Дело №2-2552/39-2022 год

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 сентября 2022 года г. Курск

Ленинский районный суд г. Курска в составе:

Председательствующего судьи Буровниковой О.Н.

при секретаре Коптевой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом Курской области к ФИО1, ФИО2 об изъятии объектов незавершенного строительства и по встречному иску ФИО2 к Комитету по управлению имуществом Курской области о возложении обязанности заключить договор аренды

УСТАНОВИЛ:

Истец Комитет по управлению имуществом Курской области обратился в суд с иском к ФИО1, в котором просил изъять объекты незавершенного строительства - «Административно-хозяйственное здание. I и II этапы строительства в б/осях 2-3, 1-2, Б-Г. общей площадью 569,23 кв.м.», согласно разрешений на строительство от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов; изъять объект незавершенного строительства с кадастровым номером №. площадью 308 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов.

В процессе рассмотрения дела к участию в деле в качестве соответчика была привлечена ФИО2, которая согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Курской области зарегистрирован переход права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 308 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № площадью 1000 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, от ФИО1 к ФИО2.

В связи с указанным истец заявленные требования в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнил и просил изъять объект незавершенного строительства - Административно- хозяйственное здание. I и II этапы строительства в б/осях 2-3, 1-2, Б-Г, общей площадью 569,23 кв.м.», согласно разрешений на строительство от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов; изъять объект незавершенного строительства с кадастровым номером №. площадью 308 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №:27 по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов.

В обоснование заявленного требования указано, что договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (в районе ОГИБДД УВД <адрес>), заключенный между комитетом и ФИО1 прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем в силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ, объект незавершенного строительства, расположенный на таком земельном участке, может быть изъят у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Как указано в уточненном иске, по полученной информации комитета архитектуры и градостроительства г. Курска стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выдано разрешение на строительство объекта недвижимого имущества: «Административно- хозяйственное здание. I этап строительства в б/осях 2-3, общей площадью 135,45 кв.м.» №-Ru№ сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке с кадастровым номером №. ДД.ММ.ГГГГ комитетом архитектуры и градостроительства города Курска ФИО1 выдано разрешение на строительство объекта недвижимого имущества: «Административно-хозяйственное здание. 2 этап строительства в б/осях 1-2, Б-Г, общей площадью 433.78 кв.м.» №-Ru№ сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке с кадастровым номером № Однако право на данный объект в установленном законом порядке не зарегистрировано, государственный кадастровый учет не проводился. В настоящее время строительство объектов на земельном участке с кадастровым номером № не завершено. Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после ДД.ММ.ГГГГ регулируется главой V.1 Земельного кодекса РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, а также закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». В иске указано, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Как указал истец, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (пролонгацию) договора аренды после ДД.ММ.ГГГГ однократно для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. Право на однократное продление договора аренды в целях завершения строительства ФИО1 было реализовало ранее (путем заключения договора аренды №ф), соответственно, оснований для приобретения земельного участка в аренду на новый срок ни ФИО1, ни ФИО2 не имеют. Тот факт, что спорный объект недвижимости был приобретен в собственность ФИО2 только в 2022 году не может расцениваться в качестве критерия, позволяющего расценить правоотношения сторон недействующими на основании договора аренды, заключенного в 2019 году.

В свою очередь ответчик ФИО2 обратилась со встречным иском к Комитету по управлению имуществом Курской области, в котором просит Обязать Комитет по управлению имуществом Курской области заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка, площадью 1000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> в соответствии с требованиями действующего законодательства. В обоснование встречного искового заявления указала, что ФИО2 принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 308 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. При этом, право собственности у ФИО2 на вышеуказанный объект возникло в результате реализации арестованного имущества должника - ФИО1 с публичных торгов, в рамках возбужденного исполнительного производства ОСП по Центральному округу г. Курска №. Данный объект незавершенного строительства находится на едином земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в связи с чем, считает, что у ФИО2 возникло право на заключение договора аренды в отношении данного земельного участка в силу п.п. 6 и 7 ст. 87 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», ч.1 ст. 89 ФЗ «Об исполнительном производстве», ч. 1 ст. 271 ГК РФ. Как указано во встречном иске, право собственности у нового собственника - ФИО2 возникло по результатам публичных торгов, проведенных уполномоченным органом - Росимуществом по постановлению судебного пристава - исполнителя на основании ФЗ «Об исполнительном производстве», то публичная цель изъятия объекта незавершенного строительства у собственника, нарушившего сроки строительства, и реализация объекта новому собственнику, готовому завершить строительство - фактически и юридически достигнута посредством, публичных торгов. При этом, как следует из встречного иска, ФИО2 не нарушала сроки строительства, последней ранее, до приобретения в собственность с публичных торгов объекта незавершенного строительства, не предоставлялся спорный земельный участок для строительства ни на каких основаниях. ФИО2 приобретая в собственность объект незавершенного строительства по результатам публичных торгов, проведенных в соответствии с требованиями норм действующего законодательства, регистрируя переход права на указанную собственность, не являлась правопреемником предыдущего собственника в аспекте применения - как норм и. 5 ст. 39.6, так и п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001г № 137-ФЗ. С учетом, данных обстоятельств, полагает, что у ФИО2, имеются законные основания для заключения с ней договора аренды земельного участка.

В судебном заседании представитель истца Комитета по управлению имуществом Курской области по доверенности ФИО3 заявленные в уточненном виде требования поддержал по изложенным в иске основаниям, со встречным иском не согласился, просил в его удовлетворении отказать.

Ответчик ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились. О дате, месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом. О причинах неявки суду не сообщили.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО4 с первоначальными исковыми требованиями Комитета по управлению имуществом Курской области не согласилась, просила в их удовлетворении отказать. Встречные требования поддержала по изложенным во встречном исковом заявлении основаниям, просила их удовлетворить.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В судебном заседании установлено, что действительно ФИО5 принадлежали на праве собственности объекты незавершенного строительства с кадастровым номером №. площадью 308 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 46:29:102008:27 по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ. Комитетом архитектуры и градостроительства г.Курска ФИО1 было выдано разрешение на строительство объекта недвижимого имущества: «Административно-хозяйственное здание. I и II этапы строительства в б/осях 2-3, 1-2, Б-Г. общей площадью 569,23 кв.м.». Между истцом Комитетом по управлению имуществом Курской области и ФИО1 был заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в районе ОГИБДД УВД <адрес> на срок с ДД.ММ.ГГГГ. для завершения строительства.

Указанные обстоятельства подтверждаются договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ., актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ., выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №№ от ДД.ММ.ГГГГ., выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ., разрешением на строительство от ДД.ММ.ГГГГ. №-Ru№, №-Ru№.

Вместе с тем, право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером ДД.ММ.ГГГГ, площадью 308 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> перешло ФИО2, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Основанием для перехода права собственности на указанный объект незавершенного строительства явились результаты реализации арестованного имущества должника - ФИО1 с публичных торгов, в рамках возбужденного исполнительного производства ОСП по Центральному округу г. Курска.

Указанное подтверждается представленными в материалы дела материалами исполнительного производства №-ИП, возбужденного судебным приставом-исполнителем ОСП по ЦО г.Курска УФССП России по Курской области ДД.ММ.ГГГГ. в отношении должника ФИО1, в частности постановлением о возбуждении исполнительного производства от ДД.ММ.ГГГГ., постановлением о наложении ареста на имущество должника от ДД.ММ.ГГГГ. №, заявкой на торги арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ. №, актом о передаче арестованного имущества на реализацию от ДД.ММ.ГГГГ., актом возврата арестованного имущества с реализации от ДД.ММ.ГГГГ.

Данный объект незавершенного строительства находится на едином земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

В силу и. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пи.5 п.1 ст. 1 ЗК РФ).

Согласно п.п.6,7 ст. 87 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 14.07.2022) "Об исполнительном производстве", судебный пристав-исполнитель не ранее десяти и не позднее двадцати дней со дня вынесения постановления об оценке имущества должника выносит постановление о передаче имущества должника на реализацию. Судебный пристав-исполнитель обязан передать специализированной организации, а специализированная организация обязана принять от судебного пристава-исполнителя для реализации имущество должника в течение десяти дней со дня вынесения постановления о передаче имущества должника на реализацию. Передача специализированной организации имущества должника для реализации осуществляется судебным приставом-исполнителем по акту приема-передачи.

В силу ч.1 ст. 89 ФЗ «Об исполнительном производстве» реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества.

Приходя к выводу об обоснованности встречных исковых требований ФИО2, суд исходит из того, что право собственности у нового собственника - ФИО2 возникло по результатам публичных торгов, проведенных уполномоченным органом - Росимуществом на основании постановления судебного пристава – исполнителя ОСП по ЦО г.Курска в соответствии с положениями ФЗ «Об исполнительном производстве», что новый собственник спорного имущества не нарушала сроки строительства, до приобретения в собственность с публичных торгов объекта незавершенного строительства ФИО2 не предоставлялся спорный земельный участок для строительства на каких-либо основаниях.

Доказательств, подтверждающих нарушения процедуры реализации спорного имущества в соответствии с положениями ФЗ «Об исполнительном производстве» судом не установлено. Не представлено таких доказательств и стороной истца (ответчика по встречному иску).

Таким образом, приобретая в собственность объект незавершенного строительства по результатам публичных торгов, проведенных в соответствии с требованиями норм действующего законодательства, регистрируя переход права на указанную собственность, ФИО2 не являлась правопреемником предыдущего собственника в аспекте применения - как норм и. 5 ст. 39.6, так и п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001г № 137-ФЗ.

Ссылка истца (ответчика по встречному иску) Комитета по управлению имуществом Курской области на положения п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, а соответственно на то, что право на приобретение земельного участка с кадастровым номером № без проведения торгов для завершения строительства уже было реализовано путем заключения договора аренды №ф, не может являться основанием для вывода об отсутствии у ФИО2 права на заключение договора аренды, поскольку ФИО2 приобрела в собственность объект незавершенного строительства по результатам публичных торгов, проведенных в соответствии с требованиями норм действующего законодательства, а именно в рамках исполнительного производства.

По смыслу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Приведенная правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам.

Соответствующий правовой механизм подлежит применению вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьями 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим, кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 года № 49 “О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора” требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор.

Указанная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что об удовлетворении встречных заявленных требований о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, и соответственно об отказе в удовлетворении первоначальных требований Комитета по управлению имуществом Курской области об изъятии спорных объектов незавершенного строительства.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Встречные исковые требования ФИО2 к Комитету по управлению имуществом Курской области о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка удовлетворить.

Обязать Комитет по управлению имуществом Курской области заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка, площадью 1000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом Курской области к ФИО1, ФИО2 об изъятии объектов незавершенного строительства отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд через Ленинский районный суд г. Курска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: