Дело № 2-340/2023
УИД 35RS0010-01-2022-013986-94
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Вологда 13 октября 2023 года
Вологодский городской суд Вологодской области в составе председательствующего судьи Вахрушевой Е.В.
при секретаре Якушеве А.В.,
с участием представителя истца ФИО4,
представителя ответчика ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к Администрации города Вологды, индивидуальному предпринимателю ФИО7 об определении размера выкупной стоимости, признании отчета незаконным,
установил:
ФИО6 обратилась в суд с исковым заявлением к Администрации города Вологды, индивидуальному предпринимателю ФИО7 об определении размера выкупной стоимости. В обоснование требований указано, что ФИО6 на праве собственности принадлежит жилое помещение по адресу: <адрес> Распоряжением Департамента городского хозяйства Администрации города Вологды от 28 декабря 2017 года жилой дом по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением Администрации города Вологды от 24 марта 2021 года № принято решение об изъятии земельного участка под жилым домом для муниципальных нужд. 20 августа 2022 года истцом получен проект соглашения с Администрацией города Вологды об изъятии жилого помещения и доли земельного участка с возмещением рыночной стоимости изымаемого имущества в размере 483 000 рублей, установленной на основании отчета об оценке от 07 сентября 2021 года №, выполненного индивидуальным предпринимателей ФИО7
Не согласившись с предложенным размером выкупной стоимости изымаемого имущества, ФИО6, уточнив исковые требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просит определить размер возмещения по выкупу изымаемого жилого помещения по адресу: <адрес> с кадастровым номером № с долей земельного участка, принадлежащих на праве собственности истцу, в размере 1 317 191 рубль, признать недействительным отчет об оценке от 07 сентября 2021 года №, подготовленный индивидуальным предпринимателем ФИО7 и недостоверным размер возмещения за изымаемое у ФИО6 имущество, установленный в отчете об оценке от 07 сентября 2021 года № индивидуального предпринимателя ФИО7
В судебное заседание истец ФИО6 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена. Ее представитель по доверенности ФИО4 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала. Суду пояснила, что выкупная стоимость подлежит определению на основании экспертизы Росэксперт, поскольку при проведении первой судебной экспертизы экспертом неправильно определен размер компенсации за непроведенный капитальный ремонт, неправильно выбраны аналоги, не понятно как рассчитана доля в праве общей долевой собственности. Кроме того, ИП ФИО1 ранее уже работал с Администрацией, в связи с чем полагает, что имеется с его стороны заинтересованность. Экспертизы, проведенные ФИО2 и ООО «Росэксперт», отвечают требованиям законодательства, ранее их заключения уже принимались судами как законные и обоснованные.
Ответчик ИП ФИО7 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена.
Представитель ответчика Администрации города Вологды по доверенности ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признала по основаниям, изложенным в отзыве на иск, просила оставить их без удовлетворения. Не согласилась с заключениями экспертов ФИО2 и ООО «Росэксперт», полагала возможным размер выкупной стоимости изымаемого имущества определить на основании судебной экспертизы, выполненной ИП ФИО1
Заслушав участвующих в деле лиц, допросив экспертов, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о частичной обоснованности исковых требований.
При этом учитывает, что по общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.
Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.
При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.
В том случае, если собственник выразил согласие на обеспечение его другим жилым помещением, но отказывается от предложенных ему вариантов, не заключает соответствующего соглашения, способом защиты прав органа местного самоуправления в такой ситуации будет выкуп у собственника жилого помещения.
В силу части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения.
Согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Таким образом, выкупная цена представляет собой сумму трех ее частей, при этом ни одна из них не подлежит произвольному исключению из размера возмещения.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2014), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 года, разъяснено, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.
Судом установлено и не оспаривалось участниками процесса, что ФИО6 на праве собственности принадлежит комната с кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес>, площадью 15 кв.м.
Заключением межведомственной комиссии по оценке жилых помещений (домов) от 18 декабря 2017 года №, утвержденным распоряжением начальника Департамента городского хозяйства Администрации города Вологды от 28 декабря 2017 года №, многоквартирный дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.
В областную адресную программу № 8 «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в муниципальных образованиях Вологодской области на 2019-2025 годы», утвержденную постановлением Правительства Вологодской области от 01 апреля 2019 года № 322, в перечень объектов, подлежащих расселению в рамках городской адресной программы № 5 по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, указанный многоквартирный дом не включен.
Постановлением Администрации города Вологда от 24 марта 2021 года № принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> площадью 1109 кв.м с жилыми помещениями, в том числе комнатой с кадастровым номером №, назначение: жилое, площадь объекта: 15 кв.м, этажность: 2; адрес местоположение объекта: <адрес>
Пунктом 2 постановления от 24 марта 2021 года № предусмотрено, что изъятие объектов недвижимости осуществляется путем предоставления собственникам таких объектов недвижимости денежного возмещения, определенного в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
По заказу Администрации города Вологды ИП ФИО7 подготовлен отчет от 07 сентября 2021 года №, согласно которому размер возмещения за изымаемое у ФИО6 имущество по состоянию на 30 августа 2021 года составил 483 000 рублей, включая рыночную стоимость земельного участка 78 377 рублей, стоимость жилого помещения с учетом доли в праве общей собственности на такое имущество 369 493 рублей, убытки, которые понесет собственник в связи с оформлением права собственности на другое помещение, поиском другого жилья и переездом - 34 643 рублей.
01 ноября 2021 года в адрес ФИО6 Департаментом имущественных отношений Администрации города Вологды направлено письмо, содержащее проект соглашения об изъятии жилого помещения и доли земельного участка.
Соглашение ФИО6 не подписано ввиду несогласия с размером выкупной цены.
Оценив отчет ИП ФИО7 от 07 сентября 2021 года № по определению выкупной стоимости изымаемого имущества, суд не может его признать законным и обоснованным, поскольку в нарушение требований статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении выкупной стоимости изымаемого имущества оценщиком не установлен размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, не учтены убытки, которые понесет собственник жилого помещения в связи с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, при этом согласно проекту соглашения собственник обязан освободить помещение через 30 дней после перечисления возмещения за изымаемое имущество.
Кроме того, рыночная стоимость жилого помещения и земельного участка определены по состоянию на сентябрь 2021 года, после чего экономическая ситуация в стране значительно изменилась.
При определении рыночной стоимости жилого помещения не определена общая площадь жилого помещения.
При таких обстоятельствах, суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению исковые требования ФИО6 о признании незаконным и не подлежащим применению (недействительным) отчета об оценке от 07 сентября 2021 года №, подготовленного индивидуальным предпринимателем ФИО7.
В связи с признанием отчета недействительным недостоверным является и установленный в данном отчете размер возмещения за изымаемое у ФИО6 имущество.
Для определения выкупной стоимости изымаемого имущества определением суда от 09 ноября 2022 года назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю ФИО1
Согласно экспертному заключению № рыночная стоимость изымаемой в порядке статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации комнаты с кадастровым номером №, назначение объекта: жилое, площадь объекта 15 кв.м, адрес (местоположение) объекта: <адрес> без учета рыночной стоимости доли земельного участка и доли в праве общей долевой стоимости на общее имущество в многоквартирном доме составляет 71 962 рубля; рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым №, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир – здание общежития. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, площадью 1109 кв.м с видом разрешенного использования «для эксплуатации и обслуживания здания общежития вагонного депо, для индивидуальной жилой застройки», которая приходится на жилое помещение общей площадью 15 кв.м, адрес (местоположение) объекта: <адрес> – 273 375 рублей; рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, которая приходится на жилое помещение общей площадью 15 кв.м, адрес (местоположение) объекта: <адрес> – 3679 рублей; размер компенсации за непроведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: <адрес>, подлежащий выплате собственнику при изъятии жилого помещения общей площадью 15 кв.м, адрес (местоположение) объекта: <адрес>, рассчитанный по состоянию на 11 февраля 2010 года (дату первой приватизации) – 102 143 рубля, на дату оценки – 174 508 рублей; размер убытков, причиненных собственнику комнаты площадью 15 кв.м по адресу: <адрес> связи с его изъятием – 43 567 рублей.
Оценив представленный отчет, суд не может принять его за основу при определении выкупной стоимости изымаемого имущества, поскольку при расчете рыночной стоимости жилого помещения, доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, доли в праве земельный участок экспертом учтена только жилая площадь помещения (комнаты) равная 15 кв.м, общая площадь помещения не рассчитывалась. При этом в отчете 15 кв.м обозначается экспертом как общая площадь жилого помещения, что не соответствует действительности. Компенсация за непроведенный капитальный ремонт определена экспертом как разница между вероятной стоимостью помещения после капитального ремонта и стоимостью помещения при текущем состоянии дома, вследствие чего размер компенсации значительно ниже размера, определенного вступившими в законную силу решениями суда по другим гражданским делам по этому же дому (гражданское дело №).
В связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности заключения ИП ФИО1 определением суда от 24 апреля 2023 года по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Центр оценки».
Согласно экспертному заключению № размер убытков, причиненных собственнику комнаты в связи с ее изъятием, составляет 1 567 500 рублей, в том числе рыночная стоимость комнаты – 292 000 рублей, стоимость доли в праве на общее имущество и земельный участок – 312 000 рублей, компенсация за непроведенный капитальный ремонт – 925 000 рублей, стоимость переезда, подбора жилья – 38 500 рублей.
Оценив данное заключение в совокупности с иными доказательствами по делу суд также не может принять его во внимание, поскольку при расчете рыночной стоимости изымаемого имущества экспертом дважды учтена стоимость земельного участка, необоснованно выбран затратный подход при определении рыночной стоимости изымаемого имущества, не приведены расчеты, износ дома за 10 лет по данным эксперта составил 0,3%.
Принимая во внимание установленные недостатки определением Вологодского городского суда Вологодской области от 19 июля 2023 года по делу назначена еще одна судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО Консультационно-аналитический Центр «Росэксперт».
В соответствии с заключением эксперта № от 30 августа 2023 года и дополнениями к нему от 05 и 11 октября 2023, выполненными ООО Консультационно-аналитический Центр «РосЭксперт»:
- рыночная стоимость спорного жилого помещения без учета прав на земельный участок составляет 212 850 рублей;
- рыночная стоимость доли в праве собственности на земельный участок - 45 150 рублей;
- рыночная стоимость доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме по адресу: <адрес> - 107 760 рублей;
- размер компенсации за непроведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: <адрес> - 857 278 рублей;
- размер убытков, причиненных собственнику спорного жилого помещения в связи с его изъятием, - 94 082 рубля, включая оформление права собственности на новое жилое помещение - 2000 рублей; услуги риелтора по поиску нового жилого помещения - 36 775 рублей; затраты на переезд в размере 11 240 рублей, затраты на временный съем жилья в размере 44 067 рублей.
Всего, согласно заключению эксперта выкупная стоимость изымаемого у истца имущества составляет 1 317 120 рублей.
Оценивая заключение эксперта от 30 августа 2023 года № с дополнениями к нему от 05 и 11 октября 2023 года суд считает данное заключение соответствующим законодательству, отвечающим требованиям относимости и допустимости доказательств. Заключение содержит подробное описание исследования и сделанные в его результате выводы, ответы на поставленные вопросы. Привлеченный к проведению экспертизы эксперт имеет соответствующее образование и квалификацию, сомнений в достоверности, заключения судебной экспертизы не имеется, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. В судебном заседании эксперт ФИО3 ответил на поставленные перед ним вопросы, обосновал выбранные им подходы, откорректировал расчет с учетом замечаний сторон.
С учетом изложенного, соглашаясь с доводами стороны истца, что исходя из формул, приведенных экспертом, размер выкупной стоимости изымаемого имущества составит 1 317 191 рубль (212850 (рыночная стоимость комнаты)+45150 (рыночная стоимость земли)+107781 (рыночная стоимость общего имущества)+857328 (компенсация за капитальный ремонт) +94082 (убытки)), приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО6 и определении выкупной стоимости изымаемого у нее для муниципальных нужд жилого помещения – комнаты с кадастровым номером №, назначение объекта: жилое, площадь объекта 15 кв.м, адрес (местоположение) объекта: <адрес> с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым №, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (ориентир – здание общежития. Почтовый адрес ориентира: <адрес>), площадью 1109 кв.м с видом разрешенного использования «для эксплуатации и обслуживания здания общежития вагонного депо, для индивидуальной жилой застройки» в размере 1 317 191 рубль 00 копеек.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования ФИО6 (ИНН №) к Администрации города Вологды (ИНН <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО7 (ИНН №) об определении размера выкупной стоимости, признании отчета незаконным удовлетворить.
Определить выкупную стоимость изымаемого у ФИО6 (ИНН №) для муниципальных нужд жилого помещения – комнаты с кадастровым номером №, назначение объекта: жилое, площадь объекта 15 кв.м, адрес (местоположение) объекта: <адрес> и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым №, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир – здание общежития. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, площадью 1109 кв.м с видом разрешенного использования «для эксплуатации и обслуживания здания общежития вагонного депо, для индивидуальной жилой застройки» в размере 1 317 191 рубль 00 копеек.
Признать недействительный отчет об оценке от 07 сентября 2021 года №, выполненный индивидуальным предпринимателем ФИО7.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья Е.В. Вахрушева
Мотивированное решение изготовлено 20 октября 2023 года.