Гражданское дело № 2-678/23
УИД 09RS0005-01-2022-000797-30
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26.09.2023 с. Учкекен
Малокарачаевский районный суд Карачаево-Черкесской Республики в составе: председательствующего судьи – Салпагарова У.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощников ФИО1,
с участием:
истца ФИО2,
представителя ответчика администрации Малокарачаевского муниципального района – ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении Малокарачаевского районного суда, гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к администрации Малокарачаевского района КЧР о продлении срока аренды земельного участка,
установил:
Истец ФИО2 обратился с иском к администрации <адрес> и ссылаясь на наличие заключенного ДД.ММ.ГГГГ администрацией Малокарачаевского муниципального района (далее по тексту администрация) с ним договора аренды (уступки) земельного участка с кадастровым номером № полученного разрешения на строительство дома животновода, в связи с истечением срока аренды и фактическим уклонением ответчика от продления аренды, просит возложить на администрацию обязанность продлить договор аренды (уступки) от ДД.ММ.ГГГГ или заключить новый договор на 3 года.
Иск был принят к производству суда и в последующем назначен к разбирательству по существу.
В принесенном администрацией отзыве на иск, ответчик ссылаясь на изначальное заключение ДД.ММ.ГГГГ с ФИО4 договора аренды земельного участка площадью 24108 кв. метров, с кадастровым номером №, расположенного примерно в 3,5 км. от <адрес>, КЧР по направлению на юг со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ, последующем согласием (согласованием) администрации ДД.ММ.ГГГГ с уступкой прав и обязанностей арендатора ФИО2 (истцу), приводя в обоснование своих действий положения Главы V.I Земельного кодекса РФ, Федерального закона № от ДД.ММ.ГГГГ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» считал, что администрация законного права заключать новый договор аренды или продлевать действие ранее заключенного договора не имела. Поэтому окончательное решение вопроса оставила на усмотрение суда.
В заседании ФИО2 заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить. Также пояснил, что получил права арендатора в установленном законом порядке, как и разрешения на строительство на участке домика животновода и фермы для разведения с/х животных. Планировал возвести домик в установленный срок (до ДД.ММ.ГГГГ). Срок действия разрешения на строительство фермы был определен ответчиком до ДД.ММ.ГГГГ, при этом в силу распространения инфекции COVID-19, приостановления приема граждан в администрации, закончить строительство не успел. Строительство домика не завершено. К строительству животноводческой фермы он еще не приступал. До окончания срока аренды, и в последующем неоднократно устно обращался к арендодателю по вопросам продления договора, однако ответа не получил.
Участвовавшая в заседании представитель ответчика ФИО3, разрешение исковых требований, оставила на усмотрение суда.
Выслушав позиции сторон, исследовав материалы дела и иные представленные документы, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ в администрацию <адрес>, КЧР обратился ФИО4 с заявлением о предоставлении ему в аренду земельного участка примерной площадью 24108 кв. метров, расположенного на территории ФИО5 примерно в 3,5 км. от <адрес>. Указанный земельный участок был сформирован на землях сельскохозяйственного назначения с присвоением кадастрового номера № с видом разрешенного использования под пастбища.
Постановлением администрации Малокарачаевского муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ вид разрешенного использования участка был изменен на: животноводство.
В последствии, с ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ на срок до ДД.ММ.ГГГГ по результатам публичных торгов, проведенных ДД.ММ.ГГГГ в форме аукциона был заключен договор аренды №-а для использования в целях животноводства (размещения зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения с/х животных).
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, истцом ФИО2 и администрацией заключен и подписан договор уступки прав и обязанностей, согласно которому ФИО2 перешли права и обязанности арендатора спорного земельного участка. Уступка была произведена безвозмездно на срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно. Ка арендный договор, так и договор уступки прошли государственную регистрацию.
ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 в администрации были получены разрешения № на строительство дома животновода (со сроком строительства до ДД.ММ.ГГГГ, т.е. за три месяца до истечения срока действия договора аренды), и № на строительство фермы для разведения с/х животных (со сроком строительства до ДД.ММ.ГГГГ). К моменту рассмотрения дела срок действия ранее заключенного договора аренды истек. Новый договор не заключен и не продлен срок действия предыдущего.
При этом, на момент рассмотрения искового заявления, на участке имеется незавершенное строительством здание животноводческого домика, о чем свидетельствуют приобщенные к материалам фотографии. Права на данный объект в установленном законом порядке не зарегистрированы. ФИО2 к строительству фермы не приступал.
В деле также имеется заявление арендатора (истца) от ДД.ММ.ГГГГ (зарегистрированное в администрации ДД.ММ.ГГГГ) о продлении договора аренды.
Из ответа администрации от ДД.ММ.ГГГГ №, следует фактический отказ ответчика в продлении договора или заключении нового договора без проведения торгов из-за отсутствия у администрации в лице ее комиссии по урегулированию имущественных и земельных отношений соответствующих полномочий с рекомендациями в судебном порядке узаконить свои права.
В силу ст. 11 Земельного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.
Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности (п.2).
Как следует из ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Согласно п. 1 ст. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), регулирующего оборот земель сельскохозяйственного назначения, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.
Земельным кодексом Российской Федерации и Законом № 101-ФЗ в редакции, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ, не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).
Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с ДД.ММ.ГГГГ, прямо не исключено применение положении п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.
Следовательно, если после ДД.ММ.ГГГГ арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражении со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ.
Кроме того, в соответствии с п. 4 ст. 10 Закона № 101-ФЗ гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в ст. 39.2 ЗК РФ, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.
В соответствии со ст. 39.6 ЗК РФ (п. 1) действующей в настоящее время, равно как и к моменту заключения в 2020 году договора аренды - земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности по общему правилу предоставляются в аренду путем проведения торгов путем аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В п. 2 ст. 39.2 ЗК РФ, перечислены условия заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
В рассматриваемом случае земельный участок ни к одному из перечисленных в п. 2 ст. 39.2 ЗК РФ критериев не соответствовал, сам спорный земельный участок, изначально выделялся после 2015 года. По этой причине он был закреплен за арендатором по общему правилу – по результатам проведенных публичных торгов.
Согласно п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в том числе и в случаях когда земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства (в ред. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 217-ФЗ)
Как следует из п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
5. Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.
B соответствии co ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
B силу п. 1 ст. 39.8 3K РФ, условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Согласно п. 1 ст. 39.6 3K РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.
B соответствии c пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 настоящей статьи.
B силу пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в пп. 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев co дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи c публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан c публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии c настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В данном случае, договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ заключен после ДД.ММ.ГГГГ, то есть после вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 171-ФЗ "O внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", положения ЗК РФ подлежат применению в приведенной выше редакции.
В данном случае, судом принимается во внимание, что на спорном земельном участке располагается объект незавершенного строительства, в связи c чем в соответствии c п.п.2, 5 ст.39.б 3K РФ, заявитель имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов в том случае, если ранее не заключался договор аренды для завершения указанных объектов строительства.
В связи с указанным, право истца на заключение договора аренды без проведения торгов на спорный земельный участок, c кадастровым номером № является приоритетным и соответствующим вышеприведенным положениям Земельного кодекса РФ. Также, учитывается, что намерений отказаться от спорного земельного участка истец не высказывает, ссылался на наличие уважительных причин, по которым он был лишен возможности завершить строительство недвижимого объекта, и на уважительность причин, по которым он был лишен возможности обратиться к ответчику до истечения срока договора аренды для его продления.
При этом, факт возведения незавершенного объекта строительства ответчиком не оспаривался, также, ответчиком не представлено доказательств того, что спорный земельный участок использовался не по назначению и доказательства нарушений истцом условий договора аренды, в том числе условия оплаты арендных платежей.
Кроме того, в условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, c момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав собственника объекта.
C учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о наличии оснований удовлетворения исковых требований истца, в противном случае, иное препятствовало бы истцу завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, что нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 39.6 – 39.12. Земельного кодекса РФ, 166-167 Гражданского кодекса РФ, 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО2 к администрации <адрес> Карачаево-Черкесской Республики удовлетворить.
Обязать администрацию Малокарачаевского муниципального района Карачаево-Черкесской Республики заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> расположенный по адресу: КЧР, <адрес> КЧР по направлению на юг.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Карачаево-Черкесской Республики (369000 <...>) путем подачи апелляционной жалобы через Малокарачаевский районный суд в течение месяца со дня оформления мотивировочной части решения.