дело № 2-1266/2025
УИД №
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 октября 2025 года г. Буденновск
Буденновский городской суд Ставропольского края
в составе судьи Соловьевой О.Г.,
при секретаре судебного заседания Литвиновой С.В.,
с участием: представителя истца администрации Буденовского муниципального округа Ставропольского края ФИО1, действующей на основании доверенности № от 18.12.2024 г.,
представителя ответчика ФИО2 – адвоката Терпогосовой Е.А., на основании ордера № № от 23.09.2025 года
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Буденновского муниципального округа Ставропольского края к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства
установил:
Администрация Буденновского муниципального округа Ставропольского края обратилась в Буденновский городской суд с иском к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства, в котором указано, что 02 ноября 2007 года на основании постановления Главы <адрес> от 25 октября 2007 года №, администрация муниципального образования <адрес> и Е.Э.В. заключили договор аренды земельного участка №, согласно которому, арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 1747,94 кв.м., с кадастровым номером: №, категория земель «земли населенных пунктов», расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование: под общественную застройку (зал торжеств и кафе). Срок аренды 5 лет с 25 октября 2007 г. по 24 октября 2012 г. Срок действия договора аренды № земельного участка от 02 ноября 2007 года истек 25 октября 2012 года.
Е.Э.В. обратился в администрацию Буденновского муниципального округа для заключения нового договора на аренду земельного участка площадью 1747,94 кв.м., кадастровый №, на срок 3 года.
19 сентября 2012 года между администрацией Буденновского муниципального района <адрес> и Е.Э.В. заключен договор аренды земельного участка №, согласно которого арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 1747,94 кв.м., с кадастровым номером: №, категория земель «земли населенных пунктов», расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование: под общественную застройку ( зал торжеств и кафе). Срок аренды 3 года, с 25 октября 2012 г. до 25 октября 2015 г. Из выписки из ЕГРН от 14.07.2023 года следует, что правообладателем объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, является ФИО2.
31 марта 2020 года ФИО2 зарегистрировал в собственность объект незавершенного строительства, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, степень готовности объекта незавершенного строительства 91 %. Объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером № и является его собственником в настоящее время.
С момента предоставления ФИО2 земельного участка однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства по договору аренды № земельного участка и до окончания срока действия договора аренды. Степень готовности объекта незавершенного строительства 91 %, то есть строительство объекта не производилось.
В соответствии с положениями статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Просит изъять объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степень готовности 91 %, расположенный по адресу: <адрес>, путем продажи с торгов.
Представитель истца администрация Буденновского муниципального округа Ставропольского края ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме и просил их удовлетворить по основаниям, указанным в исковом заявлении.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом по месту регистрации, что подтверждается Отчетом об отслеживании отправления в почтовым идентификатором.
Представитель ответчика ФИО2 – Терпогосова Е.А. в судебном заседании просила отказать в удовлетворении заявленных требований, поскольку на момент рассмотрения дела сведения о том, что объект недвижимости по адресу: <адрес>, имеет степень готовности объекта незавершенного строительства 91 % являются неактуальными. Согласно Технического плана здания по состоянию на 15.10.2025 года здание по вышеуказанному адресу – Зал торжеств с офисом и кафе, завершено строительством, 100 % готовности. В настоящее время ФИО2 предпринимаются действия по вводу спорного здания в эксплуатацию. Разночтений в площади здания не имеет расхождений. Так, согласно Выписки из ЕГРН от 13.07.2023 г., указана площадь застройки объекта недвижимости на земельном участке – 547,8 кв.м, а в Техническом плане общая площадь здания указана 935,7 кв.м., поскольку здание имеет два этажа, то есть с учетом площади первого этажа и второго этажа. Изъятие объекта недвижимости, строительство которого завершено не возможно по обстоятельствам указанным истцом в иске, на основании ст.239.1 Гражданского кодекса РФ.
Выслушав объяснение представителя администрации Буденновского муниципального округа Ставропольского края, представителя ответчика ФИО2 – Терпогосову Е.А., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с положениями статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
В соответствии с пунктом 2 статьи 239.1 ГК РФ требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.
Как следует из материалов дела, 02 ноября 2007 года на основании постановления Главы <адрес> от 25 октября 2007 года №, администрация муниципального образования <адрес> и Е.Э.В. заключили договор аренды земельного участка №, согласно которого арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 1747,94 кв.м., с кадастровым номером: №, категория земель «земли населенных пунктов», расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование: под общественную застройку (зал торжеств и кафе). Срок аренды 5 лет с 25 октября 2007 г. по 24 октября 2012 г.( том 1 л.д.22-25).
Из материалов дела следует, что Е.Э.В. от истца получено Разрешение № от 13.06.2008 г. на строительство двухэтажного здания «Зал торжеств с офисом и кафе» по адресу: <адрес> (том 1 л.д.209-210).
По заявлению арендатора Е.Э.В. 19 сентября 2012 года между администрацией Буденновского муниципального района Ставропольского края и Е.Э.В. заключен договор аренды земельного участка №, согласно которого арендодатель предоставил арендатору земельный участок общей площадью 1747,94 кв.м., с кадастровым номером: №, категория земель «земли населенных пунктов», расположенный по адресу: <адрес>, для строительства зала торжеств и кафе ( том 1 л.д.35-40). Срок аренды 3 года с 25 октября 2012 г. до 25 октября 2015 г.(л.д.35-40).
Право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, степень готовности 91% было зарегистрировано за Е.Э.В. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 19.04.2020 г., запись регистрации №.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 30.05.2017 г по делу №№ индивидуальный предприниматель Е.Э.В. признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него введена процедура реализации имущества.
Согласно Договора купли-продажи, заключенного 20.02.2020 г. между ООО «Управляющая компания «Инвестиции Управления Активами» и ФИО2, последний приобрел в собственность объект незавершенного строительства, нежилое здание (зал торжеств с офисом и кафе), с кадастровым номером №, площадью 547,8 кв.м расположенный по адресу: <адрес>, степень готовности 91% (том 2 л.д. 22-25).
Согласно выписки из ЕГРН от 14 июля 2023 года, ФИО2 31 марта 2020 года зарегистрировал за собой право собственности на объект незавершенного строительства, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, степень готовности объекта незавершенного строительства 91 %. Объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером № (том 1 л.д.26-29).
Согласно Федерального закона от 03 июля 2016 года №334 - ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» предоставление земельных участков государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района.
С момента предоставления Е.Э.В. в аренду земельного участка 02.11.2007 года и получении 13.06.2008 г. разрешения на строительство объекта - Зала торжеств и кафе, ему предоставлялся для завершения строительства объекта незавершенного строительства земельный участок по адресу: <адрес>, по договору аренды от 19 сентября 2012 года.
В материалах дела не содержится сведений об обращении ФИО2 в администрацию Буденновского муниципального округа Ставропольского края с каким-либо заявлением относительно земельного участка по адресу: <адрес>, на котором расположен принадлежащий ему объект незавершенного строительства.
27 июля 2023 года администрацией Буденновского муниципального округа Ставропольского края направлено ФИО2 уведомление об окончании срока действия договора аренды и подготовке искового заявления об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов (л.д.41-42).
Как установлено в судебном заседании, 02 ноября 2007 года на основании постановления Главы <адрес> от 25 октября 2007 года №, администрация муниципального образования <адрес> и Е.Э.В. заключили договор аренды земельного участка №, согласно которого, арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 1747,94 кв.м., с кадастровым номером: №, категория земель «земли населенных пунктов», расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование: под общественную застройку (зал торжеств и кафе). Срок аренды 5 лет с 25 октября 2007 г. по 24 октября 2012 г.
19 сентября 2012 года между администрацией Буденновского муниципального района <адрес> и Е.Э.В. заключен договор аренды земельного участка №, согласно которого земельный участок общей площадью 1747,94 кв.м., с кадастровым номером: №, категория земель «земли населенных пунктов», расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование: под общественную застройку ( зал торжеств и кафе) передан Е.Э.В. в аренду сроком 3 года, с 25 октября 2012 г. до 25 октября 2015 г.
Согласно договора аренды земельного участка №, земельный участок общей площадью 1747,94 кв.м., с кадастровым номером: №, категория земель «земли населенных пунктов», расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование: под общественную застройку ( зал торжеств и кафе) передан Е.Э.В. в аренду сроком 3 года, с 25 октября 2015 г. по 24 октября 2018 г. (том 2 л.д. 170-173).
На основании Договора купли-продажи недвижимого имущества заключенного 20.02.2020 г. между ООО «Управляющая компания «Инвестиции Управления Активами» и ФИО2, последний приобрел в собственность объект незавершенного строительства, нежилое здание (зал торжеств с офисом и кафе), с кадастровым номером №, площадью 547,8 кв.м расположенный по адресу: <адрес>, степень готовности 91% (том 2 л.д.22-25).
Согласно выписки из ЕГРН от 14 июля 2023 года, ФИО2 31 марта 2020 года зарегистрировал за собой право собственности на объект незавершенного строительства, с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, степень готовности объекта незавершенного строительства 91 %, на земельном участке с кадастровым номером № (том 1 л.д. 26-30).
Таким образом, земельный участок с кадастровым номером № находится в фактическом владении и пользовании ответчика с 20.02.2020 г. по настоящее время, с требованием об освобождении земельного участка истец к ФИО2 не обращался.
Объект недвижимости - Зал торжеств и кафе, расположен на земельном участке по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: под общественную застройку; категория земель «земли населенных пунктов». Указанный объект недвижимости построен в период действия договора аренды земельного участка, предоставленного именно для строительства Зала торжеств и кафе.
В силу положений статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1) и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (часть 2).
Как неоднократно отмечалось Конституционным Судом Российской Федерации, в случаях принудительного изъятия имущества у собственника - независимо от оснований такого изъятия - должен осуществляться эффективный судебный контроль, который может быть либо предварительным, либо последующим и служит гарантией конституционного принципа неприкосновенности собственности (постановления от 16 июля 2008 г. N 9-П и от 24 февраля 2004 г. N 3-П, определения от 11 мая 2012 г. N 758-О и от 3 июля 2007 г. N 714-О-П).
Осуществление такого контроля подразумевает, в том числе, необходимость проверки действительного наличия оснований, указанных уполномоченным органом в качестве целей принудительного изъятия имущества, их соответствия закону.
В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Согласно пункту 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда основания отчуждения предусмотрены законом, в том числе, в силу подпункта 3.1 когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 1 марта 2015 г., предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Правила названной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом, суд считает необходимым признать юридически значимыми для разрешения дела обстоятельствами наличие на земельном участке, ранее предоставленном в аренду, объекта недвижимости, возведенного в период действия договора аренды, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком, а также Технический план здания, из которого следует, что он завершен строительством на 100%.
В связи с завершением строительства объекта недвижимости на земельном участке, предоставленном для этих целей, у публичного собственника этого участка отсутствует право на изъятие объекта недвижимости, предусмотренное пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса, так как оно распространяется на объекты незавершенного строительства.
Таким образом, учитывая, что в отношении объекта недвижимости, строительство которого завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются, оснований для удовлетворении иска об изъятии объекта незавершенного строительства не имеется и в указанных требованиях следует отказать.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
В исковых требованиях администрации Буденновского муниципального округа Ставропольского края к ФИО2 об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Буденновский городской суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение суда составлено 23 октября 2025 года.
Судья О.Г.Соловьева