Решение по делу № 2-7553/2023 от 15.11.2023 - о признании недействительными публичных торгов по реализации жилого помещения, признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения и применении последствий недействительности сделки.

72RS0№-42

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Тюмень 15 ноября 2023 года

Калининский районный суд города Тюмени в составе:

председательствующего судьи Кузминчука Ю.И.,

при секретаре Климшиной Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-7553/2023 по иску ФИО1 ФИО7 к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, ХМАО и ЯНАО, ООО «Перспектива», РОСП Калининского административного округа города Тюмени УФССП России по Тюменской области, Лоза ФИО8 ФИО9, ПАО «Банк Екатерининский» в лице конкурсного управляющего – Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» о признании недействительными публичных торгов по реализации жилого помещения, признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения и применении последствий недействительности сделки,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, ХМАО и ЯНАО, ООО «Перспектива», РОСП Калининского административного округа города Тюмени УФССП России по Тюменской области, ФИО2, ПАО «Банк Екатерининский» в лице конкурсного управляющего – Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» о признании недействительными публичных торгов по реализации жилого помещения, признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения и применении последствий недействительности сделки. Иск мотивирован тем, что вступившим в законную силу решением Калининского районного суда г. Тюмени по гражданскому делу № 2-1095/2017 были удовлетворены требования ПАО «Агро-промышленый Банк Екатерининский» в лице конкурсного управляющего – Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество - двухкомнатную квартиру по адресу: <...>. Судебным приставом-исполнителем Межрайонного отдела по особым производствам УФССП России по Тюменской области на основании исполнительного листа, выданного судом, 12.09.2017 было возбуждено исполнительное производство № №/№. На основании постановления судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела по особым производствам УФССП России по Тюменской области от 19.09.2018 организация и проведение торгов было поручено ООО «Лесной дом», торги были признаны несостоявшимися в связи с отсутствием участников. Постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела по особым производствам УФССП России по Тюменской области от 25.06.2019 цена переданного на реализацию спорного имущества была снижена на 15 % (с 2 531 961 руб. до 2 152 166 руб. 85 коп.), повторные торги указанного имущества также были признаны несостоявшимися. ООО «Лесной дом» в адрес УФССП России по Тюменской области был направлен отчет о результатах реализации имущества с указанием на то, что имущество не реализовано в связи с отсутствием потребительского спроса. Судебным приставом Межрайонного отдела по особым производствам УФССП России по Тюменской области исполнительное производство № №ИП от 12.09.2017 было окончено на основании п. 5 ч. 1 ст. 46 ФЗ «Об исполнительном производстве» (в связи с отказом взыскателя оставить себе имущество должника, которое не удалось реализовать в принудительном порядке при исполнении исполнительного документа). 22.06.2022 судебным приставом-исполнителем РОСП Калининского АО г. Тюмени УФССП России по Тюменской области повторно возбуждено исполнительное производство с присвоением ему № №, предмет исполнения: обращение взыскания на предмет залога – двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес> путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость 2 531 961 руб. Судебным приставом был наложен арест на указанную квартиру, произведена оценка имущества, которая составила сумму 2 531 961 руб., и 11.08.2022 оформлена заявка на торги. По состоянию на 11.08.2022 задолженность ФИО1 перед взыскателем составляла 447 467 руб. 84 коп. 22.08.2022 ФИО1 обратился в РОСП Калининского АО г. Тюмени УФССП России по Тюменской области с заявлением об уменьшении суммы задолженности на 170 000 руб. в связи с частичной оплатой, ответ на заявление им не получен. 09.11.2022 состоялись торги арестованного имущества по вышеуказанному адресу, победителем которых была признана ФИО2 16.11.2022 между ФИО2 и ООО «Перспектива» был заключен договор купли-продажи указанного арестованного имущества № 72-002906. По утверждению истца, судебным приставом-исполнителем РОСП Калининского АО г. Тюмени УФССП России по Тюменской области было незаконно повторно возбуждено исполнительное производство с присвоением ему № №-ИП от 22.06.2022, поскольку залоговый кредитор потерял право преимущества, вытекающее из залоговых правоотношений, и дальнейшая реализация имущества должна производиться как реализация имущества, освобожденного от залога. Кроме того, спорное жилое помещение по адресу: <...>, является единственным для истца и членов его семьи. Истцом в адрес Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, ХМАО и ЯНАО и организатора торгов ООО «Перспектива» неоднократно направлялись претензии с требованием о аннулировать протокол о результатах торгов по продаже арестованного имущества от 09.11.2022 и расторгнуть с ФИО2 договор купли-продажи квартиры. На основании вышеизложенного, истец просил признать недействительными публичные торги по реализации залогового имущества: двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, проведенные 09.11.2022 ООО «Перспектива», признать недействительным договор купли-продажи арестованного имущества № № от 16.11.2022, заключенный между ООО «Перспектива» и ФИО2, применив последствия недействительной сделки.

Впоследствии, истец свои исковые требования уточнил, с учетом чего просит применить последствия недействительности договора купли-продажи арестованного имущества № № от 16.11.2022, заключенного между ООО «Перспектива» и ФИО2, в виде возврата ответчику ФИО2 денежных средств по договору купли-продажи арестованного имущества № № от 16.11.2022 за счет ФИО1

Судебное заседание проводится в отсутствие истца ФИО1, представителей ответчиков ООО «Перспектива», Межрегионального территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, ХМАО-Югре и ЯНАО, ПАО «Банк Екатерининский» в лице конкурсного управляющего – Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов», представителя ответчика РОСП Калининского АО г. Тюмени УФССП России по Тюменской области, ответчика ФИО2, извещенных о времени и месте судебного заседания.

На основании определения суда от 15.11.2023 дело рассматривается в порядке заочного производства, против чего истец не возражает, что подтверждается письменным заявлением его представителя.

Суд, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (пункт 1).

Приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим.

Как следует из материалов дела, решением Калининского районного суда г. Тюмени от 17 апреля 2017 года по гражданскому делу № 2-1095/2017, оставленным апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 12 июля 2017 года без изменения, с ФИО1 в пользу ПАО «Агро-промышленный Банк Екатерининский» в лице конкурсного управляющего – Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» взыскана задолженность по кредитному договору № №2014 от 27 февраля 2014 года в размере 433 928 руб. 84 коп., для удовлетворения указанного денежного требования обращено взыскание на предмет залога – двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, принадлежащую ФИО1, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 2 531 961 руб. (т. 1 л.д. 139-141, л.д. 142-149).

На основании выданного 21.07.2017 судом исполнительного листа по указанному делу ФС № 018562715 судебным приставом-исполнителем Межрайонного отдела по особым производствам УФССП России по Тюменской области было возбуждено исполнительное производство № №ИП от 12.09.2017. Данное обстоятельство сторонами по делу не оспаривается.

В рамках указанного исполнительного производства судебным приставом-исполнителем Межрайонного отдела по особым производствам УФССП России по Тюменской области был произведен арест (опись) имущества должника ФИО1 – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер №. Постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела по особым производствам УФССП России по Тюменской области указанное арестованное имущество было передано на реализацию путем проведения торгов Межрегиональному территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, ХМАО-Югре и ЯНАО. Организация и проведение торгов было поручено ООО «Лесной дом».

Протоколом заседания комиссии № 01/48 (5586) от 20 июня 2019 года аукцион по продаже арестованного имущества был признан несостоявшимся (т. 1 л.д. 11), ввиду чего постановлением судебного пристава от 25.06.2019 цена переданного на реализацию имущества была снижена на 15 % (т. 1 л.д. 12-оборот-13).

Протоколом заседания комиссии № 01/20 (5586) от 16 июля 2019 года вторичные торги также были признаны несостоявшимися (т. 1 л.д. 14).

В соответствии с отчетом ООО «Лесной дом» от 18.07.2019, направленным в адрес службы судебных приставов, имущество реализовано не было (т. 1 л.д. 15-оборот).

Как указывает истец в своем исковом заявлении, судебным приставом-исполнителем Межрайонного отдела по особым производствам УФССП России по Тюменской области исполнительное производство № № от 12.09.2017 было окончено на основании п. 5 ч. 1 ст. 46 ФЗ «Об исполнительном производстве», в связи с отказом взыскателя оставить себе имущество должника, которое не удалось реализовать в принудительном порядке при исполнении исполнительного документа.

Пунктом 1 статьи 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закреплено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных указанным Федеральным законом.

Порядок проведения публичных торгов предусмотрен статьей 57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно ч. 4 ст. 58 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в пункте 1 данной статьи, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 данного Федерального закона, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.

Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается (ч. 5 ст. 58 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Как установлено судом и не оспаривается сторонами по делу, ПАО «Банк Екатерининский» в лице конкурсного управляющего – Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» необходимые действия для оставления предмета залога за собой не предприняло, с заявлением в письменной форме об оставлении имущества в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися не обращалось, в связи с чем суд считает, что договор залога спорного имущества по адресу: <адрес>, кадастровый номер № был прекращен, а залоговый кредитор потерял преимущества, вытекавшие из залоговых правоотношений.

Между тем, из материалов дела следует, что 22.06.2022 судебным приставом-исполнителем РОСП Калининского АО г. Тюмени УФССП России по Тюменской области на основании исполнительного листа серии ФС № 018562715 было повторно возбуждено исполнительное производство № №ИП (предмет исполнения: взыскание на предмет: залог – двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, принадлежащую ФИО1, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены имущества в размере 2 531 961 руб. (т. 1 л.д. 102-оборот-103, л.д. 104).

В рамках указанного исполнительного производства постановлением от 22.06.2022 судебным приставом-исполнителем был произведен арест указанного спорного объекта недвижимого имущества (т. 1 л.д. 105).

На основании постановления судебного пристава-исполнителя от 01.08.2022 арестованное имущество было передано Межрегиональному территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, ХМАО-Югре и ЯНАО на реализацию на открытых торгах в форме аукциона (т. 1 л.д. 102).

Реализацию проведения торгов была поручена специализированной организации ООО «Перспектива», которой было опубликовано информационное извещение на официальном сайте по проведению тортов (www.torgi.gov.ru), а также в издании «Тюменские известия» от 21 октября 2021 года №187(7928), на сайте Федеральной службы судебных приставов России (т. 1 л.д. 119-120, 121).

Согласно протоколу № № от ДД.ММ.ГГГГ о подведении итогов приема и регистрации заявок на участие в торгах по продаже спорного недвижимого имущества комиссия допустила до участия в аукционе в числе перечисленных лиц ответчика ФИО2 (т. 1 л.д. 122).

Протоколом № № от ДД.ММ.ГГГГ комиссия признала победителем торгов ответчика ФИО2, предложившей цену в 2 557 281 руб. (т. 1 л.д. 123).

16.11.2022 между представителем ООО «Перспектива» и ФИО2 был подписан договор купли-продажи арестованного имущества № 72-№ (т. 1 л.д. 124), на основании которого право собственности на квартиру перешло к ответчику ФИО2 Сведений о регистрации данного права собственности за ФИО2 материалы дела не содержат, при этом из материалов дела следует, что право собственности на спорную квартиру до настоящего времени зарегистрировано за истцом (т. 1 л.д. 77-78).

В ходе рассмотрения дела истец ссылается на то, что спорная квартира из его владения не выбывала. Данные доводы ответчиками не оспариваются.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2015 года N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (п. 1 ст. 449, п. 1 ст. 449.1 ГК РФ, ст. 93 Закона об исполнительном производстве).

Приведенный в п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (п. 2 ст. 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2016 год N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 6 июля 2016 года, публичные торги могут быть признаны недействительными и в связи с нарушениями, допущенными судебным приставом-исполнителем, повлекшими незаконную передачу на публичные торги имущества должника. То обстоятельство, что соответствующие постановления (действия) судебного пристава-исполнителя не были признаны незаконными в отдельном судебном производстве, не является основанием для отказа в иске заинтересованного лица о признании публичных торгов недействительными. Законность этих постановлений (действий) судебного пристава-исполнителя суд оценивает при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными. Отсутствие нарушений со стороны организатора торгов само по себе не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований о признании торгов недействительными.

В силу приведенных выше положений закона и их разъяснений основанием для признания торгов недействительными может являться нарушение правил их проведения, при этом не просто формальное, а лишь имеющее существенное влияние на результаты торгов, и если это нарушение привело к ущемлению прав и законных интересов заявителя, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности сделки, заключенной на таких торгах. Изложенное отвечает принципам добросовестности, запрета на злоупотребление правом в гражданском праве (ст.ст. 1, 10 ГК РФ), направлено на обеспечение баланса интересов всех участников гражданских правоотношений.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд, приходит к выводу о том, что постановление о возбуждении исполнительного производства № №ИП от 22.06.2022 с предметом исполнения: взыскание на предмет залога (спорную квартиру), путем ее продажи с публичных торгов, а также постановление о передаче указанного имущества Межрегиональному территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, ХМАО-Югре и ЯНАО на реализацию на открытых торгах, были вынесены судебным приставом-исполнителем РОСП Калининского АО г. Тюмени УФССП России по Тюменской области незаконно, поскольку залогодержатель (взыскатель) ранее не воспользовался своим правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления в рамках ранее возбужденного исполнительного производства за № №-ИП от 12.09.2017 и прекращенного на основании п. 5 ч. 1 ст. 46 ФЗ «Об исполнительном производстве», в связи с чем ипотека (залог) спорного имущества была прекращена.

Таким образом, доводы истца о том, что у судебного пристава-исполнителя не имелось оснований для вынесения постановления о направления имущества на торги, в ходе рассмотрения дела подтвердились.

При таких обстоятельствах, поскольку нарушения судебного пристава-исполнителя РОСП Калининского АО г. Тюмени УФССП России по Тюменской области являются существенными, так как они повлияли на результаты публичных торгов и привели к ущемлению прав и законных интересов истца, являющегося должником по исполнительному производству; данные нарушения будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности сделки, заключенной на таких торгах, суд приходит к выводу об удовлетворении иска ФИО1 о признании недействительными проведенных 09.11.2022 ООО «Перспектива» публичных торгов по реализации залогового имущества – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер №.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 данного Кодекса (пункт 2).

Поскольку настоящим решением публичные торги признаны недействительными, суд признает необходимым удовлетворить иск о признании недействительным заключенного 16.11.2022 между ООО «Перспектива» и ФИО2 договора купли-продажи арестованного имущества № №.

Как предусмотрено п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 данной статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности (п. 4 ст. 167 ГК РФ).

С учетом изложенных норм права, установленных обстоятельств по делу, удовлетворенного требования истца о применении последствий недействительности договора купли-продажи арестованного имущества № № от <адрес>, принимая во внимание то, что спорная квартира до настоящего времени находится в собственности истца и из его владения не выбывала, суд признает необходимым применить последствия недействительности указанной сделки в виде возврата истцом ответчику ФИО2 уплаченных ею денежных средств по договору купли-продажи арестованного имущества № 72№ от 16.11.2022, о чем просит истец.

Таким образом, иск, в целом, подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст.ст. 14, 35, 55, 56, 67, 98, 167, 194-199, 233-244 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО1 ФИО10 (паспорт: серия №) о признании недействительными публичных торгов по реализации жилого помещения, признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения и применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать недействительными проведенные ДД.ММ.ГГГГ.2022 ООО «Перспектива» публичные торги по реализации залогового имущества – квартиры, расположенной по адресу: г<адрес>, кадастровый номер №.

Признать недействительным заключенный ДД.ММ.ГГГГ2022 между ООО «Перспектива» (ИНН: <***>) и Лоза ФИО12 ФИО11 (СНИЛС: №) договор купли-продажи арестованного имущества № №-002906.

Применить последствия недействительности заключенного 16.11.2022 между ООО «Перспектива» и Лоза ФИО13 договора купли-продажи арестованного имущества № №-№ в виде возврата ФИО1 ФИО2 уплаченных ею по договору купли-продажи арестованного имущества № №-№ от ДД.ММ.ГГГГ.ДД.ММ.ГГГГ денежных средств.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное заочное решение составлено в совещательной комнате.

Председательствующий судья Ю.И. Кузминчук