учетом процентной ставки 9,4 годовых.

ФИО1 обязательства по передаче денежных средств на сумму 3 120 000 руб. исполнил.

ООО «Легенда» своих обязательств в установленный срок не исполнило».

На основании изложенного истец просит признать договор инвестиционного займа № 1 от 17.07.2020, заключенный с ООО «Легенда», договором долевого участия в строительстве.

Протокольным определением от 10.03.2025 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по ХМАО-Югре, Администрация г.Ханты-Мансийска, Департамент градостроительства и архитектуры Администрации г. Ханты-Мансийска, Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства ХМАО-Югры.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, обеспечил участие в судебном заседании своего представителя. Суд с учетом ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ), рассмотрел дело в отсутствии истца.

Представители ответчика ООО «Легенда» ФИО3, в судебном заседании просили отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.

Ответчиком суду представлены письменные возражения на исковое заявление, согласно которым ФИО5, который представил отзыв по данному делу, в настоящее время находится в розыске, ввиду того, что ранее злоупотреблял доверием полномочиями, в целях личной выгоды, а не интересов ООО «Легенда», в том числе писал отзывы, в которых признавал исковые требования. Сам договор № 1 от лица директора ООО «ВВСН» ФИО2, подписал ФИО5, т.к. подписи на договоре 1 и отзыве идентичны, при том каких-либо документов-доверенности в материалах дела не представлено. В данном случае отсутствует юридический факт заключения договора. В настоящее время от лица общества 22.01.2025 в СК РФ подано заявление о возбуждении уголовного дела о факту действий ФИО5 Общество полагает, что в настоящем случае имеют место быть аналогичные, содержащие в себе признаки состава преступления, действия ФИО5 В связи с чем, просит отказать в удовлетворении заявленных исковых требованиях в полном объёме.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по ХМАО-Югре, Администрация г.Ханты-Мансийска, Департамента градостроительства и архитектуры Администрации г. Ханты-Мансийска, Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства ХМАО-Югры в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Суд с учетом ст. 167 ГК РФ рассмотрел дело в отсутствии указанных лиц.

В судебном заседании представитель истца Исакова Т.В. просила удовлетворить заявленные исковые требования.

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал согласно доводов изложенных в письменных возражениях.

Представитель третьего лица Администрации г.Ханты-Мансийска ФИО4, оставил разрешение вопроса на усмотрение суда, суду пояснил, что в настоящее время муниципалитет принимает усилия по восстановлению прав граждан. В декабре 2024 года было совещание, на котором поручено найти инвесторов для завершения строительства объекта. В настоящее время такой инвестор имеется.

Суд, заслушав стороны, исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 17.07.2020 между ФИО1 и ООО «Легенда» был заключен договор инвестиционного займа № 1 под залог строящегося объекта надвижимости и обременения земельного участка. В соответствии с условиями договора заимодавец (ФИО1) передает заемщику ООО «Легенда» денежные средства в размере 3 120 000 руб. на срок по 31.10.2021 в качестве займа под залог строящегося объекта недвижимости – однокомнатной квартиры, общей площадью 42,94 кв.м., в чистовом исполнении, расположенной по адресу: <адрес>, а заемщик обязуется возвратить займодавцу полученные денежные средства в размере и срок обозначенные в договоре.

Займодавец передает заемщику денежные средства траншами по графику, указанному в Приложении № 2 к договору. Передача денежных средств осуществляется наличными средствами в кассу Заемщика, либо безналичным перечислением на банковский расчетный счет Заемщика, в том числе посредством эквайринга (п.4 договора).

В соответствии с п. 5 договора инвестиционного займа заемщик возвращает Займодавцу полученные по Договору денежные средства одномоментно в срок, не позднее 30.11.2021 с учетом процентной ставки 9,4% годовых.

В силу п. 7 договора по соглашению сторон возврат денежных средств может быть заменен передачей заемщиком в собственность займодавца объекта недвижимости, указанного в п. 1 договора, в срок не позднее 30.11.2021 без права требования дополнительных выплат со стороны займодавца.

Объект недвижимости, указанный в п.1 договора, может быть передан в собственность займодавца только в качестве законченного строительством и введенного в эксплуатацию объекта недвижимости, что должно быть подтверждено соответствующей выпиской Управления Росреестра по ХМАО-Югре (п. 8 договора).

В силу п. 12 договора инвестиционного займа в случае досрочного расторжения договора по односторонней инициативе займодавца возможно не ранее, чем через 30 календарных дней с момента официального уведомления заёмщика об этом.

В силу п. 13 договора инвестиционного займа в случае досрочного расторжения договора по инициативе займодавца, заемщик обязан возвратить полученные от займодавца денежные средства в полном объеме в течение 30 календарных дней с даты расторжения договора, без выплаты займодавцу денежных компенсаций сверх полученных денежных средств.

Согласно графику платежей по договору были перечислены денежные средства на общую сумму 3 120 000 руб., что подтверждается контрольно-кассовыми чеками и платежным поручением.

22.11.2021 Департаментом градостроительства и архитектуры Администрации г.Ханты-Мансийска ООО «Легенда» выдано разрешение на строительство №86-Ru-86312000-25-2021, срок действия – 22.11.2024 на земельном участке с кадастровым номером № принадлежащем ответчику на праве собственности.

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок по адресу: <адрес>, кадастровый №, категория земель – земли населённых пунктов, виды разрешённого использования – среднеэтажная жилая застройка, находится в собственности ООО «Легенда».

Согласно выписке из ЕГРН объект недвижимости – помещение по адресу: ХМАО-Югра, <адрес>, в реестре отсутствует.

Суд, установив фактические обстоятельства дела, при принятии решения руководствуется следующими основаниями.

Верховным судом Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденных Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 (ред. Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2015), утвержденной Президиумом ВС РФ 04.03.2015) даны следующие разъяснения.

Согласно статье 7 (часть 1) Конституции Российской Федерации Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»).

В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.

К отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены до указанной даты, в целях приобретения в собственность жилого или нежилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств, а также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей. Применительно к рассмотрению судами гражданских дел, возникающих из таких отношений, сохраняют свою силу правовые позиции, изложенные в Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Кроме того, частью 2.1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение приведенных требований части 2 данной статьи. В соответствии с частью 2.2 этой же статьи лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ею, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.

Федеральный закон от 17.06.2010 № 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которым рассматриваемая статья Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» была дополнена частями 2.1 и 2.2, вступил в силу (в данной части) 21.06.2010.

Изучение судебной практики показало, что и после закрепления изложенных выше требований к привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости), связанному с возникновением у них права собственности на жилые помещения в таких домах (объектах недвижимости), которые на момент привлечения денежных средств не введены в эксплуатацию в установленном порядке, а также введения запрета, предусмотренного частью 2.1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона: заключения договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве; заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения договоров займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; заключения договоров простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность; выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости); заключения договоров инвестирования строительства; заключения иных договоров, связанных с передачей гражданином денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность.

При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом о защите прав потребителей, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Фактически анализ договора инвестиционного займа №1 от 17.07.2020 с гарантией приобретённого права приобретения строящегося объекта недвижимости между ООО «Легенда» и ФИО1 свидетельствует о возникающих из правоотношениях, связанных с передачей ФИО1 денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей строящегося объекта недвижимости – однокомнатной квартиры, общей площадью 42,94 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе по государственной регистрации сделки и др.

Следовательно, к договору инвестиционного займа № 1 от 17.07.2020, заключенного между ООО «Легенда» и ФИО1 подлежат применению положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Исходя из буквального толкования заключённого между сторонами договора, существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон, суд приходит к выводу, что настоящий спор возник из правоотношений, основанных на сделке, связанной с передачей гражданином денежных средств в целях строительства объекта недвижимости и последующей передачей жилого помещения в таком объекте недвижимости в собственность, в связи с чем считает подлежащими применению к спорным правоотношениям нормы Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» и Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Судом установлено, что ответчик привлекал денежные средства для целей строительства многоквартирного дома по договору займа, не имея на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. При этом при установлении факта неисполнения условий договора ответчиком судом учтено, что отсутствие регистрации договора участия в долевом строительстве не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора.

То обстоятельство, что договор инвестиционного займа № 1 от 17.07.2020 не прошел государственную регистрацию, само по себе не является основанием для лишения ФИО1 статуса гражданина-потребителя по отношению к ООО «Легенда», а также для лишения ее гарантий защиты прав, предусмотренных Законом о защите прав потребителей.

Так, из заключенного между сторонами договора, хотя он именуется договором займа под залог строящегося объекта недвижимости, следует, что стороны согласовали условия о предмете (индивидуально определенная квартира в строящемся многоквартирном доме), стоимости, оплате посредством перечисления денежных средств соответствующими траншами в согласовании с определенном сторонами графиком, а также сроке исполнения обязательств в отношении предмета договора.

Следовательно, спорный договор необходимо квалифицировать как направленный на привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома с последующим приобретением права собственности на квартиру в построенном многоквартирном доме, вне зависимости от нарушения ответчиком установленного законом порядка такого привлечения денежных средств граждан, а также вывод о том, что к отношениям сторон нужно применять положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им не только требований, указанных в ч. 1 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований ч. 2 ст. 3 и ч. 3 ст. 4 этого Закона (наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).

В нарушение указанных требований закона, ООО «Легенда» осуществило привлечение денежных средств участника долевого строительства жилого дома по договору, не прошедшему государственную регистрацию.

Ответчик привлекал денежные средства для целей строительства многоквартирного дома по договору займа, не имея на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.

Таким образом, исковые требования о признании заключённого 17.07.2020 между ФИО1 и ООО «Легенда» договора инвестиционного займа №1 под залог строящегося объекта недвижимости и обременения земельного участка договором долевого участия в строительстве подлежат удовлетворению.

Кроме того, решение суда о признании договора займа договором долевого участия в строительстве будет являться основанием для государственной регистрации в Управлении Росреестра по ХМАО-Югре договора инвестиционного займа №1 от 17.07.2020 под залог строящегося объекта недвижимости в качестве договора участия в долевом строительстве.

Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, которые, согласно ст.88 ГПК РФ, состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. Суд, определяя в соответствии с п.1 ч.1 ст.333.19 Налогового кодекса РФ, сумму государственной пошлины, подлежащей взысканию с ответчика, приходит к выводу о взыскании с ответчика ООО «Легенда» в пользу истца суммы в размере 3 000 руб.

Руководствуясь статьями 56, 98 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 (паспорт РФ серия № №) к ООО «Легенда» (ИНН <***>), удовлетворить.

Признать договор инвестиционного займа №1 от 17 июля 2020 года, заключенный между ФИО1 и ООО «Легенда», договором о долевом участии в строительстве.

Взыскать с ООО «Легенда» в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы, преставления прокурора в суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры через Ханты-Мансийский районный суд.

Мотивированное решение составлено и принято в окончательной форме 08 апреля 2025 года.

Судья Ханты – Мансийского

районного суда Е.В.Нилова