УИД 61RS0004-01-2025-002653-53
дело № 2-1850/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 сентября 2025 года г. Ростов-на-Дону
Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:
председательствующего судьи Власенко А.В.
при секретаре судебного заседания Блатман С.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону сохранении квартиры в перепланированном состоянии
УСТАНОВИЛ :
ФИО1, ФИО3 обратились в суд с иском, указывая, что в БТИ г. Ростова-на-Дону зарегистрировано право собственности по 1/2 доле у каждого, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на <адрес> г. Ростове-на-Дону, общая площадь квартиры в договоре указана в размере 89, 7 кв.м, жилая 52,8 кв.м.
По данным техинвентаризацииМУПТИиОН г. Ростова-на-Дону на ДД.ММ.ГГГГ, площадь <адрес> г. Ростове-на-Дону составляет 86 кв.м, жилая площадь 47, 8 кв.м.
Истцы обратились в Управление Росреестра по РО для выполнения государственной регистрации права собственности в отношении квартиры.
В уведомлении о приостановлении государственной регистрации права на квартиру установлено по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ год квартира по данным учтено - технической документации имела площадь 89,7 кв.м., по состоянию на 2003 год квартира отражена площадью 87, 7 кв.м, на перепланировку комнат №, 2а,2б,3, 5 на 3 этаже разрешение не предъявлено. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ год, квартира отражена площадью 87,7 кв.м, на перепланировку и переустройство комнат№ на 2 этаже и на перепланировку комнат №, 2а, 2б, 1-3,5 на 3 этаже разрешение не предъявлено. В связи с изложенным, приостановлена государственная регистрация права.
По данным техинвентаризацииМУПТИиОН г. Ростова-на-Дону на ДД.ММ.ГГГГ год <адрес> г. Ростове-на-Дону имеет общую площадь 90,7 кв.м, общую площадь с учетом холодных помещений 87,7 кв.м. жилую площадь 50,6 кв.м, указано о том, что на перепланировку комнат№, 2а,2б, 3 площадью 20, 5 кв.м разрешение не предъявлено, на перепланировку комнат № разрешение не предъявлено.
В ЕГРН право собственности на квартиру не зарегистрировано.
Ссылаясь на положения ст. 29 ЖК РФ истцы просят суд сохранить <адрес> г. Ростове-на-Дону общей площадью 82,7 в.м, в том числе жилой 47,8 кв.м, в перепланированном состоянии.
В уточненной редакции иска истцы просят суд установить факт незаконного отчуждения части помещения <адрес> г. Ростов-на-Дону, <адрес> присоединения этой части к площади соседней <адрес>, в г. Ростове-на-Дону <адрес>. Установить «общую площадь квартиры» № принадлежащей истцам на праве общей долевой собственности и расположенную в г. Ростове-на-Дону, <адрес> размере «80,1 кв.м.» и соответственно установить площадь квартиры с учетом холодных помещений в размере «83, 4 кв.м», т.е. без учета помещения в 2, 6 кв.м, обозначенного ранее в технических паспортах как «коридор», «второй свет», «подсобное» и фактически недоступного истцам в виде его физического расположения в <адрес> г. Ростове-на-Дону. (л.д.103 том1).
В уточненной редакции иска истцы просят установить для осуществления возможности регистрации права собственности в ЕГРН Росреестра по РО «общую площадь квартиры» № принадлежащей истцам на праве общей собственности и расположенную в г. Ростове-на-Дону, <адрес> размере «80, 1кв.м», т.е. без учета помещения в 2, 6 кв.м, обозначенного ранее в технических паспортах как «коридор», «второй свет», «подсобное фактически недоступного истцам ввиду его физического расположения в <адрес> по ул. передовая <адрес>.(л.д.174 том1).
В уточненной редакции иска истцы просят суд установить для осуществления возможности регистрации права собственности в ЕГРН Росреестра по РО «общую площадь квартиры» № принадлежащей истцам на праве общей собственности и расположенную в г. Ростове-на-Дону, <адрес> размере «78, 8кв.м», т.е. без учета помещения в 2, 6 кв.м, обозначенного ранее в технических паспортах как «коридор», «второй свет», «подсобное» фактически недоступного истцам ввиду его физического расположения в <адрес> по ул. передовая <адрес>.(л.д.237 том1).
В суде истец ФИО1 просит удовлетворить заявленные требования.
Истец ФИО2 в суд не явилась, извещена о рассмотрении дела.
В суде представители ответчиков по доверенности администрация Ленинского района г. Ростова-на-Дону, администрация г. Ростова-на-Дону, не возражали против назначения экспертизы.
Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, в соответствии сост. 167 ГПК РФ.
Выслушав присутствующих, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, ФИО1 ФИО2, приобрели в собственность по договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ по 1/2 доле в праве на <адрес>, расположенную в г. Ростове-на-Дону, <адрес>, общей полезной площадью 89, 7 кв.м, в том числе жилой площадью 52, 6 кв.м. Право собственности зарегистрировано в МУПТИиОН г. Ростова-на-Дону, о чем указано в п.9 договора.
Истцы, имея намерение выполнить государственную регистрацию договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ обратились ДД.ММ.ГГГГ в УправлениеРосреестра по РО.
Росреестр по РО ДД.ММ.ГГГГ приостановил совершение регистрационных действий, указав о том, что в договоре купли-продаже от ДД.ММ.ГГГГ площадь квартиры указана как 89, 7 кв.м, в то время как на кадастровый учет квартира поставлена с площадью 87, 7 кв.м., что истолковано как противоречие между сведениями в договоре и сведениями имеющимися в ЕГРН, данное обстоятельство явилось поводом для обращения истцов в суд. (л.д.107 том1).
Судом в целях установления юридически значимых обстоятельств назначена судебно-строительная экспертиза проведение которой поручено НЭУ ЦСЭ «Прайм».
Заключением эксперта НЭУ ЦСЭ «Прайм» от ДД.ММ.ГГГГ №-НС установлено, что по данным техпаспорта МУПТИиОН г. Ростова-на-Дону на 1999 год, <адрес>5 в г. Ростове-на-Дону, являлась двухуровневой трехкомнатной, общей площадью 89, 7 кв.м. Согласно выписке ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь квартиры составляет 87, 7 кв.м. По данным техпаспорта МУПТИиОН г. Ростова-на-Дону на 2003 года, площадь квартиры составляет 87, 7 кв.м. По данным техпаспорта МУПТИиОН г. Ростова-на-Дону на 2013 год площадь квартиры составляет 82, 7 кв.м. (л.д.13 -15 том2). В квартире проведены работы по перепланировке и переустройству, общая площадь квартиры уменьшилась на 7 кв.м. (89,7-82,7). Работы которые выполнены в квартире заключаются в демонтаже ненесущих перегородок, демонтаже дверного блока, возведения ненесущих перегородок, оборудования помещений квартиры, уточнения линейных размеров.(л.д.16 том2). Электроснабжение квартиры также соответствует требованиям безопасности. Экспертами установлено, что соответствие выполненных работ в квартире по перепланировке и переустройству требованиям строительных, санитарных, противопожарных регламентов, газораспределительная система в квартире соответствует требованиям безопасной эксплуатации. Кухня на втором этаже квартиры расположена над частью туалета вышерасположенной квартиры на 3-м этаже, что не соответствует требованиям строительного регламента, однако в связи с тем, что выявленное несоответствие характеризуется нарушением требований норм в отношении исследуемой <адрес> не затрагивает остальные квартиры, устранение данного несоответствия не требуется. (л.д.35 том2). Работы по перепланировке в квартире являются безопасными для эксплуатации как самой квартиры, так и многоквартирного дома. Заключением экспертов подтверждается отсутствие в квартире работ по реконструкции, изменение площади квартиры с уменьшением её площади на 7 кв.м. (89,7-82,7), произошло из-за работ по перепланировке квартиры, с уточнением линейных размеров помещения.
Оценивая по правилам ст. 67 ГПК РФ предоставленные истцом доказательства в подтверждение соответствия перепланировки квартиры, действующим строительным, санитарным, противопожарным, нормам и правилам, суд признает заключение НЭУ ЦСЭ «Прайм» от ДД.ММ.ГГГГ №-НС относимым и достоверным доказательством, поскольку заключение составлено экспертами с надлежащим профессиональным образованием, имеющими стаж работы в области исследования строительных конструкций. Заключение достаточно мотивировано, обстоятельства указанные экспертом в заключении установлены в результате осмотра квартиры, выводы специалиста, обоснованы ссылкой на нормативные акты. Суд не имеет оснований подвергать сомнению заключение экспертов.
Заключение НЭУ ЦСЭ «Прайм» от ДД.ММ.ГГГГ №-НС соотносится со сведениями указанными в техпаспортах квартиры с различными периодами инвентаризации, со сведениями которые указаны в реестровом деле, предоставленном управлением Росреестра по РО.
Таким образом, безопасность эксплуатации квартиры истца в многоквартирном доме, с учетом выполненной перепланировки, а также соответствие квартиры после перепланировки действующим нормам и стандартам, а также отсутствие нарушений прав и законных интересов иных лиц, подтверждается совокупностью доказательств, в том числе заключением НЭУ ЦСЭ «Прайм» от ДД.ММ.ГГГГ №-НС.
В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ, переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).
Таким образом, законодательство предусматривает возможность сохранения самовольно перепланированного жилого помещения в переустроенном виде в случае отсутствия признаков нарушения прав и законных интересов граждан, если это не создает угрозу их жизни или здоровью и не оказывает влияния на конструктивные особенности здания.
Согласно пункту 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от ДД.ММ.ГГГГ N 170, переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.
Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
В соответствии с пунктом 1.7.2 Правил переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.
Таким образом, анализ установленных судом фактических обстоятельств по делу, с учетом содержания ст. 25, 26, 29 ЖК РФ, пунктов 1.7.1 - 1.7.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 170, позволяет суду сделать вывод о наличии оснований для удовлетворения требований, поскольку судом при рассмотрении дела установлена безопасность выполненной истцом перепланировки квартиры и отсутствие нарушений прав и законных интересов иных лиц.
При таких обстоятельствах, совокупность произведенных строительных работ, описанных в заключении экспертами, отвечает понятию перепланировки и переустройства жилого помещения применительно к положениям ст. 25 Жилищного кодекса РФ. Судом при рассмотрении дела не установлено выполнения истцами строительных работ в квартире, которые возможно квалифицировать как реконструкцию.
Как установлено судом в <адрес>, расположенной в г. Ростове-на-Дону, <адрес>, работы по реконструкции не выполнялись, что следует из заключения экспертов НЭУ ЦСЭ «Прайм» от ДД.ММ.ГГГГ №-НС.
Согласно статье 14 Жилищного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся: учет муниципального жилищного фонда; согласование переустройства и перепланировки жилых помещений.
Ответчики по данному делу администрация Ленинского района г. Ростова-на-Дону, администрация г. Ростова-на-Дону, возражая против удовлетворения требований, не предоставили доказательств, в подтверждение обстоятельств исключающих возможность легализации выполненной истцом перепланировки квартиры. Доводы ответчиков о несоблюдении истцом установленного ст. 26 ЖК РФ порядка перепланировки квартиры, не влияют на исход по делу, поскольку не исключают возможность легализации перепланировки в судебном порядке.
Обсуждая иные исковые требования заявленные истцами об установлении факта незаконного отчуждения квартиры, установлении общей площади квартиры, в размере 80,1 кв.м., (л.д.102), установлении общей площади квартиры в размере 80,1 кв.м, (л.д.174 том1), об установлении общей площади <адрес>, 8 кв.м. (л.д.237 том1), суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения поскольку в силу ст. 2, 3 ГПК РФ в судебном порядке подлежит защите нарушенное право. Судебная защита в этом случае должна привести к восстановлению прав истца. Истцы инициировали настоящий спор в целях совершения государственной регистрации права собственности в отношении квартиры, препятствием для чего является установленное Управлением Рсорсеетра по РО несоответствие площади квартиры в договоре, и площади квартиры которая указана в кадастровом учете. При рассмотрении дела, судом установлено, что квартира принадлежащая истцам имеет площадь 82, 7 кв.м, что установлено экспертом НЭУ ЦСЭ «Прайм» и не опровергнуто ответчиками.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований, частично.
Суд полагает о наличии правовых оснований предусмотренных ст. 29 ЖК РФ для удовлетворения исковых требований, в части сохранения квартиры в перепланированном состоянии, общей площадью 82, 7 кв.м., жилой площадью 47, 8 кв.м., о чем указано в сведениях технической инвентаризации МУПТИиОН г. Ростова-на-Дону на ДД.ММ.ГГГГ, полагая о том, что удовлетворение таких требований обусловит возможность выполнить регистрацию права собственности в отношении жилого помещения.
Руководствуясь ст. 98, 97 ГПК РФ суд приходит к выводу о наличии оснований для возложения обязанности на Управление Судебного департамента в <адрес> перечислить 40000 рублей в пользу НЭУ ЦСЭ «Прайм» в счет оплаты стоимости выполненной судебной экспертизы. (л.д.1 том2).
Руководствуясь ст. 194198 ГПК РФ
РЕШИЛ :
Исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить частично.
Сохранить <адрес> г. Ростове-на-Дону в перепланированном состоянии общей площадью 82, 7 кв.м., жилой площадью 47,8 кв.м. в удовлетворении остальных требований отказать.
Возложить обязанность на Управление Судебного департамента в <адрес>, ИНН <***> перечислить 40000 рублей оплаченные ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 на счет НЭУ ЦСЭ «Прайм»Юго-Западный Банк ПАО «Сбербанк г. Ростов-на-Дону», ИНН <***>, КПП 616401001, р/с40№, к/с 30№, в счет оплаты стоимости экспертизы по гражданскому делу № год по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону о сохранении квартиры в перепланированном состоянии.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья : А.В. Власенко
Мотивированное решение составлено 26.09.2025 года.