Дело 2-1194/2025

55RS0007-01-2025-000617-41

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 апреля 2025 года город Омск

Центральный районный суд города Омска в составе

председательствующего судьи Мотроховой А.А.,

при секретаре судебного заседания Сафьяновой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании домами блокированной застройки и образовании земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с указанным иском. В обоснование требований указано, что истцу на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты>, ДД.ММ.ГГГГ постройки, адрес: <адрес>.

Ответчику на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом.

Жилой дом расположен на земельном участке площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №.

Земельный участок принадлежит истцу на основании решения Центрального районного суда г.Омска от ДД.ММ.ГГГГ №.

Истец неоднократно обращалась к ответчику с предложением о прекращении права общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок путем выдела в натуре в соответствии со сложившимся порядком пользования. Однако, местонахождение ответчика неизвестно, в связи с чем заключить соглашение невозможно.

Кадастровым инженером в результате проведения кадастровых работ был подготовлен технический план на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно заключению строительно-технической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ экспертом были изучены представленные документы и установлено, что согласно техническому паспорту по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ жилой дом имеет два отдельных входа, а также два отдельных выхода на земельные участки. Фактически жилой дом состоит из двух жилых помещений (квартир), каждое из которых состоит из отдельных помещений различного функционального назначения, разделенных перегородками и стенами. Жилой дом имеет два отдельных выхода на земельный участок. Часть жилого дома кв№ повреждена пожаром, демонтирована пристройка и веранда. Часть жилого дома кв.№ реконструирована, демонтированы сени, на месте которых возведена жилая пристройка и веранда. Организованный блок соответствует действующим строительным, санитарным правилам и нормам.

Согласно заключению специалиста от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером № является делимым, в связи с чем разработан вариант образования земельных участков путем раздела земельного участка с сохранением в измененных границах исходного земельного участка с кадастровым номером №.

На основании изложенного просит выделить ФИО1 принадлежащие ей <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № по адресу: <адрес> в виде дома блокированной застройки площадью <данные изъяты>; прекратить право собственности ФИО1 на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № по адресу: <адрес>; выделить ФИО1 в натуре в собственность принадлежащие ей <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № в виде земельного участка площадью <данные изъяты> согласно координатам в заключении специалиста от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании истец участие не принимала, извещена о времени и месте рассмотрения дела надлежаще. Представитель истца по доверенности ФИО3 просил о рассмотрении дела в его отсутствие, ранее в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования.

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании просил в удовлетворении исковых требований отказать, представлены возражения на исковое заявление (том 2 л.д.83-85).

Иные участники процесса в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще. Представителем третьего лица Управления Росреестра по Омской области представлен письменный отзыв, в котором указано отсутствие оснований для удовлетворения заявленных исковых требований (том 2 л.д.68-74).

Выслушав представителя ответчика, исследовав письменные доказательства с позиции их относимости и допустимости, суд приходит к следующему.

Согласно ст.12 ГK РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

Федеральным законом от 30.12.2021 года №476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 года №190-ФЗ введен пункт 40, в котором раскрывается понятие «дом блокированной застройки» - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Согласно ч.1 ст.16 Федерального закона от 30.12.2021 года №476-ФЗ блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, со дня вступления в силу настоящего Федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.

Согласно ч.3 ст.16 названного закона в случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в Единый государственный реестр недвижимости были внесены сведения о блоках (независимо от их наименования или вида разрешенного использования) в качестве жилых помещений в жилых домах блокированной жилой застройки, указанных в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), и зарегистрированы права на такие блоки, собственники указанных блоков вправе совместным решением уполномочить одного из собственников таких блоков на обращение от имени всех собственников блоков в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - орган регистрации прав), с заявлением об учете изменений сведений Единого государственного реестра недвижимости в части приведения вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости в соответствие с требованиями законодательных актов Российской Федерации, измененных настоящим Федеральным законом. Отсутствие в градостроительном регламенте, утвержденном применительно к территориальной зоне, в границах которой расположены такие объекты, указания на соответствующий вид объекта недвижимости и вид его разрешенного использования, а также утвержденных параметров разрешенного строительства таких объектов не является препятствием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости указанных сведений.

При изменении в соответствии с заявлением, указанным в части 3 настоящей статьи, вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости орган регистрации прав одновременно с изменением в отношении всех блоков вида объекта недвижимости на «здание», назначения объекта недвижимости на «жилой дом», вида разрешенного использования на «дом блокированной застройки» и исключением наименований объектов недвижимости, не соответствующих данному виду разрешенного использования, снимает с государственного кадастрового учета здание, в котором расположены указанные в части 3 настоящей статьи блоки (часть 4).

В случае, если созданный до дня вступления в силу настоящего Федерального закона жилой дом блокированной застройки, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), расположен на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности собственников блоков в таком доме, решение, указанное в части 3 настоящей статьи, может содержать указание на решение таких собственников о разделе данного земельного участка с образованием земельных участков под каждым домом блокированной застройки. В этом случае одновременно с заявлением, указанным в части 3 настоящей статьи, в орган регистрации прав должно быть подано заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые земельные участки с приложением документов, необходимых для осуществления таких государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав. Отсутствие в градостроительном регламенте, утвержденном применительно к территориальной зоне, в границах которой расположен данный земельный участок, указания на соответствующий вид разрешенного использования, а также утвержденных предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков не является препятствием для указанного в настоящей части раздела земельного участка (часть 5).

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона от 30.12.2021 года №476-ФЗ) экспертиза не проводится в отношении проектной документации жилых домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.

В соответствии с п.1.1 ст.1 «СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001» (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 20.10.2016 года №725/пр) (ред. от 10.07.2018 года) настоящий свод правил распространяется на проектирование, строительство, реконструкцию жилых одноквартирных домов (далее - дома) с количеством наземных этажей не более чем три, отдельно стоящих или блокированной застройки.

В разделе 3 «Термины и определения» даны следующие определения:

- блок жилой автономный: жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками (п.3.2);

- блокированная застройка домами жилыми одноквартирными: застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок (п.3.3).

Из материалов дела следует, что ФИО2 принадлежит право собственности на <данные изъяты> доли в праве на жилой <адрес>, ФИО1 – <данные изъяты> доли в праве на жилой <адрес> (том 1 л.д.108-111).

Решением Центрального районного суда г.Омска от ДД.ММ.ГГГГ № за ФИО1 , ФИО2 признано право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, местоположение: <адрес>, площадью <данные изъяты> в границах, определенных в заключении кадастрового инженера ФИО10 в местной системе координат.

Из технического паспорта на дом <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ жилой дом ДД.ММ.ГГГГ постройки, состоит из основного строения площадью <данные изъяты>м, жилой пристройки площадью <данные изъяты>, сеней площадью <данные изъяты>м, веранды площадью <данные изъяты>. Основное строение включает в себя лит А1: веранда площадью <данные изъяты> комнату площадью <данные изъяты>, комнату площадью <данные изъяты> коридор площадью <данные изъяты>, кухню площадью <данные изъяты>; лит А: сени площадью <данные изъяты>, коридор площадью <данные изъяты>, комнату площадью <данные изъяты>, кухню площадью <данные изъяты> (том 2 л.д.2-8).

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец в обоснование своих требований предоставила в материалы дела заключение строительно-технической экспертизы ООО «ЦПП «Цитадель» от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д.48-75), согласно которому экспертом установлено, что часть жилого дома кв.№ повреждена пожаром, демонтирована пристройка и веранда. Часть жилого дома кв.№ реконструирована, демонтированы сени, на месте которых возведена жилая пристройка и веранда. Площадь квартиры (блока №) на момент проведения обследования составляет <данные изъяты> Объем жилого дома <адрес> представлен двумя изолированными помещениями (квартирами), каждое из которых состоит из отдельных помещений различного функционального назначения, разделенные перегородками и стенами без проемов. Жилой дом имеет два отдельных выхода на земельный участок. Объект исследования – жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, является совокупностью жилых домов блокированной застройки, блок № расположен в границах жилых помещений квартиры №. Образованный жилой блок соответствует требованиям механической безопасности, ст.7 главы 2 Федерального закона №384-ФЗ от 30.12.2009 года «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», обладает прочностью и устойчивостью, не влечет угрозы причинения вреда жизни и здоровью граждан; соответствует требованиям пожарной безопасности, СП 4.13130.2013, требованиям Технического регламента о требованиях пожарной безопасности №123-ФЗ, предъявляемым к жилому дому; соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам, СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемиологических (профилактических) мероприятий; пригоден для проживания, не создает угрозу для жизни и здоровья граждан, проживающих в нем; не нарушает требования Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области от 12.12.2008 года №201.

В судебном заседании специалист ФИО5 выводы заключения поддержал, пояснил, что по действующим нормам сейчас для признания дома блоком необходимо наличие определенных условий – наличие отдельных выходов на земельный участок, наличие глухой стены, наличие общих коммуникаций на данный момент не является критерием для блокированного дома. В доме <адрес> две квартиры, обе выходят от улицы в обратную сторону, выхода два. В помещении истца пожара не было. Дом когда-то возводился как одно строение. Дом разделен на два хозяина. Специалист считает его блоком. Техническая безопасность у конструкции, которую возвела истец, обеспечена, все нормам соответствует. На месте пристройки раньше была веранда, сейчас в углу земельного участка стоит помещение вновь возведенное, через него идет вход в дом. Строение возведено на новом фундаменте. Пожарным требованиям оно соответствует, материал, из которого изготовлено, – перекрытие из горючих материалов, стены из негорючих. По коммуникациям - газовый баллон, электричество, никаких других коммуникаций нет. Газовый баллон в 1й квартире рядом с кухонной плитой стоит. Канализация отсутствует. На чердак специалист не поднимался, не было лестницы. Чердак общий. Чердак не входит в критерий для определения блока.

В обоснование доводов об отсутствии оснований для признания дома <адрес> домами блокированной застройки стороной ответчика представлено заключение специалиста ООО «Региональный центр недвижимости «Ресурс» № (том 2 л.д.86-123), согласно которому на момент обследования Литер А1, а1, а снесены, на месте Литер а возведена пристройка из железобетонных блоков, разрешительные и правоустанавливающие документы отсутствуют, проведена самовольная реконструкция жилого дома по стороны помещения 2. Основное строение литер А, установлен на едином кирпичном фундаменте, имеет неразрывно связанные между собой ограждающие несущие строительные конструкции (стены – сруб-дерево), единую крышу, единое чердачное помещение. Помещения в жилом доме, входящие в состав Литер А согласно техническому паспорту по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ не могут быть демонтированы без ущерба строительным конструкциям всего жилого дома. Демонтаж одного из помещений приведет к одновременному обрушению второго помещения. Основное строение литер А разделено на два помещения, межкомнатной стеной из дерева, дверь между помещениями на период осмотра ДД.ММ.ГГГГ была заложена деревянными досками, что свидетельствует о том, что изначально жилой дом имел планировку сообщающихся между собой комнат с двумя выходами из дома. Жилой дом <адрес> к дому блокированной застройки не относится, а является объектом индивидуального жилищного строительства.

Оценивая содержащиеся в заключениях специалистов выводы, суд полагает установленным факт того, что в помещениях жилого дома <адрес>, принадлежащих истцу и ответчику, имеется общее чердачное помещение, общая крыша, фундамент.

Таким образом, в настоящем случае не соблюдены требования п.3.2 «СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001», вследствие чего спорные помещения не могут быть признаны домами блокированной застройки.

Кроме того, в жилом доме произведена реконструкция, что в настоящее время также препятствует разрешению вопроса о выделе доли в доме в натуре и признании за истцом права собственности на помещение (квартиру/блок) в жилом доме.

Разрешая требования истца о разделе земельного участка, суд приходит к следующему.

Согласно ч.ч.1,2 ст.11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»), за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

В силу п.2 ч.4 ст.11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случае образования земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке.

В соответствии с ч.5 ст.11.2 ЗК РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Согласно ч.1 ст.11.5 ЗК РФ выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Согласно ч.2 ст.11.5 ЗК РФ при выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

Согласно ответу департамента архитектуры и градостроительства Администрации г.Омска от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с картой градостроительного зонирования территорий муниципального образования городской округ город Омск Омской области, содержащейся в Правилах землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утв. решением Омского городского Совета от 10.12.2008 года №201, земельный участок с кадастровым номером № расположен в зоне жилой застройки средней этажности <данные изъяты> которая включает в себя участки территории города Омска, предназначенные для размещения многоквартирных домов средней этажности, многоквартирных домов малой этажности, а также отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан, если их размещение не причиняет вреда окружающей среде и санитарному благополучию, не нарушает права жителей, не требует установления санитарно-защитной зоны. Согласно проекту планировки территории, расположенной в границах: <адрес>, утв. постановлением Администрации г.Омска от ДД.ММ.ГГГГ №, земельный участок основной частью определяется в красных линиях <адрес>, частично в зоне планируемого размещения комплексной жилой застройки средней этажности с объектами дошкольного образования на <данные изъяты> и подземным гаражом-стоянкой на <данные изъяты>. Информация об изъятии из оборота, ограничении в обороте земельного участка отсутствует, решения о резервировании указанного земельного участка для государственных или муниципальных нужд департаментом архитектуры не принималось (том 2 л.д.57-60).

Вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» код 2.1 для территориальной зоны Ж-3 не установлен.

Согласно ч.8 ст.36 ГрК РФ земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Вместе с тем, при образовании новых земельных участков градостроительные регламенты обязательны к применению.

В связи с изложенным отсутствуют основания для удовлетворения требования ФИО1 в данной части.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании домами блокированной застройки и образовании земельных участков отказать.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд города Омска в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.А. Мотрохова

Мотивированное решение изготовлено 16 апреля 2025 года