Дело № 2-188/2023
39RS0001-01-2022-005316-97
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 января 2023 года г. Калининград
Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:
председательствующего судьи Седовой Е.А.,
при секретаре Просвиркиной Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Г.К.А. к ООО «<данные изъяты>», ООО «Управляющая компания <данные изъяты>» о взыскании расходов на устранение недостатков, убытков, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Г.К.А. обратилась в суд с вышеназванным уточненным иском к застройщику ООО «<данные изъяты>», ООО «Управляющая компания <данные изъяты>», в обоснование которого указала на то, ей на праве собственности принадлежит квартира по адресу: <адрес> <адрес>, которую она приобрела у застройщика ООО «<данные изъяты>» на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ и соглашения об уступке прав от ДД.ММ.ГГГГ. Управление многоквартирным домом осуществляет ООО «УК <данные изъяты>» на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ. После приобретения квартиры был выявлен недостаток – отсыревающий и мокнущий участок внутренней части наружной стены, смежной с помещением кухни. ДД.ММ.ГГГГ в адрес управляющей компании написано заявление о недостатке, осмотре, составлении акта и устранении недостатка. После осмотра ДД.ММ.ГГГГ акт не составлен, уведомили о необходимости снятия обшивки для выявления причины возникновения недостатка. ДД.ММ.ГГГГ, сняв обшивку, обнаружено сквозное отверстие в стене, которое способствовало снижению температуры внутри помещений зимой, образованию конденсата на внутренней поверхности стены. Управляющая компания указала, что устранение недостатка подлежит в рамках гарантийного обслуживания застройщиком. До ДД.ММ.ГГГГ года отверстие не было заделано, что не позволяло окончить ремонт, влияло на новую мебель. ДД.ММ.ГГГГ направлена жалоба на бездействие управляющей организации в Министерство регионального контроля Калининградской области. Отверстие в стене было заделано и гидроизолировано ненадлежащим образом в один слой, а теплоизоляция фасада не произведена в полном объеме, равно как и монтаж напольной плитки не выполнен. ДД.ММ.ГГГГ истец направила претензию застройщику, однако ответа не поступило. Бездействие ответчиков нарушает ее права. Стоимость восстановительных работ и материалов составляет 38 514 руб. 20 коп. Ввиду невозможности проживать в указанном жилом помещении истец понесла убытки в виде оплаты стоимости аренды жилья в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 381 000 руб., коммунальных услуг – 19 188 руб. На основании изложенного истец просила взыскать с ответчиков стоимость восстановительного ремонта в размере 38 514 руб. 20 коп., расходы, понесенные на наем жилого помещения в сумме 381 000 руб., расходы по оплате за обслуживание жилья – 19 188 руб., моральный вред – 50 000 руб., штраф в размере 50% от присужденной судом в пользу потребителя, расходы на составление технического заключения – 12 000 руб., расходы на оплату юридических услуг представителя в размере 30 000 руб.
В судебном заседании истец Г.К.А., представитель Т.Т.И, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержали, дополнительно истец пояснила, что в настоящее время проживает с родителями в квартире, поскольку нет денег на аренду жилья, до ДД.ММ.ГГГГ проживала квартире по договору найма. По наличию недостатка обращалась в управляющую компанию в феврале 2021 года, в мае 2021 года с представителем застройщика было осмотрено помещение, вскрывали стену и выявили сквозное отверстие, в июле сняли облицовку стены, заделали отверстие, оставив мусор, в августе 2021 года представитель застройщика обещал устранить недостатки, однако обшивка не была восстановлена. Отсыревает стена, что препятствует окончанию ремонта. При этом от идеи сделать теплый пол отказались, поскольку нельзя остеклить лоджию. Перепланировка не производилась. Работы начатые по устройству теплого пола не находятся в причинной связи с выявленным недостатком. Переданные ключи представителю застройщика не возвращены, сообщили, что утеряны. Ответственность ответчиков просили суд распределить на усмотрение суда.
Представитель ООО «<данные изъяты>» Ш.А,А., действующая на основании доверенности, возражала против исковых требований, по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Дополнительно указала, что требования заявлены в отношении общего имущества, протокол общего собрания о наделении истца полномочиями по обращению в суд с настоящим иском отсутствует, избранный способ защиты прав истцом нарушает права других собственников. Решение общего собрания собственников о ремонтных работах не принималось. Ввиду работ по перепланировке квартиры в виде устройства теплых полов гарантийные обязательства застройщика прекращены.
Представитель ООО «Управляющая компания <данные изъяты>» Л.Е.А. возражала против исковых требований ввиду отсутствия бездействия управляющей организации, которая неоднократно уведомляла застройщика о наличии строительного недостатка и необходимости принятия мер по его устранению.
Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Частью 2 данной статьи предусмотрено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (ч. 5 ст. 7).
В соответствии с частью 6 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.
По смыслу указанных выше положений закона, участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО <данные изъяты>» и ООО «<данные изъяты>» заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № №, предметом которого являлось жилое помещение, состоящее из спальни гостиной, коридора, кухни, гардероба, санузла и открытой лоджии в <адрес> в <адрес>, строительный №.
На основании договора об уступки прав требования по договору от ДД.ММ.ГГГГ Г.К.А. приняла право требования первоначального дольщика к ООО «<адрес>» по вышеназванному договору.
ДД.ММ.ГГГГ застройщику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
ДД.ММ.ГГГГ <адрес> в <адрес> передана от застройщика участнику долевого строительства Г.К.А.
Пунктом 6.3 договора участия в долевом строительстве установлен гарантийный срок на объект долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, составляет пять лет со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Многоквартирный дом передан на управление ООО «УК <адрес>», с которой Г.К.А. заключила договор ДД.ММ.ГГГГ.
Истец, выявив в пределах гарантийного срока недостатки качества строительных работ в виде отсыревающего и мокнущего участка внутренней части наружной стены смежной между помещениями кухни и лоджии, ДД.ММ.ГГГГ обратилась в управляющую компанию.
ДД.ММ.ГГГГ составлен акт управляющей компанией, истец уведомлен о том, что будут устанавливать причину сырости повышенной влажности в квартире. Данные обстоятельства подтверждаются содержанием претензии истца.
Кроме того, установлено, что ДД.ММ.ГГГГ управляющая компания направила директору ООО «<адрес>» претензию, в которой просила в рамках гарантийного срока устранить проблему, изложенную в претензии истца от ДД.ММ.ГГГГ.
Была снята обшивка для установления причин недостатка, было обнаружено сквозное отверстие в стене.
ДД.ММ.ГГГГ истец обращалась в Министерство регионального контроля (надзора) <адрес> с жалобой на бездействие управляющей компании.
Согласно акту управляющей компании по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в квартире истца все общедомовые стояки до первого отключающего устройства в рабочем состоянии, следов протечек нет. На балконе демонтирован утеплитель высотой 40 см на фасаде по периметру – для устройства гидроизоляции. Гидроизоляция выполнена в полном объеме. Стяжки на изоляции нет (застройщик обязался выполнить по гарантийному сроку).
При этом сторонами не оспаривается, что представителями застройщика отверстие заделано в августе 2021 года, иных работ не проводилось.
Из ответа Минрегионконтроля от ДД.ММ.ГГГГ следует, что застройщиком ООО «<данные изъяты>» в рамках гарантийных обязательств проведены работы по устранению отверстия в стене на лоджии квартиры истца.
Вместе с тем с целью фиксации выполненных строительно-ремонтных работ по заказу истца ООО «<данные изъяты> произведено обследование лоджии, из которого следует, что застройщиком демонтировано напольное покрытие (керамическая плитка) и стяжка пола, демонтирован утеплитель на высоту 30 см от уровня пола на всех стенах. После выполнения работ по устранению дефекта застройщиком устроена стяжка пола, дальнейшие ремонтные работы (облицовка пола, утепление стен и финишная отделка) не производилась.
Согласно техническому заключению ООО «<данные изъяты>)» стоимость восстановительного ремонта и материалов по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 36 187 руб. 10 коп.
ДД.ММ.ГГГГ посредством почтовой связи (№) истец обратилась к застройщику с претензией с требованиями аналогичными заявленным в исковом заявлении.
В ходе судебного разбирательства истец ДД.ММ.ГГГГ обратилась с претензией к управляющей компании.
Из представленных документов управляющей организацией следует, что ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ управляющая компания в адрес застройщика направляла письма, указав на то, что поступают множественные претензии по вопросам устранения строительных недостатков в доме 36 по ул. Герцена. Предложено в срок 10 дней связаться с управляющей компанией для устранения недостатков качества выполненной застройки.
При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что в ходе судебного разбирательства нашли свое подтверждение доводы истца, о том, что она обращалась в досудебном порядке с требованием об устранении недостатков объекта долевого строительства, которое надлежащим образом не было удовлетворено застройщиком.
Ссылка представителя ответчика о том, что в результате перепланировки гарантийные обязательства прекращены, суд признает несостоятельными в силу следующего.
На основании ч. 7 ст. 7 вышеназванного Федерального закона застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.
Согласно акту обследования квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, составленному комиссией в составе представителей как управляющей компании, так и застройщика, следует в квартире истца выявлено выполнение перепланировки помещения. Проектно-техническая документация на проведение данных видов работ в квартире не предоставлена. На балконе указанной квартиры отверстие в стене устранено силами застройщика. Также имеется вывод труб от системы отопления на балкон. В результате визуального осмотра балкона данной квартиры выявлено отсутствие утеплительного настенного покрытия по всему периметру балкона, высотой 0,4 м.п., а также отсутствие напольного плиточного покрытия по всей площади балконной плиты.
При таких обстоятельствах доказательств тому, что отверстие в стене, которое было заделано застройщиком, и для обнаружения которого была демонтирована внешняя отделка, являются следствием выполненной перепланировки ответчиком не представлено. Как и не представлены сведения, в чем заключалась перепланировка.
Вывод труб для теплых полов, как пояснил истец, устроен позднее, и в настоящее время планируется их демонтаж ввиду невозможности остекления лоджии.
Доводы ответчика о том, требования собственника жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, связанные с проведением работ по ремонту общего имущества этого дома в отсутствие решения общего собрания его собственников, противоречат жилищному законодательству и не могут быть удовлетворены, в данном случае суд признает несостоятельными, поскольку, как видно из характеристик жилого помещения истца, в состав квартиры входит открытая лоджия, имеющая смежную стены с кухней. Данные помещения предназначены для обслуживания одной квартиры. В связи с чем истец вправе в рамках условий договора долевого участия воспользоваться гарантийными обязательствами застройщика и, реализуя право на выбор способа защиты права в соответствии с частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, предъявить требование о возмещении расходов на устранение недостатков.
При этом суд соглашается с позицией управляющей компании об отсутствии правовых основания для возложения на нее ответственности по заявленным требованиям, поскольку нарушений положений ст. 162 ЖК РФ, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491, изложенных в пункте 10, не установлено.
Выявленные недостатки относятся к строительным, которые в том числе подтверждаются и действиями самого застройщика, которым произведены демонтаж внешней облицовки, устранение отверстия. Как указано выше, недостаток не находится в причинной связи с работами по перепланировке квартиры, доказательств обратному застройщиком не представлено.
Доводы представителя застройщика о том, что при наличии перепланировки либо действий, направленных на ее выполнение, гарантийный обязательства прекращают свое действие при любых обстоятельствах, суд признает основанными на неправильном толковании норм права, поскольку гарантийные обязательства могут быть прекращены при наличии причинной связи между недостатками и работами по перепланировке, доказательств наличия такой связи в порядке ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.
О назначении по делу строительно–технической экспертизы ответчиком не заявлено.
Принимая во внимание, что в ходе судебного разбирательства нашло свое подтверждение, что ответчик передал истцу квартиру, качество которой не соответствует условиям договора участия в долевом строительстве и обязательным требованиям, то требования о взыскании с ООО «<данные изъяты>» стоимости восстановительного ремонта в квартире истца в сумме 38 514 руб. 20 коп. подлежат удовлетворению.
Разрешая требования истца о взыскании убытков, понесенных на оплату найма жилого помещения в сумме 381 000 руб., за обслуживание жилья в сумме 19 188 руб., суд приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно ч. 3 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
В соответствии с ч. 1 ст. 153 ЖК РФ, граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Руководствуясь приведенными нормами права, суд исходит из того, что спорная квартира была передана истцу по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на жилое помещение зарегистрировано за истцом в установленном порядке, при этом истец имеет доступ в жилое помещение, то есть имеет возможность использовать квартиру по ее прямому назначению с момента ее фактической передачи, и в силу закона обязан нести расходы по ее содержанию, оплате ЖКУ, в связи с чем оснований для взыскания расходов по оплате за обслуживание жилья в сумме 19 188 руб. не имеется.
Разрешая требования истца в части взыскания убытков в виде расходов на аренду жилья в размере 381 000 руб., суд приходит к выводу об их необоснованности.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (ст. 15 ГК РФ).
Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения права, наличие и размер понесенных убытков, причинную связь между нарушением права и возникшими убытками.
Между тем, истцом в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств, что расходы по аренде жилого помещения являлись необходимыми для восстановления нарушенного права по устранению строительных недостатков, и в результате неправомерных действий ответчика возникли эти убытки, учитывая, также что истец имеет право пользования жилым помещением по адресу: <адрес> <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ. Более того, как пояснила истец в судебном заседании, в настоящее время прекратила жить в арендованном жилом помещении по причине отсутствия требуемых денежных средств.
Пунктом 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Поскольку Законом № 214-ФЗ не урегулированы положения о взыскании компенсации морального вреда, суд полагает возможным в данном случае применить статью 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», в соответствии с которой моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом…) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
В судебном заседании нашел свое подтверждение факт нарушения прав истца как потребителя.
Учитывая обстоятельства дела, степень нравственных страданий истца, требования разумности и справедливости, суд полагает подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда в размере 5000 руб.
На основании ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», принимая во внимание обстоятельства дела, с ответчика подлежит взысканию штраф в размере 50% от взыскиваемой суммы.
Размер штрафа составляет 21 757 руб.
В настоящее время действует Постановление Правительства РФ от 26 марта 2022 года № 479, согласно которому в период с 29 марта 2022 года по 30 июня 2023 года не начисляются неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренные Законом о защите прав потребителей.
Вместе с тем, поскольку нарушение прав истца имело место до введения данного моратория, то с ответчика подлежит взысканию начисленный штраф, обязанность по оплате которого возникает по истечении действия моратория.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
По настоящему делу истец понес расходы по составлению технического заключения в размере 12 000 руб., в подтверждение представлена квитанция на оплату таких услуг и договор.
При установленных судом обстоятельствах заявленные расходы являются обоснованными, и с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату услуг по составлению технического заключения в размере 12 000 руб.
В силу положений ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Как следует из материалов дела, истцом понесены расходы по оплате юридических услуг в размере 30 000 руб.
Факт оплаты услуг представителя подтвержден материалами дела. Представленные документы оформлены надлежащим образом, и сомнений у суда не вызывают.
Учитывая обстоятельства дела, сложность дела, какие юридические услуги были оказаны истцу в рамках настоящего дела, требования разумности и справедливости, суд определяет, что расходы на оплату услуг представителя истца подлежат взысканию с ответчика в размере 15 000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Г.К.А. (паспорт №) удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «<данные изъяты>» (ИНН №) в пользу Г.К.А. расходы на устранение недостатков в размере 38 514 руб. 20 коп., компенсацию морального вреда – 5000 руб., штраф за несоблюдение удовлетворения в добровольном порядке требований потребителя 21 757 руб. 10 коп., расходы на оплату технического заключения – 12 000 руб., услуг представителя – 15 000 руб.. в удовлетворении остальной части иска отказать.
Исковые требования Г.К.А. к ООО «Управляющая компания <данные изъяты>» (ИНН №) оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.
Мотивированное решение составлено 24 января 2023 года.
Судья Е.А. Седова