№ 2-159/2025
25RS0005-01-2024-003136-17
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
16.01.2025 г. г. Владивосток
Первомайский районный суд г. Владивостока Приморского края в составе:
председательствующего судьи Анциферовой О.Е.
при секретаре Карпушевой А.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Альто Фарма» к ФИО1 о признании незаконным уведомления-требования о расторжении договора аренды нежилого помещения,
УСТАНОВИЛ:
ООО «Альто Фарма» обратилось в суд с иском к ФИО1 о признании незаконным уведомления-требования о расторжении договора аренды нежилого помещения, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (арендодатель) и ООО «Альто Фарма» (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений, на основании которого арендодатель передал арендатору за плату во ременное владение и пользование нежилые помещения № общей площадью 143,3 кв.м (в том числе торговый зал) на первом этаже нежилого 2-этажного здания, расположенного по адресу: <адрес>. Помещение передается для организации торговой деятельности и имеет электроснабжение, водоснабжение, санузел и два входа. В силу п. 5.1 указанного договора аренды договор заключен сроком на 5 лет и действует до ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с п. 2.3 договора аренды арендатор обязуется, в том числе, использовать арендуемое помещение по его прямому назначению для осуществления своей деятельности, соблюдать в арендуемом помещении правила Санэпидемстанции, Госпожнадзора, инспекции охраны труда и иные правила и нормы, установленные для данного вида деятельности; не производить реконструкций и перепланировок помещения без письменного согласия арендодателя. Постоянная часть арендной платы составляет 173 630 руб. в месяц за все арендуемые помещения. Переменная часть арендной платы составляет сумму, равную стоимости потребленной арендатором за месяц электрической энергии, по тарифам, установленным поставщиком услуг в расчетном периоде. Указанная сумма определяется согласно данным счетов ресурсоснабжающей организации пропорционально занимаемой арендатором площади. ДД.ММ.ГГГГ. по акту приема-передачи арендатор принял указанные нежилые помещения. ДД.ММ.ГГГГ арендатору поступило уведомление об осмотре спорного нежилого помещения ДД.ММ.ГГГГ в 13.00 часов. ДД.ММ.ГГГГ по результатам осмотра помещения был составлен акт осмотра нежилого помещения, согласно которому было выявлено отслоение окраски на откосах окна, отслоение краски на стене в прикассовой зоне, отсутствие потолочных плиток, следы протекания воды на потолке, установление самовольной перегородки по ходу пути эвакуации, перегородка не согласована с арендодателем. ДД.ММ.ГГГГ арендатору от арендодателя поступило уведомление-требование о расторжении договора аренды нежилого помещения. Арендодатель уведомил арендатора о прекращении договора аренды на основании п. 5.3.2 и п. 5.3.3, а также потребовал освободить помещения в течение 10 календарных дней с момента получения уведомления. Таким образом, последним днем освобождения помещения является ДД.ММ.ГГГГ Однако ДД.ММ.ГГГГ арендодатель уведомил арендатора о прекращении ограничения (обременения) – аренды в отношении спорного нежилого помещения. ДД.ММ.ГГГГ нежилые помещения были переданы арендатором арендодателю по акту приема-передачи нежилых помещений. Истец не согласен с уведомлением-требованием о расторжении договора аренды, т.к. со стороны арендатора не было допущено действий, связанных с нарушением условий договора, являющихся основанием для одностороннего отказа арендодателя от него. Указал, что фактически в уведомлении арендодатель ссылается на задержку оплаты коммунальных платежей, составляющих переменную арендную плату, однако переменная арендная плата вносилась арендатором в срок, установленный договором с момента предоставления счетов арендодателем. Установленная гипсокартонная перегородка в нежилом помещении не является реконструкцией или перепланировкой помещения по смыслу действующего законодательства. За период действия договора аренды арендодатель ни разу не обращался к арендатору с требованием об устранении каких-либо выявленных нарушений, в том числе косметических дефектов. Арендатор самостоятельно осуществлял ремонт в помещениях. В действиях истца не имеется злостного уклонения от исполнения обязательств по договору. Просит признать незаконным уведомление-требование о расторжении договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчика в пользу общества расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 руб.
Представители истца ООО «Альто Фарма» в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, настаивали на их удовлетворении по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнили, что ФИО1 самостоятельно определил осуществление оплаты переменной части арендной платы на основание направляемых им уполномоченному представителю истца актов снятия показаний расчетного прибора учета за определенный период, а также в отсутствие каких-либо возражений принимал оплату со стороны истца. В период пользования помещением, с момента заключения договора по май 2023 г. ответчик не направлял в адрес истца каких-либо писем, уведомлений, актов сверки взаимных расчетов, подтверждающих наличие какой-либо задолженности в отношении переменной арендной платы.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещался судебными повестками, направленными ему посредством почты, о причинах неявки суд не известили, ходатайство об отложении слушания дела не заявляли. При указанных обстоятельствах, с учетом требований ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.
Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признала, суду пояснила, что ООО «Альто Фарма» была допущена частичная неоплата арендных платежей более двух раз. Истцу вручались счета на оплату переменной части арендной платы за период с января по май 2023 г., которые по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ не были оплачены в полном объеме, задолженность составила 166 789 руб. Также истцом была произведена перепланировка помещения без письменного согласия арендодателя и не произведен текущий ремонт помещения. В связи с тем, что в период действия договора арендатором было допущено неоднократные нарушение условия договора, ДД.ММ.ГГГГ арендатору было вручено уведомление-требование о расторжении договора аренды нежилого помещения и необходимости освободить нежилые помещения в течение 10 календарных дней с момента получения уведомления-требования. Выявленные ответчиком неоднократные нарушения условий договора аренды со стороны арендатора в полном объеме не устранены до настоящего времени. Просит в иске отказать.
Выслушав доводы участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ). Также арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК РФ).
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (арендодатель) и ООО «Альто Фарма» (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений, на основании которого арендодатель передал арендатору за плату во ременное владение и пользование нежилые помещения № общей площадью 143,3 кв.м (в том числе торговый зал) на первом этаже нежилого 2-этажного здания, расположенного по адресу: <адрес>. Помещение передается для организации торговой деятельности.
В силу п. 5.1 указанного договора аренды договор заключен сроком на 5 лет и действует до ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п. 2.3 договора аренды арендатор обязуется, в том числе, использовать арендуемое помещение по его прямому назначению для осуществления своей деятельности, соблюдать в арендуемом помещении правила Санэпидемстанции, Госпожнадзора, инспекции охраны труда и иные правила и нормы, установленные для данного вида деятельности; не производить реконструкций и перепланировок помещения без письменного согласия арендодателя.
Пунктами 4.1, 4.2 договора аренды установлено, что за указанное помещение арендатор уплачивает арендодателю арендную плату, которая состоит из постоянной и переменной частей. Постоянная часть арендной платы составляет 173 630 руб. в месяц за все арендуемые помещения и оплачивается не позднее 10 числа текущего месяца аренды. Переменная часть арендной платы составляет сумму, равную стоимости потребленной арендатором за месяц электрической энергии, по тарифам, установленным поставщиком услуг в расчетном периоде. Указанная сумма определяется согласно данным счетов ресурсоснабжающей организации пропорционально занимаемой арендатором площади. Переменная часть арендной платы оплачивается в течение 5 календарных дней со дня получения арендатором счета на оплату переменной части арендной платы.
Согласно п. 5.3 договора аренды договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, а арендатор – выселению в случае неоплаты арендных платежей арендатором полностью или частично более двух раз; при использовании арендуемого помещения в целом или его части в соответствии с настоящим договором; если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние арендуемого помещения и находящегося в нем оборудования; если арендатор не производит текущего ремонта помещения.
ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи нежилого помещения арендодатель передал арендатору нежилые помещения № общей площадью 143,3 кв.м (в том числе торговый зал) на первом этаже нежилого 2-этажного здания, расположенного по адресу: <адрес>.
Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в присутствии представителя арендатора, администратора магазина и ФИО5 был составлен акт осмотра нежилого помещения №, согласно которому был произведен осмотр спорных нежилых помещений, в ходе осмотра было обнаружено отслоение краски на откосах окна, отслоение краски на стене в прикассовой зоне, отсутствие потолочных платок, следы протекания воды на потолке, установлена самовольная перегородка по ходу к пути эвакуации.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в адрес ООО «Альто Фарма» было направлено уведомление-требование о расторжении договора аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ., в котором ООО «Альто Фарма» уведомлялось о расторжении договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ с даты получения настоящего уведомления и необходимости в течение 10 календарных дней с момента получения настоящего уведомления освободить занимаемое помещение от имущества и оборудования, передать имущество по акту приема-передачи. Основанием для расторжения договора аренды явилось частичная неоплата арендных платежей более двух раз, установка перегородки в жилом помещении без согласия арендодателя и ухудшения состояния жилого помещения.
ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Приморскому краю было прекращено ограничение (обременение) – аренды в отношении нежилых помещений № общей площадью 143,3 кв.м на первом этаже нежилого 2-этажного здания, расположенного по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ комиссией в составе собственника здания, представителя собственника здания, представителей ООО «Альто Фарма» был составлен акт осмотра помещения, согласно которому был произведен осмотр указанных нежилых помещений. В результате проведенного осмотра установлено отслоение краски на откосах окна, отслоение краски в прикассовой зоне, на потолочной плитке имеются следы от протекания воды, возведена перегородка с дверным проемом и дверью, отделяющая служебный выход от торгового зала, возведение перегородки не согласовано с арендодателем, снесены стены вокруг помещения №, демонтаж стен не согласован с арендодателем, помещение № используется ООО «Альто Фарма». От ООО «Альто Фарма» поступили замечания, согласно которым потолочная плитка имеет следы влаги вследствие протекания крыши, гипсокартонная перегородка не является конструктивным изменением помещения и может быть демонтирована без причинения повреждений арендуемого помещения; отслоение краски является следствием естественного износа, а также большой влажности в помещении, повреждения являются незначительными и могут быть устранены в короткие сроки, формулировка «иных прилегающих и вновь образованных помещений на первом этаже нежилого 2-х этажного здания» не соответствует действительности, кроме помещений, указанных в договоре аренды, не осматривалось; согласно техническому плату договора аренды от №., заключенному между ООО «Атон» и ООО «Альто Фарма», указанное помещение принималось именно в том виде как указано в техническом плане и соответствует ему на момент составления акта осмотра.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и директором ООО «Альто Фарма» был составлен акт приема-передачи нежилых помещений, согласно которому арендатор передал, а арендодатель принял нежилые помещения №, 6, 7 общей площадью 143,3 кв.м на первом этаже нежилого 2-этажного здания, расположенного по адресу: <адрес>. В акте приема-передачи имеется отметка о том, что помещение № отсутствует в техническом плане, дверь в перегородке демонтирована.
В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
В соответствии с частью 3 указанной статьи арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Тем самым досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств и применяется в случае неисполнения арендатором обязательства в разумный срок даже после направления ему предупреждения об этом и в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требован й и возражений.
Между тем ответчиком не представлено доказательств того, что до направления уведомления-требования о растяжении договора аренды им в адрес ООО «Альто Фарма» направлялось предупреждение с указанием допущенных арендатором нарушений и установлением срока исполнения обязательства по договору, устранение допущенных нарушений.
В качестве одного из оснований для досрочного расторжения договора аренды ответчик указывает частичную неоплату арендных платежей более двух раз, представляя в обоснование своих возражений четыре счета на оплату от ДД.ММ.ГГГГ (ДД.ММ.ГГГГ) и 2 два счета на оплату от ДД.ММ.ГГГГ (за апрель и май 2023 г.).
Между тем, из материалов дела следует, что все указанные счета были вручены старшему продавцу ООО «Альто Фарма» ДД.ММ.ГГГГ, каких-либо доказательств того, что старший продавец был наделен полномочиями принимать указанные документы, ответчиком суду не представлено, из пояснений ответчика следует, что указанные счета в адрес ООО «Альта Фарма» посредством почты не отправлялись, другим представителям общества не вручались, были переданы только старшему продавцу.
Также, не представлено доказательств того, что ООО «Альто Фарма» предоставлялась время для оплаты указанных счетов, письменного требования об оплате задолженности с подробным расчетом задолженности и указанием причин ее возникновения в адрес истца не направлялось.
При этом, из материалов дела следует, что все выставляемые ФИО1 счета об оплате электроэнергии (переменой части арендной платы) оплачивались истцов в установленный срок, доказательств правомерности начисления истцу задолженности по оплате переменной части арендной платы суду не представлено.
Более того, в материалах дела отсутствуют достоверные и допустимые доказательства того, что истцом была произведена незаконная перепланировка, а также допускалось ухудшение состояние нежилого помещения, доказательств того, что ответчиком были выявлены указанные нарушения ранее ДД.ММ.ГГГГ и им предпринимались меры к обязанию истца устранить указанные нарушения суду не представлено, срок для устранения указанных нарушений ООО «Альто Фарма» не предоставлялся.
При этом, суд не принимает во внимание акты от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ с указанием выявленных недостатков, поскольку данные акты составлены уж после направления уведомления-требования о расторжении договора аренды.
Кроме того, указанные ФИО1 обстоятельства для одностороннего отказа от договора аренды в силу п. 5.3 указанного договора являются основанием для его досрочного расторжения.
При этом, В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В силу п. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Однако договор аренды нежилых помещений заключен на определенный срок – до ДД.ММ.ГГГГ, доказательств того, что ФИО1 в адрес ООО «Альто Фарма» за три месяца направлялось предупреждение об отказе от договора, суду не представлено и в материалах дела не имеется.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о незаконности выставления уведомления-требования о расторжении договора аренды нежилых помещений.
В связи с чем, исковые требования ООО «Альто Фарма» подлежат удовлетворению.
В силу ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
В связи с чем с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать уведомление-требование от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды нежилого помещения, заключенного между ООО «Альто Фарма» и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, незаконным.
Взыскать с ФИО1 (паспорт №) в пользу ООО «Альто Фарма» (ИНН №) расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд через Первомайский районный суд г. Владивостока в течение одного месяца с даты изготовления решения в окончательной форме.
Мотивированный текст решения суда изготовлен с учетом выходных дней 24.01.2025 г.
Судья: О.Е. Анциферова