Решение по делу № 2-5439/2022 от 06.07.2023 - о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, признании не приобретшими право пользования жилым помещением, выселении.

УИД 78RS0001-01-2022-005974-58

№ 2-854/2023 (2-5439/2022) 06 июля 2023 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Дерягиной Д.Г.,

при секретаре Александровой И.А.,

с участием прокурора Рабыченко И.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3, действующей в своих интересах и интересах <данные изъяты> о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, признании не приобретшими право пользования жилым помещением, выселении,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3, действующей в своих интересах и интересах <данные изъяты>, в котором, неоднократно уточнив исковые требования в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, в окончательном виде требований просила (т.3 л.д.13):

- признать недействительной сделку по отчуждению ФИО2 <данные изъяты> долей (комнаты <данные изъяты>) в квартире по адресу: <данные изъяты>, по договору дарения от <данные изъяты> года, зарегистрированному в Росреестре <данные изъяты> года, в пользу ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 и ФИО7,

- осуществить перевод прав и обязанностей покупателя ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 и ФИО7 по договору от <данные изъяты> года на <данные изъяты> долей в жилом помещении (комната <данные изъяты>) в квартире по адресу: <данные изъяты>, на ФИО1,

- прекратить право собственности ответчиков ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 и ФИО7 на <данные изъяты> долей в жилом помещении (комната <данные изъяты>) в квартире по адресу: <данные изъяты>, по договору от <данные изъяты> года,

- признать недействительной сделку по отчуждению ФИО2 <данные изъяты> долей и <данные изъяты> долей, комнаты <данные изъяты> и <данные изъяты>, в квартире по адресу: <данные изъяты>, по договору купли-продажи от <данные изъяты> года, зарегистрированному в Росреестре <данные изъяты> года, в пользу ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 и ФИО7,

- осуществить перевод прав и обязанностей покупателя ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 и ФИО7 по договору от <данные изъяты> года на <данные изъяты> и <данные изъяты> долей в жилом помещении, комнаты <данные изъяты> и <данные изъяты>, в квартире по адресу: <данные изъяты>, на ФИО1.

- прекратить право собственности ответчиков ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 и ФИО7 на <данные изъяты> и <данные изъяты> долей в жилом помещении, комнаты <данные изъяты> и <данные изъяты>, в квартире по адресу: <данные изъяты>, по договору от <данные изъяты> года,

- признать ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 и ФИО9 не приобретшими право пользования жилыми помещениями, комнатами <данные изъяты>, <данные изъяты> и <данные изъяты> в квартире по адресу: <данные изъяты>.

- выселить ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 и ФИО9 из жилых помещений, из комнаты <данные изъяты>, <данные изъяты> и <данные изъяты> в квартире по адресу: <данные изъяты>.

- указать в решении суда на то, что данное решение суда является основанием для снятия с регистрационного учета по месту жительства ФИО3, ФИО4 ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 и ФИО9 из жилых помещений, из комнаты <данные изъяты>, <данные изъяты> и <данные изъяты> в квартире по адресу: <данные изъяты>.

- обязать ответчиков ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО15 и ФИО9 передать ФИО1 комплекты ключей, имеющихся в наличии от входной двери и комнат <данные изъяты>, <данные изъяты> и <данные изъяты>.

- указать в решении суда, какой размер денежных средств, размещенных ФИО1 на расчетном счете Судебного департамента Санкт-Петербурга в счет обеспечения иска, подлежит возврату истцу с указанием реквизитов счета.

В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что истец является собственником доли в жилом помещении по адресу: <данные изъяты>

В <данные изъяты> года истцу стало известно, что ответчик ФИО2, являющийся также собственником указанного жилого помещения, продала свои <данные изъяты>, <данные изъяты>, и <данные изъяты> доли (<данные изъяты> комнаты) в общей долевой собственности ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, и ФИО7, и в этом же месяце истец обратился с иском в суд.

О предстоящей сделке купли-продажи ответчик ФИО2 истца в установленном законом порядке не уведомила. В дальнейшем из источников средств массовой информации истцу стало известно, о том, что ответчик ФИО2 зарегистрировала свое объявление о продажи принадлежащих ей долей на сайте агентства недвижимости за 6 500 000 руб.

<данные изъяты> года был заключен договор дарения <данные изъяты> долей между собственником ФИО10 и одаряемыми ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, и ФИО7

Через непродолжительное время (2 дня после регистрации договора дарения), <данные изъяты> года между этими же лицами был заключен договор купли-продажи остальных <данные изъяты> и <данные изъяты> долей (всего <данные изъяты>) в квартире по указанному адресу.

Между тем, ответчиком ФИО2 нотариально удостоверенного уведомления в рамках статьи 250 Гражданского кодекса РФ с предложением купли-продажи спорных комнат с указанием выкупной цены в адрес истца не направлялось.

Сделка дарения истец полагает притворной, ответчики преследовала цели по заключению договора купли-продажи жилого помещения, и изначально сделка была направлена на то, чтобы создать препятствие к осуществлению истцом как собственником права, предусмотренного статье 250 Гражданского кодекса РФ, на преимущественный выкуп жилого помещения.

Истец также указывает на то, что стоимость продаваемых долей в праве собственности была намеренно завышена ответчиками по сравнению с той, которая фигурировала в объявлении о продаже комнат.

Учитывая изложенные обстоятельства, истец обратился в суд с вышеназванными требованиями.

Истец ФИО1 в судебное заседание явилась, поддержала иск в полном объеме.

Ответчик ФИО3, представитель ответчик ФИО2 адвокат Шмагина Н.А., ответчик ФИО8 в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения иска.

Прокурор полагал исковые требования удовлетворению не подлежащими.

Ответчик ФИО9 извещалась судом надлежащим образом, от получения судебной корреспонденции уклонилась, в связи с чем конверт возвращен в адрес суда за истечением срока хранения на почте.

Ответчик <данные изъяты>, извещалась судом надлежащим образом, от получения судебной корреспонденции уклонилась, в связи с чем конверт возвращен в адрес суда за истечением срока хранения на почте. В судебном заседании присутствует ее законные представители - родители ФИО3, ФИО8

Третьи лица извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, об отложении разбирательства дела не ходатайствовали.

Руководствуясь положениями ст.ст. 113, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Статья 250 Гражданского кодекса РФ по своему содержанию направлена на защиту и обеспечение баланса интересов всех участников общей долевой собственности.

При этом положения пп. 2 и 3 указанной статьи не лишают покупателя доли в праве общей долевой собственности возможности возвратить денежные средства, уплаченные ранее по договору купли-продажи, в случае перевода судом его прав и обязанностей на участника общей долевой собственности, обладающего преимущественным правом покупки.

Из разъяснений, содержащихся в п. 1-2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. N 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 г. N 6) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано на замену покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также на взыскание с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю оплаченную им стоимость приобретенной доли.

По данному делу юридически значимым обстоятельством является также выяснение вопроса о том, было ли исполнено покупателем обязательство по оплате приобретаемого жилого помещения.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Из разъяснений, данных в п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ", следует, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ).

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Особенность доказывания оснований для признания сделки притворной заключается в том, что на заявителе лежит обязанность подтвердить, что воля сторон была направлена не на возникновение правовых последствий, вытекающих из заключенной сделки, а на совершение иной прикрываемой сделки. Таким образом, в предмет доказывания по делам о признании притворных сделок недействительными входят факт заключения сделки, действительное волеизъявление сторон на совершение прикрываемой сделки, обстоятельства заключения договора и несоответствие волеизъявления сторон их действиям.

Как усматривается из материалов дела, ФИО1 с <данные изъяты> принадлежит на праве общей долевой собственности <данные изъяты> долей в праве собственности на квартиру по адресу: <данные изъяты>, что подтверждается выпиской ЕГРН.

<данные изъяты> между ФИО2 (даритель) и ФИО3, действующей за себя <данные изъяты>, заключён договор дарения <данные изъяты> долей в праве собственности на квартиру по адресу: <данные изъяты>, принадлежавших ФИО2 (что соответствует комнате <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м.). Стороны оценили доли в праве собственности в сумме 2 091 565 руб., что соответствует кадастровой стоимости данных долей.

Таким образом, за ответчиками зарегистрировано на основании договора дарения право собственности на <данные изъяты> долей за каждым.

<данные изъяты> между ФИО2 (продавец) и ФИО3, действующей за себя <данные изъяты>, заключён договор купли-продажи <данные изъяты> долей в праве собственности на квартиру по адресу: <данные изъяты>, принадлежавших ФИО2 (что соответствует комнатам <данные изъяты>, <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м. и <данные изъяты> кв.м. соответственно). Стороны оценили продаваемые доли в размере 10 000 000 руб. Расчеты сторонами производятся с использованием банковской ячейки.

Таким образом, за ответчиками зарегистрировано на основании договора купли-продажи право собственности на <данные изъяты> доли за каждым из несовершеннолетних и <данные изъяты> за ответчиком ФИО3

Распиской от <данные изъяты> удостоверено получение ФИО2 от ФИО3 денежных средств в сумме 10 000 000 руб. в счет оплаты договора купли-продажи от <данные изъяты>.

<данные изъяты> сторонами договора купли-продажи подписан акт приема-передачи объекта недвижимости.

В настоящее время в квартире зарегистрированы по месту жительства ответчики ФИО2, ФИО3, действующей в своих интересах <данные изъяты>

Согласно ответу ООО «Сейфовое хранилище Невский,8» <данные изъяты> был арендован коллективный сейф, в том числе на арендатора ФИО3

Из дополнительного соглашения к договору от <данные изъяты> усматривается, что объекты, за которые производится расчет с использованием сейфовой ячейки – <данные изъяты> доли в праве собственности на квартиру по адресу: <данные изъяты> (правообладатели ответчики Чайко), а также <данные изъяты> (правообладатель ФИО11); <данные изъяты> (правообладатель ответчик ФИО2), а также <данные изъяты> (правообладатель ФИО12).

Из материалов дела усматривается, что <данные изъяты> между ответчиками ФИО3, действующей в своих интересах <данные изъяты>, а также ФИО13, ФИО14 к. с одной стороны (продавцы) и ФИО11 с другой стороны (покупатель) был заключён договор купли-продажи квартиры по адресу: <данные изъяты>, стоимостью 26 000 000 руб. Расчеты сторонами производятся с использованием банковской ячейки.

Ответчикам ФИО3, ФИО5, ФИО4, ФИО6, ФИО7, ФИО4, ФИО8 принадлежали в общей сложности <данные изъяты> долей в праве собственности на указанную квартиру.

Таким образом, на долю ответчиков после продажи приходилась сумма не менее 13 056 305 руб. согласно их доле в праве собственности на квартиру. Как пояснил ответчик ФИО3 в ходе судебного разбирательства, за продажу принадлежавшей им квартиры ответчики получили более 10 000 000 руб.

Разрешая заявленные исковые требования о признании договора купли-продажи и договора дарения недействительными, суд приходит к выводу о том, что последовательность, целенаправленность и сроки совершения оспариваемых сделок свидетельствуют о том, что ответчики имели намерение на заключение договоров купли-продажи трех комнат, принадлежавших ФИО2, однако в целях преодоления требования ст. 250 Гражданского кодекса РФ о получении отказов иных сособственников от преимущественного права покупки, заключили договор дарения части долей от XX.XX.XXXX.

Таким образом, договор дарения от XX.XX.XXXX является ничтожным в силу его притворности, прикрывает сделку купли-продажи долей в праве собственности на квартиру.

Договор купли-продажи не может быть признан недействительным в силу того, что несоблюдение ст. 250 Гражданского кодекса РФ влечет иные последствия, а именно перевод прав и обязанностей покупателей на истца.

Оценивая представленные в дело доказательства, суд приходит к выводу о том, что нашел подтверждение факт оплаты ответчиками ФИО3, ФИО8 ответчику ФИО2 денежных средств в сумме 10 000 000 руб. за три комнаты в квартире по адресу: <данные изъяты>, поскольку ответчиками была представлена не оспоренная в ходе судебного разбирательства расписка о получении денежных средств (от проведения судебной экспертизы давности составления документа истец отказался - л.д.9 т.3), а также подтверждено наличие у ответчиков денежных средств, полученных от продажи принадлежавшего им ранее жилого помещения.

При этом оплата по обеим сделкам (по квартире на <данные изъяты> и <данные изъяты>) была произведена с использованием одной сейфовой ячейки.

Доказательств, опровергающих действительность стоимости долей в праве собственности на спорную квартиру, в ходе рассмотрения дела со стороны истца представлено не было, и судом не добыто в ходе истребования доказательств.

Истцом в ходе рассмотрения спора представлена переписка от XX.XX.XXXX с ответчиком ФИО2, согласно которой последняя просила ФИО1 дать отказ от преимущественного права покупки.

Данная переписка, действительно, подтверждает намерение ФИО2 произвести отчуждение недвижимого имущества.

Между тем, переписка истца с ответчиком ФИО2 от XX.XX.XXXX не свидетельствует о том, что стороны договора купли-продажи (ответчики) уплатили денежные средства в меньшем размере, нежели указано в договоре.

Кроме того, истцом в материалы дела представлена копия объявления о продаже комнаты по цене 6 550 000 руб. с сайта <данные изъяты>. Данное доказательство не может быть положено в основу вывода о стоимости спорных долей в праве собственности на квартиру, поскольку осмотр сайта произведен XX.XX.XXXX, то есть, в период рассмотрения спора, а не на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи.

Кроме того, в ходе рассмотрения спора по запросу суда у <данные изъяты> (сайт <данные изъяты>) были получены сведения о том, что объявления о продаже комнат впервые имело место в июне 2020 года, то есть задолго до заключения оспариваемых договоров, стоимость указывалась в размере 7 500 000 руб., что более 6 550 000 руб.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Отклонено ходатайство истца о назначении экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости долей в праве собственности на квартиру, поскольку стороны свободны в заключении договора и могут определять цену самостоятельно.

Доводы о том, что стоимость долей в праве собственности на квартиру является чрезмерно завышенной во вред истцу, не могут быть приняты во внимание, поскольку только кадастровая стоимость <данные изъяты> долей в праве собственности на спорную квартиру составляет 6 918 254 руб. 87 коп., стоимость оставшихся <данные изъяты> долей, в отношении которых был заключён притворный договор дарения – 2 091 565 руб. 42 коп. (из общей кадастровой стоимости квартиры – 18 984 978 руб. 50 коп.).

В обеспечение требований о переводе прав и обязанностей покупателей на истца ФИО1 в отношений всех долей, принадлежавших ФИО2, истец внесла на депозитный счет управления судебного департамента денежную сумму в размере 6 550 000 руб., указывая на то, что данная сумма является действительной суммой сделки по отчуждению спорных долей.

Между тем, в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ истцовой стороной не опровергнут факт уплаты денежных средств ответчиками в пользу продавца ФИО2 в размере 10 000 000 руб., в связи с чем внесение в депозит суммы 6 550 000 руб. не обеспечивает возможность применения последствий несоблюдения ответчиками требования ст. 250 Гражданского кодекса РФ в виде возмещения покупателям стоимости приобретенного недвижимого имущества за счет истца и перевода прав по сделкам на истца на тех же условиях.

Доводы истцовой стороны о злоупотреблении ответчиками правом в целях причинения истцу ущерба в ходе рассмотрения дела не нашли своего подтверждения.

Таким образом, в связи с указанными обстоятельствами, в удовлетворении иска ФИО1 надлежит отказать в полном объеме.

Поскольку в удовлетворении основных требований о переводе прав и обязанностей покупателей на истца отказано, не подлежат удовлетворению и производные требования о выселении ответчиков и снятии их с регистрационного учета, обязании передать ключи от квартиры.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья: Д.Г. Дерягина

Мотивированное решение изготовлено 20 сентября 2023 года.