63RS0039-01-2024-004510-30

2-3942/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

29 июля 2025 года г. Самара

Ленинский районный суд г. Самары в составе председательствующего судьи Корабейниковой Г.А., при секретаре Фроловой В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3942/2025 по исковому заявлению ФИО1 к Департаменту управления имуществом г. о. Самара об оспаривании достоверности величины возмещения за изымаемое нежилое помещение и об определении размера возмещения за него, по встречному исковому заявлению Департаменту управления имуществом г.о. Самара к ФИО1 об изъятии помещения путем выкупа,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском Департаменту управления имуществом г.о. Самара, в котором указал, что он является собственником нежилого помещения по адресу: <адрес>, пом. н1, площадью 160,1 кв.м. Постановлением администрации г.о. Самара от ДД.ММ.ГГГГ принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и расположенных на нем многоквартирных домов, в том числе нежилого помещения, принадлежащего ФИО1 В июле 2023 года ФИО1 получил от Департамента управления имуществом г.о. Самара уведомление о том, что размер возмещения за изымаемое имущество составляет 3 846 000 руб. Однако с данной суммой он не согласился. Согласно отчету ООО «Аудиторская фирма «Сонар», размера возмещения, подлежащего выплате за помещение истца, составляет 8 266 380 руб.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, просил признать стоимость выкупа нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пом. н1, площадью 160,1 кв.м., указанную в отчете об оценке ООО «ДЕМИУРГ» от ДД.ММ.ГГГГ №-Н в размере 3 846 000 руб. недостоверной; определить цену для совершения сделки по выкупу нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пом. н1, площадью 160,1 кв.м. в размере 8 266 380 руб.

Департамент управления имуществом г. о. Самара обратился в суд с встречным исковым заявлением к ФИО1, в котором просил изъять нежилое помещение, общей площадью 160,1 кв.м., кадастровый №, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, пом. н1 путем выкупа у ФИО1 в соответствии с выкупной стоимостью, определенной на основании отчета об оценке ООО «ДЕМИУРГ» от ДД.ММ.ГГГГ №-Н в размере 3 846 000 руб.; прекратить право собственности ФИО1 на указанное нежилое помещение; признать право собственности на указанное нежилое помещение за муниципальным образование городской округ Самара после выплаты денежной компенсации ФИО1

Истец по первоначальному иску после проведения судебной экспертизы исковые требования уточнил, просил определить цену для совершения выкупа нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пом. н1, площадью 160,1 кв.м. в размере 9 427 399 руб.

Решением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ постановлено: Изъять нежилое помещение, расположенное по адресу: расположенное по адресу: <адрес>, пом. н1, площадью 160,1 кв.м., КН 63:01:0810004:580 путём выкупа у ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт <...>) за 9 427 399 руб., в том числе рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пом. н1, площадью 160,1 кв.м., КН 63:01:0810004:580 в размере 6 957 867 руб.; рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, пропорционально размеру общей площади нежилого помещения в размере 1 270 021 руб.; размер убытков собственнику жилого помещения, связанных с его изъятием в размере 82 333 руб.; размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт в размере 1 117 178 руб. Прекратить право собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт <...>) на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, пом. н1, площадью 160,1 кв.м., КН 63:01:0810004:580. После выплаты ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт <...>) денежной компенсации, признать за муниципальным образованием - городской округ Самара право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, пом. н1, площадью 160,1 кв.м., КН 63:01:0810004:580.

Определением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ указанное решение отменено в порядке ст. 392 ГПК РФ, производство по делу возобновлено.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самострельных требований относительно предмета спора, привлечена Государственная инспекция по охране объектов культурного наследия <адрес>.

Представитель ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании уточненные требования поддержала, не возражала против изъятия помещения, однако при установлении выкупной цены полагала необходимым руководствоваться заключением судебной экспертизы.

Представитель Департамента управления имуществом г.о. Самара, действующий на основании доверенности, в судебном заседании заявленные встречные требования поддержал, просил удовлетворить, полагая, что ввиду аварийности дома, в котором расположено помещение ФИО1, в сумму возмещения не может входить компенсация за непроизведенный капитальный ремонт.

Иные участники процесса в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Как следует из положений ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3,5 - 9 настоящей статьи.

Положениями ч. 6 ст. 32 ЖК РФ предусмотрено, что возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Из ч. 9 ст. 32 ЖК РФ следует, что если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда.

Согласно разъяснениям, имеющимся в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении жилищного кодекса Российской Федерации» судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

В соответствии с положениями ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с иными основаниями, предусмотренными федеральными законами (п. 3).

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Из содержания вышеприведенных норм права и правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации №14 от 02.07.2009, следует, что обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, производится в рамках установленной законом процедуры.

Из материалов дела следует, что с ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 принадлежит на праве собственности нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, пом. н1, площадью 160,1 кв.м.,

Распоряжением первого заместителя Главы г.о. Самара от 08.10.2014 № 5005 многоквартирный дом по адресу: <адрес>, литера А признан аварийным и подлежащим реконструкции.

Постановлением Администрации г.о. Самара от 16.01.2023 года № 17 земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, литер АБДЕНМИ, площадью 916 кв.м., КН 63:01:0810004:508 изъят у правообладателей для муниципальных нужд, в том числе нежилое помещение н1, общей площадью 160,1 кв.м. с кадастровым номером 63:01:0810004:580.

Установлено, что собственнику помещения предложено заключить соглашение о возмещении за изымаемое помещение в размере 3 846 000 руб. за принадлежащее ему помещение, однако он не выразил согласие с предложенными условиями выкупа изымаемого помещения, принадлежащего ему на праве собственности.

Права собственников нежилых помещений в многоквартирном доме, признанном в установленном порядке аварийным, по аналогии обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть в случае, когда собственники жилых (нежилых) помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого (нежилого) помещения в доме путем выкупа.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выдано охранное обязательство на недвижимый объект культурного наследия «Дом Суханова (ансамбль)», <адрес>,15, состоящий на государственной охране согласно решения Куйбышевского Облисполкома от ДД.ММ.ГГГГ № – объект культурного наследия.

Процедура признания многоквартирного дома аварийным, в том числе если такой дом отнесен к объектам культурного наследия, предусмотрена постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом".

При этом согласно положениям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" снос объектов культурного наследия запрещен, в связи с чем аварийное здание многоквартирного дома, являющегося объектом культурного наследия, признается подлежащим реконструкции, с учетом также того обстоятельства, что реставрация и реконструкция не являются взаимоисключающими действиями в отношении объекта культурного наследия.

Положения статьи 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 73-ФЗ устанавливающие специальные основания изъятия земельного участка в границах территории объекта культурного наследия и специальную (судебную) процедуру принятия решения об изъятии, не исключают изъятия такого земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме по основаниям, предусмотренным статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Разрешение вопроса о выплате возмещения собственнику жилого помещения, находящегося в многоквартирном доме, признанном аварийным, в виде выкупной цены возможно только с одновременным разрешением вопроса о судьбе данного жилого помещения и земельного участка, на котором расположено жилое помещение, то есть при решении вопроса об изъятии жилого помещения и земельного участка.

Судом по делу была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено ООО «Самэкс-Групп». На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Определить рыночную стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пом.н.1, площадью 160,1 кв.м., кадастровый № на момент исследования.

2. Определить рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, в том числе рыночная стоимость доли земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

3. Определить рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, пропорционально размеру общей площади нежилого помещения, в порядке ст.37 Жилищного кодекса РФ, расположенного по адресу: <адрес>, пом.н.1, площадью 160,1 кв.м., кадастровый №.

4. Определить размер убытков собственнику жилого помещения, связанных с его изъятием (услуги риелтора, услуги грузоперевозок и т.д.)

5. Определить, привело ли к снижению стоимости объекта недвижимости то обстоятельство, что не был проведен капитальный ремонт.

6. При положительном ответе на 4 вопрос, определить, каким образом, это могло повлиять на изменение рыночной стоимости указанного помещения и определить размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома.

Согласно заключению эксперта ООО «Самэкс-Групп», рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пом. н1, площадью 160,1 кв.м., КН 63:01:0810004:580 на момент исследования составила 6 957 867 руб.; рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, пропорционально размеру общей площади нежилого помещения в порядке ст. 37 ЖК РФ, расположенный по адресу: <адрес>, пом. н1, площадью 160,1 кв.м., КН 63:01:0810004:580 на момент исследования составила 1 270 021 руб.; размер убытков собственнику жилого помещения, связанных с его изъятием, составил 82 333 руб.; размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт на момент исследования составил 1 117 178 руб.

Суд принимает заключение эксперта ООО «Самэкс-Групп» в качестве допустимого, поскольку оно является мотивированным и четким, имеет научную и практическую основу, составлено специалистом, имеющим соответствующее образование, квалификацию и опыт работы, эксперт в предусмотренном законом порядке был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оснований сомневаться в компетентности специалиста, проводившего экспертизу, его заинтересованности, не имеется. Допустимых и достоверных доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы, участниками процесса не представлено, ходатайств о назначении повторной судебной экспертизы не заявлено.

Кроме того, в судебном заседании был допрошен эксперт ФИО3, который подтвердил точность и категоричность выводов своего заключения, пояснив, что факт того, что помещение ФИО1 расположено в здании, являющемся объектом культурного наследия, никак не влияет на выкупную стоимость помещения. Также эксперт указал, что осмотром было установлено, что капитальный ремонт здания не производился, в связи с чем, экспертом был произведен расчет компенсации в указанной части.

При наличии указанных обстоятельств, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, принимая во внимание положения ст.32 Жилищного кодекса РФ, суд приходит к выводу о том, что уточненные исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению, встречные исковые требования об изъятии у ФИО1 для муниципальных нужд объекта недвижимости подлежат удовлетворению с учётом выводов, содержащихся в заключении судебной экспертизы ООО «Самэкс-Групп». В связи с изъятием помещения, право собственности ФИО1 на спорное помещение подлежит прекращению. После выплаты возмещения, право собственности на объект переходит к муниципальному образованию – городской округ Самара.

Доводы представителя Департамента о том, что компенсация за непроизведенный капитальный ремонт не должна входить в сумму возмещения за изымаемое помещение, поскольку здание является аварийным, суд находит несостоятельными. Как указано в акте технического состояния объекта культурного наследия от ДД.ММ.ГГГГ, здание в котором расположено изымаемое помещение, построено примерно в 1850 году, требует ремонта. Сведений о том, что с этого времени проводился капитальный ремонт дома, не представлено, в указанном акте данные сведения отсутствуют, на что также указал в своих пояснениях судебный эксперт. Таким образом, обязанность по производству капитального ремонта дома возникла как на дату получения ФИО1 в собственность помещения, так и дату признании дома аварийным, однако выполнена не была, в связи с чем, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт должна быть включена в выкупную цену нежилого помещения и подлежит взысканию в пользу собственника спорного нежилого помещения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Изъять нежилое помещение, расположенное по адресу: расположенное по адресу: <адрес>, пом. н1, площадью 160,1 кв.м., КН 63:01:0810004:580 путём выкупа у ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт <...>) за 9 427 399 руб., в том числе рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пом. н1, площадью 160,1 кв.м., КН 63:01:0810004:580 в размере 6 957 867 руб.; рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, пропорционально размеру общей площади нежилого помещения в размере 1 270 021 руб.; размер убытков собственнику жилого помещения, связанных с его изъятием в размере 82 333 руб.; размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт в размере 1 117 178 руб.

Прекратить право собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт <...>) на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, пом. н1, площадью 160,1 кв.м., КН 63:01:0810004:580.

После выплаты ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) денежной компенсации, признать за муниципальным образованием - городской округ Самара право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, пом. н1, площадью 160,1 кв.м., КН 63:01:0810004:580.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд г. Самары в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья /подпись/ Г.А. Корабейникова

Копия верна. Судья

Мотивированное решение изготовлено 12.08.2025.