??Дело № 2-244/2022

УИД 65RS0008-01-2022-000278-28

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 июня 2022 года г. Невельск

Невельский городской суд Сахалинской области в составе:председательствующего судьи Кучерова Н.А.,

при секретаре судебного заседания Сарычевой Е.А.,

с участием: истца ФИО3 и её представителя ФИО4, ответчика – ФИО5, третьего лица ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлениюФИО3 к ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры в части условия установления цены договора, признании факта продажи квартиры по цене, установленной предварительным договором,

установил:

11 апреля 2022 года ФИО3 обратилась в суд с вышеуказанным иском, просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры в части условия установления цены договора, признании факта продажи квартиры по цене, установленной предварительным договором.

В обоснование иска ФИО3 указала, что между нею (продавцом) и ответчиком ФИО5(покупателем) 27 мая 2020 заключён договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: . Указанный договор был заключён после предварительной договорённости и подписания предварительного договора от 18 апреля 2020 года. Согласно предварительного договора цена указанной квартиры составила рублей и расчёт производился в следующем порядке: рублей покупатель передаёт продавцу в день подписания предварительного договора; рублей покупатель передаёт продавцу в день подписания основного договора; рублей оплачивается за счёт целевых кредитных средств, предоставляемых покупателю ПАО «Сбербанк» России». Продажей квартиры истца занимался риелтор ООО КН «Кварталы» ФИО1 Сделка была оформлена через отделение МФЦ по Невельскому городскому округу. Перед сдачей документов в МФЦ договор купли-продажи она на ознакомление и проверку не получала. Полагая, что основной договор соответствует предварительному договору, правильность составления договора она не проверяла, детального его изучения не осуществляла. В результате государственной регистрации 27 мая 2020 года право собственности на указанное жилое помещение было зарегистрировано на ответчика. Намерений продавать свою квартиру за иную цену, не определённую предварительным договором, она не имела. Фактически она за проданную квартиру получила рублей наличными денежными средствами в день подписания предварительного договора - 18 апреля 2020 года. Оставшаяся сумма в размере рублей поступила ей на расчётный счёт 08 июня 2020 года. Денежные средства, указанные в договоре купли-продажи квартиры от 27 мая 2020 года на сумму рублей она от покупателя ФИО5 не получала. О том, что квартира была продана за рублей, она узнала только после звонка специалиста налоговой службы и получении акта налоговой проверки. Считает, что она была введена в заблуждение и к договору купли-продажи квартиры была приложена расписка на сумму рублей, денежные средства по которой в действительности она не получала. Со ссылками на статьи 167, 178, 429, 431, 432, 454, 487, 549, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», просит иск удовлетворить.

Протокольным определением Невельского городского суда от 19мая 2022 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО1

Истец ФИО3 в судебном заседании подержала требования иска по изложенным в нём основаниям.

Представитель истца – ФИО4 поддержала исковое заявление. В дополнение указала, что согласно полученным от третьего лица ООО КН «Кварталы» сведениям, расписка на получение денежных средств в размере рублей в деле по оформлению недвижимости на ФИО6 отсутствует. Директор ООО КН «Кварталы» данную расписку не подготавливала. Оформлением сделки занималась ФИО1 По предварительному договору цена объекта недвижимости составила рублей. Заявка на изменение цены договора в адрес директора ООО КН «Кварталы» не поступала, изменения в договор она не подготавливала. Считает, что отсутствие оригинала расписки на рублей указывает на мнимость передачи денежных средств. Изменив в одностороннем порядке сумму договора на рублей и предложив ФИО3 подписать расписку на рублей, ФИО1 ввела ФИО3 в заблуждение. Считает, что если бы истец знала о действительности положения дел и о том, что впоследствии ей придется платить повышенный налог, то она не подписала бы договор купли-продажи на сумму рублей. Кроме того считала, что в основном договоре не могла быть установлена иная цена, отличная от предварительного договора, поскольку согласно пункту 11.1 предварительного договора от 18 апреля 2020 года, указанный договор содержит основные условия договора купли-продажи, который будет заключён в последующем.

Ответчик – ФИО5 с иском не согласилась. Указала, что денежные средства в счёт оплаты квартиры были переданы, либо перечислены ФИО3 в общей сумме рублей. Стороны, заключив основной договор, окончательно договорились о цене квартиры, которая составила рублей. Денежные средства в размере рублей были переданы наличными денежными средствами ею лично ФИО3 в присутствии ФИО1 и менеджера банка, через который оформлялась сделка. ФИО3 лично подписала расписку на сумму рублей. ФИО3 внимательно читала окончательный договор и не могла не знать о его условиях, поскольку об этих условиях они с ФИО3 договорились лично. Оригинала расписки на рублей у неё не имеется, поскольку он хранится в электронном виде в банке. Представила суду заверенную копию расписки от 27 мая 2020 года из ПАО «Сбербанк России» о получении ФИО3 денежных средств в размере рублей в счёт оплаты по договору купли-продажи квартиры.

Третье лицо ФИО1 в судебном заседании пояснила, что она,как представитель ООО КН «Кварталы», занималась оформлением сделки купли-продажи квартиры между ФИО3 и ФИО5 В ходе оформления сделки стороны договорились о цене квартиры в размере рублей. Расписка на рублей была подготовлена директором ООО КН «Квартал» ФИО2 Денежные средства в наличной форме в размере рублей в её присутствии были переданы от ФИО5 ФИО3 в день подписания основного договора. После этого ФИО3 лично подписала расписку на указанную сумму. ФИО3 не могла не знать о цене договора, поскольку именно она была инициатором повышения стоимости квартиры по сравнению с предварительным договором.ФИО3 внимательно читала все подготовленные документы и не могла не понимать их значения.

Третье лицо ОООКН «Кварталы»отзыв на исковое заявление не представило, о судебном заседании извещено надлежащим образом.

При таких обстоятельствах, суд рассматривает дело в отсутствие надлежащим образом извещённого третьего лица ООО КН «Кварталы», поскольку истец и ответчик на явке данного участника процесса не настаивали.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 18 апреля 2020 года между истцом ФИО3 (продавцом) и ответчиком ФИО5 (покупателем) заключён предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: . Собственником данной квартиры являлась ФИО3 Стороны оценили указанную квартиру в рублей. Расчёт договорились производить в следующем порядке: рублей покупатель передаёт продавцу в день подписания предварительного договора в качестве задатка в наличной форме; рублей покупатель передаёт продавцу в день подписания основного договора в качестве частичной оплаты в наличной форме; рублей оплачивается за счёт целевых кредитных денежных средств, предоставляемых покупателю ПАО «Сбербанк». Перечисление указанных денежных средств осуществляется ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» по поручению покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю, на расчётный счёт продавца. При этом,стороны договорились заключить договор купли-продажи не позднее 01 июня 2020 года и до этой даты не совершать сделок с другими лицами в отношении указанного объекта недвижимости.

В соответствии с условиями предварительного договора от 18 апреля 2020 года – в день подписания предварительного договора, ответчик ФИО5 (покупатель) передала истцу ФИО3 (продавцу) денежные средства в наличной форме в размере рублей, что сторонами не оспаривается и подтверждается соответствующей распиской.

27 мая 2020 года между истцом ФИО3 (продавцом) и ответчиком ФИО5 (покупателем) заключён договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: .Согласно пункту 1 договора, стороны оценили указанную квартиру в рублей. Расчёт договорились производить в следующем порядке: рублей покупатель передаёт продавцу в день подписания предварительного договора в качестве задатка в наличной форме; рублей покупатель передаёт продавцу в день подписания основного договора в качестве частичной оплаты в наличной форме; рублей оплачивается за счёт целевых кредитных денежных средств, предоставляемых покупателю ПАО «Сбербанк». Перечисление указанных денежных средств осуществляется ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» по поручению покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю, на расчётный счёт продавца. При этом, согласно пункта 13 указанного договора, стороны подтверждают, что они не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях. В соответствии с пунктом 15 договора, он прочитан вслух и содержит весь объём соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которое могли быть приняты или сделаны сторонами, как в устной, так и в письменной форме. Стороны указанный договор подписали, что ими при рассмотрении дела не оспаривалось.

В соответствии с условиями указанного договора от 27 мая 2020 года – в день подписания договора, ответчик ФИО5 (покупатель) передала истцу ФИО3 (продавцу) денежные средства в наличной форме в размере рублей. Данное обстоятельство подтверждается распиской от 27 мая 2020 года, пояснениями ответчика ФИО5, а также пояснениями третьего лица ФИО1, которая оказывала агентские (риэлтерские) услуги по сопровождению сделки купли-продажи. В судебном заседании истец ФИО3 не оспаривала факт подписания ею указанной расписки, однако не подтвердила факт передачи ей денежных средств ответчиком в сумме рублей.

Согласно передаточного акта от 27 мая 2020 года, продавец ФИО3 передала в собственность покупателю ФИО5, во исполнение заключённого договора купли-продажи, квартиру, расположенную по адресу: ., а покупатель ФИО5 приняла её в состоянии на день подписания акта.

Из материалов дела следует, что 04 июня 2020 года по договору купли-продажи от 27 мая 2020 года проведена государственная регистрация права собственности на ответчика (покупателя) ФИО5

Материалами дела, а именно: платёжным поручением от 08 июня 2020 года №, выпиской по лицевому счёту ФИО3 №, копией кредитного договора № от 27 мая 2020 года, а также распиской от 08 июня 2020 года, подтверждается факт перевода ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» денежных средств истцу ФИО3 в размере рублей в счёт исполнения договора купли-продажи а также факт получения указанной суммы истцом. Указанное обстоятельство сторонами не оспаривалось.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основании статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса, не применяются (пункт 1).

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что предварительный договор представляет собой лишь организационный договор, цель которого состоит в заключении того или иного договора в будущем (например, договора купли-продажи недвижимости). Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен содержать указание на конкретный объект (объекты) недвижимости, а также ее (их) цену. При этом,Гражданский кодекс Российской Федерации не запрещает сторонам, заключающим основной договор купли-продажи недвижимости, изменить по их усмотрению условие предварительного договора, касающееся цены недвижимости.

Как следует из материалов дела, пунктом 2 договора купли-продажи от 27 мая 2020 года стороны договорились о покупке объекта недвижимости – квартиры за рублей, фактически изменив условие предварительного договора от 18 апреля 2020 года о купле-продаже недвижимости за рублей.

Оценивая имеющиеся в материалах дела расписки, суд приходит к выводу о том, что они подтверждают передачу денег истцу как по предварительному договору купли-продажи недвижимости в размере рублей, так и по основному договору в размере рублей. Расчёт произведен в строгом соответствии с условиями договора купли-продажи недвижимости от 27 мая 2020 года. При этом, суд учитывает, что подписание расписки от 27 мая 2020 года на сумму рублей, истцом не оспаривалось.

Как следует из пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

По смыслу приведенной нормы права, сделка признается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду.

Не является существенным заблуждение относительно мотивов сделки, то есть побудительных представлений в отношении выгодности и целесообразности состоявшейся сделки. Равным образом не может признаваться существенным заблуждением неправильное представление о правах и обязанностях по сделке.

В силу пункта 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 99 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

По смыслу закона бремя доказывания наличия обстоятельств, предусмотренных статьями 178, 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, возложено на истца, который обязан представить доказательства, свидетельствующие о заключении договора купли-продажи под влиянием заблуждения или обмана, а также наличие обстоятельств, которые подтверждают ее заключение для истца на крайне невыгодных условиях.

В ходе рассмотрения дела установлено, что на момент заключения сделки действительная воля истца была направлена на отчуждение квартиры, согласно имеющихся в деле расписок денежные средства по сделке были истцом получены в полном объеме, сделка исполнена сторонами, переход права собственности зарегистрирован, при этом оснований полагать наличие волеизъявления истца на заключение сделки на иных условиях у суда также не имеется, равно как не установлено обстоятельств, относительно которых продавец ФИО3 была обманута покупателем ФИО5 Истцом не представленодоказательств наличия признаков кабальности сделки, злоупотребления правом ответчиком.

При таких обстоятельствах, доводы истца и его представителя о заключении договора купли-продажи под влиянием заблуждения, являются необоснованными.

Представленные истцом фотокопии переписок не имеют доказательственного значения по делу, поскольку из их содержания не возможно установить точные даты, время, участников и достоверный предмет переписки. Перечисление истцом в адрес ответчика денежных средств в размере рублей, также не свидетельствует о договорённости сторон заключить сделку по иным условиям, отличным от договора купли-продажи от 27 мая 2020 года.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

С учётом указанных разъяснений, предварительный договор, заключённый между сторонами не может быть квалифицирован судом как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, поскольку до заключения основного договора ответчик ФИО5 фактически передала ФИО3 только рублей, то есть незначительную часть в счёт покупки недвижимости.

Суд не соглашается с доводом представителя истца о том, что в основном договоре не могла быть установлена иная цена, отличная от предварительного договора, поскольку в предварительном договоре стороны не предусмотрели условия о неизменности цены. Кроме того, нормы Гражданского кодекса Российской Федерации не запрещают сторонам, заключающим основной договор купли-продажи недвижимости, изменить по их усмотрению условие предварительного договора, касающееся цены недвижимости.

Доводы истца и его представителя об отсутствии в ООО КН «Кварталы» документов, касающихся сделки купли-продажи недвижимости, не свидетельствуют о не заключении указанной сделки, либо наличии заблуждения истца относительно сделки купли-продажи недвижимости, поскольку, как установлено в ходе рассмотрения дела, фактически сопровождение сделки организовывала ФИО1 – сотрудник указанного агентства недвижимости, которая в ходе рассмотрения дела подтвердила факт заключения договора купли-продажи и передачи денежных средств. Сделка в установленном законом порядке была зарегистрирована с оформлением права собственности на ответчика и сомнений у суда не вызывает.

При этом, суд учитывает, что признание судом, даже в части, условия установления цены договора купли-продажи объекта недвижимости, влечёт недействительность сделки в целом, поскольку означало бы, что стороны не договорились в письменной форме о цене имущества, то есть о существенном условии договора.

По указанным основаниям, требования искового заявления не подлежат удовлетворению в полном объёме.

Согласно части 2 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при отказе в иске издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, взыскиваются с истца, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены.

Как следует из искового заявления,ФИО3 заявлены требования имущественного характера, подлежащие оценке на общую сумму рублей.

ФИО3 при подаче искового заявления государственная пошлина уплачена в размере 2 000 рублей.

Согласно определения суда от 15 апреля 2022 года истцу представлена отсрочка от уплаты государственной пошлины до рассмотрения дела по существу.

Государственная пошлина, которуюдолжна была уплатить ФИО3 при подаче иска, составляет6 700 рублей.

При таких обстоятельствах, отказывая истцу в удовлетворении исковых требований, суд взыскивает с ФИО3 недоплаченную сумму государственной пошлины в размере 4 700 рублей в доход местного бюджета.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявленияФИО3 к ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры в части условия установления цены договора, признании факта продажи квартиры по цене, установленной предварительным договором, - отказать.

Взыскать с ФИО3 пошлину в доход бюджета Невельского городского округа в сумме 4 700рублей (четыре тысячи семьсот рублей).

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Сахалинский областной суд через Невельский городской суд Сахалинской области в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 20 июня 2022 года.

Председательствующий судья Н.А. Кучеров