Решение по делу № 2-630/2025 от 20.02.2025 - о признании договора аренды недействительным, взыскании денежных средств, расходов по оплате государственной пошлины.

дело № 2-630/2025

УИД 03RS0005-01-2024-007795-73

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Уфа 20 февраля 2025 года

Октябрьский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Басыровой Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Апанасевич В.А.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя третьего лица ФИО3 – ФИО4, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Химсервис» о признании договора аренды недействительным, взыскании денежных средств, расходов по оплате государственной пошлины,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Химсервис» (далее по тексту - ООО «Химсервис») о признании недействительным договора аренды, взыскании денежных средств, расходов по оплате государственной пошлины.

В обоснование требований ФИО1 указано, что нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № принадлежало на праве собственности истцу и ФИО3 по 1/2 доле у каждого.

ФИО3 является директором ООО «Химсервис».

ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО5 и ООО «Химсервис» в лице ФИО3 был заключен договор аренды указанного объекта недвижимости с ежемесячной суммой аренды 30000 рублей. При этом истец стороной договора не являлся.

За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ общество получило за аренду 1/2 доли объекта незаконно 559838,71 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ после обращения истца в суд, между ИП ФИО5 и истцом заключен отдельный договор аренды 1/2 доли указанного объекта, пропорционально принадлежащей истцу доле в праве собственности. С этого момента оплата аренды его доли осуществляется на счет истца.

На основании изложенного, истец, ссылаясь на ст.ст. 246, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), с учетом уточнений просит суд признать недействительным договор аренды, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО5 и ООО «Химсервис», взыскать с ответчика в его пользу 559838,71 рублей, сумму уплаченной госпошлины 8 198 рублей.

В судебное заседание истец не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте его проведения, просил рассмотреть дело без его участия, при этом обеспечил участие в судебном заседании своего представителя.

Представитель истца ФИО6 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить.

Ответчик ООО «Химсервис», третьи лица ФИО3, ФИО5 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте его проведения.

Представитель третьего лица ФИО3 – ФИО4 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, просила в иске отказать.

На основании ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Как следует из выписки из ЕГРН, собственниками нежилого помещения, расположенного на 1 этаже по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № площадью 35,1 кв.м., являются ФИО1 в размере 1/2 доли с ДД.ММ.ГГГГ и ФИО3 в размере 1/2 доли с ДД.ММ.ГГГГ.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из выписки из ЕГРЮЛ, ФИО1 является единственным участником ООО «Химсервис», а ФИО3 – директором общества.

ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО5 и ООО «Химсервис» в лице директора ФИО3 был заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель ООО «Химсервис» сдает в аренду арендатору ИП ФИО5 часть нежилого помещения, площадью 35 кв.м., расположенного на 1 этаже по адресу: <адрес>, кадастровый №, для использования под офис арендатора.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 1 и п. 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительная с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющиеопределенно установитьимущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Как следует из дословного содержания договора аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, передаче в аренду подлежит часть спорного нежилого помещения общей площадью 35 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, этаж 1, кадастровый №.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Исходя из вышеприведенной нормы договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ со стороны арендодателя заключен лицом, не имеющим на это полномочий, поскольку ООО «Химсервис» не является долевым собственником нежилого помещения, площадью 35 кв.м., по адресу: <адрес>.

То обстоятельство, что договор от имени арендодателя подписан ФИО3, являющимся собственником 1/2 доли спорного помещения, на законность договора не влияет. Как следует из договора, ФИО3 при его подписании выступал как директор ООО «Химсервис» на основании устава общества, а не как физическое лицо, полномочное распоряжаться 1/2 долей передаваемого в аренду имущества.

Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

При таких обстоятельствах, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ независимо от размера передаваемой в аренду доли спорного помещения должен был заключаться только с согласия всех участников долевой собственности. Вместе с тем, согласия истца на данный договор не имелось, обратного ответчиком не доказано.

Таким образом, поскольку спорный договор заключен с нарушением требований ст.ст. 246, 606 и 608 ГК РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении искового требования о признании недействительным договора аренды, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО5 и ООО «Химсервис».

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В данном случае признание недействительным спорного договора аренды является разновидностью виндикационного иска, направленного на восстановление нарушенных прав истца на принадлежащее ему имущество. Иного способа истребовать свою долю ФИО1 не имеет, поскольку принадлежащие ФИО7 доли в помещении условиями договора не обозначены.

Также истец полагает, что полученная ответчиком от арендатора 1/2 часть арендной платы является неосновательным обогащением, подлежащим взысканию в его пользу.

Пунктом 3.1 договора аренды, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО5 и ООО «Химсервис», предусмотрена стоимость аренды помещения 30000 рублей в месяц.

Таким образом, из указанного условия следует, что арендатор оплачивает аренду помещения целиком. Кроме того, ответчиком не приведены обстоятельства, подтверждающие, что технические характеристики спорного помещения позволяли арендатору пользоваться его частью, соответствующей 1/2 доли.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что по договору аренды ответчик передал арендатору помещение целиком, соответственно, арендная плата в размере 30000 рублей вносилась за пользование имуществом, собственником 1/2 доли которого является истец.

Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силустатьи 1103ГК РФ, посколькуиноене установлено настоящим кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящейглавой, подлежат применению также к требованиям:

1) о возврате исполненного по недействительной сделке;

2) об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения;

3) одной стороны в обязательстве к другой о возвратеисполненногов связи с этим обязательством;

4) о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.

На основаниистатьи 303ГК РФ при истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.

Пунктом 12 постановления ВАС РФ №73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениямистатьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силустатьи 1103ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102,пункт 2 статьи 1105ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основаниистатьи 303ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Таким образом, поскольку ООО «Химсервис», не обладая правом собственности на нежилое помещение по адресу: <адрес> не будучи управомоченным законом или собственником сдавать его в аренду, заключило спорный договор и получало платежи за пользование арендованным имуществом от арендатора, собственник 1/2 доли помещения вправе взыскать с ответчика ту часть доходов от аренды, которая полагалась бы ему как арендодателю. При этом ответчик действовал недобросовестно, поскольку знал об отсутствии правомочий у общества на сдачу помещения в аренду.

В целях установления размера арендных платежей, поступивших на счет ООО «Химсервис» от ИП ФИО5, судом истребованы банковские выписки по счету.

При этом, ИП ФИО5 в ходе судебного заседания пояснил, что договор аренды он заключал с ООО «Химсервис» в лице директора ФИО3. Условия договора обсуждал с ним же. При заключении договора правоустанавливающие документы не просил. Вносил платежи на счет ООО «Химсервис». Всегда осуществлялись безналичные переводы. В назначении платежа Б.С. попросил указывать «товары бытовой химии». Других расчетов с обществом не было, вносил только арендную плату и коммунальные платежи. В октябре 2024 года перезаключили договор. В настоящее время 1/2 часть арендной платы перечисляет ООО «Химсервис», 1/2 - истцу ФИО1

Таким образом, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ООО «Химсервис» получило от ИП ФИО5 за аренду объекта, принадлежащего ФИО7, из которых 1/2 часть должна быть выплачена истцу, а именно 559838,71 рублей, исходя из расчета: за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 4838,71 рублей (15000 рублей / 31 день х 10 дней); за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 555000 рублей (37 месяцев х 15000 рублей), итого: 559838,71 рублей.

При этом ответчик не оспаривал, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ получил от ИП ФИО5 за аренду помещения 1119677,42 рублей.

Таким образом, денежные средства, составляющие 1/2 часть арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, должны быть возмещены истцу именно ООО «Химсервис».

ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО5 и истцом был заключен договор аренды 1/2 доли указанного объекта, принадлежащей ФИО1 со стоимостью аренды в размере 15 000 рублей в месяц.

Как указывает истец, с этого момента оплата аренды 1/2 доли помещения осуществляется на счет ФИО1

При таких обстоятельствах, подлежат удовлетворению исковые требования о взыскании с ответчика в пользу истца 559838,71 рублей.

Поскольку исковые требования удовлетворены, при этом истец при подаче иска уплатил госпошлину в сумме 8 198 рублей, в силу положений ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 8 198 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Химсервис» о признании договора аренды недействительным, взыскании денежных средств, расходов по оплате государственной пошлины, удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Химсервис» и индивидуальным предпринимателем ФИО5.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Химсервис» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспорт №) денежные средства в размере 559838,71 рублей, расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, в размере 8198 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Октябрьский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан.

Судья Н.Н. Басырова

Решение в окончательной форме изготовлено 06.03.2025.

Судья Н.Н. Басырова