Дело № 2-1111/2025

УИД 13RS0025-01-2025-001443-84

Решение

именем Российской Федерации

г. Саранск 23 июля 2025 г.

Октябрьский районный суд г. Саранск Республики Мордовия в составе председательствующего судьи Гордеевой И.А., при секретаре судебного заседания Нефедовой С.А.,

с участием в деле:

истца – ФИО1, её представителя ФИО2, действующей на основании доверенности,

ответчика – Администрации городского округа Саранск, в лице представителя ФИО3, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации городского округа Саранск о заключении договора аренды земельного участка,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском к администрации городского округа Саранск, указав, что 25 июня 2019 г. между ответчиком и ООО «Саранскстройком» заключен договор аренды земельного участка <..>, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <..>, сроком до 19 июня 2022 г. На участке имеется объект незавершенного строительства степенью готовности 90% с кадастровым номером <..>, который на основании заключения договора купли-продажи от 19 августа 2019г. перешел в собственность ФИО1

19 августа 2019 г. между истцом и ООО «Саранскстройком» заключено соглашение об уступке прав по договору аренды земельного участка № 16846.

21 июня 2022г. соглашением к договору аренды земельного участка № 16846 от 25 июня 2019 г. срок аренды земельного участка продлен до 19 июня 2025 г.

12 мая 2025 г. ФИО1 обратилась к ответчику с заявлением о продлении срока договора на 3 года без проведения торгов. Однако, администрацией городского округа Саранск было отказано в удовлетворении ее заявления ввиду отсутствия правовых оснований для повторного предоставления земельного участка для завершения строительства объекта, поскольку испрашиваемый земельный участок ранее уже предоставлялся на основании договора аренды от 25 июня 2019 г. для указанных целей.

Указывая на то, что истец планировал завершить строительство к окончанию срока действия договора аренды, но по независящим причинам не мог запланированные действия завершить, просит суд обязать администрацию городского округа Саранск заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером <..> площадью 490 кв., расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования: для размещения объекта бытового обслуживания на срок до 19 января 2026 г.(л.д. 1-4).

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО4 заявленные исковые требования поддержала, просила удовлетворить в полном объеме.

Ответчик - представитель администрации городского округа Саранск ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала, просила в иске отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась своевременно и надлежащим образом - заказными письмами с уведомлениями о вручении.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считал возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между Администрацией городского округа Саранск (арендодатель) и ООО «Саранскстройком» (арендатор) 25 июня 2019 г. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером <..>, площадью 490 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> для размещения объектов бытового обслуживания, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов.

На участке, согласно пункту 1.2, имеется объект незавершенного строительства, степенью готовности 90%, с кадастровым номером <..>, который принадлежит арендатору на праве собственности.

Согласно пункту 2.1 указанного договора, договор действует с 29 июня 2019 г. до 19 июня 2022г. (л.д.10-12).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 23 июня 2025 г., объект незавершенного строительства с кадастровым номером 13:23:1101096:1449, площадью 97,4 кв.м., степенью готовности 90%, принадлежит ФИО1 на праве собственности с 30 августа 2019 г., в связи с заключением договора купли-продажи объекта незавершенного строительства №1 от 26.04.2024 (л.д. 31,39).

В соответствии с соглашением от 19 августа 2019 г. ООО «Саранскстройком» уступило все свои права и обязанности по договору аренды земельного участка №16846 от 25 июня 2019 г., заключенному с администрацией городского округа Саранск - ФИО1 (л.д. 32).

Соглашением от 22 июня 2022 г. в договор аренды земельного участка №16846 от 25 июня 2019 г. срок аренды земельного участка изменен на: «до 19 июня 2025 г.» (л.д. 33).

12 мая 2025 г. истец обратилась к ответчику с заявлением, просила предоставить на праве аренды на 3 года земельный участок с кадастровым номером 13:23:1101096:19, для размещения объектов бытового обслуживания, указав в качестве основания предоставления участка без проведения торгов п.2 ст. 39.6 ЗК РФ (л.д. 55).

Письмом от 14 мая 2025 г. №951-УФ Администрация сообщила ФИО1 об отсутствии правовых оснований для удовлетворения её заявления в связи с тем, что право однократного заключения договора аренды земельного участка реализовано. Испрашиваемый земельный участок ранее уже предоставлялся на основании договора аренды от 25 июня 2019 г. для завершения строительства объекта (л.д. 57).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства (за исключением указанного в подпункте 1 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ) в случае, если уполномоченным органом в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015г. или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на 3 года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ, и при этом положения пункта 21 статьи 3 Закона применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона.

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01 марта 2015 г. в соответствии с Законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В силу пункта 33 статьи 34 Закона №171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются и на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Согласно подпункту 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В соответствии с пунктом 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ закреплен основополагающий принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 ГК РФ).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ (кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5).

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта и участка, на котором он расположен, с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Поскольку ответчик на момент рассмотрения настоящего спора не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, в процессе судебного разбирательства представитель Администрации городского округа Саранск не заявил о таком намерении, у истца имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов участка для завершения строительства объекта, что следует из правовой позиции, изложенной, в частности, в кассационном определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5, а также в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), который утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2023 г.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для предоставления в аренду без проведения торгов участка для завершения строительства объекта, в связи с чем, исковые требования ФИО1 о заключении договора аренды земельного участка сроком до 19 января 2026 г. подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, оценивая достаточность и взаимную связь представленных сторонами доказательств в их совокупности, разрешая дело по представленным доказательствам, в пределах заявленных истцом требований и по указанным им основаниям, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 (СНИЛС <..>) к администрации городского округа Саранск (ОГРН <***>, ИНН <***>) о заключении договора аренды земельного участка удовлетворить.

Обязать администрацию городского округа Саранск заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером <..>, площадью 490 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> сроком до 19 января 2026 г.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Мордовия через Октябрьский районный суд г. Саранска Республики Мордовия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий И.А. Гордеева

Мотивированное решение составлено в окончательной форме 23 июля 2025 г.

Судья И.А. Гордеева