РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
13 февраля 2025 года г. Иркутск
Свердловский районный суд г. Иркутска в составе
председательствующего судьи Захаренко В.В.,
при секретаре ФИО3,
с участием представителя ответчика ООО СЗ «Аккорд» ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 38RS0036-01-2024-009164-44 (2-329/2025) по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Аккорд» об обязании передать в собственность квартиру, взыскании расходов по уплате государственной пошлины,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Аккорд» (далее - ООО СЗ «Аккорд») об обязании передать в собственность квартиру, взыскании расходов по уплате государственной пошлины
В обоснование доводов иска указано, что <Дата обезличена> между ФИО1. и ООО «Востокстройсервис» был заключен договор участия в долевом строительстве <Номер обезличен>, предметом которого являлось финансирование строительства двухкомнатной квартиры площадью, согласно проекта 77,05 кв.м, (состоящей из общей площади квартиры, составляющей 74,78 кв.м, и площади балкона 2,27 кв.м, с учетом понижающего коэффициента 0.5), расположенной в жилом <адрес обезличен>. Строительный адрес дома: <адрес обезличен> Цена договора долевого участия в строительстве составляла 4 295 923 рубля и была оплачена дольщиком в полном объеме, о чем свидетельствует чек - ордер ПАО «Сбербанк» от <Дата обезличена> на сумму 4 295 923 рубля.
Договор участия в долевом строительстве <Номер обезличен> от <Дата обезличена> зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии <Дата обезличена> за <Номер обезличен>.
Впоследствии, решением суда от <Дата обезличена> по делу № <Номер обезличен> ООО «Востокстройсервис» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Этим же решением конкурсным управляющим был утвержден ФИО6, член НП - Союз «Межрегиональная саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих «Альянс управляющих».
Определением от <Дата обезличена> полномочия конкурсного управляющего ООО «Востокстройсервис» ФИО6 прекращены в связи со смертью. Следовательно, реестр требований кредиторов формировался и закрывался в период осуществления ФИО6 полномочий конкурсного управляющего (далее по тексту - управляющий).
<Дата обезличена> Арбитражный суд <адрес обезличен> вынес определение передать ООО «Подрядчик» имущество и обязательства застройщика - ООО «Востокстройсервис»:
- земельный участок 12 344,80 кв.м. (договор аренды <Номер обезличен> от <Дата обезличена>), расположенный по адресу: <адрес обезличен>, участок находится примерно в 7,31 м по направлению восток от ориентира «жилое здание», расположенное за пределами участка, адрес ориентира: <адрес обезличен> <Номер обезличен>, кадастровый <Номер обезличен> с неотделимыми улучшениями с объектами незавершенного строительства: в т.ч. объект незавершенного строительства адрес ориентира <адрес обезличен>
- обязательства ООО «Востокстройсервис» перед участниками строительства в соответствии с реестром требований кредиторов о передаче жилых помещений общества «Востокстройсервис» (размер требований участников строительства - 43 023 769 рублей).
В связи с тем, что арбитражный управляющий, как этого требует пункт 3.1. ст. 201.4 Закона о банкротстве не выполнил свою обязанность по самостоятельному включению в реестр требования участника строительства ФИО1 возникшие из договора участия в долевом строительстве, дольщик пропустил срок на включение в реестр требований кредиторов, установленный п. 1 ст. 71, подп. 2 п. 1 ст. 142 Закона о банкротстве.
В последствии, решением от <Дата обезличена> по делу № <Номер обезличен> Арбитражный суд <адрес обезличен> признал незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о <адрес обезличен> в виде ненадлежащего исполнения определения Арбитражного суда <адрес обезличен> от <Дата обезличена> по делу <Номер обезличен> и обязал Управление устранить допущенные нарушения путем исключения из ЕГРН регистрационных записей о праве по договорам участия в долевом строительстве, зарегистрированным в отношении земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен> и принадлежащим на праве аренды ООО «Подрядчик», в том числе и запись о праве по договору участия в долевом строительстве <Номер обезличен> от <Дата обезличена> (дольщик - ФИО1.).
Из-за невыполнения управляющим своих обязанностей, ФИО1 не включил в реестр свои требования о передаче жилых помещений, в связи с чем, на основании решения Арбитражного суда <адрес обезличен> от <Дата обезличена>, вступившего в законную силу, Управление направило ему уведомление от <Дата обезличена> № <Номер обезличен> о прекращении записи в ЕГРП по договору участия в долевом строительстве <Номер обезличен> от <Дата обезличена>, которое получено истцом <Дата обезличена>.
С даты получения уведомления от <Дата обезличена> о прекращении записи в ЕГРП по договору участия в долевом строительстве <Номер обезличен> от <Дата обезличена> ФИО1 как участник долевого строительства узнал, что в отношении застройщика открыто конкурсное производство, сформирован реестр требований участников строительства, без включения его требований, а также то, что срок, установленный подп. 2 п. 1 ст. 142 Закона о банкротстве для включения его требований в реестр по вине управляющего значительно пропущен, а определение Арбитражного суда <адрес обезличен> от <Дата обезличена> по делу А73-5968/2018 и решение Арбитражного суда <адрес обезличен> от <Дата обезличена> по делу № А19-11978/2022 вступили в законную силу.
При таких обстоятельствах им была утрачена возможность ходатайствовать о восстановлении срока на включение в реестр кредиторов своих требований, возникших из договора участия в долевом строительстве, поэтому, истец в силу указанного не являлся участником дела о банкротстве.
Таким образом, несмотря на публикацию о включении в ЕФРСБ сведений о признании ООО «Востокстройсервис» несостоятельным (банкротом) и открытии в отношении него процедуры конкурсного производства, такая публикация не является достаточным основанием для признания граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов своевременно осведомленными о введении процедуры банкротства в отношении застройщика.
Определяя момент, с которого требование ФИО1 считается включенным в реестр застройщика, истец полагает, что данное требование подлежало включению в реестр автоматически управляющим на основании информации, размещенной органом государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (абзац первый пункта 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве).
Само по себе определение Арбитражного суда <адрес обезличен> от <Дата обезличена> по делу <Номер обезличен>, последующее решение Арбитражного суда <адрес обезличен> от <Дата обезличена> по делу № <Номер обезличен> на основании которых Управление исключило из ЕГРН регистрационную запись о праве по договору участия в долевом строительстве <Номер обезличен> от <Дата обезличена> свидетельствуют о том, что самостоятельное включение управляющим в реестр участников строительства информации о ФИО1 как об участнике строительства было не исполнено, следовательно, юридическая судьба спорной недвижимости была решена вопреки воле собственника.
ООО «Подрядчик», которое на основании определения Арбитражного суда <адрес обезличен> от <Дата обезличена> приобрело права и обязанности по земельному участку с кадастровым номером 27:23:0010624:298, с неотделимыми улучшениями - объектами незавершенного строительства, передало в последствии свои права и обязанности ООО СЗ «Высота», которое <Дата обезличена> передало права и обязанности по указанному земельному участку ООО СЗ «Аккорд».
Все права и обязанности «Востокстройсервис» в результате последовательных сделок по передаче прав и обязанностей от «Подрядчик» к СЗ «Высота» и от СЗ «Высота» к СЗ «Аккорд», перешли к СЗ «Аккорд» в объеме, установленном в реестре требований о передаче жилых помещений от <Дата обезличена>, без включения по вышеуказанным обстоятельствам, информации ФИО1 как об участнике строительства.
В настоящее время СЗ «Аккорд» как застройщик участвует в мероприятиях по завершению строительства объектов незавершенного строительства, в отношении которых привлекались средства участников долевого строительства, следовательно, СЗ «Аккорд» является приобретателем как активов, так и пассивов должника в виде требований участников строительства.
Обращает внимание, что на дату заключения (<Дата обезличена>) договора уступки прав требования (цессии) между СЗ «Высота» и СЗ «Аккорд» по условиям которого СЗ «Аккорд» стало приобретателем прав застройщика, имелось требование участника строительства, не включенное в реестр требований участника строительства.
СЗ «Аккорд» на дату заключения сделки имело возможность проверить обоснованность правопритязаний всех участников строительства независимо от того, учтены ли и как учтены их требования в реестре, особенно на основании зарегистрированного договора долевого участия в строительстве, а также вступивших в силу судебных актов: определения Арбитражного суда <адрес обезличен> от <Дата обезличена> по делу <Номер обезличен> и решения Арбитражного суда <адрес обезличен> от <Дата обезличена> по делу № <Номер обезличен>
Таким образом, когда новый застройщик в силу договора принимал на себя обязательства по достройке объекта незавершенного строительства, он приобретал земельной участок с объектами незавершенного строительства не свободный от правопритязаний дольщика.
В такой ситуации, когда СЗ «Аккорд» зная о том, что строительство многоквартирного жилого дома осуществлялось прежним застройщиком с привлечением денежных средств дольщиков - физических лиц, должен был проявить должную осмотрительность, обратившись к содержанию вышеуказанных судебных актов и реестру недвижимости, поскольку ФИО1 как участник строительства, раскрыл свою сделку публично путем её регистрации в установленном законом порядке в Управлении службы госрегистрации.
Новому застройщику необходимо было установить, что реестр прежнего застройщика сформирован управляющим с нарушением положений п. 3.1. ст. 201.4 Закона о банкротстве - в нем безосновательно отсутствует требование по зарегистрированному договору долевого участия <Номер обезличен> от <Дата обезличена>.
В этой связи, несоблюдение должной осмотрительности застройщиком не является основанием для отказа дольщику в передачи квартиры в натуре.
В настоящее время многоэтажная застройка по вышеуказанному адресу не завершена, застройщиком активно ведется рекламная компания по продаже квартир, в том числе со схожими характеристиками по этажу, площади и т.д., о чем свидетельствует объявления на сайте Авито, следовательно, возможность удовлетворения требований истца в натуре не утрачена, а судебный акт, который может быть принят по результатам рассмотрения настоящего спора будет отвечать критерию исполнимости.
Таким образом, нарушенное право дольщика, исполнившего полностью свои обязательства, подлежит защите и восстановлению путем передачи в собственность квартиры, характеристики которой указаны в договоре долевого участия, а при её отсутствии, за счет имеющихся в распоряжении нового застройщика СЗ «Аккорд» свободных квартир, а при их отсутствии - посредством возмещения рыночной стоимости спорной квартиры.
В связи с чем, истец просит суд:
- обязать ООО СЗ «Аккорд» передать после окончания строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в собственность ФИО1. двухкомнатную квартиру площадью, согласно проекта 77,05 кв.м, (состоящей из общей площади квартиры, составляющей 74,78 кв.м, и площади балкона 2,27 кв.м, с учетом понижающего коэффициента 0.5), расположенной в жилом <адрес обезличен> Строительный адрес дома: <адрес обезличен>
- при отсутствии вышеуказанной квартиры, обязать ООО СЗ «Аккорд» передать после окончания строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в собственность ФИО2 квартиру со схожими характеристиками за счет имеющихся в распоряжении СЗ «Аккорд» свободных квартир;
- при отсутствии имеющихся в распоряжении СЗ «Аккорд» свободных квартир со схожими характеристиками - взыскать рыночную стоимость спорной квартиры, которая составляет: 11 140 000 рублей;
- взыскать с ООО СЗ «Аккорд» расходы по оплате государственной пошлины в размере 54 071 рубль.
Определением суда от <Дата обезличена> к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен ФИО8
Представитель ответчика ООО СЗ «Аккорд» – ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, повторив доводы, изложенные в возражениях на исковое заявление.
Истец ФИО2 судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие. Ранее в судебных заседаниях представитель истца ФИО7, действующий на основании нотариальной доверенности, уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, повторив доводы, изложенные в исковом заявлении.
Третье лицо ФИО8, извещенный о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил. Ранее в судебном заседании представитель третьего лица ФИО8 - ФИО5, действующий на основании нотариальной доверенности, возражал против удовлетворения заявленных требований, повторив доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление.
Представители третьих лиц ООО «Подрядчик», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, представитель третьего лица Управления Росреестра по Хабаровскому краю просило о рассмотрении дела в отсутствие.
Суд полагает возможным провести судебное разбирательство в отсутствие в отсутствие лиц, участвующих в деле, в соответствии с ч.ч. 3, 5 ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав представителя ответчика, обсудив доводы иска, возражений ответчика, третьего лица, исследовав материалы настоящего гражданского дела, материалы гражданского дела <Номер обезличен>, приходит к следующему выводу.
В соответствии со ст. 126 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства: совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном настоящей главой; исполнение обязательств должника, в том числе по исполнению судебных актов, актов иных органов, должностных лиц, вынесенных в соответствии с гражданским законодательством, уголовным законодательством Российской Федерации, процессуальным законодательством и законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, осуществляется конкурсным управляющим в порядке и в случаях, которые установлены главой 7 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства является сделкой по отчуждению имущества должника и, соответственно, должна происходить в соответствии с нормами ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации в пункте 28 Обзора судебной практики N 3 (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <Дата обезличена>) при банкротстве застройщика обращение взыскания на незавершенный строительством объект на основании статьи 13 Закона N 214-ФЗ не осуществляется, не происходит передача квартир в порядке статьи 8 указанного Закона. Удовлетворение требований названных участников строительства, в том числе бывших, производится в соответствии со специальными положениями статей 201.10, 201.11, 201.14 и др. Закона о банкротстве.
В силу пункта 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.
В ходе рассмотрения дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика ведется два реестра - реестр требований о передаче жилых помещений и реестр требований кредиторов должника. В реестр требований о передаче жилых помещений подлежат включению требования участника строительства о передаче жилых помещений.
При этом, Законом о банкротстве предусмотрены определенные правила, в результате использования которых к дольщикам в итоге может перейти право собственности на оплаченные ими жилые помещения (например, передача участникам строительства незавершенного строительством объекта, передача жилых помещений в уже построенном доме и т.д. - статьи 201.10 - 201.11 Закона о банкротстве).
Из изложенного следует, что с даты принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и открытия процедуры конкурсного производства либо введения внешнего управления участники строительства могут предъявить требование о передаче жилого помещения только в деле о банкротстве.
Судом установлено, что <Дата обезличена> между ООО «Востокстройсервис» и ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве <Номер обезличен>. Объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира площадью, согласно проекта 77,05 кв.м, (состоящей из общей площади квартиры, составляющей 74.78 кв.м, и площади балкона 2,27 кв.м, с учетом понижающего коэффициента 0.5), расположенной в жилом <адрес обезличен>. Строительный адрес дома: <адрес обезличен>
Согласно п. 1.2 цена договора составляет 429592300 рубля.
Как следует из чека-ордера от 02.15.2015 ФИО1 во исполнение обязательств по договору перевел ООО «Востокстройсервис» сумму договора в размере 4295923 рубля.
<Дата обезличена> указанный договор зарегистрирован в управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес обезличен>.
Таким образом, истец свою обязанность по договору об оплате доли своего участия в финансировании строительства Объекта, исполнил в полном объеме.
Решением Арбитражного суда <адрес обезличен> от <Дата обезличена> по делу № <Номер обезличен> заявление КПК «Сибирский Фонд Сбережений» о признании несостоятельным (банкротом) ООО «Востокстройсервис» признано обоснованным. ООО «Востокстройсервис» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 1 год. Применены правила параграфа 7 главы 9 Федерального закона от <Дата обезличена> № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Востокстройсервис». Конкурсным управляющим ООО «Востокстройсервис» утвержден ФИО6 На конкурсного управляющего ФИО6 возложена обязанность опубликовать в установленном Федеральным законом от <Дата обезличена> № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» порядке сведения о применении при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Востокстройсервис» правил о банкротстве застройщика.
<Дата обезличена> в газете «Коммерсантъ» на странице .... выпуск <Номер обезличен> опубликовано объявление о признании ООО «Востокстройсервис» на основании решения Арбитражного суда <адрес обезличен> от <Дата обезличена> по делу № <Номер обезличен> банкротом, о ведении процедуры конкурсного производства 1 год, об утверждении конкурсным управляющим ФИО6
Определением Арбитражного суда <адрес обезличен> по делу № <Номер обезличен> от <Дата обезличена> ходатайство конкурсного управляющего ООО «Востокстройсервис» ФИО8 удовлетворено. ООО «Подрядчик» передано имущество и обязательства застройщика - ООО «Востокстройсервис»: земельный участок 12344,80 кв.м, (договор аренды <Номер обезличен> от <Дата обезличена>), расположенный по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый <Номер обезличен> с неотделимыми улучшениями с объектами незавершенного строительства: в т.ч. объект незавершенного строительства адрес ориентира <адрес обезличен> (недостроенный жилой <адрес обезличен> этажа) и объект незавершенного строительства адрес ориентира <адрес обезличен>, (недостроенный жилой <адрес обезличен> этажей); Трансформаторная подстанция ТМ-СЭЩ; Трансформаторная подстанция КТПНТ-250-6/0,4 УХЛ1 (к/в); обязательства ООО «Востокстройсервис» перед участниками строительства в соответствии с реестром требований кредиторов о передаче жилых помещений ООО «Востокстройсервис» (размер требований участников строительства - 43 023 769 руб.).
<Дата обезличена> между ООО «Востокстройсервис» в лице конкурсного управляющего ФИО8 и ООО «Подрядчик» заключен договор передачи прав на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика в конкурсном производстве при банкротстве застройщика, предметом которого является права и обязанности арендатора по обязательству по передаточному акту (Приложение <Номер обезличен>, являющееся неотъемлемой частью настоящего Договора), возникшие из Договора аренды земельного участка от <Дата обезличена> <Номер обезличен>, а также приобретает вещное право на неотделимые улучшения, расположенные на земельном участке, и переводит обязательства, возникшие из договоров дешевого участия Застройщика на себя, и включает в себя следующее: право аренды на земельный участок, кадастровый <Номер обезличен>, адрес: <адрес обезличен> земли категории: земли наголенных пунктов, площадь - 12344,80кв.м.; с неотделимыми улучшениями, в т.н.: объект незавершенного строительства, адрес ориентира <адрес обезличен> (недостроенный жилой дом, 24 этажа); объект незавершенного строительства, адрес ориентира <адрес обезличен> Обязательства по заключенным договорам долевого участия согласно перечню обязательств по договорам долевого участия Застройщика, передаваемых Приобретателю (Приложение <Номер обезличен> к настоящему Договору).
Как следует из приложения <Номер обезличен> к указанному договору, приложение не содержит сведений о передаче ООО «Подрядчик» обязательств по договору <Номер обезличен> от <Дата обезличена>, заключенному между ФИО1 и ООО «Востокстройсервис».
Как следует из реестра требований на <Дата обезличена> о передаче жилых помещений, составленного арбитражным управляющим ФИО8, указанный реестр не содержит сведений об обязательствах по договору <Номер обезличен> от <Дата обезличена>, заключенному между ФИО1. и ООО «Востокстройсервис».
<Дата обезличена> между ООО «Востокстройсервис» в лице конкурсного управляющего ФИО8 и ООО «Подрядчик» заключено дополнительное соглашение к договору от <Дата обезличена>.
Обязательства по договору от <Дата обезличена> между ООО «Востокстройсервис» в лице конкурсного управляющего ФИО8 и ООО «Подрядчик» были переданы ООО «Подрядчик» в пользу ООО СЗ «Высота».
В дальнейшем, <Дата обезличена> между ООО СЗ «Высота» и ООО СЗ «Аккорд» заключен договор уступки прав (цессии) в соответствии с которым к ООО СЗ «Аккорд» перешли права и обязанности в виде: права аренды на земельный участок, кадастровый <Номер обезличен>, адрес: <адрес обезличен>); объекта незавершенного строительства, адрес ориентира <адрес обезличен>
Обязательства по заключенным договорам долевого участия согласно перечню обязательств по договорам долевого участия Застройщика, передаваемых Приобретателю (Приложение <Номер обезличен> к настоящему Договору).
Доводы истца о том, что исполнение обязательств застройщика ООО «Востокстройсервис» перед истцом возлагается на ООО СЗ «Аккорд», подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании Закона о банкротстве.
Статья 201.15-1 введена Федеральным законом от <Дата обезличена> N 391-ФЗ и наряду со статьей 201.15-2 Закона о банкротстве закрепляет правовой механизм замены застройщика. Указанный механизм направлен на урегулирование проблем незавершенного строительства и предоставление дополнительных гарантий защиты прав участников строительства.
Согласно пункту 1 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве конкурсный управляющий (внешний управляющий) обращается в арбитражный суд с ходатайством о передаче имущества и обязательств застройщика приобретателю в течение десяти дней с даты поступления денежных средств от приобретателя в соответствии с определением об удовлетворении заявления о намерении, за исключением случая, указанного в пункте 11.1 статьи 201.15-1 настоящего Федерального закона. К указанному ходатайству прилагаются документы, подтверждающие поступление денежных средств в размере, который указан в определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении.
В соответствии с пунктом 2 указанной статьи в течение трех дней с даты поступления ходатайства конкурсного управляющего (внешнего управляющего) о передаче имущества и обязательств застройщика приобретателю арбитражный суд выносит определение о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика.
Пунктом 3 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве установлено, что в определении арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика указываются: 1) наименование приобретателя, его основной государственный регистрационный номер и идентификационный номер налогоплательщика; 2) сведения, идентифицирующие земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, передаваемый приобретателю; 3) сведения о размере денежных средств, перечисляемых приобретателем на специальный банковский счет застройщика для погашения требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.15 и пунктом 3 статьи 201.15-1 настоящего Федерального закона; 4) сведения о соблюдении условий, предусмотренных пунктами 2 – 5 статьи 201.15-1 настоящего Федерального закона; 5) сведения о переходе к приобретателю прав требования по подключению (технологическому присоединению) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемых земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями; 6) иная необходимая для государственной регистрации перехода к приобретателю права собственности на объект незавершенного строительства и прав на земельный участок информация.
По смыслу подпункта 4 пункта 3 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве при передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика должны быть соблюдены условия, предусмотренные пунктами 2 - 5 статьи 201.15-1 настоящего Федерального закона.
При этом в силу абзаца 1 пункта 2 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве передача земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика в соответствии с настоящей статьей осуществляется с соблюдением условий, предусмотренных подпунктами 2 - 4 пункта 3, и требований, предусмотренных пунктами 5 - 7 и 10 статьи 201.10 настоящего Федерального закона.
К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.
Сам реестр требований участников строительства передается застройщиком приобретателю в рамках договора передачи земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика на условиях, не противоречащих Закону о банкротстве (пункт 8 статьи 201.15.2 Закона о банкротстве).
В соответствии с пунктом 9 статьи 201.15.2 Закона о банкротстве перемена лиц в обязательствах, которые вытекают из заключенных застройщиком с участниками строительства договоров и в которых застройщик выступает должником, влечет за собой перевод на приобретателя обязательств застройщика по передаче жилых помещений со дня передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика по передаточному акту.
Согласно положениям пунктов 5 и 6 статьи 201.15.2 Закона о банкротстве приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, а также требований участников строительства о передаче жилых и нежилых помещений по сделкам, заключенным с учетом требований статей 201.8.1 и 201.8-2 Закона о банкротстве.
На основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика требования участников строительства, исполнение обязательств перед которыми передано приобретателю, исключаются конкурсным управляющим (внешним управляющим) из реестра требований участников строительства, требования иных кредиторов удовлетворяются в рамках дела о банкротстве.
Следовательно, к приобретателю ООО «Подрядчик» (в дальнейшем ООО СЗ «Высота» и ООО СЗ «Аккорд») перешел объем обязательств застройщика ООО «Востоксервисстрой», который ограничен требованиями участников строительства, включенными в реестр требований участников строительства о передаче жилых помещений.
Вместе с тем, стороной истца не оспаривается факт не обращения с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника в рамках дела о несостоятельности (банкротстве), указав в обоснование своих доводов на не уведомление его конкурсным управляющим об открытии в отношении должника конкурсного производства, обязанность которой предусмотрена п. 3.1 ст. 201.4 Закона о банкротстве.
Проверяя доводы истца в данной части, суд не может с ними согласиться, поскольку при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Востокстройсервис», возбужденного <Дата обезличена>, применялись положения Закона о банкротстве в редакции, действовавшей до изменений, внесенных Федеральным законом № 151-ФЗ.
В силу пункта 2 статьи 201.4 Закона о банкротстве, руководитель застройщика в течение десяти календарных дней с даты утверждения конкурсного управляющего (<Дата обезличена>) обязан обеспечить передачу сведений о всех участниках строительства конкурсному управляющему. Конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты получения сведений от руководителя застройщика уведомляет всех выявленных участников строительства об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и денежных требований и о сроке предъявления таких требований.
Конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты получения сведений от руководителя застройщика уведомляет всех выявленных участников строительства об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений, требований о передаче машино-мест и нежилых помещений и денежных требований и о сроке предъявления таких требований. Конкурсным управляющим в порядке, установленном статьей 28 настоящего Федерального закона, должно быть также опубликовано уведомление о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений, требований о передаче нежилых помещений и машино-мест, денежных требований и о сроке предъявления таких требований.
В соответствии с пунктом 3 статьи 201.4 Закона о банкротстве денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений предъявляются конкурсному управляющему.
В силу пункта 4 статьи 201.4 Закона о банкротстве, требования участников строительства включаются в реестр требований участников строительства при предъявлении указанных требований не позднее двух месяцев со дня получения уведомления конкурсного управляющего, предусмотренного пунктом 2 настоящей статьи, независимо от даты закрытия такого реестра. Указанное уведомление конкурсного управляющего считается полученным по истечении одного месяца со дня его опубликования в порядке, установленном статьей 28 настоящего Федерального закона. В случае пропуска указанного в настоящем пункте срока по уважительной причине он может быть восстановлен арбитражным судом.
Действительно, специальные правила о банкротстве застройщиков направлены на обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Исходя из этого судебной практикой применительно к ранее действовавшему законодательному регулированию сформирована правовая позиция о начале течения срока предъявления требования такими кредиторами, который исчисляется не ранее даты направления им указанного уведомления временным или конкурсным управляющим.
Судом установлено, что сообщение о введении в отношении ООО «Востокстройсервис» процедуры конкурсного производства опубликовано в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве <Дата обезличена> <Номер обезличен>.
С указанной даты сведения о банкротстве должника стали публичными, доступ к ним третьих лиц не был ограничен, что также подтверждается фактом предъявления требований иными дольщиками в судебном порядке.
Суд также обращает внимание, что истец с момента истечения срока на получение спорной квартиры должен был озаботиться судьбой принадлежащего ему объекта недвижимости, однако этого совершено не было.
<Дата обезличена> опубликовано сообщение о том, что собранием кредиторов ООО «Востокстройсервис» принято решение о завершении процедуры банкротства в отношении ООО «Востокстройсервис» и обращении конкурсного управляющего в арбитражный суд с ходатайством о завершении конкурсного производства в отношении ООО «Востокстройсервис» (сообщение о результатах проведения собрания <Номер обезличен> от <Дата обезличена>).
Определением от <Дата обезличена> конкурсное производство в отношении ООО «Востокстройсервис» завершено.
Также решением Арбитражного суда <адрес обезличен> от <Дата обезличена> по делу <Номер обезличен> действия Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес обезличен> признанны незаконными, на управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес обезличен> возложена обязанность исключить из ЕГРН регистрационные записи о праве, в том числе, по договору долевого участия в строительстве <Номер обезличен> от <Дата обезличена>, заключенному между ФИО1 и ООО «Востокстройсервис».
В соответствии с уведомлением от <Дата обезличена> № <Номер обезличен> <Дата обезличена> в ЕГРН погашена запись по договору долевого участия в строительстве <Номер обезличен> от <Дата обезличена>, заключенному ФИО1 и ООО «Востокстройсервис» на основании решения Арбитражного суда <адрес обезличен> от <Дата обезличена> по делу <Номер обезличен>
Таким образом, судом установлено, что поскольку ООО «Востокстройсервис» было признано банкротом, все права и обязанности ООО «Востокстройсервис» перешли к ООО СЗ «Аккорд» в объеме, установленном в реестре требований о передаче жилых помещений от <Дата обезличена>, ФИО1 в реестр требований кредиторов включен не был, с соответствующим заявлением не обращался.
Следовательно, у ООО СЗ «Аккорд» имеются обязанности по передаче объектов ЖК «Аккорд» и готовых квартир только в пользу тех дольщиков, чьи требования были включены в реестр требований участников строительства на <Дата обезличена> ООО «Востокстройсервис» и переданы ООО СЗ «Аккорд».
Разрешая ходатайство ответчика, третьего лица о пропуске истцом срока исковой давности, суд приходит к следующему.
В силу ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ.
Согласно ч. 1 ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Учитывая, что процедура банкротства должника является публичной, сведения о введении любой процедуры банкротства публикуются в электронной и бумажной версиях издания «Коммерсант», размещаются в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, а судебные акты суда по делам о банкротстве публикуются на общедоступном официальном федеральном информационно-справочном ресурсе «Картотека арбитражных дел», а также обращение истца в суд с настоящим иском <Дата обезличена>.
Не влияют на выводы суда доводы иска о том, что о нарушении своего права истец узнал с <Дата обезличена> (момент получения уведомления от <Дата обезличена> о прекращении записи в ЕГРН по договору участия в долевом строительстве), поскольку уведомление о введении процедуры опубликовано надлежащим образом, однако истец свое право на предъявление требований не реализовал, доказательств того, что с данным уведомлением он не имел возможности ознакомиться не представил.
Доказательств уважительности причин пропуска срока исковой давности в материалы дела истцом не представлено.
Таким образом, руководствуясь вышеприведенными нормами Закона о банкротстве, суд исходит из того, что поскольку ООО «Востокстройсервис» было признано банкротом, все права и обязанности от застройщика перешли к ООО СЗ «Аккорд» в объеме, установленном в реестре требований о передаче жилых помещений от <Дата обезличена>, в который истец включен не был, поскольку с соответствующим заявлением не обращался, в связи с чем, у истца отсутствует право требования передачи спорного объекта недвижимого имущества после завершения его строительства.
Поскольку судом отказано в удовлетворении требований об обязании передать в собственность квартиру, взыскании рыночной стоимости спорной квартиры, оснований для удовлетворения производных требований о взыскании расходов по уплате государственной пошлины, также не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО2 (....) к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Аккорд» (ОГРН <***>, ИНН <***>) об обязании передать после окончания строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию в собственность двухкомнатную квартиру .... обязании передать после окончания строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в собственность квартиру со схожими характеристиками за счет имеющихся свободных квартир; взыскании рыночной стоимости спорной квартиры в размере 11140000 рублей, взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере 54071 рубль - отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Иркутский областной суд через Свердловский районный суд города Иркутска в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Захаренко В.В.
Решение в окончательной форме изготовлено 27 февраля 2025 года.