УИД: №

Дело №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

01 сентября 2025 года <адрес>

Волоколамский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Недошковской Е.Д.,

при секретаре Нижегородцевой О.В.,

с участием представителя истца П.Е.Д.,

представителя ответчика Администрации <адрес> Е.Э.К.,

представителя третьего лица ГКУ <адрес> «Региональный центр» К.Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Б.Э.В. к Администрации <адрес> муниципального округа <адрес> об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка,

Установил:

Истец Б.Э.В. обратился в суд с иском к Администрации <адрес> муниципального округа <адрес> об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка.

В обоснование иска указывает, что ДД.ММ.ГГГГ истцом получен Договор аренды земельного участка, заключаемый по результатам проведения торгов № Проект 491 от ДД.ММ.ГГГГ (далее по тексту - Договору аренды), с которым он не согласен (частично), о чем ДД.ММ.ГГГГ предоставил в адрес Ответчика Сопроводительное письмо с обоснованием причин заключения договора аренды с протоколом разногласий.

ДД.ММ.ГГГГ Ответчиком направлен ответ на протокол разногласий об отказе в подписании протокола разногласий, поскольку считает нецелесообразным внесение изменений в договор, договор аренды не противоречит действующему законодательству и является полностью легитимным. Внесение изменений в аналогичные договоры аренды при предоставлении земельных участков с торгов в заявительном порядке не вносятся.

В связи с тем, что у сторон возникли разногласия относительно условий по заключению договора аренды, Истец вынужден обратиться в суд.

Истец считает незаконным включение в договор аренды в пункте 4.1.1., 4.5., 7.3., 7.4., поскольку положения указанных пунктов противоречат действующему законодательству: подп. 15 п. 2 ст. 39.6,39.18. ЗК РФ, к отношениям сторон не применимы положения п. 7 ст. 448 ГК РФ. Пункт 7 статьи 448 ГК РФ не применим к отношениям сторон.

Ответчиком в адрес Истца направлен договора аренды земельного участка со следующими характеристиками:

Кадастровый номер

№

Категория земель

Земли населенных пунктов

Вид разрешенного использования

Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)

Участок предоставлен Истцу в результате реализации процедуры, предусмотренной подп. 15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ и 39.18 ЗК РФ. В соответствии с Приказом Росреестра «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» от ДД.ММ.ГГГГ N П/0412 под личным подсобным хозяйством (приусадебный земельный участка) понимается размещение жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1; производство сельскохозяйственной продукции; размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных. К отношениям сторон применим пункт 9 статьи 22 ЗК РФ, поскольку срок аренды земельного участка составляет 20 лет (в п. 9 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено специальное правовое регулирование).

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ не допускается ограничение прав арендатора, с которым заключен договор аренды земельного участка сроком более чем на 5 лет.

Согласно пункту 2.1 Договора аренды: «Договор заключается на срок 20 лет с «15» мая 2025 года по «15» мая 2045 года.». В силу пункта 7.3. Договора аренды земельного участка Арендатору запрещается заключать договор уступки требования (цессии) по договору. Ответчик, уставив положения Договора аренды, не принял во внимание, что договор аренды заключен сроком на 20 лет, поэтому условие в пункте 4.5, 7.3., 7.4. Договора аренда не соответствует действующему законодательству, поскольку нарушает императивный характер пункта 9 ст. 22 ЗК РФ, Ответчик не имел права предусматривать в договоре ограничивающие условия прав Арендатора. Как указано в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя или устанавливать запрет на передачу прав и обязанностей. В отсутствие изменения пункта 5, 6, 9 ст. 22 ЗК РФ разъяснение является актуальным при рассмотрении настоящего спора. Таким образом, арендатор по договору аренды земельного участка, заключенному на срок более 5 лет, в силу законодательного регулирования имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором. Пункт 9 статьи 22 ЗК РФ установлены императивные правила по недопущению ограничения прав арендатора. Следовательно, пункт 4.1.1., 4.5., 7.3., 7.4. Договора аренды не соответствует действующему законодательству.

Истец просит урегулировать разногласия между Б.Э.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения и Администрацией <адрес> муниципального округа <адрес> при заключении договора аренды земельного участка, заключаемый по результатам проведения торгов № Проект 491 от ДД.ММ.ГГГГ путем исключения из договора пункта: 4.5., 7.3., 7.4.;

Пункт 4.1.1. Договора аренды земельного участка, заключаемого по результатам проведения торгов № Проект 491 от ДД.ММ.ГГГГ изложить в следующей редакции:

Досрочно расторгнуть Договор в порядке и в случаях, предусмотренных законодательством и Договором, в том числе:

- в случае использования Земельного участка способами, приводящими к его порче;

- в случае использования Земельного участка не в соответствии с видом его разрешенного использования;

- в случае использования Земельного участка не в соответствии с его целевым назначением;

- в случае невыполнения обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;

- в случае создания или возведения на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;

- в случае неиспользования/неосвоения Земельного участка в течение 2 лет;

- в случае невнесения арендной платы либо внесения не в полном объеме более 2 (двух) периодов подряд;

- в случае неподписания Арендатором дополнительных соглашений к Договору о внесении изменений, указанных в п. 4.1.3. Договора;

- в случае нахождения Арендатора в любой стадии процедуры банкротства (наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства);

- в иных случаях, установленных законодательством Российской Федерации и законодательством <адрес>.

Истец Б.Э.В. в судебное заседание не явился, извещен, его представитель по доверенности П.Е.Д. в судебном заседании требования поддержала по доводам, указанным в исковом заявлении, настаивала на их удовлетворении.

Ответчик представитель администрации <адрес> по доверенности Е.Э.К. исковые требования не признала, просила в удовлетворении отказать.

Определением <адрес> городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования Министерство имущественных отношений <адрес> и ГКУ МО «Региональный центр торгов <адрес>».

Представителя третьего лица ГКУ <адрес> «Региональный центр» К.Е.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, представила письменные пояснения по делу, пояснила, что администрация правомерно включила в проект договора аренды условия, не предусматривающие уступку права, действия истца направлены на уклонение от заключения договора, а не урегулирование разногласий. О недобросовестном поведении истца при заключении договора свидетельствует решение Комиссии УФАС по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по обращению № о включении в Реестр недобросовестных участников аукциона.

Суд, заслушав представителей сторон, третьего лица, изучив представленные доказательства, приходит к следующим выводам.

На основании п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, то победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Также из пунктов 1 и 2 ст. 388 ГК РФ следует, что уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые ссылается и представить доказательства в обоснование своих требований.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что на официальном сайте <адрес> размещено информационное сообщение № лот № от ДД.ММ.ГГГГ о проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного в Волоколамском муниципальном округе.

Организатор аукциона в электронной форме - Комитет по конкурентной политике <адрес>.

Дата и время проведения аукциона в электронной форме - ДД.ММ.ГГГГ в 12:00.

Предмет аукциона в электронной форме: право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, имеющего кадастровый №, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок). Ограничения и обременения: не имеется. Местоположение земельного участка: <адрес>.

Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка: начальный размер годовой арендной платы: 38460,60 руб.

«Шаг аукциона», который остается неизменным на протяжении аукциона: 1153,81 руб. Сумма задатка, вносимого для участия в аукционе: 38460,60 руб. Срок аренды земельного участка - 20 лет.

Согласно Протоколу рассмотрения заявок от ДД.ММ.ГГГГ на участие в аукционе по лоту № подана только 1 заявка - от Б.Э.В.

В соответствии с протоколом рассмотрения заявок от ДД.ММ.ГГГГ № Б.Э.В. допущен к участию в аукционе и признан единственным участником аукциона.

Протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе от ДД.ММ.ГГГГ № аукцион в электронной форме признан несостоявшимся, так как по окончанию срока подачи заявок на участие подана только 1 заявка.

В указанном Протоколе зафиксировано, что настоящий протокол с момента его подписания приобретает юридическую силу и является документом, удостоверяющим право Б.Э.В. на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером № по цене 38460,60 руб. в год.

Администрацией <адрес> муниципального округа <адрес> ДД.ММ.ГГГГ был направлен проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером № единственному участнику аукциона в электронной форме № Б.Э.В., в личный кабинет Арендатора ЕИСУГИ по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ Б.Э.В. получен Договор аренды земельного участка, заключаемый по результатам проведения торгов № Проект 491 от ДД.ММ.ГГГГ, с которым он не согласен (частично), о чем ДД.ММ.ГГГГ предоставил в адрес Ответчика сопроводительное письмо с обоснованием причин заключения договора аренды с протоколом разногласий.

ДД.ММ.ГГГГ Ответчиком направлен ответ на протокол разногласий об отказе в подписании протокола разногласий.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ договор аренды в личном кабинете подписан не был, в связи с чем Б.Э.В. признан уклонившимся от заключения договора.

В соответствии с пунктом 21 статьи 39.12 ЗК РФ, организатором торгов удержан (не возвращен) задаток в размере 38460,60 рублей, внесенный Б.Э.В.

Истец считает незаконным включение в договор аренды в пункте 4.1.1., 4.5., 7.3., 7.4., поскольку положения указанных пунктов противоречат действующему законодательству.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

По правилу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Приведенное в указанной норме закона правило направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (п. 3 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволила бы по своему усмотрению определить лицо в качестве стороны договора.

В п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" дополнительно разъяснено, что уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (п. 2 ст. 168, п. 1 ст. 388 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку спорный земельный участок предоставлен в аренду на основании договора, заключенного по итогам проведенного аукциона, суд считает, что на него распространяются ограничения, введенные данной нормой.

Нельзя согласиться с доводом истца о необходимости применения в рассматриваемом случае положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, мотивированные тем, что данная норма является специальной по отношению к положениям пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса.

Действительно, по общему правилу, закрепленному в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления. Однако в пункте 9 также указано, что приведенное общее правило о свободной передаче арендатором права аренды публичного земельного участка другим лицам применяется, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судебная практика применения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса исходит из того, что предусмотренное данной нормой регулирование связано только с долгосрочным характером аренды и неприменимо к ситуациям, когда запрет на передачу права аренды публичных земельных участков другим лицам установлен иными законодательными актами и обусловлен особенностями правового режима земельных участков и совершаемых с ними сделок.

Таким образом, вопреки доводам истца, между предписаниями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса и пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции.

Кроме того, Решением Комиссии УФАС по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по обращению № включены сведения о Б.Э.В. в реестр недобросовестных участников аукциона.

Указанным решением установлено, что Протокол рассмотрения заявок на участие в Аукционе от ДД.ММ.ГГГГ № размещен на сайте www.torgi.gov.ru/new ДД.ММ.ГГГГ.

На основании пункта 12 статьи 39.13 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды, либо договор купли-продажи земельного участка должен быть направлен Администрацией в пятидневный срок, но не ранее чем через десять дней со дня размещения на сайте <адрес> протокола о результатах Аукциона, то есть не ранее ДД.ММ.ГГГГ и не позже ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно письму Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, приложенному к обращению, договор аренды земельного участка направлен в личный кабинет Единой информационной системы в сфере управления государственным и муниципальным имуществом <адрес> (далее - ЕИСУГИ) арендатора (Б.Э.В.) ДД.ММ.ГГГГ в 13:43 и подписан уполномоченным лицом Администрации ДД.ММ.ГГГГ в 13:49.

В течение 10 рабочих дней с момента направления договора аренды земельного участка Б.Э.В. не подписал такой договор усиленной квалифицированной электронной подписью в личном кабинете ЕИСУГИ.

Проект договора был размещен в составе извещения о проведении Аукциона, который содержал в себе, в том числе пункты 4.1.1., 4.5., 7.3.

Таким образом у Б.Э.В. имелась возможность ознакомиться с проектом договора по аукциону, в том числе с указанными пунктами договора, до принятия решения об участии в Аукционе и при необходимости направить запрос на разъяснение документации об Аукционе или обжаловать их в соответствующем законном порядке.

Однако, вместо совершения указанных действий, Б.Э.В. принимает решение отыграться в Аукционе, выиграть его и в процессе заключения договора отказаться от данных пунктов путем направления протокола разногласий. Указанные обстоятельства не могут подтверждать, что Б.Э.В. действовал как добросовестный участник Аукциона.

Администрацией ДД.ММ.ГГГГ составлен акт об уклонении Б.Э.В.. от заключения договора аренды участка по итогам Аукциона.

Данное решение Б.Э.В. не оспорено, незаконным не признано.

В силу пункта 22 статьи 39.11 ЗК РФ обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона является проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 11 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

В соответствии с частью 3 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

Следовательно, действующее законодательство не допускает заключение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на условиях отличных от тех, что были обозначены в извещении о проведении аукциона.

С учетом изложенного суд не находит правовых оснований для удовлетворения требований истца в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Б.Э.В. к Администрации <адрес> муниципального округа <адрес> об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка – отказать.

Решение может быть обжаловано в <адрес> областной суд в течение месяца путем принесения апелляционной жалобы через <адрес> городской суд <адрес>.

Судья: Е.Д. Недошковская

Мотивированное решение изготовлено: ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: