Дело № 2-227/2025
УИД 45RS0003-01-2025-000306-78
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
р.п. Варгаши Курганской области 24 июля 2025 года
Варгашинский районный суд Курганской области в составе председательствующего
судьи Столбова И.В.,
при секретаре Веретенниковой Н.В.,
с участием истца ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о прекращении ипотеки на жилой дом и земельный участок,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о прекращении ипотеки на жилой дом и земельный участок, в обоснование иска указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и С.Н.В. был заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, расположенных по адресу: <адрес>. Стоимость указанного имущества согласно договору составляла 200 000 руб. До подписания данного договора истец уплатил С.Н.В. 10 000 руб. Остальную сумму в размере 190 000 руб. должен был уплатить в срок до ДД.ММ.ГГГГ.С.Н.В. умерла ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 уплатил сумму в размере 190 000 руб. дочери умершей - ФИО2 Просит снять обременение на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, с прекращением записи в ЕГРП на недвижимое имущество об обременении прав на указанное недвижимое имущество в виде ипотеки в силу закона.
Определениями суда к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО3, в качестве третьего лица - Управление Росреестра по <адрес>.
Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал и пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и С.Н.В. был заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, расположенные по адресу: <адрес>. До подписания данного договора он перевел денежные средства в сумме 10 000 руб. на банковскую карту С.Н.В. № С.Н.В. умерла. О том, кто принял наследство после смерти С.Н.В., он не выяснял. Считал, что дочь умершей - ФИО2 является ее наследником, поэтому выплатил ФИО2 оставшиеся 190 000 руб. Ответчик ФИО3 претензий к нему не имеет, так как ФИО2 передала ей денежные средства в сумме 190 000 руб.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, в письменном отзыве исковые требования признала, последствия признания исковых требований ей разъяснены и понятны, просила рассмотреть дело без ее участия. В материалы дела представила расписку от ДД.ММ.ГГГГ, в которой указано, что претензий материального характера к ФИО1 не имеет, поскольку денежные средства в сумме 190 000 руб. за продажу жилого дома и земельного участка ей переданы ФИО2
Ответчик ФИО2, представитель третьего лица Управления Росреестра по Курганской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, письменных возражений не представили.
Заслушав пояснения истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно пунктам 1 и 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Согласно положениям части 1 статьи 3 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (пункт 2 ст. 53 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно абзацу 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В соответствии с пунктом 53 вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года, ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.
Из системного толкования норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.
Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между С.Н.В. и ФИО1 был заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, расположенные по адресу: <адрес>, р.<адрес>, согласно которому продавец обязался продать, а покупатель обязался приобрести в собственность жилой дом и земельный участок по вышеуказанному адресу.
В соответствии с пунктом 2.3 Договора купли-продажи стоимость жилого дома и земельного участка определена по соглашению сторон в размере 200 000 руб., при этом 10 000 руб. уплачены продавцу покупателем до подписания договора, 190 000 руб. подлежат уплате в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с пунктом 2.6 Договора купли-продажи жилой дом и земельный участок по адресу: р.<адрес> будут находиться в залоге у С.Н.В. в обеспечение покупателем обязательств по уплате стоимости квартиры.
Государственная регистрация перехода к ФИО1 права собственности на указанные жилой дом и земельный участок произведена ДД.ММ.ГГГГ. Одновременно с государственной регистрацией права собственности зарегистрировано обременение в виде залога в силу закона на жилой дом и земельный участок, зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости за номером № от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ С.Н.В. умерла (свидетельство о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ).
Из материалов наследственного дела, открытого к имуществу С.Н.В. №, следует, что наследником, принявшим наследство, является ее сестра ФИО3 Дочь ФИО2 отказалась от принятия наследства в пользу ФИО3
В случае смерти гражданина имущественные права и обязательства переходят к наследникам, принявшим наследство, в порядке универсального правопреемства.
В связи со смертью залогодержателя погашение регистрационной записи об ипотеке по совместному заявлению залогодержателя и залогодателя стало невозможно.
Факт надлежащего исполнения ФИО1 обязательств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается расписками ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 190 000 руб. и распиской ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ.
Из расписки от ДД.ММ.ГГГГ следует, что согласно п. 2.5 Договора, ФИО2 получила от ФИО1 денежные средства в сумме 190 000 руб. за жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. Претензий материального характера к нему не имеет.
Из расписки от ДД.ММ.ГГГГ следует, что во исполнение п. 2.5 Договора, ФИО3 получила от ФИО2 денежные средства в сумме 190 000 руб. за жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>.
Наследник имущества продавца – ответчик ФИО3 не оспаривает обстоятельства того, что покупателем ФИО1 расчет по оплате стоимости жилого дома и земельного участка, согласно условиям договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ выполнен в полном объеме, претензий по оплате имущества она не имеет.
Согласно пункту 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.
В соответствии с пунктом 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Таким образом, поскольку ФИО1 полностью исполнены обязательств по договору договор купли-продажи земельного участка с жилым домом ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между С.Н.В. и ФИО1, путем выплаты денежных средств правопреемнику продавца С.Н.В., следовательно, оснований для сохранения залога имущества не имеется.
В силу части 11 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.
В силу абзаца 9 пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
Учитывая, что покупателем ФИО1 обязательство по договору купли-продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ исполнены надлежащим образом, что подтверждается материалами дела и не оспаривается наследником продавца С.Н.В. – ФИО3, требования истца о прекращении ипотеки подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
Исковые требования ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о прекращении ипотеки на жилой дом и земельный участок удовлетворить.
Прекратить обременение в виде ипотеки в отношении жилого дома с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости за номером № от ДД.ММ.ГГГГ в пользу С.Н.В. по договору купли-продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ.
Прекратить обременение в виде ипотеки в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости за номером № от ДД.ММ.ГГГГ в пользу С.Н.В. по договору купли-продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ.
Решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи об ипотеке.
Решение может быть обжаловано в Курганский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Варгашинский районный суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Судья И.В. Столбов
Мотивированное решение изготовлено 29.07.2025.