Решение по делу № 2-2016/2023 от 03.04.2023

Дело №2-2016/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 апреля 2023 года г.о. Щелково

Щелковский городской суд Московской области в составе:

председательствующего федерального судьи Савиной Е.В.

при помощнике судьи Зарубиной А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Стасюнайте ФИО7 к Администрации городского округа Щелково Московской области о признании уведомления незаконным, признании договора аренды заключенными на неопределенный срок

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском, в обоснование которого указала, что 07.11.2013 года между ФИО2 и Администрацией Щелковского муниципального района Московской области заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером № площадью 656 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес> сроком на 5 лет с 11.06.2013 года до 11.06.2018 года.

14.07.2017 года арендатор ФИО8 получил разрешение на строительство объекта недвижимости на земельном участке, срок действия которого до 2027 года. На данном участке им построен гараж. До прекращения срока действия договора, арендатор дважды обращался в Администрацию Щелковского муниципального района с заявлением о продлении договора аренды на прежних условиях, но ему было отказано. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 умер. 17.03.2022 года Щелковским городским судом Московской области за супругой умершего ФИО2 - ФИО1 признано право аренды на указанный земельный участок.

В декабре 2022 года ФИО1 получено уведомление от Администрации городского округа Щелково № от 11.10.2022 «О прекращении договора аренды земельного участка», освобождении земельного участка в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка № от 07.11.2013 года.

Истец, ссылаясь на то, что продолжает пользоваться земельным участком, оплачивать арендную плату, считает договор аренды заключенным на неопределенный срок, а уведомление администрации № 11.10.2022 незаконным.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, извещена, ее представитель по доверенности и ордеру адвокат Чумакова Э.Р. исковые требования с учетом уточнения от 15.03.2023 года поддержала, просила удовлетворить.

Представитель Администрации городского округа Щелково ФИО3 исковые требования не признала по доводам, изложенным в письменном отзыве.

Выслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу п.1 ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст.608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Как предусмотрено ст.1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил данного Кодекса не следует иное.

В соответствии со ст.1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Согласно абз.1 п.2 ст.1152 ГК РФ принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось.

Из материалов дела следует, что 07.11.2013 года между ФИО2 и Администрацией Щелковского муниципального района Московской области заключен договор аренды земельного участка находящегося в государственной собственности № с кадастровым номером №, площадью 656 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>

Согласно п.2.1 договора земельный участок передан сроком на 5 лет с 11.06.2013 года до 11.06.2018 года.

В соответствии с п.4.3.3 договора, арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия договора.

Пунктом 6.1 условий договора предусмотрено, что настоящий договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п.4.1.1 настоящего договора.

В соответствии с п.4.1.1 арендодатель имеет право требовать расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы два раза подряд (два месяца), либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.

Государственная регистрация договора аренды в Едином государственном реестре недвижимости осуществлена 04.12.2013 года.

14.07.2017 года арендатором ФИО2 получено разрешение № на строительство на земельном участке объекта недвижимости, срок действия данного разрешения до 14.07.2027 года.

ФИО2 на арендованном земельном участке построил объект недвижимости.

Решением Совета депутатов Щелковского муниципального района Московской области от 19 марта 2019 г. № Администрация Щелковского муниципального района переименована в Администрацию городского округа Щелково Московской области.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 умер.

После смерти ФИО2, наследственное имущество приняла ФИО1

Таким образом, со дня открытия наследства после смерти ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ.) к ФИО1 перешли права по договору аренды № от 07.11.2013 года.

Вступившим в законную силу решением Щелковского городского суда Московской области 17.03.2022 года за ФИО1 признано право аренды на земельный участок.

14.06.2022 года между Администрацией городского округа Щелково и ФИО1 заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка № от 07.11.2013 года, на основании которого ФИО1 указана арендатором.

Доводы администрации о прекращении действия договора аренды земельного участка в связи с истечением срока не основаны на законе и условиях самого договора аренды № от 07.11.2013 года.

В силу ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Как следует из пункта 4.4.10 договора аренды № от 07.11.2013 года арендатор не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора должен был уведомить арендодателя в письменной форме о своих намерениях освободить земельный участок в связи с окончанием срока действия договора.

Судом установлено, что прежний арендатор ФИО2 до истечения срока договоров аренды о своих намерениях прекратить арендные отношения не заявлял. Напротив, в соответствии с п.4.3.3 договора ФИО2 обратился в администрацию с заявлением о предоставлении ему земельного участка в аренду без проведения торгов на новый срок, в чем ему было отказано.

Истцом документально подтверждено и Администрацией не опровергнуто, что за период с 2013 по 2018 год (включительно) ФИО2 была выплачена арендная плата по договору аренды на земельный участок с кадастровым номером №

Изложенное свидетельствует о том, что условия договоров аренды сторонами исполнялись, и арендатор осуществлял фактическое пользование земельным участком.

Как следует из материалов дела, после истечения срока аренды 11.06.2018 года правопредшественник истца при отсутствии возражений со стороны ответчика продолжал пользоваться земельным участком по назначению, объект аренды возвращен не был.

В настоящее время администрация получает арендную плату в рамках договора № от 07.11.2013 года от нового арендатора - ФИО1, которая продолжает пользоваться земельным участком.

При таких обстоятельствах с учетом положений п. 2 статьи 621 ГК РФ, суд полагает, что договор аренды № от 07.11.2013 года является продленным на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку доказательств, подтверждающих уведомление арендодателя о нежелании продолжать арендные отношения по указанному договору после 11.06.2018 года, ответчиком суду не представлено.

Поскольку стороны не приняли дальнейших мер к расторжению договора аренды, заключенный договор аренды земельного участка, с 11.06.2018 года был фактически продлен на неопределенный срок, в связи с чем требования истца в указанной части обоснованным и подлежат удовлетворению.

В декабре 2022 года ФИО1 получено уведомление Администрации городского округа Щелково № от 11.10.2022 о прекращении действия договора аренды земельного участка № от 07.11.2013 года, освобождении земельного участка.

Данное уведомление со ссылкой на ст.610 ГК РФ свидетельствует об отказе администрации от договора аренды земельного участка № от 07.11.2013 года и прекращении арендных отношений по истечении трех месяцев с момента направления арендатору уведомления об отказе от договора, т.е. с 15.01.2023 года.

Разрешая требования истца о незаконности указанного решения администрации, суд приходит к следующему.

Как установлено судом, заключенный договор аренды земельного участка продлен на неопределенный срок.

Максимальные (предельные) сроки договоров аренды земельных участков определены п.8 ст.39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае предоставления земельного участка гражданину для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства - заключается на срок двадцать лет (пп.3 п.8 ст.39.8 ЗК РФ).

По смыслу приведенных норм и положений ст.621 ГК РФ, стороны договора аренды вправе определить в договоре правило, отличное от предусмотренного п.2 ст.621 ГК РФ, при котором истечение срока договора приводит к прекращению обязательства аренды.

Пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, введенным в действие 01 марта 2015 г., установлено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (п.2 ст.422 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениям, приведенными в пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01 марта 2015 г., прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 1 марта 2015 года арендатор продолжил пользование земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Пункт 1 статьи 83 Земельного кодекса Российской Федерации признает землями населенных пунктов земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает принцип целевого использования земельных участков, согласно которому правовой режим земель определяется, во-первых, исходя из их принадлежности к той или иной категории и, во-вторых, в соответствии с разрешенным использованием земельного участка.

Постановлением Администрации Щелковского муниципального района от 30.05.2017 года № утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером № в целях использования под строительство объекта индивидуального жилищного строительства.

ДД.ММ.ГГГГ арендатором ФИО2 получено разрешение № на строительство на земельном участке объекта капитального строительства – индивидуальный жилой дом, срок действия данного разрешения до ДД.ММ.ГГГГ.

Из содержания приведенных документов следует, что правопредшественнику истца - ФИО2 разрешено использование земельного участка с кадастровым номером № для индивидуального жилищного строительства, т.е. вид разрешенного использования земельного участка изменен с "для ведения личного подсобного хозяйства».

До истечение срока действия договора аренды на земельном участке с кадастровым номером № возведен объект недвижимости.

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с п. 2 указанной статьи, при наличии оснований и соблюдении условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ, арендаторы находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов.

Пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в том числе в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ).

В тоже время пунктом 4 ст.39.6 ЗК РФ предусмотрено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в п.3 настоящей статьи случаях при наличии совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с пп.15 п.2 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

ФИО2 земельный участок был предоставлен без проведения торгов, поэтому в силу подп.1 п.3 ст.39.6 ЗК РФ он имел право на заключение нового договора аренды без проведения торгов при наличии в совокупности условий, перечисленных в п.4 ст.39.6 ЗК РФ.

Письмом администрации городского округа Щелково Московской области от 12.03.2018 года ФИО2 отказано в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» в связи с отсутствием зарегистрированных прав на объект недвижимости.

Решением от ДД.ММ.ГГГГ администрацией отказано ФИО2 в предоставлении государственной услуги «предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов» в связи с истечением срока действия договора аренды и отсутствием оснований, предусмотренных пунктами 3 и 4 ст.39.6 ЗК РФ

Наличие объекта недвижимости на спорном земельном участке, администрацией под сомнение не поставлено.

При таких обстоятельствах на момент принятия решения ДД.ММ.ГГГГ имелась совокупность условий, установленных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ, для заключения с ФИО2 нового договора аренды без проведения торгов.

На момент рассмотрения дела, такие же условия для заключения со ФИО1 нового договора аренды без проведения торгов сохранены.

Доказательств иного ответчиком в материалы дела не представлено.

Сведений о том, что на момент обращения с заявлением о заключении договора аренды имеется другое лицо, имеющее исключительное право на приобретение спорного земельного участка, в материалах дела отсутствуют.

Судом установлено и материалами дела не опровергается, что в период с 2013 года по май 2017 года включительно ФИО2 использовал земельный участок в соответствии с видом его разрешенного использования "для ведения личного подсобного хозяйства», с момента утверждения градостроительного плана земельного участка по настоящее время сначала ФИО2, а после его смерти истец ФИО1 используется земельный участок в соответствии с видом его разрешенного использования "индивидуальное жилищное строительство", вносятся арендные платежи в сроки и размере, установленные разделом 3 договора аренды № от 07.11.2013 года, по состоянию на 2023 год задолженности нет.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

На основании пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Как ранее установлено судом, ФИО2 после возведения объекта недвижимости на основании надлежащей разрешительной документации и до истечения срока действия договора аренды обращался в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в аренду без проведения торгов, в чем ему было отказано, в связи с отсутствием зарегистрированных прав на объект недвижимости.

В последующем, препятствием к легализации возведенного на земельном участке объекта недвижимости явилось, по мнению администрации, отсутствие у ФИО2 права на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости.

Также, 17.11.2022 года до истечения срока действия договора (15.01.2023г. указанного администрацией в оспариваемом уведомлении) истец обратилась в администрацию по вопросу внесения изменений в договор аренды.

Ответом от 06.12.2022 года администрация сообщила об отсутствии оснований для внесения изменений в договор аренды в части срока действия договора.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, собственник объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, имеет право на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу п.1 ст.271 ГК РФ, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп.5 п.1 ст.1 Земельного кодекса).

Из содержания подп.2 п.5 ст.39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении договора аренды для завершения строительства.

До направления истцу оспариваемого уведомления о прекращении договора аренды земельного участка, равно как и в ходе рассмотрения дела таких требований администрацией не заявлялось.

В настоящее время истец лишена возможности оформить возведенный на земельном участке с кадастровым номером № в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, объект недвижимости.

При этом намерение ответчика отказаться от договора аренды с 15.01.2023 года является нарушением прав и законных интересов истца, к которой перешли в порядке универсального правопреемства права застройщика, в связи с чем последняя обратилась в суд.

Анализируя правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения и установленные по делу обстоятельства, суд находит требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Стасюнайте ФИО9 удовлетворить.

Признать уведомление Администрации городского округа Щелково № от 11.10.2022 «О прекращении договора аренды земельного участка» - незаконным.

Признать договор аренды № от 07.11.2013 года земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенным на неопределенный срок.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Щелковский городской суд путём подачи апелляционной жалобы.

Судья Е.В. Савина