Решение по делу № 2-23/2025 от 31.03.2025

Дело № 2-23/2025

УИД 52RS0036-01-2024-000681-20

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 марта 2025года р.п. Ковернино

Ковернинский межрайонный суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Петровой О.В.,

при секретаре судебного заседания Перевоиной А.С.,

с участием прокурора Ковернинского района Нижегородской области Кострова Д.Э., ответчика ФИО1 и её представителя ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Ковернинского района Нижегородской области, действующего в защиту интересов муниципального образования Ковернинский муниципальный округ Нижегородской области, к Комитету имущественных отношений администрации Ковернинского муниципального округа Нижегородской области, администрации Ковернинского муниципального округа Нижегородской области, ФИО1 о признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки,

установил:

Прокурор Ковернинского района Нижегородской области, действующий в защиту интересов муниципального образования Ковернинский муниципальный округ Нижегородской области, обратился в суд с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений администрации Ковернинского муниципального округа Нижегородской области, ФИО1 о признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование требований указал, что прокуратурой района в ходе проверки исполнения земельного законодательства установлены факты нарушения порядка предоставления земельных участков на торгах. В силу пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также – на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату, договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду. В соответствии с пунктом 2 статьи 39.1 ЗК РФ продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса. Согласно пункту 7 статьи 39.11 ЗК РФ в случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, за исключением случаев проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса. Нормами статьи 39.11 ЗК РФ, регулирующими порядок продажи земельных участков из государственной и муниципальной собственности на аукционах, не предусмотрена возможность оформления по результатам аукционов договоров купли-продажи участков, подлежащих застройке объектами капитального строительства. Такие земельные участки предоставляются только по результатам аукциона на право заключения договора аренды. Право собственности на такие земельные участки может быть оформлено только после завершения строительства и ввода в эксплуатацию объектов капитального строительства. Установлено, что по результатам аукциона от ДД.ММ.ГГГГ между комитетом имущественных отношений администрации Ковернинского муниципального округа и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, разрешенное использование «складские площадки». Предоставление участка в данном случае осуществлялось не по основаниям, указанным в пункте 2 статьи 39.3, статье 39.18 Земельного кодекса РФ. Правилами землепользования и застройки <адрес>, утвержденными Решением поселкового Совета городского поселения *** и действовавшими на момент заключения договора купли-продажи, предусмотрено, что земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне П-6 «Зона размещения объектов коммунального назначения и иных объектов, не имеющих класса опасности/проектная», которая выделена для обеспечения правовых условий формирования коммунальных предприятий и складских баз, не имеющих санитарно-защитную зону, с низкими уровнями шума и загрязнения и включает в себя, в том числе, вид разрешенного использования склады. В свою очередь из классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412, следует, что такой вид разрешенного использования как «склад» (код 6.9), предполагает размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов. Согласно ГОСТ Р 51303-2023. Национальный стандарт Российской Федерации. Торговля. Термины и определения, утвержденного приказом Росстандарта от 30.06.2023 № 469-ст, склад - специальные здания, строения, сооружения, помещения, открытые площадки или их части, обустроенные для целей хранения товаров и выполнения складских операций. Таким образом, на земельном участке с видом разрешенного использования «склад» предусматривается строительство зданий, сооружений, помещений, в связи с чем, на данный земельный участок распространяется запрет, установленный Земельным кодексом Российской Федерации, на продажу указанного земельного участка. Вместе с тем, согласно выписке ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером № имеет вид разрешенного использования «складские площадки». Согласно Классификатору вид разрешенного использования «складские площадки» (код - 6.9.1), предполагает временное хранение, распределение и перевалка грузов (за исключением хранения стратегических запасов) на открытом воздухе, что исключает возможность строительства зданий, сооружений, помещений на данном участке. Таким образом, в то время как ПЗЗ предусматривают вид разрешенного использования «склады», продажа на аукционе спорного земельного участка с видом разрешенного использования «складские площадки», привела к тому, что данным способом была создана легальная возможность для комитета имущественных отношений администрации Ковернинского муниципального округа Нижегородской области заключить договор купли-продажи земельного участка, в обход установленного ЗК РФ запрета относительно купли-продажи участков, подлежащих застройке объектами капитального строительства. Согласно сведениям ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером № имеет виды разрешенного использования «складские площадки», «склады», что свидетельствует об изменении ФИО1 вида разрешенного использования после заключения договора купли-продажи спорного земельного участка. Таким образом, в нарушение требования пункта 2 статьи 39.1 ЗК РФ комитетом имущественных отношений администрации Ковернинского муниципального округа Нижегородской области продан земельный участок с другим установленным для него видом разрешенного использования, то есть предназначенный для строительства. Оспариваемая сделка купли-продажи земельного участка ФИО1 противоречит положениям статей 39.1, 39.11 ЗК РФ, нарушает публичные интересы и является в связи с этим недействительной в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы (пункт 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Нарушение интересов муниципального образования Ковернинский муниципальный округ в результате совершения оспариваемой сделки заключается в ограничении контроля за использованием и застройкой земель, а также снижение уровня конкуренции при распределении имущества.

Прокурор Ковернинского района Нижегородской области, действующий в защиту интересов муниципального образования Ковернинский муниципальный округ Нижегородской области, просил суд признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № заключенный между Комитетом имущественных отношений администрации Ковернинского муниципального округа Нижегородской области и ФИО1, от ДД.ММ.ГГГГ недействительным; применить последствия недействительности сделки в виде: аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись в Едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № о регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № <адрес> с видом разрешенного использования «складские площадки», категория земель- земли населенных пунктов, обязания ФИО1 возвратить указанный земельный участок Комитету имущественных отношений администрации Ковернинского муниципального округа Нижегородской области, а Комитету имущественных отношений администрации Ковернинского муниципального округа Нижегородской области возвратить денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Определением суда от 26.02.2025 г. к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация Ковернинского муниципального округа Нижегородской области, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.

Ответчик ФИО1 и её представитель ФИО2 исковые требования не признали, заявили о пропуске срока исковой давности.

Ответчики Комитет имущественных отношений администрация Ковернинского муниципального округа Нижегородской области, администрация Ковернинского муниципального округа Нижегородской области, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, не обеспечили явку в суд своих представителей.

Суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте проведения судебного разбирательства.

Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, установив юридически значимые обстоятельства, пришел к следующему.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ в администрацию Ковернинского муниципального округа Нижегородской области обратился М. с заявлением о формировании земельного участка, местоположение: <адрес>, с видом разрешенного использования – складские площадки, представив схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

Постановлением администрации Ковернинского муниципального округа Нижегородской области № от ДД.ММ.ГГГГ утверждена схема расположения земельного участка площадью *** кв.м, местоположение: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, территориальная зона П-6, с видом разрешенного использования – складские площадки, Комитет имущественных отношений администрации Ковернинского муниципального округа Нижегородской области осуществил постановку на кадастровый учет земельного участка, которому был присвоен кадастровый №, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки части Ковернинского муниципального округа Нижегородской области, расположенной в городском населенном пункте <адрес>, утвержденными постановлением администрации Ковернинского муниципального округа Нижегородской области № от ДД.ММ.ГГГГ, данный земельный участок находится в территориальной зоне П-6 Зона размещения объектов коммунального назначения и иных объектов, не имеющих класса опасности. К основным видам разрешенного использования относится, в том числе, вид «складские площадки».

Администрацией Ковернинского муниципального округа Нижегородской области вынесено постановление № от ДД.ММ.ГГГГ «О проведении торгов по продаже земельных участков», согласно которому постановлено провести торги в форме аукциона, открытого по составу участников и по форме подачи предложений, в том числе по продаже Лота № 4 - земельного участка, местоположение: <адрес> категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – складские площадки, площадь земельного участка – *** кв.м, вид права – собственность.

На основании указанного постановления администрацией Коверинского муниципального округа Нижегородской области в газете «Ковернинские новости», в сети «Интернет» на сайте администрацией Коверинского муниципального округа Нижегородской области и на официальном сайте Российской Федерации www.torgi.gov.ru было размещено информационное сообщение о проведении аукциона.

ДД.ММ.ГГГГ по лоту № 4 подана единственная заявка от ФИО1

Согласно протоколу заседания комиссии о рассмотрении заявок на участие в аукционе от ДД.ММ.ГГГГ аукционная комиссия администрации Ковернинского муниципального округа Нижегородской области приняла решение признать аукцион несостоявшимся и направить договор купли-продажи ФИО1 как единственному участнику аукциона.

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом имущественных отношений администрации Ковернинского муниципального округа Нижегородской области и ФИО1 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>, площадью *** кв.м, разрешенное использование – складские площадки, категория земель – земли населенных пунктов. Согласно п.п. 1.2, 1.3, 2.1 договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ участок предназначен для временного хранения, распределения и перевалки грузов(за исключением хранения стратегических запасов) на открытом воздухе(без права возведения объектов капитального строительства); участок свободен от объектов недвижимости; цена продажи земельного участка составляет 712 000, 00 руб.

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом имущественных отношений администрации Ковернинского муниципального округа Нижегородской области и ФИО1 подписан акт приема-передачи названного земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ право собственности на земельный участок с кадастровым номером № было зарегистрировано за ФИО1, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН.

Постановлением администрации Ковернинского муниципального округа Нижегородской области № от ДД.ММ.ГГГГ предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью *** кв.м расположенного по адресу: <адрес>, находящегося в границах территориальной зоны П-6 – Зона размещения объектов коммунального назначения и иных объектов, не имеющих класса опасности: склады(код 6.9, для размещения сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов(за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и производственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением о дополнении основного вида разрешенного использования земельного участка еще одним видом разрешенного использования – склады.

На основании данного заявления ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр недвижимости были внесены сведения о разрешенном виде использования земельного участка – «склады»; по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ разрешенные виды использования земельного участка – складские площадки, склады.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 было получено Разрешение № на строительство склада металлоконструкций площадью *** кв.м, количество этажей – 1, высотой 8 м, строительный объем *** куб.м.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 было получено Разрешение № на ввод объекта в эксплуатацию по объекту – склад металлоконструкций, ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 было зарегистрировано право собственности на здание – склад металлоконструкций, кадастровый №.

Обращаясь в суд с настоящим иском, прокурор Ковернинского района Нижегородской области указал, что оспариваемая сделка купли-продажи спорного земельного участка является недействительной в силу ее ничтожности, поскольку заключена на аукционе с нарушением требований действующего законодательства, как нарушающая явно выраженный запрет, установленный законом на совершение сделки купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, в соответствии с видом разрешенного использования которого – склады предусмотрено размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов; первичное предоставление земельного участка гражданам возможно только на праве аренды, а не на праве собственности.

Вопреки доводам ответчика, срок исковой давности для оспаривания названной сделки по основаниям ст.ст. 12, 166, 168 ГК РФ процессуальным истцом не пропущен, поскольку в силу ч. 1 ст. 181 ГК РФ составляет 3 года.

Вместе с тем, суд не усматривает правовых оснований к удовлетворению заявленных исковых требований исходя из следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

В отношении земельного участка в соответствии с федеральным законом могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования. Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии с настоящим Кодексом и законодательством о градостроительной деятельности. Правообладателем земельного участка по правилам, предусмотренным федеральным законом, может быть получено разрешение на условно разрешенный вид разрешенного использования.

В силу пункта 2 статьи 39.1 ЗК РФ продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Пунктом 7 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что в случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, за исключением случаев проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

В силу ст. 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Из пункта 2 статьи 7 ЗК РФ следует, что виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков.

Склады (код 6.9) и складские площадки (код 6.9.1) - это отдельные виды разрешенного использования.

В соответствии с извещением о проведении аукциона, аукционной документацией, а также выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, по состоянию на дату заключения оспариваемой сделки купли-продажи земельного участка(ДД.ММ.ГГГГ) земельный участок кадастровый № площадью *** кв.м, местоположение: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, имел основной вид разрешенного использования – складские площадки.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки части <адрес>, расположенной в городском населенном пункте <адрес>, утвержденными постановлением администрации Ковернинского муниципального округа Нижегородской области № от ДД.ММ.ГГГГ, данный земельный участок находится в территориальной зоне П-6 Зона размещения объектов коммунального назначения и иных объектов, не имеющих класса опасности. К основным видам разрешенного использования, в том числе, относится вид складские площадки(6.9.1).

Таким образом, следует признать, что основной вид разрешенного использования земельного участка – «складские площадки», отраженный в ЕГРН, по существу соответствовал основным видам разрешенного использования территориальной зоны П-6.

Вид разрешенного использования земельного участка - "склады" (6.9) согласно Правилам землепользования и застройки части <адрес>, расположенной в городском населенном пункте <адрес>, утвержденным постановлением администрации Ковернинского муниципального округа Нижегородской области № от ДД.ММ.ГГГГ, относится к условно разрешенным видам использования земельного участка, разрешение на данный условно разрешенный вид использования земельного участка было получено правообладателем ФИО1 после заключения договора купли-продажи земельного участка.

Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412, вид разрешенного использования "склады" (6.9) предполагает размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов.

В свою очередь вид разрешенного использования "складские площадки" (6.9.1) предполагает временное хранение, распределение и перевалка грузов (за исключением хранения стратегических запасов) на открытом воздухе.

При этом вид разрешенного использования "склады" (6.9) согласно Классификатору не включает в себя вид разрешенного использования "складские площадки" (6.9.1), данные виды разрешенного использования являются самостоятельными видами.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что предметом торгов в форме аукциона, проведенных на основании постановления администрации Ковернинского муниципального округа Нижегородской области № от ДД.ММ.ГГГГ, являлась продажа земельного участка площадью *** кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель – земли населенных пунктов, основной вид разрешенного использования – складские площадки, суд отклоняет доводы прокурора Ковернинского района Нижегородской области о том, что оспариваемая сделка купли-продажи спорного земельного участка является недействительной в силу ее ничтожности, поскольку, по мнению суда, при заключении данной сделки нормы действующего законодательства нарушены не были. Отчуждаемый земельный участок, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого "складские площадки" не предусматривается строительство зданий, сооружений, был правомерно предоставлен ФИО1 путем проведения аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка.

Таким образом, с учетом установленных по данному делу фактических обстоятельств и приведенных правовых норм, исковые требования прокурора Ковернинского района Нижегородской области, действующего в защиту интересов муниципального образования Ковернинский муниципальный округ Нижегородской области, к Комитету имущественных отношений администрации Ковернинского муниципального округа Нижегородской области, администрации Ковернинского муниципального округа Нижегородской области, ФИО1 о признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 57, 194, 198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования прокурора Ковернинского района Нижегородской области, действующего в защиту интересов муниципального образования Ковернинский муниципальный округ Нижегородской области, к Комитету имущественных отношений администрации Ковернинского муниципального округа Нижегородской области, администрации Ковернинского муниципального округа Нижегородской области, ФИО1 о признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ковернинский межрайонный суд Нижегородской области.

Судья О.В. Петрова

Решение в окончательной форме изготовлено 14.04.2025 г.

Судья О.В. Петрова