Решение по делу № 2-5606/2022 от 06.10.2023 - об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, и по встречному иску <ФИО> к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск о заключении договора аренды.

Дело №

УИД 76RS0№-52

Мотивированное решение изготовлено 6 октября 2023 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Рыбинский городской суд <адрес>

в составе председательствующего судьи Румянцевой Л.Н.

при секретаре Орловой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 25 сентября 2023 года в городе Рыбинске Ярославской области гражданское дело по иску Департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа г. Рыбинск Ярославской области к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, и по встречному иску ФИО2 к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск о заключении договора аренды,

установил:

Департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа г. Рыбинск обратился в суд с иском к ФИО2, в котором, с учетом уточненного иска от 18.05.2023г., просит суд изъять у ФИО2 комплекс зданий и сооружений для организации ритуальных услуг, незавершенный строительством, степенью готовности 10%, с кадастровыми №, расположенный по адресу: <адрес>, на земельном участке, площадью 2211 кв.м, с кадастровым №, путем продажи с публичных торгов в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014. № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства», мотивируя следующим.

ФИО2 с 28.07.2014. является собственником незавершенного строительством комплекса зданий и сооружений для организации ритуальных услуг, состоящем из лит. А,Б. Литер А - здание проходной, назначение канцелярское, общая площадь 28,5 кв.м, этажность -1; литер Б - здание гаража незавершенное строительством, степень готовности 10%, площадь застройки 320,3 кв.м, назначение -гараж; сарай лит. Г3,сарай лит. Г5, по адресу: <адрес> (запись регистрации №).

Между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области (далее - Департамент) и ФИО2, ФИО1 23.12.2014. заключено соглашение о замене стороны в договоре аренды земельного участка от 25.08.2011. №, согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, для строительства комплекса зданий и сооружений по оказанию ритуальных услуг. Договор был заключен на срок до 22.08.2017.

В связи с истечением срока действия договора от 25.08.2011. №, ФИО2 26.09.2017. обратился в Департамент с заявлением о предоставлении земельного участка по адресу: <адрес> аренду без проведения торгов для завершения строительства комплекса зданий и сооружений по оказанию ритуальных услуг.

09.11.2017. ФИО2 получены для подписания три экземпляра договора от 15.10.2017. №, согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, для завершения строительства комплекса зданий и сооружений по оказанию ритуальных услуг. Срок действия договора продлен до 05.10.2020.

Срок договора аренды является пресекательным и дальнейшее его продление не подлежит в силу закона.

Не была достигнута цель предоставления земельного участка с кадастровым №, поскольку в пределах срока действия договора аренды указанного земельного участка строительство комплекса зданий и сооружений по оказанию ритуальных услуг не было завершено арендатором, что подтверждается актом обследования земельного участка от 29.04.2021.

ФИО2 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов.

С учетом изложенного Департамент обратился в суд с требованием о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов, который расположен на указанном земельном участке ввиду прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, поскольку строительство этого объекта не было завершено.

ФИО2 обратился в суд со встречным иском к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации городского округа г. Рыбинск, в котором, с учетом уточненного иска от 25.09.2023г., просит суд:

В удовлетворении первоначальных исковых требований отказать.

Обязать Департамент имущественных и земельных отношений Администрации ГО гор. Рыбинск заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на три года без проведения торгов, для завершения строительства, мотивируя следующим.

25.08.2011. между ФИО1 и Администрацией городского округа город Рыбинск заключен договор аренды № земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, сроком до 22.08.2014 года. Кадастровый номер земельного участка №.

23.07.2014. между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи комплекса зданий и сооружений для организации ритуальных услуг, незавершенный строительством, расположенном на вышеуказанном земельном участке.

На основании указанного договора купли-продажи, между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск и ФИО2 заключено 23.12.2014. Соглашение № о замене стороны в договоре аренды земельного участка от 25.08.2011 года №. Срок указанного соглашения определен сторонами до 22.08.2017 года.

05.10.2017 года между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск и ФИО2 заключен договор № аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>. Срок действия договора согласован сторонами до 05.10.2020 года.

По истечении действия указанного договора ФИО2 продолжает пользоваться указанным земельным участком до настоящего времени, неся бремя оплаты арендных платежей. С требованием об изъятии спорного земельного участка Департамент не обращался.

Между сторонами продолжаются фактические арендные отношения на неопределенный срок.

ФИО2 не завершено строительство в срок по уважительным причинам, а именно: с марта 2020 года были введены многочисленные ограничения, связанные с распространением COVID-19, в том числе обязательная самоизоляция на длительный срок, что препятствовали ФИО2 окончить строительство.

25.05.2023 г. ФИО2 обратился в Департамент с заявлением о продлении договора аренды на новый срок, однако в удовлетворении указанного заявления ФИО2 было отказано (ответ от 02.06.2023). Ранее, в 2020 году ФИО2 обращался в Департамент с заявлением о заключении договора на новый срок, однако ему так же было отказано.

Истец считает, что отказ Департамента в заключении с ним договора аренды земельного участка. является незаконным, а изъятие у ФИО2 объекта незавершенного строительства является преждевременным.

В судебном заседании представитель Департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск по доверенности ФИО3 иск поддержал, встречный иск ФИО2 не признал, пояснил, что ФИО2 не имеет права на заключение договора аренды земельного участка, в связи с чем находящийся на земельном участке объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит изъятию и продаже с публичных торгов.

В судебном заседании представитель ФИО2 по доверенности ФИО4 встречный иск ФИО2 поддержала, иск Департамента не признала, пояснила, что ФИО2 имеет право на заключение договора аренды земельного участка, поскольку продолжает пользоваться земельным участком, оплачивает арендные платежи, не успел завершить строительство находящегося на земельном участке объекта недвижимости по уважительным причинам.

Другие участники процесса в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещались судом надлежащим образом

Заслушав представителей стороны, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их взаимосвязи и совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно пункту 2 названной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Положениями статьи 239.1 ГК РФ предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

В судебном заседании установлено следующее.

Департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа г. Рыбинск Ярославской области является отраслевым органом администрации городского округа г. Рыбинск, обладающим правами юридического лица, и осуществляет полномочия по управлению и распоряжению имуществом, находящимся в собственности городского округа г. Рыбинск, в том числе земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

25.08.2011 г.между ФИО1 и Администрацией городского округа город Рыбинск заключен договор аренды № земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, сроком до 22.08.2014 года. Кадастровый номер земельного участка №.

23.07.2014 г. между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи комплекса зданий и сооружений для организации ритуальных услуг, незавершенный строительством, расположенном на вышеуказанном земельном участке.

На основании указанного договора купли-продажи, между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск и ФИО2 заключено 23.12.2014 г. Соглашение № о замене стороны в договоре аренды земельного участка от 25.08.2011 г. №. Срок указанного соглашения определен сторонами до 22.08.2017 г..

05.10.2017 г. между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск и ФИО2 заключен договор № аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>. Срок действия договора согласован сторонами до 05.10.2020 г.

По истечении действия указанного договора ФИО2 продолжает пользоваться указанным земельным участком до настоящего времени, оплачивает арендные платежи. С требованием об изъятии у ФИО2 спорного земельного участка Департамент имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск в суд не обращался.

Публичный собственник земельного участка с кадастровым № не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект( пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ), между сторонами продолжаются фактические арендные отношения.

При указанных обстоятельствах возникла юридическая неопределенность судьбы земельного участка с момента истечения (с октября 2020 года) срока действия заключенного в отношении него договора аренды.

Ввиду истечения договора аренды, и юридической неопределенности судьбы земельного участка продолжить строительство комплекса ФИО2 не имел возможности.

Кроме этого, как следует из содержания встречного иска, истцом не завершено строительство в срок по уважительным причинам, а именно: с марта 2020 года были введены многочисленные ограничения, связанные с распространением COVID-19, в том числе обязательная самоизоляция на длительный срок. Указанные обстоятельства возникли за 8 месяцев до окончания срока действия договора аренды между сторонами, и на момент окончания срока действия договора прекращены либо отменены не были.

Суд приходит к выводу, что указанные обстоятельства объективно препятствовали ФИО2 окончить строительство.

Поскольку строительство не закончено ФИО2 по уважительным причинам, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска Департамента имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск.

25.05.2023 года ФИО2 обратился в Департамент имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск с заявлением о продлении спорного договора аренды на новый срок, однако в удовлетворении указанного заявления ФИО2 было отказано (ответ Департамента от 02.06.2023.). Ранее, в 2020 году ФИО2 обращался в Департамент имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок, однако ему так же было отказано.

В связи с вышеизложенным полагаю, что отказы Департамента имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск в заключении договора аренды земельного участка с ФИО2 являются незаконными, требование об изъятии у ФИО2 объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению.

С учетом изложенного суд обязывает Департамент имущественных и земельных отношений Администрации городского округа г.. Рыбинск заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на три года без проведения торгов, для завершения строительства.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Департаменту имущественных и земельных отношений администрации городского округа г. Рыбинск (ИНН №) отказать в удовлетворении иска к ФИО2 (паспорт №) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Обязать Департамент имущественных и земельных отношений Администрации городского округа г. Рыбинск (ИНН №) заключить с ФИО2 (паспорт №) договор аренды земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на три года без проведения торгов, для завершения строительства комплекса зданий и сооружений для организации ритуальных услуг.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через Рыбинский городской суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья Л.Н. Румянцева