УИД 74RS0002-01-2022-009864-75
Судья Величко М.Н.
Дело № 2-1913/2023
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
№ 11-9901/2023
03 августа 2023 года г.Челябинск
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Чертовиковой Н.Я.,
судей Норик Е.Н., Данилкиной А.Л.,
при помощнике судьи Терюшовой М.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Центрального районного суда г.Челябинска от 26 апреля 2023 года по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки,
Заслушав доклад судьи Норик Е.Н. по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный 26 октября 2022 года между сторонами, и применить последствия недействительности данной сделки, вернуть в ее собственность указанную квартиру, взыскать с истца в пользу ответчика денежные средства в размере 1 900 000 руб.
В обоснование заявленных требований указала, что сделка была совершена ею вследствие стечения тяжелых жизненных обстоятельств, на крайне невыгодных для нее условиях, чем ответчик воспользовался, поскольку неустановленные лица вымогали у нее денежные средства, заставляя продать имущество и передать им вырученные от продажи денежные средства. Данные неустановленные лица сообщили ей телефоны агентства недвижимости «Сигма», руководителем которого является ФИО2, с которым и был заключен оспариваемый договор. При наличии в договоре условия о стоимости квартиры в 2 400 000 руб. ответчик фактически произвел оплату лишь в размере 1 900 000 руб. Денежные средства в размере 500 000 руб., которые в соответствии с условиями договора купли-продажи должны были быть переданы до подписания договора, ответчик ей не передал. Считает, что оспариваемый договор был заключен под влиянием угрозы, обмана, на крайне не выгодных условиях, которые она была вынуждена принять вследствие стечения тяжелых для нее обстоятельств, заключила договор купли-продажи спорной квартиры по цене на 30 процентов ниже рыночной, стоимость квартиры оплачена не в полном объеме.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции представитель истца – ФИО7, действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал заявленные требования.
Представитель ответчика - ФИО8, действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, указав, что его доверитель является добросовестным приобретателем спорной квартиры, не имеет никакого отношения к неустановленным лицам, которые, по мнению истца, вынудили его продать квартиру ответчику.
Истец ФИО1, ответчик ФИО2 при надлежащем извещении участие в судебном заседании не принимали.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области, третье лицо ФИО3 при надлежащем извещении участие в судебном заседании не принимали.
Суд первой инстанции принял решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказал.
В апелляционной жалобе ФИО1 просила отменить решение суда и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных ею требований. В обоснование доводов жалобы указала, что ответчик является профессиональным участником рынка недвижимости с многолетним стажем работы, в связи с чем не мог не осознавать, что срочная продажа истцом своей недвижимости по заниженной цене имеет признаки кабальной сделки. Однако при заключении сделки ответчик никаких вопросов ей не задавал, а она сама не раскрывала обстоятельств сделки, так как находилась в страхе перед мошенниками и не понимала реальности своих действий и их последствий. Указанные обстоятельства подтверждаются материалами уголовного дела по факту хищения у нее денежных средств, в том числе, протоколом ее допроса, а также показаниями свидетеля ФИО3 и представленной им видеозаписью разговора с ответчиком, на которой последний частично признает озвученные свидетелем обстоятельства. Ссылка суда на представленные ответчиком аудиозаписи разговоров с истцом является необоснованной, поскольку ответчиком представлена аудиозапись только двух разговоров, наиболее выгодных ему, тогда как их было около двадцати. Факт ее психиатрического освидетельствования не подтверждает ее действительное волеизъявление, поскольку освидетельствование происходило формально, под присмотром ответчика и было направлено только на установление вменяемости истца. Считает, что оспариваемая сделка носила все признаки кабальности, однако суд не дал этому надлежащей оценки.
При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции представитель истца – ФИО7, действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал требования апелляционной жалобы.
Представитель ответчика - ФИО8, действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, указав на законность принятого судом решения.
Истец ФИО1, ответчик ФИО2, представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области, третье лицо ФИО3 при надлежащем извещении участие в судебном заседании не приняли.
В связи с надлежащим извещением лиц, участвующих в деле, и размещением информации о месте и времени рассмотрения гражданского дела на официальном сайте Челябинского областного суда в сети Интернет, судебная коллегия, руководствуясь ч.3 ст.167, ст.327 Гражданского процессуального кодекса РФ, признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Заслушав пояснения представителей сторон, проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст.209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Как следует из п.1 ст.421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу п.1 ст.549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно ст.486 Гражданского кодекса РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
В соответствии со ст.219 Гражданского кодекса РФ право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права.
Согласно п.1 ст.166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная).
В силу ст.167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии с п.1 ст.179 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Как разъяснено в п.98 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ», сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, является оспоримой и может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. При этом закон не устанавливает, что насилие или угроза должны исходить исключительно от другой стороны сделки. Поэтому сделка может быть оспорена потерпевшим и в случае, когда насилие или угроза исходили от третьего лица, а другая сторона сделки знала об этом обстоятельстве. Кроме того, угроза причинения личного или имущественного вреда близким лицам контрагента по сделке или применение насилия в отношении этих лиц также являются основанием для признания сделки недействительной.
В силу п.2 ст.179 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником, либо содействовало ей в совершении сделки.
Согласно разъяснениям, изложенным в п.99 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ», сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о кот?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�??????????????????????????????????��??????????????????????�???�?????�?????????�?????????�??????????�??????�?????????�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������z���������������??????? �??�???????????????????¤?D??�?�?�?????�?????????????????????? �??�???????�??????????�??$??$??????�????$??$?????????�?�?�?������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������Є???�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?�������������?�??????????????�??????????�??????????????�??????????�??????�???????????�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�…�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?
В соответствии с п.3 ст.179 Гражданского кодекса РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Таким образом, к элементам состава, установленного для признания сделки недействительной как кабальной, относится заключение сделки на крайне невыгодных условиях, о чем может свидетельствовать, в частности, чрезмерное превышение цены договора относительно иных договоров такого вида. Вместе с тем наличие этого обстоятельства не является обязательным для признания недействительной сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, на основании договора купли-продажи от 07 декабря 2011 года ФИО1 являлась собственником жилого помещения по адресу: <адрес>.
26 октября 2022 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО1 продала, а ФИО2 приобрел в собственность вышеуказанную квартиру за 2 400 000 руб. (л.д.44).
Согласно п.5 договора, оплата стоимости квартиры производится покупателем в следующем порядке:
- часть стоимости квартиры в размере 500 000 руб. за счет собственных средств покупатель оплатил до подписания договора купли-продажи, а оставшаяся часть в размере 1 900 000 руб. перечисляется продавцу на счет ООО «ЦНС» (<данные изъяты>) после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.
Во исполнение условий договора купли-продажи от 26 октября 2022 года ФИО2 перечислил на счет ООО «ЦНС» денежные средства в размере 1 900 000 руб., что подтверждается платежным поручением № от 31 октября 2022 года (л.д.43).
Право собственности ФИО2 на квартиру по адресу: <адрес> зарегистрировано в установленном законом порядке 28 октября 2022 года (л.д.32-34).
Оспаривая договор купли-продажи от 26 октября 2022 года, ФИО1 ссылалась на то, что сделка была совершена под влиянием угроз, обмана, на крайне невыгодных условиях, вследствие стечения тяжелых обстоятельств.
Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО1, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что на момент совершения оспариваемой сделки ответчик был осведомлен о наличии каких-либо тяжелых жизненных обстоятельствах ФИО1, которые вынуждают ее совершить сделку купли-продажи квартиры на крайне не выгодных для нее условиях, а также свидетельствующих о том, что оспариваемая сделка была совершена ею под влиянием насилия или угрозы, как и доказательств того, что ответчик при заключении договора намерено умолчал о каких-либо обстоятельствах, способных повлиять на принятие истцом решения о совершении сделки.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на правильно установленных обстоятельствах дела и представленных доказательствах, которым судом дана надлежащая правовая оценка в соответствии со ст.67 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Доводы апелляционной жалобы истца о том, что ответчик, как профессиональный участник рынка недвижимости с многолетним стажем работы, не мог не осознавать, что срочная продажа истцом своей недвижимости по заниженной цене имеет признаки кабальной сделки, судебной коллегией признаются несостоятельными.
Доказательств, подтверждающих, что стоимость спорной квартиры, указанная в договоре купли-продажи, значительно меньше рыночной стоимости аналогичной квартиры, материалы дела не содержат. При этом, из представленных скриншотов объявлений о продаже квартир усматривается, что стоимость квартиры находится в нижнем пределе рыночной стоимости аналогичных квартир.
Из пояснений представителя истца, данных в ходе рассмотрения дела, следует, что ФИО1 не сообщала ответчику о фактических обстоятельствах, послуживших основанием для совершения ею сделки, а определенная сторонами стоимость квартиры была обусловлена срочностью ее продажи, что не вызвало сомнений у ответчика.
В соответствии с п.18 договора купли-продажи от 26 октября 2022 года, продавец и покупатель подтверждают, что они полностью дееспособны и не лишены прав, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора; обстоятельства, вынуждающие совершать данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях, отсутствуют.
Согласно психиатрическому освидетельствованию № от 26 октября 2022 года, проведенному перед заключением оспариваемого договора, ФИО1 на учете у психиатра не состоит, нарушений мышления, памяти, интеллекта, эмоционально-волевой сферы, критики не выявлено, она понимает юридическую суть оформляемого договора, с условиями согласна, принуждение, оказание давления на нее со стороны посторонних лиц отрицает (л.д.46).
Доводы апелляционной жалобы ФИО1 о том, что психиатрическое освидетельствование не подтверждает ее действительное волеизъявление, происходило формально и под присмотром ответчика, не могут быть приняты во внимание, поскольку доказательств, подтверждающих указанные обстоятельства истцом не представлено.
Как установлено в ходе рассмотрения дела, на момент заключения договора купли-продажи от 26 октября 2022 года в квартире по адресу: <адрес> никто не был зарегистрирован, задолженность по оплате коммунальных услуг отсутствует, что подтверждается справками ООО «Коммунальное содружество», СНОФ «Региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Челябинской области», ООО «Уральская энергосбытовая компания» (л.д.47-51).
На момент отчуждения вышеуказанного жилого помещения ФИО1 являлась собственником <данные изъяты> доли в праве собственности на 11 зданий коммерческого назначения и была зарегистрирована по адресу: <адрес> (л.д.203-205).
Оценив указанные обстоятельства, судебная коллегия полагает, что при заключении договора купли-продажи от 26 октября 2022 года у ответчика отсутствовали основания полагать, что ФИО1 находится в тяжелой жизненной ситуации и вынуждена продать единственное принадлежащее ей имущество.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, судебной коллегией дана надлежащая правовая оценка доказательствам, представленным из материалов уголовного дела №, возбужденного в следственном отделе по расследованию преступлений на территории, обслуживаемой ОП «Центральный» СУ УМВД России по г.Челябинску 26 ноября 2022 года по признакам преступления, <данные изъяты> (л.д.177-184).
Так, из протокола допроса потерпевшей ФИО1 от 26 ноября 2022 года следует, что 31 октября 2022 года ФИО1 продала через агентство недвижимости «Сигма» квартиру за 1 900 000 руб., а денежные средства перечислила мошенникам. Причину, по которой ФИО1 это сделала, она назвать не может, так как не понимала, что делает (л.д.181).
При этом, из материалов уголовного дела не усматривается, что ответчик ФИО2 знал о том, что причиной продажи ФИО1 спорной квартиры является оказание на нее психологического давления, и воспользовался данной ситуацией.
Показания свидетеля ФИО3 и аудиозаписи разговоров между сторонами также не подтверждают указанные обстоятельства.
Ссылки на то, что ответчик фактически не оплатил по сделке 500 000 руб., судебная коллегия не принимает во внимание, поскольку данное обстоятельство в силу закона не влечет признания сделки недействительной.
Доводы апелляционной жалобы ФИО1 правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являющихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, и выводы суда не опровергают. Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки доказательств, представленных сторонами по делу.
Нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении дела судом не допущено, доводов, имеющих правовое значение и влияющих на законность и обоснованность решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
Учитывая требования закона и установленные судом обстоятельства, суд правильно разрешил возникший спор, оснований для отмены решения суда первой инстанции в апелляционном порядке, предусмотренных ст.330 Гражданского процессуального кодекса РФ, не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Центрального районного суда г.Челябинска от 26 апреля 2023 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 10 августа 2023 года