Решение по делу № 2-250/2025 от 27.01.2025 - об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, прекращении права собственности, возложении обязанности, признании права собственности, признании утратившим право пользования, выселении.

дело № 2-250/2025

УИД66RS0002-02-2024-001627-39

Мотивированное решение изготовлено 27 января 2025 года.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 января 2025 года город Екатеринбург

Железнодорожный районный суд города Екатеринбурга в составе:

председательствующего судьи Гребенщиковой Н.А.,

при секретаре Старыгиной Ю.С.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, старшего помощника прокурора Ивановой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлениюМуниципального образования «город Екатеринбург» в лице Администрации города Екатеринбурга к ФИО3 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, прекращении права собственности, возложении обязанности, признании права собственности, признании утратившим право пользования, выселении,

установил:

МО «город Екатеринбург» в лице Администрация города Екатеринбурга обратилось в суд с исковым заявлением к ответчику с требованиями об изъятии жилого помещения – комнаты общей площадью 16,2 кв.м. в*** выкупа для муниципальных нужд, с выплатой в качестве возмещения денежной суммы 1 309 684 рубля, прекращения права собственности ответчика на указанное помещение и признании права собственности за МО «город Екатеринбург». В связи с переходом права собственности просит о признании ответчика утратившим право пользования, подлежащим выселению. Для выплаты компенсации просит ответчика предоставить истцу реквизиты банковского счета для перечисления денежных средств и принять причитающуюся им выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

В обоснование требований указало, что спорное жилое помещение принадлежит ответчику ФИО3 Согласно сведениям ООО «УК «Уральский гранит» в спорной комнате никто не зарегистрирован, фактически проживает ответчик. Постановлением Администрации города Екатеринбурга№ 2731от 30 декабря 2020 года многоквартирный дом, расположенный по адресу:***, признан аварийным и подлежащим сносу. 26 февраля 2021 года ответчику ФИО3 было направлено требование о сносе жилого дома с установлением срока для совершения данных действий до 01 июля 2021 года, что подтверждается почтовой квитанцией и отчетом об отслеживании почтовых отправлений. Однако до настоящего времени собственник жилого помещения не осуществил снос либо реконструкцию объекта, заявление на получение разрешения на строительство, реконструкцию или снос указанного аварийного жилого дома в Администрацию города Екатеринбурга не подал. Постановлением Администрации города Екатеринбурга№ 2072от 29 сентября 2021 года было принято решение «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом по адресу:*** ижилых помещений в нем». Данное постановление было направлено в ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Уральскому федеральному округу 04 октября 2021 года, что подтверждается штампом на сопроводительном письме. Для определения размера возмещения за изъятие у собственника спорной комнаты, оценщиком ООО «Центр экономического содействия» была проведена оценка спорного жилого помещения. Согласно отчету об оценке5683/23 от 30 августа 2023 года, общий размер возмещения за изъятие спорного жилого помещения составил 1 309 684 рубля, в том числе рыночная стоимость жилого помещения, включая долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме (в том числе на земельный участок), а также суммы убытков, связанных с изъятием жилого помещения. 26 октября 2023 года ответчику был направлен проект соглашения о выкупе принадлежащего ему жилого помещения в муниципальную собственность на указанных выше условиях, что подтверждается почтовой квитанцией и описью вложения. Соглашения до настоящего времени не достигнуто, что послужило основанием для обращения с исковым заявлением в суд.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 доводы искового заявления поддержала, просила требования удовлетворить в полном объеме. Возражала против принятия результатов судебной экспертизы по доводам, изложенным в возражениях на заключение эксперта.

Ответчик, извещенный о месте и времени судебного разбирательства в судебное заседание не явился, воспользовался своим правом ведения дела через представителя.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании исковое заявление в части выкупной стоимости жилого помещения не признала, просила требования удовлетворить с учетом заключения эксперта, также поддержала доводы письменного отзыва на возражения истца.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, ходатайство об отложении судебного заседания в суд не направил.

Прокурор Иванова М.А. дала заключение о возможности признания ответчика утратившим право пользования жилым помещением, выселении с учетом обстоятельств дела.

Суд с учетом мнения участников процесса, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав объяснения представителя истца, представителя ответчика, заключение прокурора, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Спорное жилое помещение – комната площадью 16,2 кв.м. (кадастровыйномер ***), расположенная в***, принадлежат на праве единоличной собственности ответчику ФИО3, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В соответствии с постановлением Администрации города Екатеринбурга от 30 декабря 2020 года № 2731 жилойдом, расположенный по адресу: ***признан аварийным и подлежит сносу. Собственнику комнаты, площадью 16,2 кв.м. в*** предложено осуществить в срок до 01 июля 2021 года снос дома. Ответчик снос дома либо реконструкцию объекта не осуществил, с заявлением на получение разрешения на строительство, реконструкцию или снос аварийного дома в Администрацию города Екатеринбурга не подал.

Постановлением Администрации города Екатеринбурга от 29 сентября 2021 года №2072 принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом по адресу:*** ижилых помещений в нем.

В судебном заседании не оспаривались исковые требования истца за исключением требования о размере компенсации.

Статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено соблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, являющееся обязательным. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (часть 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также направления проекта соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством(часть 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу положений частей 1, 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

В силу части 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда.

Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного кодекса РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Порядок определения выкупной цены жилого помещения установлен частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. В выкупную цену включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

Истом представлен отчет5683/23от 30 августа 2023 года ООО «Центр экономического содействия», согласно которому рыночная стоимость объекта оценки,включая долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме (в том числе на земельный участок), а также суммы убытков, связанных с изъятием жилого помещения, составляет 1 309 684 рубля.

Судом назначена судебная экспертиза, по результатам которой в заключение *** от 31 октября 2024 года экспертом определен размер компенсации ответчику за изъятие помещения – комнатыплощадью 16,2 кв.м. в*** в размере 2 050 306 рублей.

Суд соглашается с выводами эксперта, изложенными в заключении. Эксперт подробно указал, почему выбрал именно отраженные в заключении аналоги помещений и земельных участков. Суд такому выбору эксперта доверяет.

Суду известна позиция, изложенная в постановлениях вышестоящих судов, относительно невозможности включения в стоимость работ по капитальному ремонту ряда работ, отнесенных к текущему ремонту. Вместе с тем, суд считает, что в рассматриваемом деле необходимо учитывать конкретные обстоятельства дела.

Многоквартирный жилой дом по адресу *** введен в эксплуатацию в 1927 году. С указанного момента жилой дом не подвергался капитальному ремонту. Очевидно, что после проведения капитального дома необходимо приводить жилые помещения в пригодное для проживания состояние.

Поскольку иск заявлен Администрацией города Екатеринбурга именно на ней в силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лежит обязанность по доказыванию того, что компенсация за не проведенный капитальный ремонт не должна содержать виды работ по приведению помещения в состояние пригодное для проживания.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ («Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014)).

Верховный Суд Российской Федерации в указанном обзоре прямо указывает, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Таким образом, подчеркивается, что законом предусмотрена обязательная выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт независимо от момента приобретения и основания приобретения жилого помещения.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Таким образом, именно на истце лежит обязанность и по проведению капитального ремонта и по восстановлению жилого помещения в состоянии пригодном для проживания. Капитальный ремонт в жилом доме должен был производиться до 1990 года неоднократно с приведением помещений в пригодное состояние. Поэтому обязанность истца по проведению работ текущего ремонта (ремонт оконных и дверных проемов, отделочные работы (штукатурка и окраска, ремонт прочих конструкций) возникла до вступления в законную силу Жилищного Кодекса Российской Федерации, его нормы к спорным отношениям не применяются.

Сторона истца по первоначальному иску также не представила доказательств того, что невыполнение истцом обязанности по капитальному ремонту отдельных элементов здания не привело к признанию многоквартирного дома аварийным.

Также эксперт объяснил, почему не использовал поправочный коэффициент при сравнении физических характеристик объектов аналогов и характеристик конструкций в доме. Аналогов зданию по адресу *** нет. Размер коэффициента не определяется.

Суд соглашается с экспертным заключением ФИО4 При конкуренции представленных суду экспертиз и оценок суд отдает предпочтение судебной. Судебный эксперт лично предупрежден об уголовной ответственности за правильность проведения экспертизы. Он был допущен и знакомился со всеми материалами дела, а не только документами, представленными стороной истца. Заключение судебного эксперта наиболее подробно и полно.

Общие требования к отчету об оценке приведены в ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности). Нарушений требований указанной статьи судом первой инстанции не установлено. Истцом доказательств нарушения экспертом требований, предъявляемых к его деятельности Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, не представлено.

Кроме того, судом на обсуждении сторон ставился вопрос о проведении дополнительной либо повторной судебной экспертизы, однако, представитель истца отказался от ее проведения.

Доводы о необоснованном включении в размер убытков стоимость услуг по оформлению договора аренды в размере 10 000 рублей, отклоняются судом.

Рынок услуг по аренде (найму) жилых помещений относится к сфере хозяйственной деятельности. Услуги риелтора относят к группе 68.31 по ОКВЭД - деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе. В эту группировку включены и, услуги по найму (аренде) жилья: подгруппы 68.31.2, 68.31.4.

Возмещение расходов по аренде подразумевает, что лицо, у которого изымается жилое помещение, является потребителем услуг на рынке аренды (найма) жилых помещений.

Законодательство о защите прав потребителей и разъяснения о его применении (п. 4 ст. 12 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», п. 4 Обзора судебной практики по делам о защите прав потребителей, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 20.10.2021) указывают на то, что следует исходить из предположения об отсутствии у потребителяспециальных познаний о свойствах и характеристиках товара (работы, услуги). Соответственно, при изъятии жилого помещения, следует учитывать, что лицо, у которого производится изъятие, не обладает специальными познаниями в профессиональной сфере аренды жилья, вследствие чего оно вправе обратиться к услугам риелтора, оплата действий которого также будет учитываться при определении размера компенсации стоимости убытков, причиненных в связи с изъятием.

При указанных обстоятельствах суд расчеты компенсации производит с учетом результатов судебной экспертизы.

Согласно пункту 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Правовым последствием изъятия у собственника принадлежащего ему жилого помещения путем выкупа является выселение из этого жилого помещения (подпункт «ж» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с пунктом 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации переход прав собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно части 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В соответствии с Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 г. № 713, регистрационный учет устанавливается в целях обеспечения необходимых условий для реализации гражданами своих прав и свобод, а также исполнения ими обязанностей перед другими гражданами, государством и обществом.

В соответствии с подпунктом «е» пункта 31 Постановления Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 года № 713 «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию», снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае: выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда.

Поскольку орган местного самоуправления является собственником аварийного жилого помещения, какого-либо соглашения между сторонами о праве пользования ответчиком спорным жильем не имеется, истцом предприняты мероприятия в отношении ответчика путем выплаты выкупной цены, соответственно правовых оснований для сохранения за ответчиком права пользования спорным жилым помещением не имеется.

Кроме того, суд отмечает, что проживание в аварийном жилье недопустимо, это представляет опасность для жизни и здоровья граждан.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковое заявление Муниципального образования «город Екатеринбург» в лице Администрации города Екатеринбурга удовлетворить частично.

Изъять у ФИО3 (*** года рождения, паспорт РФ ***) жилое помещение – комнату площадью 16,2 кв.м. (кадастровый номер ***), расположенную по адресу: ***, для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой ему в качестве возмещения денежной суммы в размере 2050306 рублей.

Обязать ФИО3 принять у Администрации города Екатеринбурга причитающееся ему возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить реквизиты счета для перечисления денежных средств.

С момента выплаты ФИО3 выкупной цены в размере 2050306 рублей прекратить право собственности ФИО3 жилое помещение – комнату площадью 16,2 кв.м. (кадастровый номер ***), расположенную по адресу: ***.

С момента выплаты собственнику выкупной цены за изымаемое недвижимое имущество признать право собственности муниципального образования «город Екатеринбург» на жилое помещение – комнату площадью 16,2 кв.м. (кадастровый номер ***), расположенную по адресу: ***.

С момента выплаты собственнику выкупной цены за изымаемое недвижимое имущество признать ФИО3 утратившими право пользования жилым помещением – комнатой площадью 16,2 кв.м., расположенной по адресу: ***, выселить ФИО3 из жилого помещения – комнаты площадью 16,2 кв.м., расположенной по адресу: ***

Решение суда является основанием для регистрации перехода права собственности в установленном законом порядке.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда с подачей апелляционной жалобы через Железнодорожный районный суд города Екатеринбурга в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.А. Гребенщикова